Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 5 февраля 2014 г. N 01АП-6389/13

5 февраля 2014 г.

Дело N А43-6625/2013

Первый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Смирновой И.А.,

судей Захаровой Т.А., Протасова Ю.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Лукашовой Д.В.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Хрустальное озеро" (ОГРН 1105262007520, ИНН 5262255340, г. Нижний Новгород, ул. Ошарская, д. 61)

на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 26.08.2013

по делу N А43-6625/2013,

принятое судьей Ивановым А.В.

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Хрустальное озеро"

о признании недействительным распоряжения администрации Ардатовского муниципального района Нижегородской области от 26.02.2013 N 86-р, незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью "Хрустальное озеро" - Меркурьевой И.А. по доверенности от 08.11.2013, Зайчикова В.Б. по доверенности от 31.12.2013;

от администрации Ардатовского муниципального района Нижегородской области- Заботкиной Н.А. по доверенности от 10.01.2014 N 01-01-25/26 (участвовала в судебном заседании 22.01.2014),

и установил:

общество с ограниченной ответственностью "Хрустальное озеро" (далее - Общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с заявлением о признании недействительным распоряжения администрации Ардатовского муниципального района Нижегородской области (далее - администрация) от 26.02.2013 N 86-р "О досрочном расторжении в одностороннем порядке договора аренды земельного участка от 04.05.2011 N 16/11", незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области (далее - Управление Росреестра) по внесению в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении обременения (договора аренды земельного участка от 04.05.2011 N 16/11) в отношении земельного участка с кадастровым номером 52:51:0070005:844, площадью 42808 кв.м, расположенного по адресу: Нижегородская область, Ардатовский район, ул. Строителей, д. 15/04, а также об обязании Управления Росреестра восстановить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись об обременении (договора аренды земельного участка от 04.05.2011 N 16/11) в отношении указанного земельного участка.

Решением от 26.08.2013 Арбитражный суд Нижегородской области отказал заявителю в удовлетворении требований.

Общество не согласилось с решением арбитражного суда первой инстанции и обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой и дополнениями к ней, в которых просит его отменить по основаниям, изложенным в жалобе и дополнениях, и принять по делу новый судебный акт.

Представители Общества в судебном заседании поддержали доводы апелляционной жалобы и дополнений к ней.

Администрация в отзыве на апелляционную жалобу, дополнениях к нему и ее представитель в судебном заседании 22.01.2014 просили решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Управление Росреестра, извещенное надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в судебное заседание не направило, в отзыве на апелляционную жалобу просит в ее удовлетворении отказать, решение суда - оставить без изменения.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 22.01.2014 объявлялся перерыв до 16 час. 15 мин. 29.01.2014.

Законность и обоснованность решения Арбитражного суда Нижегородской области от 26.08.2013 проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном в статье 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, выслушав представителей лиц, участвовавших в судебном заседании, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда подлежит отмене.

Как следует из материалов дела, 04.05.2001 между Обществом и администрацией заключен договор аренды N 16/11 земельного участка с кадастровым номером 52:51:0070005:844, площадью 42808 кв.м, расположенного по адресу: Нижегородская область, Ардатовский район, ул. Строителей, д. 15/04.

27.05.2011 указанный договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке с внесением в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об аренде (обременении) в отношении спорного земельного участка.

В связи с допускаемыми Обществом в ходе исполнения договорных обязательств просрочками в уплате установленной договором арендной платы администрация 14.11.2012 направила в его адрес претензию N 02-140 о необходимости погашения в срок до 20.11.2012 образовавшейся задолженности в сумме 409 030 руб. 44 коп.

Поскольку задолженность Обществом не была погашена, администрация в уведомлении от 24.12.2012 N 01-01-26/2541 указала заявителю на то, что на момент отправки указанного уведомления за ним числится задолженность в сумме 467 463 руб. 36 коп., размер которой превышает арендную плату за два квартала. При этом со ссылкой на условия пункта 6.3 договора аренды от 04.05.2014 N 16/11 администрация уведомила Общество о досрочном расторжении указанного договора с 24.02.2013 в одностороннем порядке.

Указанное уведомление Общество получило 28.12.2012.

26.02.2013 администрация издала распоряжение N 86-р "О досрочном расторжении в одностороннем порядке договора аренды 04.05.2014 N 16/1", а 27.02.2013 - обратилась в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации прекращения обременения договора аренды, представив вышеназванное распоряжение и уведомление от 24.12.2012 N 01-01-26/2541 с доказательствами его получения заявителем.

16.03.2013 Управление Росреестра осуществило государственную регистрацию прекращения обременения (аренды) в отношении спорного земельного участка, о чем известило Общество уведомлением от 16.03.2013 N 03/014/2013-274.

Посчитав, что оспариваемые распоряжение администрации и действия Управления Росреестра не соответствуют действующему законодательству и нарушают его права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В силу части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Отказывая Обществу в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из наличия в договоре аренды условия, предусматривающего возможность одностороннего отказа арендодателя от его исполнения, что в соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) является основанием для расторжения договора.

Порядок и основания расторжения договора аренды недвижимого имущества подпадают под регулирование главы 29 Кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 407 Кодекса обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Статьей 450 Кодекса предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 1). В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 3 названной статьи).

В пункте 27 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" указано, что в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (пункт 3 статьи 450 Кодекса).

Таким образом, из общих норм Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующих правоотношения по досрочному расторжению договоров следует, что договор может быть расторгнут в одностороннем порядке арендодателем, если такое условие предусмотрено договором.

Кроме того, согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 09.09.2008 N 5782/08, ни статья 310, ни пункт 3 статьи 450 Кодекса не связывают право на односторонний отказ от исполнения договора с наличием каких-либо оснований для такого отказа, предусмотренных законом или соглашением сторон. Для одностороннего отказа от исполнения договора, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа.

Исследовав положения договора аренды от 04.05.2001 N 16/11, заключенного между Обществом и администрацией, суд апелляционной инстанции установил следующее.

Пунктом 3.1.4 договора предусмотрено, что арендодатель имеет право досрочно расторгнуть настоящий договор и изъять участок, направив не менее чем за два месяца уведомление арендатору о намерении расторгнуть договор с указанием причин расторжения.

В соответствии с пунктом 6.1. договора изменение условий и расторжение договора возможны по письменному соглашению сторон.

По требованию одной из сторон договор может быть досрочно расторгнут в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации и настоящим договором (пункт 6.2 договора).

Из пункта 6.3 договора следует, что по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут в случаях: задолженности по арендной плате за два квартала и более; нарушения земельного законодательства; принятия решения органами местного самоуправления о необходимости изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд; использования участка с существенными нарушениями условий договора или его целевого назначения и вида использования; умышленного и неосторожного ухудшения арендатором состояния участка и прилегающих территорий.

В этих случаях арендодатель направляет не позднее, чем за два месяца уведомление арендатору о намерении расторгнуть договор с указанием причин расторжения.

На основании пункта 6.4 договора датой прекращения договора считается дата подписания соглашения о расторжении договора и акта приема-передачи земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 431 Кодекса при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Проанализировав условия договора аренды от 04.05.2001 N 16/11, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что арендодателю не представлено право одностороннего расторжения договора. При этом указание в пункте 6.3 договора на то, что арендодатель должен уведомить арендатора о расторжении договора за два месяца говорит лишь о сроке, за который арендодатель должен уведомить арендатора о намерении прекратить договорные отношения, но не о праве одностороннего расторжения договора.

Если принять во внимание буквальное значение содержащихся в договоре слов и выражений, то речь в договоре идет о его расторжении, которое оформляется соглашением сторон. Право одностороннего отказа от договора в заключенном контрагентами договоре не прописано. В этой связи расторжение спорного договора аренды возможно лишь в судебном порядке либо путем достижения участниками сделки соответствующего соглашения. Стороны не реализовали данные способы расторжения договора.

При этих обстоятельствах основания для расторжения договора аренды от 04.05.2001 N 16/11 в одностороннем порядке у администрации отсутствовали.

Неправильное толкование судом первой инстанции норм материального права и условий спорного договора аренды привело к ошибочным выводам о возможности его расторжении во внесудебном порядке и, соответственно, о законности оспариваемого распоряжения администрации.

С учетом изложенного оспариваемое распоряжение администрации не соответствует нормам действующего законодательства, в частности, Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон N 122-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В силу пункта 1 статьи 4 Федерального закона N 122-ФЗ наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него. Ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора либо акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом.

В соответствии со статьей 1 Федерального закона N 122-ФЗ право аренды отнесено к ограничениям (обременениям) - наличию установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества.

Из статьи 12 Федерального закона N 122-ФЗ следует, что права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав. При этом регистрация обременений (ограничений) вещных прав осуществляется путем внесения записей в соответствующий раздел Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно пункту 1 статьи 9 Федерального закона N 122-ФЗ государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют федеральный орган исполнительной власти в области государственной регистрации и его территориальные органы.

Обязанность регистратора при проведении государственной регистрации прав провести правовую экспертизу представленных на регистрацию документов установлена в абзаце 2 пункта 1 статьи 13 Федерального закона N 122-ФЗ.

Правовая экспертиза - это изучение представленных для государственной регистрации документов с целью установления юридического факта, являющегося бесспорным основанием для возникновения, наличия, перехода или ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество.

В силу пункта 1 статьи 17 Федерального закона N 122-ФЗ основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются в том числе договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Статья 20 Федерального закона N 122-ФЗ содержит основания для отказа в государственной регистрации права, к которым в частности относится непредставление документов, необходимых в соответствии с данным Законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

В рассматриваемом случае регистрирующий орган произвел государственную регистрацию прекращения обременения договора аренды от 04.05.2001 N 16/11 на основании представленного администрацией с заявлением распоряжения от 26.02.2013 N 86-р "О досрочном расторжении в одностороннем порядке договора аренды 04.05.2014 N 16/1" и уведомления от 24.12.2012 N 01-01-26/2541 с учетом доказательств его получения заявителем.

Вместе с тем распоряжение администрации от 26.02.2013 N 86-р подлежало оценке Управлением Росреестра в совокупности с условиями договора аренды от 04.05.2001 N 16/11 на предмет соблюдения требований действующего законодательства, а именно положений Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующих порядок и основания расторжения договора аренды недвижимого имущества.

Поскольку к заявлению о государственной регистрации прекращения обременения договора аренды от 04.05.2001 N 16/11 администрацией не были приложены документы, подтверждающие соблюдение одностороннего порядка расторжения договора аренды в соответствии с условиями договора, или соглашение о расторжении договора аренды, у Управления Росреестра отсутствовали основания для государственной регистрации прекращения обременения этого договора.

В силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Исследовав представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимной связи, оценив фактические обстоятельства дела, суд апелляционной инстанции приходит к итоговому выводу о том, что оспариваемые распоряжение администрации о расторжении в одностороннем порядке договора аренды с Обществом и действия Управления Росреестра по государственной регистрации прекращения обременения договора аренды противоречат положениям действующего законодательства и нарушают права и законные интересы Общества в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В частности, несоблюдение администрацией порядка расторжения договора аренды и, как следствие, необоснованное прекращение Управлением Росреестра обременения договора аренды являются препятствием в осуществлении предпринимательской деятельности заявителя, который в совокупности обосновывает это основным видом экономической деятельности - производство минеральных вод (выписка из ЕГРЮЛ от 22.03.2013), наличием лицензии на право пользования недрами от 25.06.2012 серии НЖГ N 01547 ВП (участок недр, право пользования которым предоставлено Обществу, расположен в границах спорного земельного участка), наличием зарегистрированного в установленном законом порядке права собственности на объекты недвижимости, расположенные на арендуемом земельном участке (свидетельства о регистрации права от 18.10.2012 серии 52-АД N 621281 на здание, назначение нежилое, площадью 233,8 кв.м; от 15.11.2013 серии 52-АЕ N 161834 на сооружение - разведочно-эксплуатационная скважина N 108/13), а также иными имеющимися в деле и дополнительно представленными в суд апелляционной инстанции документами, подтверждающими цель использования земельного участка с кадастровым номером 52:51:0070005:844, площадью 42808 кв.м, расположенного по адресу: Нижегородская область, Ардатовский район, ул. Строителей, д. 15/04.

В нарушение статьи 65 и части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации иное администрацией и Управлением Росреестра не доказано, установленные по делу обстоятельства не опровергнуты. Позиция заинтересованных лиц основана на неправильном толковании положений Гражданского кодекса Российской Федерации.

Вопросы относительно задолженности Общества перед администрацией, ее размера, а также получения бюджетом Ардатовского муниципального района Нижегородской области межбюджетных трансфертов путем заключенного с Министерством финансов Нижегородской области соответствующего соглашения при установленных выше обстоятельствах несоблюдения администрацией порядка расторжения договора аренды не имеют правового значения для рассмотрения настоящего спора.

В соответствии с частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

С учетом изложенного решение Арбитражного суда Нижегородской области подлежит отмене в связи с неправильным применением норм материального права, а требования Общества - удовлетворению.

В связи с удовлетворением требований заявителя уплаченная им государственная пошлина при подаче настоящего заявления и апелляционной жалобы в общей сумме 5000 рублей в силу положений статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит возмещению за счет администрации и Управления Росреестра.

Руководствуясь статьями 268, 269, частью 2 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Нижегородской области от 26.08.2013 по делу N А43-6625/2013 отменить.

Признать недействительным распоряжение администрации Ардатовского муниципального района Нижегородской области от 26.02.2013 N 86-р "О досрочном расторжении в одностороннем порядке договора аренды земельного участка от 04.05.2011 N 16/11", как не соответствующее положениям Гражданского кодекса Российской Федерации.

Признать незаконными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области по внесению в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении обременения (договора аренды земельного участка от 04.05.2011 N 16/11) в отношении земельного участка с кадастровым номером 52:51:0070005:844, площадью 42808 кв.м, расположенного по адресу: Нижегородская область, Ардатовский район, ул. Строителей, д. 15/04.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области восстановить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись об обременении (договоре аренды земельного участка от 04.05.2011 N 16/11) в отношении земельного участка с кадастровым номером 52:51:0070005:844, площадью 42808 кв.м, расположенного по адресу: Нижегородская область, Ардатовский район, ул. Строителей, д. 15/04.

Взыскать с администрации Ардатовского муниципального района Нижегородской области в пользу общества с ограниченной ответственностью "Хрустальное озеро" расходы по уплате государственной пошлины в сумме 2500 (две тысячи пятьсот) рублей.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области в пользу общества с ограниченной ответственностью "Хрустальное озеро" расходы по уплате государственной пошлины в сумме 2500 (две тысячи пятьсот) рублей.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья

И.А. Смирнова

Судьи

Т.А. Захарова Ю.В. Протасов