Комментарий к письму Минфина России от 22.04.2008 N 03-05-05-01/24 ("Консультант. Комментарии к документам для бухгалтера", N 12, июнь 2008 г.)

Комментарий к письму Минфина России от 22.04.2008 N 03-05-05-01/24

Не все объекты недвижимости, находящиеся в собственности фирмы, используются для получения дохода. Например, организация может приобрести ветхие дома с целью сноса. Финансисты отвечают на вопрос, следует ли платить с такого жилья налог на имущество.

Ставить ли на баланс ветхое жилье?

Фирма, пославшая запрос в финансовое ведомство, описала следующую ситуацию. Общество заключило договор аренды земельного участка с органом местного самоуправления. Но для того, чтобы начать на арендованном участке строительство, требовалось сначала снести старые дома. Для этой цели организация выкупила долю в праве собственности на ветхое жилье. Однако когда договор аренды земли прекратил свое действие, дома так и не были снесены. У фирмы возник вопрос: следует ли платить в данном случае "имущественный" налог на ветхое жилье?

Конечно, представителям самой фирмы крайне невыгодно лишнее завышение налоговой базы. Ведь дома никак не используются в целях получения дохода, а если за них придется платить налог на имущество, получатся одни убытки. Но Минфин разъяснил, что ветхое жилье не является объектом "имущественного" налогообложения. Все дело в том, что оно не подлежит постановке на баланс в качестве основного средства. Так как условия, прописанные в статье 4 ПБУ 6/01, утвержденного приказом Минфина от 30.03.2001 N 26н, не выполняются.

Куда девать жильцов?

Упомянутое нами жилье хоть и является ветхим, но пока что пригодно к эксплуатации, и в нем живут люди. Поэтому если застройщик собирается сносить дома, ему следует позаботиться о дальнейшей судьбе граждан. Первый способ - приобретать новые квартиры, чтобы переселить туда жильцов из ветхих домов. Опять же возникает вопрос: облагается ли жилье, предназначенное для расселения физических лиц, налогом на имущество? Минфин в письме от 25.09.2007 N 03-05-06-01/104 объяснил, что такое жилье также не подлежит налогообложению, так как приобретается оно для последующей перепродажи гражданам, а значит, на балансе учитывается как товар, а не как основное средство.

Кроме того, застройщик может выплачивать жильцам сносимых домов денежные компенсации. В письме Минфина России от 28.05.2007 N 03-03-06/1/332 сказано, как учитывать такие затраты в целях налогообложения прибыли. Финансисты разъяснили, что компенсации жильцам являются экономически обоснованными расходами, так как непосредственно вытекают из договора на строительство и связаны с предпринимательской деятельностью. Кроме того, такие расходы формируют первоначальную стоимость недвижимости, которая будет построена на месте ветхих домов.

В каком случае надо платить

Даже если снос ветхого жилья застопорился, не факт, что старые дома будут висеть "мертвым грузом" в собственности организации. Фирма вполне может получать от них доход, например, сдавать старые дома в аренду или начинать в их помещениях какое-либо производство. В данном случае жилье отвечает всем требованиям статьи 4 ПБУ 6/01. Значит, предприятие должно ставить недвижимость на баланс в качестве объекта основных средств и платить налог на имущество (п. 1 ст. 374 НК РФ).

Минфин также напомнил о плате за пользование земельными участками, занятыми ветхим жильем. Финансисты отметили, что существует два варианта: земельный налог или арендная плата. Разберемся в данном утверждении подробнее. Арендной платы за землю быть не может, так как срок действия соответствующего контракта в рассматриваемом случае истек. Что же касается земельного налога, то у фирмы нет никаких прав на участок, перечисленных в пункте 1 статьи 388 Налогового кодекса. Кроме того, Президиум ВАС в постановлении от 01.02.2005 N 11301/04 указал, что при пользовании недвижимостью необязательно оформлять правоустанавливающие документы на землю. Значит, земельный налог платит не владелец ветхих зданий, а собственник земли.

"Консультант. Комментарии к документам для бухгалтера", N 12, июнь 2008 г.