Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 10 февраля 2014 г. N 09АП-39606/13

10 февраля 2014 г.

Дело N А40-60729/13

Резолютивная часть постановления объявлена 03.02.2014 г.

В полном объеме постановления изготовлено 10.02.2014 г.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Кузнецовой Е.Е.,

судей Барановской Е.Н., Сумароковой Т.Я.,

при ведении протокола с/з секретарем Тимониным Н.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по правилам, установленным АПК РФ для рассмотрения дела судом первой инстанции, дело N А40-60729/13 в связи с апелляционными жалобами ООО "Рада", ООО "Химки Лэнд" на Решение Арбитражного суда г. Москвы от 24.10.2013 г., принятое судьей Дудкиным В.В.

по иску ООО "Рада" (ОГРН 1117746207864, 111020, г. Москва, ул. Боровая, д. 7, стр. 10, оф. 304)

к ООО "Химки Лэнд" (ОГРН 1127746350940, 123100, г. Москва, наб. Пресненская, д. 12), Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области (121170, г. Москва, ул. Поклонная, д. 13)

об обязании передать оплаченные строения, обязании зарегистрировать переход права собственности, возврате предварительной оплаты за непереданный земельный участок,

при участии в судебном заседании:

от истца: Жердев П.С. по дов. от 23.04.2013 г.;

от ответчиков: от 1-го: Носова З.И. по дов. от 03.07.2013 г.; от 2-го: неявка,

УСТАНОВИЛ:

ООО "Рада" предъявило иск, с учетом принятия судом изменения иска (т. 1 л.д. 92-94),:

- об обязании ООО "Химки-Лэнд" на основании договора купли-продажи от 28.11.2012 г. передать в собственность истца в связи с полной оплатой расположенные на земельном участке по адресу Московская обл., Химкинский р-н, с кадастровым номером 50:10:020803:158, строения коровника на 480с/м с кадастровым N 50-50-10/008/2006-238 общей площадью 2364,9кв.м.; коровника на 240 с/м с кадастровым N 50-50-10/008/2006-239 общей площадь 2131,5кв.м.; коровника на 150с/м с кадастровым N 50-50-10/008-2006-240 общей площадью 1360кв.м.; ветпункта с кадастровым N 50-50-10/008-2006-242 общей площадью 207,9кв.м.; склада кормов (кадастровый номер 50-50-10/008-2006-244 общей площадью 645,6кв.м.); склада кормов (кадастровый номер 50-50-10/008-2006-245 общей площадью 664,7кв.м.), телятника на 100с/м (кадастровый номер 50-50-10/008-2006-237 общей площадью 328,2кв.м.); телятника на 110с/м (кадастровый номер 50-50-10/008-2006-236 общей площадью 1257,1кв.м.); хранилища (кадастровый номер 50-50-10/008-2006-243 общей площадью 870,7кв.м.) навозохранилища (кадастровый номер 50-50-10/008-2006-248 общая площадь 1805,8кв.м.;

- обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области зарегистрировать переход права собственности от 1-го ответчика к истцу на вышеуказанные строения;

- взыскании с 1-го ответчика в пользу истца предварительной оплаты в размере 3000000 долларов США за непереданный земельный участок площадью 90000кв.м., на котором расположены на вышеуказанные строения.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 24.10.2013 г. в удовлетворении требований к Управлению Росреестра по Московской области отказано; в остальной части требования удовлетворены.

На состоявшееся Решение в отказанной части Истцом и в удовлетворенной части Ответчиком поданы апелляционные жалобы.

Определением Девятого арбитражного апелляционного суда от 16.12.2013 г. (т. 2 л.д. 52-53) объявлен переход к рассмотрению дела по правилам, установленным АПК РФ для рассмотрения дела судом первой инстанции; Управление Росреестра по Московской области привлечено к участию в деле в качестве второго Ответчика.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции Истец требования и доводы искового заявления поддержал, 1-й Ответчик по ним возражал; 2-й Ответчик не явился, будучи надлежаще уведомлен посредством вручения ему определения о времени и месте судебного разбирательства (т. 2 л.д. 70, 71).

Суд апелляционной инстанции, проверив обоснованность заявленного иска, полагает его подлежащим частичному удовлетворению.

Установлено, что ООО "Химки-Лэнд" является собственником:

1) земельного участка с кадастровым номером 50:10:020803:158 площадью 698093кв.м. и

2) расположенных на нем 10-ти строений (коровника на 480с/м с кадастровым N 50-50-10/008/2006-238 общей площадью 2364,9кв.м.; коровника на 240 с/м с кадастровым N 50-50-10/008/2006-239 общей площадь 2131,5кв.м.; коровника на 150с/м с кадастровым N 50-50-10/008-2006-240 общей площадью 1360кв.м.; ветпункта с кадастровым N 50-50-10/008-2006-242 общей площадью 207,9кв.м.; склада кормов (кадастровый номер 50-50-10/008-2006-244 общей площадью 645,6кв.м.); склада кормов (кадастровый номер 50-50-10/008-2006-245 общей площадью 664,7кв.м.), телятника на 100с/м (кадастровый номер 50-50-10/008-2006-237 общей площадью 328,2кв.м.); телятника на 110с/м (кадастровый номер 50-50-10/008-2006-236 общей площадью 1257,1кв.м.); хранилища (кадастровый номер 50-50-10/008-2006-243 общей площадью 870,7кв.м.) навозохранилища (кадастровый номер 50-50-10/008-2006-248 общая площадь 1805,8кв.м.).

Между ООО "Химки-Лэнд" (продавец) и ООО "Рада" (покупатель) заключен Договор купли-продажи от 28.11.2012 г. (т. 1 л.д.17-20) с последующими изменениями (т. 1 л.д. 21-23), по условиям которого (п. 1.1.) стороны обязались заключить в будущем в срок не позднее 6мес. Основной договор купли-продажи 1) земельного участка площадью 90000кв.м. стоимостью 3000000 долларов США, являющегося частью земельного участка с кадастровым номером 50:10:020803:158, и 2) находящихся на данном земельном участке вышеуказанных 10-ти строений.

Соглашением от 05.12.2012 г. (т. 1 л.д. 26) стороны удостоверили, что покупателем обязательство по уплате продавцу 100% покупной цены выполнено.

На момент заключения данного Договора подлежащий продаже земельный участок как самостоятельный объект недвижимого имущества не существовал (не был поставлен на кадастровый учет и не был индивидуализирован иным способом).

В п. 1.3. Договора согласовано, что продавец обязался в срок до 01.03.2013 г. осуществить все необходимые действия для формирования подлежащего продаже земельного участка.

Однако продавец действия по формированию подлежащего продаже земельного участка не совершил, Основной договор купли-продажи стороны не заключили.

В связи с чем покупатель требует в судебном порядке взыскать с продавца покупную цену за несформированный и непереданный в собственность покупателя земельный участок, а также понудить продавца передать в собственность покупателя согласованные в качестве объекта продажи строения, а Управление Росрееста по МО - зарегистрировать переход права собственности на указанные строения к покупателю,.

Суд апелляционной инстанции полагает требования в части понуждения 1-го ответчика к передаче строений и 2-го ответчика к государственной регистрации перехода права собственности на них не подлежащими удовлетворению.

Условиями Договора купли-продажи предусмотрено, что в качестве объекта продажи согласован земельный участок вместе с находящимися на нем строениями.

Так, в п. 1.1. Договора содержится буквальное указание на то, что предметом Договора является заключение Основного договора купли-продажи земельного участка "вместе" с находящимися на нем строениями; в п. 2.1. согласовано, что продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, а также расположенные на нем строения.

В Договоре нет фраз и выражений, из которых следовало бы, что стороны согласовали возможность продажи земельного участка или расположенных на нем строений отдельно друг от друга.

Принцип единой судьбе земельного участка и расположенных на нем строений предусмотрен нормой п. 2 ст. 552 ГК РФ, которой установлено, что когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

По смыслу указанной нормы, если стороны не согласовали границы и стоимость земельного участка под продаваемой недвижимостью, то при отчуждении недвижимости земельный участок под ней переходит в собственность к покупателю бесплатно, а его границы определяются нормами предоставления (в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией).

Однако если стороны согласовали стоимость земельного участка под продаваемой недвижимостью, то его приобретение может быть осуществлено только с соблюдением общих правил ст.ст. 549, 544 ГК РФ, т.е. земельный участок должен быть индивидуализирован, а если условие о границах земельного участка, следующего за продаваемой недвижимостью, не согласовано, то несогласованным следует признавать весь договор купли-продажи в целом, поскольку в качестве объекта продажи по нему выступает недвижимость и земля как единый объект с единой судьбой.

По настоящему делу стороны согласовали покупную цену не только продаваемой недвижимости, но также и земельного участка, на котором она находится.

Следовательно, по настоящему делу волеизъявление сторон состояло в отчуждении земельного участка и строений как одного объекта по согласованной стоимости.

Тогда как по настоящему делу покупатель требует передачи ему строений без земельного участка под ними, и возврата уплаченной за земельный участок покупной цены, - что не соответствует волеизъявлению сторон при заключении Договора.

Такие требования могли быть удовлетворены в силу ст. 10 ГК РФ, если бы продавец намеренно, с целью избежать передачи строений и земельного участка покупателю, отказывался сформировать подлежащий передаче земельный участок.

Однако по настоящему делу неисполнения обязательства со стороны продавца по обстоятельствам, за которые отвечает последний, не установлено.

Продавец не сформировал земельный участок по объективным обстоятельствам, а именно: поскольку обе стороны не согласовали индивидуализирующие признаки подлежащего продаже земельного участка, без которых продавец не мог бы его сформировать и поставить на кадастровый учет или покупатель в порядке самозащиты своих прав мог бы своими силами выполнить соответствующие действия, с последующем отнесением необходимых расходов на продавца применительно к п. 3 ст. 174 АПК РФ.

В Договоре (п. 1.1.) указано, что границы подлежащего продаже земельного участка обозначены в Приложении N 1 к Договору (т. 1 л.д. 19).

В Приложении N 1 к Договору (т. 1 л.д. 19) содержится графическое изображение подлежащего продаже земельного участка.

Однако повторные точки данного изображения не определены ни указанием их координат, ни привязкой к географическим объектам.

Суд апелляционной инстанции предложил сторонам представить заключение специалиста в области землеустроительных работ, положенного в основу графического изображения подлежащего продаже земельного участка, или иным образом указать, каким координатам или географическим объектам соответствуют поворотные точки соответствующего земельного участка.

Однако стороны не смогли ссылкой на какие-либо доказательства индивидуализировать земельный участок, который стороны договорились сформировать, поставить на кадастровый учет для последующей передачи в собственность покупателя.

Следовательно, по настоящему делу обязательство по формированию подлежащего продаже земельного участка и постановке его на кадастровый учет не может быть выполнено по независящим от сторон обстоятельствам, вследствие несогласования ими данных, индивидуализирующих границы соответствующего земельного участка.

Соответственно, по причине невозможности сформировать и передать земельный участок, продавец не может быть понужден и к передаче расположенных на нем и следующих единой судьбе строений, а регистрирующий орган не может быть понужден к регистрации перехода права собственности на строения к покупателю.

Поскольку по Договору стороны согласовали земельный участок и расположенные на нем строения как единый подлежащий продаже объект, но границы продаваемого земельного участка не определили, объект купли-продажи в целом не может быть признан согласованным.

При таких обстоятельствах покупатель на основании ст. 1102 ГК РФ вправе требовать только возврата ему уплаченной продавцу по Договору покупной цены.

В связи с чем требования продавца об обязании передать оплаченные строения и зарегистрировать переход права собственности удовлетворению не подлежат, а требование продавца о возврате предварительной оплаты за непереданный земельный участок (размер которой составляет 93333333 руб.), подлежит удовлетворению (требование о возврате предварительной оплаты за непереданные строения заявлено не было).

Руководствуясь ч. 6.1. ст. 268, ч. 2 ст. 269, ч. 4 ст. 270, ст. 271 АПК РФ, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 24.10.2012 г. по делу N А40-60729/13 отменить применительно к ч. 6.1. ст. 268 АПК РФ.

Иск удовлетворить в части.

Взыскать с ООО "Химки-Лэнд" в пользу ООО "Рада" 93333333 руб. предварительной оплаты за непереданный земельный участок, 200000 руб. возмещения расходов по госпошлине по иску.

В остальной части в удовлетворении иска отказать.

Постановление может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий

Кузнецова Е.Е.

Судьи

Барановская Е.Н. Сумарокова Т.Я.