Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 12 февраля 2014 г. N 10АП-76/14

г. Москва

12 февраля 2014 г.

Дело N А41-46458/13

Резолютивная часть постановления объявлена 05 февраля 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 12 февраля 2014 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Бархатова В.Ю.,

судей Катькиной Н.Н., Коротковой Е.Н.,

при ведении протокола судебного заседания: Алчаковым В.Х.,

при участии в заседании:

от истца - Мокиенко Е.А., Хадыева О.В. по доверенности от 02.09.2013;

от ответчика - не явились, извещены,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Мегатерм-1" на решение Арбитражного суда Московской области от 28 ноября 2013 года по делу N А41-46458/13, принятое судьей Бирюковым Р.Ш., по иску общества с ограниченной ответственностью "Мегатерм-1" к Комитету по имуществу и земельным отношениям администрации Талдомского муниципального района о признании преимущественного права на продление арендных отношений и обязании заключить дополнительное соглашение к договору,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Мегатерм-1" (далее - общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Комитету по имуществу и земельным отношениям администрации Талдомского муниципального района (далее - Комитет, ответчик) с требованиями:

- признать преимущественное право ООО "Мегатерм-1" на продление арендных отношений в рамках договора аренды N 33 от 25.06.2007;

- обязать Комитет по имуществу и земельным отношениям администрации Талдомского муниципального района заключить дополнительное соглашение к указанному договору о продлении его действия на новый срок.

Решением Арбитражного суда Московской области от 28 ноября 2013 года по делу N А41-46458/13 в удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью "Мегатерм-1" отказано.

Законность и обоснованность решения проверяются по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью "Мегатерм-1", в которой истец просит решение суда первой инстанции изменить, исключив из решения исследование вопросов, не относящихся, по мнению заявителя, к предмету спора, а именно - исключить из мотивировочной части решения исследование вопросов, связанных с оценкой наличия или отсутствия незаконченного жилищного строительства, а также оценкой права истца на продление арендных отношений на этом основании.

В обоснование апелляционной жалобы общество с ограниченной ответственностью "Мегатерм-1" ссылается на то, что исследование в мотивировочной части решения суда обстоятельств наличия или отсутствия незаконченного жилищного строительства не относится к предмету настоящего спора, выводы суда по данному вопросу не соответствуют фактическим обстоятельствам. Применение выводов относительно отсутствия незаконченного жилищного строительства к оценке требований о признании преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, по мнению истца, является неправомерным.

Проверив материалы дела, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, заслушав представителей истца, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения состоявшегося по делу судебного акта.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу пункта 1 статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Материалами дела установлено, что 19 июня 2007 года состоялся аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 50:01:0030708:0043, победителем которого признано ООО "Мегатерм-1", что подтверждается протоколом N 1 о результатах аукциона (торгов) по продаже права на заключение договора аренды земельного участка.

Между Комитетом по имуществу и земельным отношениям администрации Талдомского муниципального района и ООО "Мегатерм-1" 25.06.2007 заключен договор аренды N 33, находящегося в государственной собственности земельного участка.

В соответствии с указанным договором в аренду передавался земельный участок с кадастровым номером 50:01:0030708:0043 общей площадью 8 500 кв.м, категория земель - "земли населенных пунктов", вид разрешенного использования - "под строительство многоэтажного жилого дома", со следующим местоположением: участок находится примерно в 50 м по направлению на северо-запад от ориентира - жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Московская область, Талдомский район, г. Талдом, ул. Победы, д. 23.

В соответствии с пунктом 2.1 договора аренды N 33 срок аренды земельного участка составляет 3 (три) года.

Между Комитетом по имуществу и ООО "Мегатерм-1" 30 июля 2010 года заключено дополнительное соглашение к договору аренды N 33, находящегося в государственной собственности земельного участка от 25.06.2007, в соответствии с которым срок действия договора аренды N 33 продлевался на три года, до 21.08.2013.

ООО "Мегатерм-1" 03.06.2013 обратилось в администрацию Талдомского муниципального района Московской области с заявлением о продлении договора аренды на новый срок.

Комитетом по имуществу 25.06.2013 в адрес истца направлено письмо за исходящим N 2095, в соответствии с которым ответчик уведомил ООО "Мегатерм-1" о том, что по окончании срока действия договора аренды N 33, арендодатель не намерен продлять срок его действия в том числе, в связи с нарушением арендатором условий указанного договора аренды, в том числе несвоевременное внесение арендной платы, неиспользование земельного участка по целевому назначению.

Истец 07.08.2013 повторно обратился в администрацию Талдомского муниципального района Московской области с заявлением N 3, в котором просил продлить срок действия договора аренды N 33 на 10 лет.

В ответ на заявления истца о продлении срока действия договора аренды N 33 Комитет по имуществу и земельным отношениям администрации Талдомского муниципального района Московской области направил в адрес ООО "Мегатерм-1" письмо N 2095 от 25.06.2013 и письмо N 3070 от 20.08.2013, из которых следовало, что в продлении договора аренды земельного участка отказано по следующим основаниям: неиспользование земельного участка по целевому назначению; несвоевременное внесение арендных платежей; нарушение срока обращения за продлением договора; отсутствие намерения арендодателя на продление договора аренды.

ООО "Мегатерм-1", посчитав, что он имеет преимущественное право на продление договора аренды N 33, обратилось с исковым заявлением в арбитражный суд.

Апелляционный суд поддерживает вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований удовлетворении заявленных требований, в связи со следующим.

В силу пункта 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно пункту 1 статьи 621 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При этом, если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

В соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Вышеуказанные нормы по своему смыслу и содержанию предусматривают прекращение договора аренды по окончании срока его действия в тех случаях, если арендодатель откажется от его продления, при этом прекращение действия договора аренды не ставится в зависимость от наличия волеизъявления арендатора на его продление и наличия у него преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок.

Письмом N 2095 от 25.06.2013 Комитет уведомил истца об отсутствии у последнего намерения на продление действия договора аренды земельного участка N 33 на новый срок.

Доказательств того, что Комитет по имуществу намеревается предоставить земельный участок с кадастровым номером 50:01:0030708:0043, который являлся предметом договора аренды N 33, в аренду другому лицу не представлено.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что наличие у арендатора, надлежащим образом выполнявшего принятые на себя по договору обязательства, преимущественного права перед другими лицами на возобновление договора, не свидетельствует об обязанности Комитета продлить договор аренды N 33 на новый срок, поскольку такая обязанность ставится в прямой зависимости от волеизъявления самого арендодателя на его продление. Обстоятельствами настоящего дела установлено, что у Комитета отсутствует волеизъявление на продление договора аренды N 33.

В соответствии с действующим законодательством не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договоров аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Отказывая в продлении договора аренды N 33, Комитет указал на факт неиспользование арендуемого земельного участка по его целевому назначению в течение всего срока действия договора аренды N 33.

Арендуемый земельный участок с кадастровым номером 50:01:0030708:0043 имеет вид разрешенного использования - "под строительство многоэтажного жилого дома" и предоставлялся для целей, соответствующих данному виду разрешенного использования, что подтверждается разделом 1, пунктами 2.1, 4.1.1., 4.4.2 договора аренды N 33.

Процедура получения разрешения на строительство и документации, на основании которой выдается разрешение на строительство, установлена Градостроительным кодексом Российской Федерации.

Согласно части 6 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации в случае, если подготовка проектной документации осуществляется физическим или юридическим лицом на основании договора с застройщиком или техническим заказчиком, застройщик или технический заказчик обязан предоставить такому лицу: градостроительный план земельного участка или в случае подготовки проектной документации линейного объекта проект планировки территории и проект межевания территории; результаты инженерных изысканий (в случае, если они отсутствуют, договором должно быть предусмотрено задание на выполнение инженерных изысканий); технические условия (в случае, если функционирование проектируемого объекта капитального строительства невозможно обеспечить без подключения (технологического присоединения) такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения).

Таким образом, для начала работ по проектированию заявитель должен приложить указанные документы. При этом материалами дела установлено, что градостроительный план земельного участка не разрабатывался и не утверждался, за разработкой градостроительного плана земельного участка истец не обращался.

В соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Согласно части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации в целях строительства, реконструкции объекта капитального строительства застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство непосредственно в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство в соответствии с частями 4 - 6 настоящей статьи федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления. К указанному заявлению прилагаются следующие документы: правоустанавливающие документы на земельный участок; градостроительный план земельного участка; материалы, содержащиеся в проектной документации: пояснительная записка; схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с градостроительным планом земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия; схема планировочной организации земельного участка, подтверждающая расположение линейного объекта в пределах красных линий, утвержденных в составе документации по планировке территории применительно к линейным объектам; схемы, отображающие архитектурные решения; сведения об инженерном оборудовании, сводный план сетей инженерно- технического обеспечения с обозначением мест подключения (технологического присоединения) проектируемого объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения; проект организации строительства объекта капитального строительства; проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей; положительное заключение экспертизы проектной документации объекта капитального строительства (применительно к отдельным этапам строительства в случае, предусмотренном частью 12.1 статьи 48 настоящего Кодекса), если такая проектная документация подлежит экспертизе в соответствии со статьей 49 настоящего Кодекса, положительное заключение государственной экспертизы проектной документации в случаях, предусмотренных частью 3.4 статьи 49 настоящего Кодекса, положительное заключение государственной экологической экспертизы проектной документации в случаях, предусмотренных частью 6 статьи 49 настоящего Кодекса; разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции (в случае, если застройщику было предоставлено такое разрешение в соответствии со статьей 40 настоящего Кодекса); согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта; копия свидетельства об аккредитации юридического лица, выдавшего положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации, в случае, если представлено заключение негосударственной экспертизы проектной документации.

Таким образом, для того, чтобы приступить к использованию земельного участка, предоставленного в аренду, в соответствии с его целевым назначением - "под строительство многоэтажного жилого дома", ответчик должен был, разработать и подготовить документацию, представление которой является обязательной для получения разрешения на строительство.

Однако доказательств того, что арендатор своевременно приступил к освоению земельного участка, а тем более к его использованию по целевому назначению - в целях строительства, - не представлено.

Факт того, что истец не использовал земельный участок по целевому назначению, подтверждается письмом администрации Талдомского муниципального района Московской области от 09.04.2013 N 798, актом обследования земельного участка от 10.04.2013 N 1, составленного представителями структурных подразделений администрации Талдомского муниципального района Московской области.

Следовательно, арендатор не использовал арендуемый земельный участок по его целевому назначению в течение действия срока договора аренды.

При таких обстоятельствах отказ Комитета по имуществу в продлении срока действия договора аренды N 33 является обоснованным, так как в течение действия данного договора арендатор (ООО "Мегатерм-1") не приступил к строительству многоквартирного жилого дома.

Ссылка истца на решение Арбитражного суда Московской области от 10 июня 2013 года по делу N А41-1793/13, в соответствии с которым в удовлетворении исковых требований Комитета по имуществу к ООО "Мегатерм-1" о расторжении договора аренды N33 было отказано, несостоятельна. В указанном решении не устанавливались и не исследовались факты использования арендатором земельного участка по целевому назначению, а в удовлетворении исковых требований было отказано в связи с нарушением истцом процедуры расторжения договора, предусмотренной действующим законодательством Российской Федерации.

При данных обстоятельствах, оценивая собранные по делу доказательства, принимая во внимание факт неиспользования земельного участка по целевому назначению, а так же отсутствие волеизъявления арендодателя на продление срока действия договора аренды на новый срок, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об отказе в удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью "Мегатерм-1" к Комитету по имуществу и земельным отношениям администрации Талдомского муниципального района о признании преимущественного права на продление арендных отношений и об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды следует отказать.

В апелляционной жалобе ООО "Мегатерм-1" ссылается на то, что исследование в мотивировочной части решения суда обстоятельств наличия или отсутствия незаконченного жилищного строительства не относится к предмету настоящего спора, выводы суда по данному вопросу не соответствуют фактическим обстоятельствам. Применение выводов относительно отсутствия незаконченного жилищного строительства к оценке требований о признании преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, по мнению истца, является неправомерным.

Указанные доводы апелляционной жалобы ООО "Мегатерм-1" апелляционный суд находит несостоятельными.

Апелляционным судом установлено, что основанием для обращения общества в арбитражный суд с исковым заявлением о признании преимущественного права на продление арендных отношений и об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды являлся отказ Комитет по имуществу и земельным отношениям администрации Талдомского муниципального района Московской области в продлении срока действия договора аренды N 33, оформленный письмами N 2095 от 25.06.2013 и N 3070 от 20.08.2013, из которых усматривается, что в продлении договора аренды земельного участка отказано по следующим основаниям: неиспользование земельного участка по целевому назначению; несвоевременное внесение арендных платежей; нарушение срока обращения за продлением договора; отсутствие намерения арендодателя на продление договора аренды.

В исковом заявлении общества содержатся выводы о несостоятельности доводов Комитета о неиспользовании земельного участка по целевому назначению (л.д. 4-5).

Согласно пункту 1 статьи 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.

Таким образом, апелляционный суд считает, что суд первой инстанции не выходил за пределы своих полномочий, исследовав вопрос неиспользования земельного участка по целевому назначению - строительство многоэтажного жилого дома.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции считает, что доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не могут служить основанием для отмены или изменения принятого по делу решения.

На основании вышеизложенного апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 28.11.2013 по делу N А41-46458/13 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

В.Ю. Бархатов

Судьи

Н.Н. Катькина Е.Н. Короткова