Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 февраля 2014 г. N 18АП-329/14

г. Челябинск

14 февраля 2014 г.

Дело N А07-12718/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 12 февраля 2014 г.

Полный текст постановления изготовлен 14 февраля 2014 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,

судей Румянцева А.А., Суспициной Л.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Конновой Н.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Волкова Олега Геннадьевича на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 22.11.2013 по делу N А07-12718/2013 (судья Шагабутдинова З.Ф.).

В судебном заседании приняли участие представители:

индивидуального предпринимателя Волкова Олега Геннадьевича - Мингазова С.В. (доверенность от 03.07.2013, паспорт).

Индивидуальный предприниматель Волков Олег Геннадьевич (далее - ИП Волков, истец) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан к государственному бюджетному образовательному учреждению среднего профессионального образования Уфимский многопрофильный профессиональный колледж (далее - ГБОУ СПО Уфимский многопрофильный профессиональный колледж, ответчик) с иском об обязании ответчика передать истцу нежилое помещение, кадастровый номер 02:55:050308:130, общей площадью 132,5 кв.м., этаж 1, расположенное по адресу: г. Уфа, Октябрьский район, ул. Российская, д. 100/3, для использования в целях производства продуктов питания согласно договору от 21.12.2012 N 11026 о передаче объектов государственного нежилого фонда, закрепленных на праве оперативного управления, в аренду без права выкупа.

Определением суда от 01.08.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (далее - Министерство, МЗИО РБ) (л.д.48).

Решением суда первой инстанции от 22.11.2013 в удовлетворении требований истца отказано.

Не согласившись с принятым решением, ИП Волков (далее также - податель жалобы) обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, требования удовлетворить.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ссылается на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

Вывод суда о незаключенности договора аренды, основанный на установлении факта несоответствия указанной в договоре аренды площади арендуемого помещения, фактической площади данного помещения, отраженной в правоустанавливающих документах, считает ошибочным. Полагает, что условия пункта 1.1 договора аренды, имеющие отсылочное положение к техническому паспорту, в котором приведены характеристики объекта нежилого фонда, являющегося предметом договора аренды, позволяют индивидуализировать объект аренды. Расхождение в площади объекта, как полагает апеллянт, объясняется уточнением площадей при текущей инвентаризации и наличием у арендодателя на момент оформления договора аренды старых (не измененных) сведений об объекте.

Кроме того, считает, что выводы суда о незаключенности договора аренды в силу отсутствия его государственной регистрации, противоречат правовой позиции, изложенной в п. 14 постановления Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73, по смыслу которой отсутствие государственной регистрации договора аренды, в случаях, когда необходимость такой регистрации установлена законом, не означает отсутствия обязательственных связей между контрагентами по этому соглашению.

При названных обстоятельствах, по мнению апеллянта, у арендодателя имеется обязанность передать арендатору нежилые помещения, в силу чего оснований для отказа в удовлетворении требований у суда не имелось.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены.

Ответчик и третье лицо явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

С учетом мнения представителя истца и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие вышеуказанных лиц.

Законность и обоснованность оспоренного судебного акта проверяются судом апелляционной инстанции в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как установлено судом, и подтверждено материалами дела, 21.12.2012 между ИП Волковым (арендатор) и государственным бюджетным образовательным учреждением начального профессионального образования Профессиональный лицей N 38 (арендодатель) подписан договор N 11026 о передаче объектов государственного нежилого фонда, закрепленных на праве оперативного управления, в аренду без права выкупа (т. 1 л.д. 23-25).

В соответствии с п. 1.1 договора арендодатель совместно с собственником на основании протокола от 06.11.2012 N 1 передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилые помещения лит. В, расположенные по адресу: город Уфа, ул. Российская, дом 100/3 общей площадью 126,8 кв.м. для использования в целях производства продуктов питания. Характеристики объектов нежилого фонда приведены в техническом паспорте N 240 от 19.12.2008.

Договор вступает в силу с момента его подписания или государственной регистрации (в случае если срок договора установлен один год и более) и действует с 11.01.2013 г. по 11.01.2018 (пункт 1.2 договора).

Согласно пункту 1.4 договора аренды, передача объекта в пользование арендатора осуществляется арендодателем не позднее 10 календарных дней со дня заключения настоящего договора с составлением акта приема-передачи в трех экземплярах и уведомлением собственника в течение 7 календарных дней.

Сторонами подписан Акт приема-передачи к договору аренды без указания даты его подписания, в соответствии с которым объекты нежилого фонда, расположенные по адресу: город Уфа, ул. Российская, дом 100/3 общей площадью 126,8 кв.м. переданы с 11.01.2013 (т. 1 л.д.26 оборот).

В материалы дела представлены Акты о неисполнении арендодателем обязанности по передаче объектов в аренду от 31.01.2013, 26.02.2013, 28.03.2013, 30.04.2013, 31.05.2013 из содержания которых следует, что объект государственного нежилого фонда по договору от 21.12.2012 N 11026 арендатору не передан, помещение гаража закрыто, представители арендодателя ключи от помещения не выдают, причин отказа не объясняют (т.1 л.д.18, 19, 20, 21, 22).

Из материалов дела так же следует, что на основании распоряжения Правительства Республики Башкортостан от 12.09.2012 N 1174-р произведена реорганизация Государственного бюджетного образовательного учреждения начального профессионального образования Профессиональный лицей N 38 (далее - Лицей N 38) в форме присоединения его к Государственному бюджетному образовательному учреждению среднего профессионального образования Уфимский педагогический колледж N 1 (далее - Педагогический колледж N1) с передачей последнему всех прав, обязательств и имущества присоединяемого лица.

По передаточному акту от 20.12.2012 имущество, закрепленное за Лицеем N 38, было передано Педагогическому колледжу N1 (т.1 л.д.55-56).

29.12.2012 в Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись о прекращении деятельности Лицея N 38(т.1 л.д.30).

12.10.2012 в Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись о переименовании Педагогического колледжа N 1 на Государственное бюджетное образовательное учреждение среднего профессионального образования Уфимский многопрофильный профессиональный колледж (т.1 л.д.45).

05.09.2013 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись о регистрации права оперативного управления ГБОУ СПО Уфимский многопрофильный профессиональный колледж на объект недвижимости - помещение, назначение нежилое общая площадь 132,5 кв.м., этаж 1, номера на поэтажном плане: 1, 2, адрес объекта: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, ул. Российская, д. 100/3 (т.1 л.д.78).

Ссылаясь на неисполнение арендодателем вытекающей из договора N 11026 от 21.12.2012 обязанности по передаче объектов арендатору, истец обратился в суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для возложения на ответчика обязанности по исполнению обязательства в натуре, в силу незаключенности договора аренды.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее так же - ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 209, 608 ГК РФ).

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (пункт 1 статьи 607 ГК РФ).

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (пункт 1 статьи 432 ГК РФ).

Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды (пункт 3 статьи 607 ГК РФ) и размере арендной платы (статья 614 ГК РФ).

Оценивая условие подписанного договора аренды об объекте, подлежащем передаче в аренду, суд первой инстанции установил невозможность индивидуализации имущества переданного в аренду.

Судебная коллегия соглашается с указанным выводом суда в силу следующего.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права, объектом, на которое зарегистрировано право оперативного управления ответчика, является нежилое помещение общей площадью 132,5 кв.м.

Вместе с тем из содержания пункта 1.1 договора N 11026 от 21.12.2012 следует, что в аренду истцу переданы нежилые помещения, литер В, площадью 126,8 кв.м., расположенные по указанному в договоре адресу, индивидуальные признаки которых приведены в техническом паспорте N240 от 19.12.2008.

Согласно техническому паспорту N 240 от 19.12.2008 в состав объекта нежилого фонда литер "В" входят: помещение склада площадью 37,8 кв.м. и помещение гаража, площадью 94,7 кв.м. (т.1 л.д. 104-106).

Из представленных в материалы дела пояснений истца усматривается, что объектом аренды, по мнению последнего, является в целом нежилое здание гаража, площадью 132,5 кв.м.

Вместе с тем, в соответствии с техническим паспортом N 240 от 19.12.2008 площадь помещения, поименованного как "гараж", составляет 94,7 кв.м.

При данных обстоятельствах судебная коллегия усматривает наличие разногласий между сторонами договора аренды об объекте, подлежащем передаче в аренду, и отсутствие возможности разрешения данных разногласий исходя из сведений, содержащихся в документах технического учета, представленных в материалы дела, поскольку объекта, поименованного как "нежилые помещения" площадью 128,6 кв.м., в технической документации не значится.

Доводы подателя апелляционной жалобы о том, что расхождение между площадью объекта, указанной в договоре и фактической площадью спорного помещения объясняется уточнением площадей при текущей инвентаризации и наличием у арендодателя на момент оформления договора аренды старых (не измененных) сведений об объекте подлежат отклонению.

Из материалов дела следует, что инвентаризация объекта, при которой было выявлено расхождение площадей, имела место в 2008 году, в ходе данной инвентаризации была составлена соответствующая техническая документация. На момент заключения договора аренды в 2012 году данная техническая документация у арендодателя имелась, в силу чего заблуждений относительно фактической площади объекта с учетом наличия в договоре ссылки на конкретный технический паспорт, содержащий описание объекта у арендодателя и арендатора быть не могло. Данное обстоятельство подтверждает несогласованность сторонами условия об объекте, подлежащем передаче в аренду.

В силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Отсутствие государственной регистрации договора аренды, заключенного на срок более года, сторонами не оспаривается.

Доводы апеллянта, согласно которым последний полагает выводы суда о незаключенности договора аренды в силу отсутствия его государственной регистрации, противоречащими правовой позиции, изложенной в п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73, подлежат отклонению.

По смыслу правовой позиции, изложенной в названном пункте постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, отсутствие государственной регистрации договора аренды не препятствует оценке сложившихся между сторонами такого договора отношений как обязательственных, при условии, что сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям такого договора, а так же при наличии обстоятельств, свидетельствующих о начале исполнения сторонами указанного договора принятых на себя обязательств.

Вместе с тем из обстоятельств настоящего дела следует, что исполнение о договора от 21.12.2012 N 11026 его сторонами начато не было.

Фактическая передача имущества во владение и пользование арендатора произведена не была, осуществлению такой передачи препятствует наличие разногласий между сторонами относительно состава подлежащего передаче в аренду имущества.

Таким образом, выводы суда первой инстанции о незаключенности договора аренды следует признать верными.

В соответствии со ст. 309-310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускаются.

Согласно ст. 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях.

Учитывая отсутствие между сторонами спора обязательственных правоотношений, вытекающих из подписанного 21.12.2012 договора аренды N 11026, суд первой инстанции обоснованно признал истца не обладающим правами требовать от ответчика передачи в его пользование принадлежащего ответчику имущества.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции отмене, а апелляционная жалоба удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 22.11.2013 по делу N А07-12718/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Волкова Олега Геннадьевича - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.П. Ермолаева

Судьи

А.А. Румянцев Л.А. Суспицина