Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 февраля 2014 г. N 20АП-423/14

г. Тула

19 февраля 2014 г.

Дело N А62-4952/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 12.02.2014.

Постановление изготовлено в полном объеме 19.02.2014.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Тучковой О.Г., судей Рыжовой Е.В., Тимашковой Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем Корнеевой Е.В., в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда, рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области на решение Арбитражного суда Смоленской области от 13.12.2013 по делу N А62-4952/2013 (судья Лукашенкова Т.В.), установил следующее.

Департамент имущественных и земельных отношений Смоленской области (далее - истец, департамент) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Азимут СМ" (далее - ответчик, общество) о взыскании задолженности по арендой плате за пользование земельным участком за период с 01.01.2013 по 31.03.2013 в сумме 365 933 руб. 21 коп. и процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 21.03.2013 по 26.08.2013 в сумме 13 333 руб. 69 коп.

Решением суда от 13.12.2013 исковые требования удовлетворены частично. С общества с ограниченной ответственностью "Азимут СМ" в пользу Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области взыскано 34 940 руб. 01 коп., в том числе задолженность по арендной плате за период с 01.01.2013 по 31.03.2013 в размере 33 726 руб. 56 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 21.03.2013 по 26.08.2013 в сумме 1 213 руб. 45 коп. В остальной части исковые требования оставлены без удовлетворения.

Департамент имущественных и земельных отношений Смоленской области, не согласившись с вынесенным судебным актом, подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить. В апелляционной жалобе истец указывает, что применение департаментом коэффициента 3,255 % связано с тем, что арендатор нарушил трехлетний нормативный срок строительства, а также с тем, что пользование земельным участком коммерческой организацией может осуществляться исключительно в коммерческих целях, даже если цель извлечения прибыли не достигается не по вине арендодателя. Предоставляя земельный участок в аренду для строительства на три года, уполномоченный орган был вправе рассчитывать на соблюдение данного срока. Отмечает, что применение коэффициента 3,255 % связано с предотвращением возможных убытков государства из-за нарушения строительными организациями установленных законом сроков применения "льготного" коэффициента, а также недобросовестного затягивания арендаторами строительства. Департамент также не согласен с позицией суда о возможности уменьшения арендной платы на основании ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации. Указывает, что ответчик узнал или должен был узнать об изменении территориального зонирования 14.12.2012, о невозможности получения разрешения на строительство - 13.02.2013. Вместе с тем, в период образования задолженности обращений от ответчика в департамент об уменьшении арендной платы не поступило.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Как следует из материалов дела, на основании приказа Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области от 19.12.2007 N 1482 между департаментом (арендодатель) и ООО "Азимут СМ" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 19.12.2007 N 319/з. Государственная регистрация договора произведена 05.02.2008.

В соответствии с указанным договором арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 67:27:001 30 15:0002 общей площадью 8090 кв. м по адресу: г. Смоленск, на Колхозной площади для строительства многофункционального торгово-административного центра с паркингом на 3 года.

Согласно акту приема-передачи от 19.12.2007 арендодатель передал, а арендатор принял земельный участок.

Впоследствии стороны подписали соглашение от 25.08.2010 о внесении изменений в договор аренды, согласно которому срок действия договора продлен на три года, начиная с 05.02.2011. Государственная регистрация соглашения произведена 16.11.2010.

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 11.10.2012 по делу N А62-2517/2012, вступившим в законную силу 20.03.2013, договор аренды земельного участка от 19.12.2007 N 319/з расторгнут.

Ссылаясь на то, у ответчика за период с 01.01.2013 по 31.03.2013 имеется задолженность по арендной плате, истец обратился в арбитражный суд с иском.

Удовлетворяя иск в части, суд первой инстанций обоснованно исходил из следующего.

Согласно положениям пункта 7 статьи 1, пунктов 1, 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что размер арендной платы определяется договором аренды.

Как следует из пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно Положению о Департаменте, утвержденному постановлением Администрации Смоленской области от 20.02.2009 N 86, Департамент имущественных и земельных отношений Смоленской области является уполномоченным органом исполнительной власти Смоленской области, осуществляющим исполнительно-распорядительные функции в сфере управления и распоряжения государственной собственностью Смоленской области, а также земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Смоленской области - городе-герое Смоленске.

В целях эффективного использования на основе арендных отношений земельных участков, земель поселений Смоленской области с 01.01.2006 для определения размера арендной платы за земельные участки применяется кадастровая стоимость земельных участков.

Постановлением Администрации Смоленской области от 21.10.2008 N 584 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель поселений Смоленской области", опубликованном в "Смоленской газете" от 04.11.2003 N 87, определена кадастровая оценка для данного земельного участка.

В соответствии с Положением о порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Смоленской области, утвержденному постановлением администрации Смоленской области от 10.03.2009 N 118, размер арендной платы определяется по следующей формуле: Ап = Скадастр * Рбаз. * Пз.у. / 12*Т, где

Ап - размер арендной платы (рублей);

Скадастр - кадастровая стоимость земельного участка за 1 кв. метр;

Пз.у. - площадь земельного участка;

Рбаз. - соответствующий базовый размер арендной платы;

Т - количество месяцев аренды.

Постановлением Администрации Смоленской области от 14.04.2009 N 192 "Об утверждении ставок арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Смоленской области - городе-герое Смоленске" установлена ставка размера арендной платы - 0,3 % от удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка по соответствующему виду его функционального использования (рублей за 1 кв. м) в отношении земельных участков, предоставленных для строительства зданий, строений, сооружений (за исключением дачного, индивидуального жилищного строительства и строительства домов многоэтажной и повышенной застройки, а также земельных участков, предоставленных для строительства промышленных объектов), с учетом нормативного срока строительства три года с момента предоставления земельного участка независимо от возможной смены арендатора земельного участка.

В отношении земельных участков, используемых для осуществления коммерческой деятельности, установлена ставка размера арендной платы - 3,255 % от удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка (рублей за 1 кв. м).

В отношении прочих земельных участков, не используемых в коммерческих целях и не являющихся источником получения каких-либо доходов установлена ставка размера арендной платы - 1,5 % от удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка (рублей за 1 кв. м).

В силу пунктов 1, 3 статьи 6 Правил землепользования и застройки города Смоленска, утвержденных решением Смоленского городского Совета от 28.02.2007 N 490, режим землепользования и застройки земельных участков на территории г. Смоленска, на которые в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации действие градостроительных регламентов не распространяется, определяется в отношении земельных участков, расположенных в границах территорий общего пользования, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления г. Смоленска, издаваемыми в соответствии с федеральными законами и настоящими Правилами, в том числе в соответствии с пунктами 2, 3 данной статьи.

На основании решения Смоленского городского Совета от 30.11.2012 N 776 "О внесении изменений в территориальное зонирование Правил землепользования и застройки города Смоленска, утвержденных решением 41-й сессии Смоленского городского Совета III созыва от 28.02.2007 N 490" территория Колхозной площади города Смоленска включена в границы нерегламентируемой зоны. Указанное решение вступило в силу со дня официального опубликования - 14.12.2012.

Действующее законодательство само по себе не исключает право арендатора использовать арендуемый им земельный участок в соответствии с тем видом разрешенного использования, который был установлен для него ранее, то есть до внесения изменений в Правила землепользования и застройки и утверждения соответствующего градостроительного регламента, в том числе в случае начала строительства до внесения указанных изменений. Такое использование земельного участка допускается и п. 4 ст. 85 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Как следует из материалов дела, арендатор при обнаружении недостатков имущества, препятствующих его использованию по целевому назначению, не предпринимал в спорный период действий, направленных на досрочное расторжение договора. Арендатор возражал против требования департамента о расторжении договора аренды, в том числе в добровольном порядке и при рассмотрении дела N А62-2517/2012.

Следовательно, волеизъявление ответчика было направлено на отказ от досрочного расторжения договора и на сохранение арендных отношений в спорном периоде. То есть общество подтвердило наличие заинтересованности в продолжении договорных правоотношений, в том числе после вступления в силу решения Смоленского городского Совета от 30.11.2012 N 776.

Арендуемое обществом имущество передано ему по акту приема-передачи от 19.12.2007, в спорном периоде им не возвращено, между сторонами существовали договорные отношения, которые сохранялись в рассматриваемом периоде по инициативе ООО "Азимут СМ".

При этом отсутствие на земельном участке какой-либо деятельности, которая осуществляется ответчиком самостоятельно, на свой страх и риск, не является обстоятельством, освобождающим ответчика от предусмотренной законом и договором обязанности по внесению платы за землю.

Статьей 612 ГК РФ не предусмотрено освобождение арендатора от исполнения обязательства по внесению арендной платы при обнаружении недостатков имущества.

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно не усмотрел законных оснований для освобождения ООО "Азимут СМ" от обязанности по уплате арендной платы по правилам статьи 612 ГК РФ за период с 01.01.2013 по 31.03.2013.

Как следует из материалов дела, трехлетний нормативный срок для строительства истек.

Истцом представлен расчет размера задолженности ответчика по арендной плате за период с 01.01.2013 по 31.03.2013, который произведен им с применением ставки размера арендной платы 3,255 % от удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка (рублей за 1 кв. метр) и составляет 395 933 руб. 23 коп.

Коэффициент 3,255 % согласно подпункту 3 пункта 1 постановления администрации Смоленской области от 14.04.2009 N 192 применяется лишь в отношении земельных участков, используемых для осуществления коммерческой деятельности. При этом указанной нормой не предусмотрено применение данного коэффициента в зависимости от возможного использования земельного участка по истечении трехлетнего нормативного срока для целевого использования - строительства.

Апелляционным судом отклоняются доводы жалобы о правомерности применения истцом коэффициента 3,255 %, поскольку в нарушение пункта 1 статьи 65 АПК РФ истцом не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что земельный участок, предоставленный ответчику, в период с 01.01.2013 по 31.03.2013 использовался ответчиком в коммерческой деятельности либо являлся источником получения какого-либо дохода.

В связи с изложенным применение в расчете истца коэффициента в размере 3,255 % от удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка (рублей за 1 кв. м) является необоснованным.

Как было указано выше, согласно подпункту 4 пункта 1 постановления администрации Смоленской области от 14.04.2009 N 192 в отношении прочих земельных участков, не используемых в коммерческих целях и не являющихся источником получения каких-либо доходов, используется коэффициент - 1,5 % от удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка (рублей за 1 кв. м).

Вместе с тем изменение с 14.12.2012 территориального зонирования и последующий отказ администрации г. Смоленска в выдаче разрешения на строительство, обусловленный, в том числе данным изменением, в совокупности были обоснованно расценены судом первой инстанции в качестве оснований для соразмерного уменьшения в спорном периоде арендной платы в связи с недостатками арендуемого имущества, препятствующими пользованию им, на основании пункта 1 статьи 612 ГК РФ, которым предусмотрено, в частности, право арендатора потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества.

В силу пункта 4 статьи 614 ГК РФ, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Апелляционный суд не принимает во внимание довод жалобы о том, что ответчик узнал или должен был узнать об изменении территориального зонирования 14.12.2012, о невозможности получения разрешения на строительство - 13.02.2013, вместе с тем, в период образования задолженности обращений от ответчика в департамент об уменьшении арендной платы не поступило.

То обстоятельство, что ответчик не требовал от истца соразмерного уменьшения арендной платы, не исключает оценку указанного обстоятельства судом, что соответствует правовой позиции, изложенной в определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.06.2012 N ВАС-6667/12 по делу N А23-4165/2011.

В данном случае суд первой инстанции справедливо признал соразмерной и достаточной мерой для компенсации недостатков уменьшение арендной платы путем применения ставки арендной платы 0,3 % от удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка.

Размер арендной платы за пользование земельным участком за период с 01.01.2013 по 31.03.2013 по ставке 0,3 % от удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка составляет 33 726 руб. 56 коп. (5 558,56 Ч 8 090 Ч 0,3 / 100 Ч 3 /12).

Доказательств погашения задолженности по арендной плате в указанном размере в материалы дела ответчиком не представлено.

С учетом изложенного суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования департамента о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2013 по 31.03.2013 частично на сумму 33 726 руб. 56 коп.

В соответствии с пунктом 1 статьи 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.1998 N 13/14 "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами", при расчете подлежащих уплате годовых процентов по ставке рефинансирования Центрального банка Российской Федерации число дней в году (месяце) принимается равным соответственно 360 и 30 дням, если иное не установлено соглашением сторон, обязательными для сторон правилами, а также обычаями делового оборота.

С учетом изменения размера задолженности по арендной плате до 33 726 руб. 56 коп. размер процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 21.03.2013 по 26.08.2013 составляет 1 213 руб. 45 коп. Заявленные требования в указанной части обоснованно удовлетворены судом первой инстанции.

Доводы заявителя апелляционной жалобы не опровергают выводы суда, не подтверждают неправильное применение судом норм материального и процессуального права, в связи с этим не могут служить основанием для отмены судебного акта.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Смоленской области от 13.12.2013 по делу N А62-4952/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

О.Г. Тучкова

Судьи

Е.В. Рыжова Е.Н. Тимашкова