Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 февраля 2014 г. N 15АП-20187/13

город Ростов-на-Дону

17 февраля 2014 г.

Дело N А32-3363/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 14 февраля 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 февраля 2014 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Мисника Н.Н.,

судей Ильиной М.В., Тимченко О.Х.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Вербицкой А.В.,

при участии в судебном заседании:

от истца: представитель не явился, надлежаще извещен;

от ответчиков: представители не явились, надлежаще извещены;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы администрации города Сочи, Департамента имущественных отношений города Сочи; индивидуального предпринимателя Комаровой Светланы Валерьевны на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.10.2013 по делу N А32-3363/2012

по иску индивидуального предпринимателя Комаровой Светланы Валерьевны (ОГРН 405366210100584),

к департаменту имущественных отношений города Сочи (ОГРН 1022302919374), открытому акционерному обществу "Агропромышленный строительный комбинат Гулькевический" (ОГРН 1022303582784), обществу с ограниченной ответственностью "Стройпрофи" (ОГРН 1082366006238), администрация города Сочи (ОГРН 1022302934367)

о признании недействительными торгов по продаже прав на земельные участки 23:49:0302006:21, 23:49:0402057:1033; признании недействительными сделок, заключенных по результатам торгов,

принятое судьей Тарасенко А.А.,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Комарова Светлана Валерьевна (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к департаменту имущественных отношений города Сочи (далее - департамент, ответчик), открытому акционерному обществу "Агропромышленный строительный комбинат Гулькевический" (далее - ОАО "Агропромышленный строительный комбинат Гулькевический"), обществу с ограниченной ответственностью "Стройпрофи" (далее - ООО "Стройпрофи"), администрации города Сочи (далее - администрация) о признании недействительным договора аренды от 02.12.2011 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402057:1033, о применении реституции; о признании недействительными торгов по продаже права аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402057:1033, проведенных 20.12.2011; о признании незаконным отказа администрации в допуске к торгам на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302006:21 (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (том 1, л.д. 98)).

Исковые требования мотивированы необоснованным отказом администрации в допуске истца к участию в торгах 20.12.2011 по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков по лотам N 01-10-11к, N 01-21-11к.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 25.10.2013 исковые требования индивидуального предпринимателя Комаровой Светланы Валерьевны удовлетворены частично. Суд признал недействительными торги по продаже права аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402057:1033, состоявшиеся 20.12.2011 по лоту 01-10-11к, а также договор аренды от 23.12.2011 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402057:1033, заключенный между администрацией города Сочи и открытым акционерным обществом "Агропромышленный строительный комбинат "Гулькевичский".

Суд обязал ОАО "Агропромышленный строительный комбинат "Гулькевичский" в течение месяца с даты вступления в законную силу настоящего решения суда возвратить администрации города Сочи земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402057:1033. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Суд взыскал с ОАО "Агропромышленный строительный комбинат "Гулькевичский" в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 4 000 рублей.

Суд пришел к выводу о том, что у организатора торгов не имелось оснований для отказа Комаровой С.В. в участии в торгах, копия доверенности представителя от 22.12.2009 была представлена, задаток уплачен.

Частичный отказ в удовлетворении заявленных требований обусловлен следующим. Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2013 по делу N А32-4948/2012, в рамках которого судом дана оценка требованию индивидуального предпринимателя Комаровой С.В. о признании незаконными торгов, состоявшихся 20.12.2011, по продаже права аренды земельного участка, с кадастровым номером 23:49:0302006:21, лот N 01-21-11к, а также договора аренды указанного земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302006:21, установлено, что действительная воля Комаровой С.В. не была направлена на участие в конкурсе на приобретение прав аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302006:21. Учитывая изложенное, суд первой инстанции при рассмотрении требования о признании незаконным отказа администрации в допуске к торгам на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302006:21, заявленного в рамках настоящего дела, пришел к выводу о том, что оспариваемый отказ департамента не нарушает права и законные интересы истца.

Не согласившись с принятым судебным актом, департамент имущественных отношений администрации города Сочи, а также администрация города Сочи обжаловали его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просили решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт. Апелляционная жалоба мотивирована тем, что индивидуальный предприниматель Комарова С.В. не намеревалась исполнить существенное условие договора аренды, заключающееся в строительстве на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402057:1033 двух 9-этажных 2-секционных жилых дома на 176 квартир.

Индивидуальный предприниматель Комарова Светлана Валерьевна также обжаловала решение суда по настоящему делу в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просила судебный акт отменить, признать незаконным отказ администрации в допуске ИП Комаровой С.В. к торгам на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302006:21.

Распоряжением исполняющего обязанности председателя судебной коллегии по рассмотрению споров, возникающих из гражданских и иных правоотношений, Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.02.2014 в составе суда произведена замена судьи Фахретдинова Т.Р. на судью Тимченко О.Х. в связи с отпуском судьи Фахретдинова Т.Р.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились. Суд рассмотрел апелляционную жалобу в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие указанных лиц.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение суда по настоящему делу подлежит отмене по следующим основаниям.

Согласно извещениям администрации о проведении торгов от 15.11.2011 (т.1, л.д. 5-12) на торги было выставлено право на заключение договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами 23:49:0302006:21, расположенного по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, Хостинский район, между "Сочи-Бриз отелемем" и парком "Дендрарий" площадью 13 009 кв.м (лот N 01-21-11к; форма торгов - конкурс) (т.1, л.д. 5); 23:49:0402057:1033, расположенного по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, Адлерский район, с. Веселое, между ул.Мира (за жилым фондом) и р.Псоу, участок N 8 площадью 6 963 кв.м (лот N 01-10-11к; форма торгов - открытый аукцион) (т.1 л.д. 9).

Истцом были поданы заявки от 15.12.2011 на участие в торгах на право заключения договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами 23:49:0302006:21 (т.1 л.д.12), 23:49:0402057:1033 (т.1 л.д.14).

Уведомлением департамента от 16.12.2011 N 02-05-16/17404-4 истцу было отказано в допуске к торгам на право заключения договоров аренды земельных участков 23:49:0302006:21, 23:49:0402057:1033 (т.1, л.д.16).

Согласно письму Департамента имущественных отношений администрации города Сочи от 24.01.2012, основанием для отказа индивидуальному предпринимателю Комаровой С.В. в допуске к участию в торгах послужило то обстоятельство, что заявка подана лицом, не уполномоченным претендентом на осуществление таких действий.

Полагая, что отказ в допуске предпринимателя к торгам по лотам N 01-10-11к, N 01-21-11к не соответствует нормам действующего законодательства, а также нарушает права истца, последний обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Предметом спора по настоящему делу является признание недействительными торгов по продаже права аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402057:1033 (лот N 01-10-11к), договора аренды от 02.12.2011 земельного участка, заключенного с единственным участником аукциона ОАО "Агропромышленный строительный комбинат "Гулькевичский" и применение реституции, а также признание незаконным отказа в допуске индивидуального предпринимателя Комаровой С.В. к участию в торгах на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровыми номерами 23:49:0302006:21.

В соответствии со статьей 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора с лицом, выигравшим торги.

Согласно пункту 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.12.1993 N 32 с требованием о признании недействительными результатов конкурса или аукциона (протокола конкурсной комиссии или протокола о результатах аукциона) могут обращаться в арбитражный суд не только участники конкурса или аукциона, но и лица, которым было отказано в участии в конкурсе (аукционе). При этом, незаконный отказ в участии в конкурсе (аукционе) может служить основанием для признания результатов конкурса (аукциона) недействительными.

Допуск претендентов к участию в конкурсе (аукционе) является одним из этапов проведения торгов. Нарушения, допущенные комиссией на этой стадии, влияют на действительность конкурса (аукциона) в целом.

Действующим законодательством возможность оспаривания торгов прямо предусмотрена пунктом 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации. Следовательно, независимо от того, на каком этапе организации или проведения торгов допущены нарушения, защита нарушенных прав заинтересованных лиц осуществляется способом, установленным статьей 449 ГК РФ - путем признания торгов недействительными. Изложенный подход нашел отражения в судебной практике, в частности, в постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 09.07.2013 по делу N А63-1961/2011.

Порядок организации и проведения торгов урегулирован статьями 447 - 449 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 449 Гражданского кодекса торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Порядок организации и проведения аукционов по продаже земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства определен статьей 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс; пункт 5 статьи 38 Земельного кодекса)

Согласно пункту 12 статьи 38.1 Земельного кодекса для участия в аукционе заявители представляют в установленный в извещении о проведении аукциона срок заявку на участие в аукционе по установленной форме с указанием реквизитов счета для возврата задатка, копии документов, удостоверяющих личность, (для физических лиц) и документы, подтверждающие внесение задатка.

Организатор аукциона не вправе требовать представление других документов, кроме указанных в пункте 12 данной статьи (пункт 13 статьи 38.1 Земельного кодекса).

В силу пункта 17 статьи 38.1 Земельного кодекса заявитель не допускается к участию в аукционе в случаях непредставления определенных пунктом 12 данной статьи необходимых для участия в аукционе документов или представления недостоверных сведений, непоступления задатка на указанный в извещении о проведении аукциона счет до дня окончания приема документов, подачи заявки на участие в аукционе по продаже земельного участка лицом, которое в соответствии с федеральными законами не имеет права приобретать в собственность земельные участки, отсутствия сведений о заявителе в Едином государственном реестре юридических лиц (для юридических лиц) или Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей (для индивидуальных предпринимателей).

Отказ в допуске к участию в торгах по иным основаниям, кроме указанных в пункте 17 рассматриваемой нормы, не допускается (пункт 18 статьи 38.1 Земельного кодекса).

Согласно пункту 10 утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 N 808 Правил организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков (далее - правила) для участия в торгах претендент представляет организатору торгов (лично или через своего представителя) в установленный в извещении о проведении торгов срок заявку по форме, утверждаемой организатором торгов, платежный документ с отметкой банка плательщика об исполнении для подтверждения перечисления претендентом установленного в извещении о проведении торгов задатка в счет обеспечения оплаты приобретаемых на торгах земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков и иные документы в соответствии с перечнем, опубликованным в извещении о проведении торгов. В случае подачи заявки представителем претендента предъявляется доверенность. Заявка с прилагаемыми к ней документами регистрируется организатором торгов в журнале приема документов с присвоением каждой заявке номера с указанием даты и времени подачи документов. На каждом экземпляре документов организатором торгов делается отметка о принятии заявки с указанием номера, даты и времени подачи документов.

Верховный суд Российской Федерации в решении от 01.07.2013 N АКПИ13-430 отметил, что указанными выше правилами установлена необходимость предъявления доверенности представителем претендента организатору торгов, но не приложения ее копии к заявке на участие в аукционе.

Пунктом 15 правил несоблюдение формы заявки на участие в торгах не отнесено к безусловным основаниям отказа в допуске к участию в торгах, если допущенное отступление не связано с нарушением законодательства Российской Федерации.

Системное толкование положений пунктов 12 и 13 статьи 38.1 Земельного кодекса позволяет заключить, что в случае подачи заявки непосредственно организатору торгов обязанность по проверке полномочий представителя претендента возложена на уполномоченное организатором торгов на приемку заявок лицо и подлежит исполнению в момент такой приемки.

Отметка организатора торгов о принятии заявки ИП Комаровой С.В., содержащей сведения о ее подаче действующим по доверенности представителем могла свидетельствовать о наличии у последнего соответствующих полномочий (том 1, л.д. 12 - 15).

Таким образом, решение департамента об отказе предпринимателю в допуске его к участию в торгах не соответствовало положениям действующего законодательства и нарушало его права.

Учитывая изложенное, доводы совместной апелляционной жалобы департамента и администрации подлежат отклонению, как необоснованные.

Между тем, удовлетворяя исковые требования в части признания недействительными торгов по продаже права аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402057:1033, договора аренды от 23.12.2011, с последующим применением реституции, а также обязывая общество вернуть спорный земельный участок, суд первой инстанции не исследовал вопрос об исполнении сторонами заключенного в 2011 году по итогам торгов договора.

В силу пункта 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав (статья 12 Кодекса) является обеспечение восстановления нарушенного права. Пунктом 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны недействительными по иску заинтересованного лица. По смыслу данной нормы реализация этого права должна повлечь восстановление нарушенных прав заявителя.

Согласно извещению о проведении 20.12.2011 торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402057:1033, конечно целью предоставления спорного участка в аренду является строительство на нем двух девятиэтажных двухсекционных жилых домов, на 176 квартир до мая 2012 года, а также последующая реализация 176 однокомнатных квартир по ценам, установленным Министерством регионального развития Российской Федерации.

В результате отклонения заявки индивидуального предпринимателя Коморовое С.В., договор от 23.12.2011 N 4900007226 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402057:1033 был заключен с единственным участником открытого аукциона по лоту N 01-10-11к - открытым акционерным обществом "Агропромышленный строительный комбинат "Гулькевичский" (том 1, л.д. 81 - 84).

Изложенная информация опубликована в еженедельном официальном издании "Новости Сочи" N 219 (1706) - N 220 (1707) (том 2, л.д. 27).

В ходе рассмотрения настоящего дела в суде апелляционной инстанции открытым акционерным обществом "Агропромышленный строительный комбинат "Гулькевичский" представлены документы, свидетельствующие о том, что на земельном участке, переданном в аренду обществу, последним возведены два девятиэтажных дома на 88 квартир каждый, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 04.10.2012 N RU 23309-753. Учитывая гарантийные обязательства застройщика (ОАО "Агропромышленный строительный комбинат "Гулькевичский") о последующем разделе земельного участка, для осуществления технической инвентаризации и регистрации прав на объект недвижимости в установленном порядке департамент архитектуры, градостроительства и благоустройства Администрации города Сочи присвоил многоквартирному дому литер А регистрационный адрес: Краснодарский край, Адлерский район, ул. Худякова, дом 5/1; многоквартирному дому литер Б регистрационный адрес: Краснодарский край, Адлерский район, ул. Худякова, дом 5 (письма от 04.10.2012 N 10589, N 10590).

Впоследствии на основании государственных контрактов, заключенных между ОАО "Агропромышленный строительный комбинат "Гулькевичский" и ГУ МВД России 88 однокомнатных квартир, расположенных в спорных девятиэтажных домах по адресу: Краснодарский край, Адлерский район, ул. Худякова, дом 5, 5/1 перешли в собственность Российской Федерации с последующим закреплением на праве оперативного управления за ГУ МВД России.

На аналогичных условиях в муниципальную собственность города Сочи перешли оставшиеся 88 однокомнатных квартир, что подтверждается представленными в материалы дела муниципальными контрактами от 14.11.2012 N 121719, N 121723.

Учитывая изложенное, на день рассмотрения настоящего спора в суде первой инстанции договор аренды земельного участка сторонами исполнен в полном объеме, владение ОАО "Агропромышленный строительный комбинат "Гулькевичский" земельным участком с кадастровым номером 23:49:0402057:1033 утрачено вследствие перехода прав на возведенные объекты к третьим лицам, соответственно, приведение сторон в первоначальное положение невозможно.

Данный вывод суда соответствует сложившейся судебно-арбитражной практике (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.01.2004 N 10623/03, Определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2012 N ВАС-1263/12, Определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.03.2013 N ВАС-2846/13).

Аналогичный вывод изложен в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 16.07.2009 N 739-О-О. Согласно позиции последнего, поскольку договоры, заключенные на торгах бывают частично исполнены, признание их недействительными не приведет к восстановлению истца в правах участника торгов; законодательство предусматривает иные способы защиты прав, нарушенных незаконными действиями конкурсных комиссий, и не исключает предъявление иска о взыскании понесенных убытков.

Поскольку апелляционным судом установлено, что приведение сторон по договору аренды земельного участка от 23.12.2011 N 4900007226 в первоначальное положение невозможно, признание торгов и договора недействительными не приведет к восстановлению истца в правах участника аукциона, в связи с чем положительное решение суда является неисполнимым и нарушает принцип правовой определенности судебного акта (постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 07.02.2012 N 12573/11).

Поскольку избрание ненадлежащего способа защиты нарушенных прав является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований, решение суда в указанной части следует отменить, иск оставить без удовлетворения.

Требование индивидуальному предпринимателю Комаровой С.В. о признании незаконным отказа администрации в допуске истца к торгам по лоту N 01-21-11к судом первой инстанции обоснованно оставлено без удовлетворения по следующим основаниям.

Избранным способом защиты права в виде признания незаконным решения администрации об отказе в допуске к участию в конкурсе в условиях его фактического проведения и определения победителя не может быть достигнут ожидаемый заявителем правовой эффект в виде восстановления права на участие в конкурсе. Надлежащим способом защиты права в настоящем случае будет являться иск об оспаривании результатов торгов и заключенного по их итогам договора аренды (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27.11.2012 по делу N А32-23830/2011, постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25.06.2013 по делу N А32-7376/2012).

Как следует из картотеки арбитражных дел (Интернет-сайт Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации), индивидуальный предприниматель Комарова С.В. реализовала изложенное выше право, обратившись в Арбитражный суд Краснодарского края с иском о признании торгов по продаже права аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302006:21, проведенных 20.12.2011, а также договора аренды, заключенного между департаментом и обществом с ограниченной ответственностью "Стройпрофи" недействительными и применении реституции (дело N А32-4948/2012).

Таким образом, суд первой инстанции пришел к верному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований в указанной части. Доводы апелляционной жалобы индивидуального предпринимателя Комаровой С.В. основаны на неверном понимании норм материального права заявителем. Апелляционный суд не усматривает оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции в указанной части.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины по иску и по апелляционным жалобам подлежат отнесению на истца, который в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от ее уплаты, поскольку является инвалидом II группы (справка серия МСЭ-2012 N 1408681 от 01.07.2013).

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.10.2013 по делу N А32-3363/2012 в части удовлетворенных требований отменить. Принять по делу новый судебный акт.

В удовлетворении иска отказать.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Н.Н. Мисник

Судьи

М.В. Ильина О.Х. Тимченко