Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 февраля 2014 г. N 15АП-22544/13

город Ростов-на-Дону

11 февраля 2014 г.

дело N А53-20044/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 10 февраля 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 11 февраля 2014 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ереминой О.А.

судей Ковалевой Н.В., Чотчаева Б.Т.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Косеевой М.С.

при участии:

от истца - представитель Буряк Е.В. по доверенности от 09.08.2013;

от ответчика - представитель Нецветаева Л.Г. по доверенности от 18.12.2013;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом города Волгодонска на решение Арбитражного суда Ростовской области от 28.11.2013 по делу N А53-20044/2013

по иску ООО "Куб-2,5"

к ответчику - Комитету по управлению имуществом города Волгодонска

о признании торгов недействительными, о признании недействительным договора аренды, о применении последствий недействительности сделки

принятое в составе судьи Губенко М.И.

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Куб-2,5" обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к Комитету по управлению имуществом г. Волгодонска о признании торгов, проведенных 23.04.2013 недействительными, признании недействительным договора аренды от 23.04.2013 N 179, применении последствий недействительности сделки в виде взыскания задолженности в размере 444576 рублей.

Решением от 28.11.2013 иск удовлетворен частично, с ответчика в пользу истца взыскано 444576 рублей. В удовлетворении остальной части требований отказано.

Решение мотивировано тем, что спорный договор является недействительным как сделка, совершенная под влиянием заблуждения. Ответчиком не была предоставлена истцу информация о технических условиях подключения многоквартирного жилого дома к сетям инженерно-технического обеспечения и параметры разрешенного строительства многоквартирного жилого дома. Ответчиком не опровергнут факт заблуждения общества, вызванный действиями ответчика, ответчик не осведомил истца о невозможности получения разрешения на строительство многоквартирного дома. Договор аренды земельного участка, заключенный между сторонами, является недействительным. В связи с тем, что договор расторгнут сторонами по соглашению, земельный участок возвращен арендодателю, оплаченная по договору в качестве задатка на участие в аукционе.

Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации.

В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил его отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы заявитель сослался на то, что денежные средства в размере 444576 рублей перечислены истцом в качестве арендной платы. Договор аренды подписан сторонами 23.04.2013, зарегистрирован в установленном порядке 17.06.2013, исполнен сторонами, земельный участок передан арендатору. Арендная плата за период действия договора с 23.04.2013 по 04.07.2013 составляет 444576 рублей, у ответчика неосновательное обогащение не возникло. За выдачей разрешения на строительство истец не обращался, технические условия на подключение к сетям энергоснабжения, газоснабжения, водоснабжения и водоотведения содержатся в протоколе N 2 о результатах аукциона. По мнению заявителя, информация о параметрах строительства была известна истцу. Заявитель также указал на то, что судом первой инстанции самостоятельно изменен предмет заявленных исковых требований.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ответчика жалобу поддержал.

Представитель истца доводы жалобы отклонил как несостоятельные, заявил возражения на решение в части отказа в удовлетворении иска.

В судебном заседании апелляционной инстанции 05.02.2014 был объявлен перерыв до 10.02.2014 до 10 час. 00 мин.

После перерыва заседание продолжено без участия представителей сторон.

ООО "Куб-2,5" направило письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение в части отказа в удовлетворении исковых требований о признании торгов, проведенных 23.04.2013 недействительными, и признании недействительным договора аренды от 23.04.2013 N 179, отменить, требования в данной части удовлетворить.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Ростовской области от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" разъяснено, что при наличии в пояснениях к жалобе либо в возражениях на нее доводов, касающихся обжалования судебного акта в иной части, чем та, которая указана в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции осуществляет проверку судебного акта в пределах, определяемых апелляционной жалобой и доводами, содержащимися в пояснениях и возражениях на жалобу, в связи с чем законность и обоснованность решения проверяется в полном объеме.

Изучив материалы дела и заслушав пояснения представителей сторон, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что решение подлежит изменению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 16.03.2013 Комитетом по управлению имуществом г. Волгодонска в газете "Вечерний Волгодонск" опубликовано объявление о проведении торгов на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 61:48:0040239:8, общей площадью 26400 кв.м, расположенного по адресу: г. Волгодонск, пр. Мира, 60/11, с разрешенным видом использования - строительство многоквартирного дома, лот N 1 (л.д.10).

ООО "Куб-2,5" подана заявка на участие в аукционе, между сторонами 03.04.2013 заключен договор о задатке (л.д. 11-12), внесен задаток на участие в аукционе в размере 444576 рублей по платежному поручению N 52 от 03.04.2013 (л.д. 13).

На основании протокола от 23.04.2013 N 2 аукцион на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 61:48:0040239:8 по лоту N 1, признан несостоявшимся, в связи с подачей только одной заявки на участие (л.д. 14-15).

Между Комитетом по управлению имуществом г. Волгодонска (арендодатель) и ООО "Куб-2,5" (арендатор) 23.04.2013 заключен договор аренды, находящегося в государственной собственности земельного участка (л.д. 16-17), согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 26400 кв.м из земель населенных пунктов с кадастровым номером 61:48:0040239:8, находящийся по адресу: Ростовская область, г. Волгодонск, пр. Мира, 60/11, для строительства многоквартирного жилого дома. Срок аренды участка с 23.04.2013 по 23.04.2016 (пункт 2.1).

В соответствии с пунктом 3.1 договора годовой размер арендной платы за земельный участок составляет 2222880 рублей, из которых 444576 рублей арендатор уплатил арендодателю до подписания настоящего договора в качестве задатка. Арендатор оплачивает оставшийся размер годовой арендной платы в течение 10 календарных дней с момента заключения настоящего договора с обязательным предоставлением платежных документов, подтверждающих произведенную оплату (пункт 3.2 договора).

К договору стороны подписали приложение N 2 - расчет арендной платы (л.д. 19).

Во исполнение названного договора, арендодатель передал арендатору земельный участок с кадастровым номером 61:48:0040239:8 по акту (л.д. 18).

Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области 17.06.2013.

Арендатор письмом от 19.06.2013 потребовал прекратить право аренды и расторгнуть договор N 179 от 23.04.2013, в связи с непригодностью земельного участка для строительства многоквартирного жилого дома (л.д. 31).

Повторно арендатор просил расторгнуть договор аренды земельного участка в письме от 16.07.2013 (л.д. 33).

По соглашению от 22.07.2013 договор расторгнут (л.д. 34).

В пункте 4 соглашения определено, что обязательства сторон прекращаются с 04.07.2013.

Полагая, что торги проведены с нарушением правил, установленных законом, договор является недействительным, перечисленная сумма задатка в размере 444576 рублей подлежит возврату в соответствии с пунктом 1 статьи 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации, ООО "Куб-2,5" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

В данном случае торги признаны несостоявшимися, в связи с чем требование о признании торгов недействительными удовлетворению не подлежит, в данной части вывод суда первой инстанции об отказе в удовлетворении требований правомерен. Требование о признании протокола от 23.04.2013 недействительным истцом не заявлялось.

Между тем, недействительность договора, заключенного по результатам торгов, может быть связана не только с нарушением правил их проведения, но и с иными нарушениями требований закона и (или) нормативных актов (статья 168 Кодекса). Споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица.

Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (в редакции, действующей на момент опубликования извещения о проведении торгов и заключения спорного договора). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом (абзац 2 пункта 2 статьи 166 Кодекса).

В пункте 32 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом. Учитывая, что ГК РФ не исключает возможности предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица.

В обоснование своих требований истец ссылается на нарушение при проведении торгов и заключении спорного договора норм статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации аукцион по продаже земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договора аренды такого земельного участка для жилищного строительства (за исключением индивидуального и малоэтажного жилищного строительства) проводится только в отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет, в случае, если определены разрешенное использование такого земельного участка, основанные на результатах инженерных изысканий параметры разрешенного строительства объекта капитального строительства, а также технические условия подключения (технологического присоединения) такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и плата за подключение (технологическое присоединение). Аукцион по продаже земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договора аренды такого земельного участка для индивидуального и малоэтажного жилищного строительства проводится только в отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет, в случае, если определены разрешенное использование такого земельного участка, а также технические условия подключения (технологического присоединения) объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и плата за подключение (технологическое присоединение).

В пункте 10 статьи 38.1 Кодекса установлено, что извещение или сообщение о проведении аукциона должно содержать сведения, в том числе, о предмете аукциона, в том числе о местоположении, о площади, о границах, об обременениях земельного участка, об ограничениях его использования, о кадастровом номере, о разрешенном использовании земельного участка, о параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства, о технических условиях подключения (технологического присоединения) такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и об информации о плате за подключение (технологическое присоединение).

В объявлении о проведении торгов в части технических условий на проектирование подключения к городским сетям водопровода и канализации МУП "ВКХ" указано, что муниципальных сетей водопровода и хозбытовой канализации для обеспечения возможности присоединения объекта на формируемом земельном участке по пр. Мира нет.

Относительно технический условий на газификацию ОАО "Волгодонскмежрайгаз": возможная точка подключения - г. Волгодонск, подземный газопровод в/д 219 мм по пр. Мира, максимальная нагрузка в точке подключения - 0,6 МПа. Определены условия подключения: получить техусловия на присоединение, срок подключения - по готовности правообладателя земельного участка, срок действия технических условий - 2 года с момента выдачи. Информация о плате за подключение: данные о тарифе на подключение не установлены, дата окончания действия тарифа на подключение не установлена, дата повторного обращения не установлена, плата за подключение не взимается.

В объявлении также указано, что данная информация не является техническими условиями на проектирование системы газораспределения и газопотребления.

В протоколе N 2 о результатах аукциона, на который ссылается заявитель жалобы, указана та же информация о технических условиях подключения к сетям инженерно-технического обеспечения.

Как отмечено выше, земельный участок предоставлен в аренду для строительства многоквартирного жилого дома.

Согласно статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

В пункте 7 статьи 51 Кодекса установлено, что к заявлению о выдаче разрешения на строительство прилагаются, в том числе, сведения об инженерном оборудовании, сводный план сетей инженерно-технического обеспечения с обозначением мест подключения (технологического присоединения) проектируемого объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения.

При таких обстоятельствах, спорный договор не содержит информации о технических условиях подключения (технологического присоединения) предполагаемого к строительству объекта к сетям инженерно-технического обеспечения, спорный договор в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является недействительным как несоответствующий нормам статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Судом первой инстанции в удовлетворении требования о признании договора аренды земельного участка недействительными отказано, при этом судом первой инстанции не приведены мотивы отказа в удовлетворении требований в данной части.

К требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке на основании положения подпункта 1 статьи 1103 Кодекса применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60 Кодекса).

В силу пункта 1 статьи 1102 Кодекса лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Поскольку ООО "Куб-2,5" с момента заключения спорного договора аренды было лишено возможности использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением - строительство многоквартирного жилого дома, факт использования земельного участка арендатором каким-либо иным способом заявителем жалобы не доказан, требование о взыскании уплаченных в качестве аванса денежных средств подлежит удовлетворению.

Таким образом, оплаченные ООО "Куб-2,5" денежные средства во исполнение недействительного договора подлежат возврату, в данной части решение суда первой инстанции обоснованно.

Суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить, что в данном случае расторжение договора по соглашению сторон не имеет правового значения для рассмотрения требования о признании договора недействительным и применении последствий недействительности сделки. Расторжение договора по соглашению сторон не является основанием для отказа в удовлетворении требования о признании договора недействительной сделкой по смыслу статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного решение в части взыскания с ответчика в пользу истца денежных средств изменению либо отмене не подлежит.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины по иску подлежат перераспределению между сторонами с учетом удовлетворения требования о взыскании денежных средств и признания договора недействительным.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 28.11.2013 по делу N А53-20044/2013 изменить.

Признать недействительным договор аренды, находящегося в государственной собственности земельного участка, заключенный 23.04.2013 между Комитетом по управлению имуществом г. Волгодонска и ООО "Куб-2,5".

Взыскать с Комитета по управлению имуществом г. Волгодонска (ИНН 6143009250) в пользу ООО "Куб-2,5" (ОГРН 1056143027555, ИНН 6143059003) 444576 рублей задолженности, 15892 рубля в возмещение расходов по уплате государственной пошлины по иску.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

В удовлетворении апелляционной жалобы Комитета по управлению имуществом города Волгодонска на решение Арбитражного суда Ростовской области от 28.11.2013 по делу N А53-20044/2013 отказать.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Еремина О.А.

Судьи

Ковалева Н.В. Чотчаев Б.Т.