Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 февраля 2014 г. N 13АП-23666/13

г. Санкт-Петербург

14 февраля 2014 г.

Дело N А56-40697/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 22 января 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 14 февраля 2014 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Горбик В.М.

судей Полубехиной Н.С., Старовойтовой О.Р.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Кривобоковым К.В.

при участии:

от заявителей: 1) представителя Суворовой О.Н. (доверенность от 05.08.2013),

2) не явился, извещен

от заинтересованного лица: представителя Смирновой Д.С. (доверенность от 26.12.2013)

от 3-его лица: представителя Николаева А.С. (доверенность от 27.12.2013)

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-23666/2013) ООО "ФОРЕСТ" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.09.2013 по делу N А56-40697/2013 (судья Данилова Н.П.), принятое

по заявлению ООО "ФОРЕСТ", ООО "Ленд-Лиз"

заинтересованное лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Санкт-Петербургу

3-е лицо: ООО "Банк Расчетов и Сбережений"

о признании действия отказа в государственной регистрации права незаконным,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "ФОРЕСТ" (далее - заявитель, общество, ООО "ФОРЕСТ") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее - Управление Росреестра) от 25.06.2013 N 37/080/2013-198 в государственной регистрации права в отношении объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, проспект Луначарского, д. 80, корп. 1, литер А, пом. 3Н, кадастровый номер 78:10:0005539:4477, требованием обязать Управление Росреестра произвести государственную регистрацию сделки между ООО "ФОРЕСТ" и ООО "Ленд-Лиз" по купле-продаже спорного объекта недвижимости, внести соответствующую запись в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

К участию в деле третьими лицами, не заявляющими самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Ленд-Лиз" (далее - ООО "Ленд-Лиз"), общество с ограниченной ответственностью "Банк Расчетов и Сбережений" (далее - Банк), л.д. 55, 69.

На основании заявления ООО "Ленд-Лиз" в соответствии с положениями статьи 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд исключил ООО "Ленд-Лиз" из состава третьих лиц и привлек его к участию в деле соистцом.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.09.2013 в удовлетворении требований ООО "ФОРЕСТ", ООО "Ленд-Лиз" отказано.

ООО "ФОРЕСТ" подало апелляционную жалобу, в которой просило решение отменить полностью и принять по делу новый судебный акт, удовлетворив требования заявителей. Не согласившись с выводами суда, податель жалобы указал, что ООО "ФОРЕСТ" не имеет возможности осуществить сделку по купле-продаже помещения с землей, поскольку не имеется выделенной доли общества в земельном участке, на котором расположено здание, частью которого является продаваемое помещение. По мнению подателя жалобы, указание в свидетельстве о регистрации права общества на определенное количество метров в общей долевой собственности на землю имеет значение для определения арендной платы и не свидетельствует о разделении участка в натуре. Общество подтвердило, что определяющего его доли в земельном участке документа не существует, как и кадастрового плана земельного участка 78:5539:5 общей площадью 1985 кв.м, содержащего выделенную долю в размере 853 кв.м, принадлежащую обществу, вместе с тем полагая, что доля должна была бы составить 853/1985 долей. Заявитель также полагает, что поскольку объектом сделки является нежилое помещение, нормы Жилищного кодекса Российской Федерации не подлежат применению.

Управление Росреестра изложило позицию в совместном акте по праву, указав на принцип единства земли и недвижимости, установленный земельным законодательством, и сославшись на разъяснения Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данные в пункте 3 информационного письма от 28.01.2005 N 90. Управление Росреестра полагает устранимой техническую ошибку в части указания доли общества в праве собственности на земельный участок. Кроме того, Управление Росреестра указало, что дело правоустанавливающих документов было изъято следственными органами, что явилось основанием для приостановления регистрационных действий при повторном обращении заявителей с измененными первой страницей договора купли-продажи и предметом договора.

Банк в отзыве на апелляционную жалобу со ссылками на нормы действующего законодательства и фактические обстоятельства просил оставить решение без изменения.

Присутствовавшие в судебном заседании представители участвующих в деле лиц поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе, совместном акте по праву, в отзыве на жалобу. ООО "Ленд-Лиз", извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своего представителя в судебное заседание не направило, поэтому в соответствии с данными в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 12 разъяснениями дело рассмотрено в его отсутствие.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Требования заявителей мотивированы ссылкой на следующие обстоятельства. Заявители обратились в Управление Росреестра с заявлением от 06.05.2013 о государственной регистрации перехода права собственности на основании договора купли-продажи от 18.04.2013 N 18/04/13 нежилого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, пр. Луначарского, д. 80, корп. 1, лит. А, пом. 3Н, кадастровый номер 78:10:0005539:4477.

Уведомлением от 04.06.2013 за N 37/080/2013-198 Управление Росреестра сообщило заявителям о приостановлении регистрационных действий по причине возникновения сомнений в достоверности указанных в представленных документах сведений (абзац 1 пункта 1 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним") (далее - Закон); непредставления документов, необходимых в соответствии с Законом, в случае, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя (абзац 10 пункта 1 статьи 20 Закона). В уведомлении о приостановлении государственной регистрации Управление Росреестра указало следующее. В адрес Управления Росреестра поступило сообщение от 22.05.2013 N 119-114 пр-13 (вх. от 22.05.2013 N 2/10-6320 по) следователя ГСУ СК России по городу Санкт-Петербургу Кузнецова С.И., содержащее информацию о проведении проверки по заявленному объекту. В связи с изложенным Управление Росреестра в направило ГСУ СК России по городу Санкт-Петербургу запрос с целью получения дополнительной информации, необходимой для проведения регистрационных действий. Представленная доверенность от 31.05.2012, удостоверенная нотариусом Санкт-Петербурга Газановым М.Б. за реестровым номером 1Д-1796, на основании которой в качестве представителя ООО "ФОРЕСТ" действовал Сапунов И.А., не уполномачивала его на подачу заявления, необходимых для государственной регистрации документов для государственной регистрации прекращения права собственности ООО "ФОРЕСТ" по заявленному объекту недвижимости, что не соответствует требованиям статьи 182 Гражданского кодекса Российской Федерации. В соответствии с положениями статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, части 5 статьи 16 Закона о введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 23 Закона собственник земельного участка, занятого жилым (нежилым) домом, с момента его формирования считается определенным независимо от наличия государственной регистрации права общей долевой собственности. В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеются сведения о том, что ООО "ФОРЕСТ" принадлежит доля 853 кв. м в праве собственности на земельный участок по адресу: Санкт-Петербург, пр. Луначарского, дом 80, корп. 1, лит. А, кадастровый номер 78:10:0005539:5. Таким образом, продажа заявленного нежилого помещения может быть осуществлена только одновременно с продажей принадлежащей ООО "ФОРЕСТ" доли в праве собственности на земельный участок, на котором расположено здание с заявленным помещением (л.д. 11 - 12).

В связи с не устранением ООО "ФОРЕСТ" обстоятельств, послуживших основаниями для приостановления регистрационных действий, указанных в пункте 3 уведомления (абзац 2 пункта 2 статьи 19 Закона), Управление Росреестра вынесло решение об отказе в государственной регистрации перехода права собственности от 25.06.2013 N 37/080/2013-198.

Полагая отказ Управления Росреестра незаконным, нарушающим права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и экономической деятельности, заявитель обратился с настоящим заявлением в арбитражный суд.

Суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 552 и 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, указав, что оспаривание заявителями отказа от 25.06.2013 N 37/080/2013-198 не приведет к восстановлению нарушенного права, в удовлетворении требований отказал.

Оценив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, возражениях на апелляционную жалобу, апелляционный суд не усматривает оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, полагает, что суд первой инстанции при разрешении спора правомерно исходил из следующего.

Согласно пункту 5 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 5 статьи 2, пункту 3 статьи 20 Закона заинтересованное лицо вправе обжаловать в суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации прав. Кроме того, право заинтересованного лица обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, должностных лиц предусмотрено главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Основания отказа в государственной регистрации прав исчерпывающе перечислены в статье 20 Закона.

Согласно положениям статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию права на недвижимость и сделок с ней.

Статьей 16 Закона определено, что государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, к которому должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

В силу пункта 1 статьи 18 Закона документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон и определенных законодательством должностных лиц.

Согласно пункту 3 статьи 9 Закона в компетенцию регистрирующего органа входит проверка действительности поданных заявителем документов, наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав.

Из вышеуказанной нормы права следует, что при осуществлении государственной регистрации регистрирующий орган обязан провести правовую экспертизу документов и установить наличие или отсутствие оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.

Частью 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Как следует из статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. В силу приведенных положений действующего законодательства суд первой инстанции правомерно указал, что стороны договора не могут оставить за рамками своего соглашения вопрос о правах на землю.

Судом установлено, что на регистрацию перехода права собственности заявителями представлен договор купли-продажи от 18.04.2013 N 18/04/13, однако в данном договоре отсутствуют сведения об отчуждении доли в праве собственности ООО "ФОРЕСТ" на спорный земельный участок, что противоречит требованиям действующего законодательства, в связи с чем проведение Управлением Росреестра регистрационных действий было невозможно.

В силу представленных доказательств установлено, что заявителями 05.07.2013 повторно подано заявление о государственной регистрации перехода права собственности, при этом изменена первая страница договора купли-продажи от 18.04.2013 N 18/04/13 с указанием в качестве предмета, в том числе 1/183 доли в праве собственности на земельный участок, на котором расположен отчуждаемый объект недвижимого имущества.

С учетом разъяснений, изложенных в пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 N 101, постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.01.2004 N 10623/03, постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.08.2005 N 3668/05, а также того обстоятельства, что в связи с произведенной 02.07.2013 следователем по ОВД второго следственного отдела второго управления по расследованию особо важных дел Главного следственного управления Следственного комитета Российской Федерации по Санкт-Петербургу майором юстиции Докучаевой В.Н. (уголовное дело N 103943) выемкой дела правоустанавливающих документов на помещение 3Н, на земельный участок, расположенный по спорному адресу, суд первой инстанции правомерно указал, что оспаривание отказа в государственной регистрации перехода права собственности только на помещение 3Н по заявлению от 06.05.2013 не приведет к восстановлению нарушенного права.

Таким образом, выводы суда первой инстанции основаны на применении норм действующего законодательства и соответствуют правоприменительной практике по данной категории споров. Установленным на основе всестороннего, полного и объективного исследования представленных доказательств фактическим обстоятельствам дела дана надлежащая правовая оценка, имеющие значение для дела обстоятельства выяснены в полном объеме, выводы суда, изложенные в обжалуемом судебном акте, соответствуют обстоятельствам дела.

Оснований для отмены законного и обоснованного решения не имеется, в силу чего апелляционная жалоба не подлежат удовлетворению, поскольку не могут быть приняты в качестве обстоятельств, влияющих на результаты рассмотрения спора, приведенные ООО "ФОРЕСТ" в апелляционной жалобе доводы.

Нарушений при рассмотрении дела судом первой инстанции норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене или изменению судебного акта, не установлено.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26 сентября 2013 года по делу N А56-40697/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Возвратить ООО "ФОРЕСТ" из федерального бюджета 1000 руб. излишне уплаченной госпошлины по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

В.М. Горбик

Судьи

Н.С. Полубехина О.Р. Старовойтова