Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 февраля 2014 г. N 18АП-14592/13

г. Челябинск

10 февраля 2014 г.

Дело N А76-20923/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 05 февраля 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 10 февраля 2014 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Суспициной Л.А.,

судей Ермолаевой Л.П., Карпачевой М.И.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Магнитогорска Челябинской области на решение Арбитражного суда Челябинской области от 02.12.2013 по делу N А76-20923/2013 (судья Наконечная О.Г.).

В заседании приняла участие представитель Администрации города Магнитогорска Лепехина М.В. (доверенность от 01.07.2013 N ОДП54/3909).

Администрация города Магнитогорска Челябинской области (далее - Администрация, заявитель) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее - Управление Росреестра, заинтересованное лицо) о признании незаконным решения Управления Росреестра об отказе в государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды, выраженного в сообщении об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 23.08.2013 N 74-74-33/122/2013-224, и обязании Управления Росреестра осуществить государственную регистрацию расторжения договора аренды нежилого помещения от 04.02.2011 N 011-11, заключенного между Администрацией и обществом с ограниченной ответственностью "УралПром" в отношении нежилого помещения N 2 - ателье Мод N 4, площадью 281,3 кв. м, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Магнитогорск, пр. Ленина, д. 78, корпус N 1 (т. 1, л.д. 3-8).

Определением от 07.10.2013 суд первой инстанции к участию в рассмотрении дела в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью "УралПром" (далее - общество "УралПром", третье лицо) (т. 1, л.д. 1-2).

Решением от 02.12.2013 (резолютивная часть объявлена 27.11.2013) суд первой инстанции в удовлетворении заявленных Администрацией требований отказал (т. 1, л.д. 143-149).

Не согласившись с принятым решением, Администрация обратилась в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции от 02.12.2013 отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме (т. 2, л.д. 3-7).

В обоснование доводов жалобы Администрация ссылается на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, и нарушение и неправильное применение норм материального и процессуального права (пункты 3, 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Доводы жалобы сводятся, по существу, к следующему.

Заявитель настаивает на том, что в рассматриваемом случае на основании пункта 6.3.6 договора аренды от 04.02.2011 N 011-11 арендодатель был вправе расторгнуть его в одностороннем порядке по причине систематического (2 и более раза) либо существенного нарушения арендатором условий договора. Толкование условий договора от 04.02.2011 N 011-11 о порядке его расторжения, данное судом первой инстанции в решении, заявитель считает ошибочным.

Кроме того, выводы суда первой инстанции, изложенные в решении, по мнению заявителя, противоречат обстоятельствам, установленным вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Челябинской области от 12.07.2013 по делу N А76-644/2013, которое имеет преюдициальное значение для рассмотрения настоящего дела в силу статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суд первой инстанции не принял во внимание, что при рассмотрении дела N А76-644/2013 арбитражным судом был установлении факт прекращения договора от 04.02.2011 N 011-11, заключенного с обществом "УралПром". Заявитель полагает, что суд первой инстанции неправомерно подверг анализу уже оцененные судами по другому делу документы и обстоятельства и сделал противоположный вывод, чем нарушил положения статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заинтересованное лицо - Управление Росреестра и третье лицо - общество "УралПром" в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в суд апелляционной инстанции отзывы на апелляционную жалобу не представили, явку своих представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом по правилам статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения сведений о месте и времени судебного разбирательства на официальном сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в сети "Интернет".

От Управления Росреестра в порядке статьи 81 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации поступили пояснения по делу, оформленные в письменном виде (вх. N 1592 от 17.01.2014). Из содержания данных пояснений следует, что заинтересованное лицо считает решение суда законным и обоснованным, а жалобу необоснованной, с выводами, изложенными в решении, и их фактическим и правовым обоснованием согласно.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся представителей заинтересованного лица и третьего лица.

Представитель Администрации в судебном заседании поддержала доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Из материалов дела следует, что на основании постановления Администрации от 08.12.2010 N 13496-П (т. 1, л.д. 20-21), протокола N 2 об итогах проведения аукциона на право заключения договора аренды муниципального имущества по лоту N 1 от 31.01.2011 (т. 1, л.д. 18-19) между Администрацией (арендодатель) и обществом "УралПром" (арендатор) подписан договор аренды нежилого помещения от 04.02.2011 N 011-11 (т. 1, л.д. 11-13), согласно пункту 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное пользование недвижимое имущество: нежилое помещение N 2 - ателье Мод N 4, расположенное по адресу: Челябинская область, г. Магнитогорск, пр. Ленина, д. 78, корпус N 1, расположение - цоколь (с отдельным входом), площадью 281,30 кв. м.

По исполнение договора аренды арендодатель передал, а арендатор принял вышеуказанное недвижимое имущество по акту приема-передачи от 04.02.2011 (т. 1, л.д. 14).

Договор аренды нежилого помещения от 04.02.2011 N 011-11 зарегистрирован в установленном законом порядке (т. 1, оборот л.д. 13, л.д. 29).

Администрация направила в адрес общества "УралПром" претензию от 07.11.2012 N ОДП54/5967 о необходимости уплаты задолженности за пользование нежилым помещением в течение 5 календарных дней со дня официального уведомления, указала, что в случае неуплаты Администрация расторгнет договор аренды в одностороннем порядке в соответствии с пунктом 6.3.6 договора и обратится в арбитражный суд с иском о погашении суммы долга (т. 1, л.д. 32-34).

В связи с нарушением обществом "УралПром" условий договора аренды от 04.02.2011 N 011-11 Администрация направила в его адрес требование от 07.11.2012 N ОДП54/5968 об освобождении арендуемого муниципального нежилого помещения и передаче его арендодателю (т. 1, л.д. 35-37).

Уведомлением от 19.03.2013 N ОДП54/1636 (т. 1, л.д. 38-41) Администрация сообщила обществу "УралПром" о расторжении договора аренды от 04.02.2011 N 011-11 в одностороннем порядке.

Миронова Е.А., действующая в интересах Администрации на основании доверенности от 11.09.2012 реестровый N 2Д-914 (т. 1, л.д. 107-108), обратилась в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации расторжения договора аренды от 04.02.2011 N 011-11 нежилого помещения, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Магнитогорск, пр. Ленина, 78/1, площадью 281,3 кв. м (т. 1, л.д. 106).

Как следует из материалов дела, что Администрацией в Управление Росреестра с целью государственной регистрации расторжения договора аренды от 04.02.2011 N 011-11, кроме заявления о государственной регистрации расторжения договора, представлены следующие документы: доверенность от 11.09.2012, реестровый номер 2Д-914; квитанция от 22.03.2013 N 45118; уведомление от 19.03.2013 N ОДП54/1636 (т. 1, л.д. 105, 109).

10 апреля 2013 г. государственная регистрация расторжения договора аренды от 04.02.2011 N 011-11 приостановлена Управлением Росреестра по инициативе государственного регистратора в соответствии с пунктом 1 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) на срок до 08.05.2013 (уведомление от 10.04.2013 N 74-74-33/122/2013-224) (т. 1, л.д. 112-113).

06 мая 2013 г. государственная регистрация расторжения аренды от 04.02.2011 N 011-11 приостановлена по заявлению Администрации в соответствии с пунктом 3 статьи 19 Закона о регистрации на срок до 05.08.2013 (уведомление от 06.05.2013 N 33/122/2013-224 - т. 1, л.д. 122, 126).

23 августа 2013 г. Управлением Росреестра в государственной регистрации расторжения договора аренды от 04.02.2011 N 011-11 Администрации отказано (сообщение об отказе в государственной регистрации от 23.08.2013 N 74-74-33/122/2013-224) на основании абзацев 4, 10 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации, поскольку не представлены документы, необходимые для государственной регистрации прав, документы, представленные на государственную регистрацию прав, по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства (т. 1, л.д. 128-129).

Полагая, что отказ Управления Росреестра в государственной регистрации расторжения договора аренды от 04.02.2011 N 011-11 является незаконным и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, Администрация обратилась в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что по условиям договора аренды от 04.02.2011 N 011-11 его досрочное расторжение арендодателем в одностороннем внесудебном порядке в связи неуплатой арендатором арендных платежей прямо не предусмотрено, поэтому отказ Управления Росреестра соответствует требованиям статьи 20 Закона о регистрации и не может нарушать права и законные интересы заявителя.

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства в совокупности, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

В рамках настоящего дела Администрацией оспаривается отказ органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в осуществлении государственной регистрации расторжения договора аренды от 04.02.2011 N 011-11 на основании заявления арендодателя в одностороннем порядке.

На основании пункта 5 статьи 2 Закона о регистрации отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом или судебным приставом-исполнителем в суд, арбитражный суд.

Принимая во внимание положения главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции отмечает, что для признания незаконным решения регистрирующего органа об отказе в государственной регистрации необходимо установить в совокупности наличие двух обстоятельств: противоречие указанного решения действующему законодательству и нарушение данным решением прав и законных интересов заявителя.

Указанная позиция приведена в пункте 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".

В силу положений части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо. При этом факт нарушения обжалованным актом прав и законных интересов заявителя должен доказать последний.

В силу статьи 16 Закона о регистрации государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее проведения.

Перечень документов, необходимых для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, установленный статьей 17 указанного Закона, включает в себя, в частности, документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 1 статьи 18 Закона о регистрации).

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за

исключением указанных в пункте 1 статьи 17 Закона о регистрации, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 данного Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации (пункт 2 статьи 17 Закона о регистрации).

Основания отказа в государственной регистрации исчерпывающим образом перечислены в статье 20 Закона о регистрации.

Как указано в абзацах 4 и 10 пункта 1 статьи 20 данного Закона, в государственной регистрации прав может быть отказано, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, не представлены документы, необходимые в соответствии с названным Федеральным законом для государственной регистрации прав.

Из материалов дела следует, что основаниями для отказа в государственной регистрации расторжения зарегистрированного договора аренды от 04.02.2011 N 011-11 по заявлению арендодателя в одностороннем (сообщение об отказе в государственной регистрации от 23.08.2013 N 74-74-33/122/2013-224) явилось то, что документы, представленные на государственную регистрацию прав, по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, а также в связи с непредставлением документов, необходимых для государственной регистрации прав, а именно: регистрирующий орган посчитал, что в рассматриваемом случае по условиям пункта 6.2 договора аренды от 04.02.2011 N 011-11 его досрочное расторжение по требованию арендодателя возможно только в судебном порядке в соответствии с положениями статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (т. 1, л.д. 128-129).

В соответствии со статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, определенных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Статья 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает основания изменения и расторжения договора.

Согласно пункту 1 указанной статьи изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Таким образом, как верно указал суд первой инстанции, законодательством Российской Федерации предусмотрено три способа досрочного расторжения договора: соглашение сторон, решение суда (судебный порядок) и односторонний отказ от исполнения договора.

В договоре аренды нежилого помещения от 04.02.2011 N 011-11 сторонами согласованы условия расторжения договора в судебном порядке по требованию арендодателя (пункт 6.2 договора) и условия, при которых арендодатель вправе в одностороннем порядке расторгнуть указанный договор аренды (пункт 6.3 Договора).

Заявитель в обоснование своей правовой позиции ссылается на положения пункта 6.3.6 договора аренды нежилого помещения от 04.02.2011 N 011-11, в котором предусмотрено право арендодателя на одностороннее расторжение договора аренды по причине систематического (2 и более раза) либо существенного нарушения арендатором условий договора. Под существенным нарушением условий Договора понимается нарушение договора арендатором, которое влечёт для арендодателя такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

Пунктами 4.1 и 4.2 договора аренды предусмотрено, что арендатор ежемесячно, до 1-го числа данного месяца, перечисляет арендодателю на его расчётный счёт арендную плату в размере 59 850 руб.

В связи с тем, что общество "УралПром" (арендатор) систематически не исполняло свои обязательства по уплате арендных платежей, у арендодателя, как полагает Администрация, возникло право на одностороннее расторжение указанного договора аренды недвижимого имущества.

Как указано выше, уведомлением от 19.03.2013 N ОДП54/1636 (т. 1, л.д. 38-41) Администрация сообщила обществу "УралПром" о расторжении договора аренды от 04.02.2011 N 011-11 в одностороннем порядке.

В подтверждение факта неисполнения обществом "УралПром" своих обязательств по уплате арендных платежей по договору аренды от 04.02.2011 N 011-11 заявителем в материалы дела представлено вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Челябинской области от 12.07.2013 по делу N А76-644/2013 (т. 1, л.д. 42-46).

Вместе с тем, согласно пункту 6.2 договора аренды нежилого помещения от 04.02.2011 N 011-11 стороны предусмотрели, что по требованию арендодателя досрочное расторжение договора в судебном порядке допускается в случаях, установленных действующем законодательством.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Таким образом, положениями статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации развиваются положения пункта 2 статьи 450 названного Кодекса, когда договор может быть расторгнут досрочно по требованию одной из сторон по решению суда.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений; буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В соответствии с пунктом 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 сентября 2002 N 69 при неясности вербального значения условий договора должно применяться систематическое толкование договора. Контекстное толкование должно даваться путем сопоставления условий договора со смыслом договора в целом, обусловленным его характером, целями, намерениями участников соглашения.

Ввиду изложенного, исходя из систематического толкования положений пунктов 6.2 и 6.3 договора аренды от 04.02.2011 N 011-11 в совокупности, статей 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что условиями спорного договора аренды его досрочное расторжение арендодателем в одностороннем внесудебном порядке в связи неуплатой арендатором арендных платежей прямо не предусмотрено, поэтому отказ Управления Росреестра соответствует требованиям статьи 20 Закона о регистрации и не может нарушать права и законные интересы заявителя.

Кроме того, суд апелляционной инстанции принимает во внимание следующее.

По смыслу статьи 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оценка законности решения Управления Росреестра должна осуществляться судом, исходя из тех обязательных к представлению в силу закона документов, которые на момент его вынесения были представлены на государственную регистрацию.

Соглашения сторон о расторжении договора аренды от 04.02.2011 N 011-11 либо вступившего в законную силу судебного акта, которым данный договор был расторгнут, а также иных документов, свидетельствующих о прекращении договорных отношений между сторонами, заявитель в Управление Росреестра не представил.

В апелляционной жалобе заявитель ссылается на то, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Челябинской области от 12.07.2013 по делу N А76-644/2013 (т. 1, л.д. 43-46) установлено то обстоятельство, что спорный договор аренды от 04.02.2011 N 011-11 фактически прекращен и общество "УралПром", досрочно освободив помещение, согласилось с решением арендодателя о расторжении договора (стр. 7 решения).

Однако решение Арбитражного суда Челябинской области от 12.07.2013 по делу N А76-644/2013 или акт возврата помещения арендодателю, из содержания которых регистрирующий орган мог бы установить обстоятельства, свидетельствующие о прекращении договора аренды от 04.02.2011 N 011-11, заявителем на государственную регистрацию представлены не были, в связи с чем не могли быть учтены при проведении правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию документов.

При этом Управление Росреестра к участию в рассмотрении дела N А76-644/2013 привлечено не было. Обстоятельства, установленные решением Арбитражного суда Челябинской области от 12.07.2013 по указанному делу, не имеют преюдициального значения для Управления Росреестра. По смыслу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные при рассмотрении арбитражного дела, не имеют обязательного характера для лиц, не участвовавших в деле.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции считает, что выводы суда первой инстанции соответствуют имеющимся в деле доказательствам, нормы материального и процессуального права применены правильно.

Доводы, приведенные в апелляционной жалобе, основаны на ошибочном толковании закона, не опровергают выводов суда первой инстанции и обстоятельств, установленных судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела, и, соответственно, не влияют на законность принятого судом решения, а потому не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.

На основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Администрация освобождена от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 02.12.2013 по делу N А76-20923/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации города Магнитогорска Челябинской области - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.А. Суспицина

Судьи

Л.П. Ермолаева М.И. Карпачева