Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 17 февраля 2014 г. N 09АП-40952/13

17 февраля 2014 г.

Дело N А40-52450/13

Резолютивная часть постановления объявлена 12.02.2014 г.

В полном объеме постановление изготовлено 17.02.2014 г.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Кузнецовой Е.Е.,

судей Красновой С.В., Сумароковой Т.Я.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Филатовой М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "КЭМП-Царицыно" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 03.10.2013 г. по делу N А40-52450/13, принятое судьей Иевлевым П.А.

по иску ООО "КЭМП-Царицыно" (142143, Московская обл., Подольский р-н, с. Покров, д. 150, стр. 1, ОГРН 1045004151180)

к Департаменту городского имущества г. Москвы (115054, г. Москва, ул. Бахрушина, д. 20, ОГРН 1037739510423)

с участием третьего лица Правительства Москвы (125032, г. Москва, ул. Тверская, д. 13),

о признании одностороннего расторжения договора аренды недействительным,

при участии в судебном заседании:

от истца: Башилова Н.В. по дов. от 25.03.2011 г.;

от ответчика и третьего лица: Клоков Е.В. по дов. от 27.12.2013 г.;

от третьего лица: Корчемагина Е.Н. по дов. от 19.12.2013 г.,

УСТАНОВИЛ:

ООО "КЭМП-Царицыно" предъявило иск к Департаменту городского имущества г. Москвы, с учетом принятия судом изменения иска (т. 3 л.д. 73), о признании недействительным одностороннего расторжения Договора аренды земельного участка от 31.08.1998 г. N М-05-012152, оформленного уведомлениями Департамента городского имущества г. Москвы исх. от 30.04.2013 г. N ДГИ-И-10016/13 и от 20.06.2013 г. N ДГИ-И-13428/13, а также признании недействительными уведомлений Комитета г. Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства исх. от 19.03.2013 г. N 77-25-4061/3-2, Департамента городского имущества г. Москвы исх. от 28.03.2013 г. N ДГИ-1-9028/13-1, от Префектуры ЮАО г. Москвы исх. от 17.04.2013 г. N 01-52-2672/3.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 03.10.2013 г. (т. 3 л.д. 92-93) в удовлетворении иска отказано.

На состоявшееся Решение Истцом подана апелляционная жалоба (т. 4 л.д. 1-5).

В судебном заседании суда апелляционной инстанции Заявитель требования и доводы жалобы поддержал; Ответчик, третье лицо по ним возражали.

Суд апелляционной инстанции, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, полагает его подлежащим отмене в части отказа в удовлетворении требований о признании недействительным одностороннего расторжения договора аренды.

Установлено, что 31.08.1998 г. между ООО "КЭМП" (правопреемником которого является ООО "КЭМП-Царицыно") (арендатор), и городом Москвой (арендодатель) заключен Договор аренды земельного участка N М-05-012152 (т. 1 л.д. 41-48), по условиям которого арендодатель обязался предоставить арендатору на срок 49 лет земельный участок площадью 3988кв.м. по адресу: г. Москва, пересечение ул. Луганской, Товарищеской и Веселой, для проектирования, строительства и эксплуатации торгового комплекса.

Дополнительным соглашением от 30.08.1999 г. площадь передаваемого в аренду земельного участка увеличена до 5039кв.м.; Дополнительным соглашением от 24.01.2002 г. площадь передаваемого в аренду земельного участка увеличена до 5846кв.м.; Дополнительным соглашением от 24.01.2002 г. площадь передаваемого в аренду земельного участка увеличена до 5846кв.м. и определен кадастровый номер арендуемого земельного участка (770505008032); Дополнительным соглашением от 28.06.2011 г. в связи с выявленным наложением границ переданного в аренду земельного участка его площадь уменьшена до 5749кв.м.

Срок, в течение которого арендатор должен был исполнить обязательство по строительству объекта недвижимого имущества, или срок, в течение которого арендатор должен был обеспечить получение разрешения на строительство объекта недвижимого имущества, в Договоре не предусмотрен.

Договором (п. 4.3.) предусмотрен только срок, в течение которого арендатор должен был разработать проект на строительство, а именно: в течение года со дня регистрации Договора.

Поскольку по настоящее время торговый комплекс не построен; разрешение на его строительство не получено, уведомлением исх. от 30.04.2013 г. N ДГИ-И-10016/13 (т. 3 л.д. 24) и повторным уведомлением от 20.06.2013 г. N ДГИ-И-13428/13 (т. 3 л.д. 22) Департамент городского имущества г. Москвы заявил об одностороннем внесудебном отказе от исполнения Договора аренды по основаниям, установленным нормой п. 22 ст. 3 ФЗ от 25.10.2011 г. N 137-ФЗ (в редакции ФЗ от 12.12.12011г. N 427-ФЗ), в силу которой заключенный до 01.01.2011 г. для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления в случае указанных в настоящем пункте существенного нарушения условий договора аренды такого земельного участка и (или) существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении. Договор аренды такого земельного участка считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о расторжении данного договора. До истечения указанного месячного срока сторона по договору вправе направить в орган государственной власти или орган местного самоуправления письменные возражения по вопросу расторжения договора. В случае получения органом государственной власти или органом местного самоуправления указанных возражений до истечения указанного месячного срока договор считается расторгнутым со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора.

Существенным нарушением условий договора аренды, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, нормой п. 22 ст. 3 ФЗ от 25.10.2011 г. N 137-ФЗ (в редакции ФЗ от 12.12.12011г. N 427-ФЗ) признается в т.ч. отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения договора разрешения на строительство объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено данным договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства этого объекта.

Судом апелляционной инстанции установлено, что по настоящему делу по истечении пяти лет со дня заключения Договора аренды земельного участка от 31.08.1998 г. N М-05-012152 арендатор не получил разрешение на строительство торгового комплекса по основаниям, за которые он отвечать не должен, поскольку соответствующие обстоятельства были вызваны ошибками в согласовании обеими сторонами Договора поворотных точек, описывающих границы арендуемого земельного участка, а также бездействием органов государственной власти г. Москвы, осуществляющих градостроительную деятельность.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 26.06.2008 г. по делу N А40-15490/2008, вступившим в законную силу 29.08.2008 г. (т. 1 л.д. 79-82), отказано в иске Департамента земельных ресурсов г. Москвы к ООО "КЭМП-Царицыно" о расторжении Договора аренды от 31.08.1998 г. N М-05-02152.

В основание указанного иска было положено обстоятельство длительного неосвоения арендатором арендовавшегося земельного участка, которое арендодатель полагал существенным нарушением условий Договора.

Судами установлено, что существенного нарушения Договора, выразившегося в длительном неосвоении арендовавшегося земельного участка, влекущего его расторжение по требованию арендодателя, арендатором допущено не было.

Вышеуказанные обстоятельства в силу ст. 69 АПК РФ повторному доказыванию не подлежит.

В период 2010-2011 г. осуществлялось уточнение границ арендуемого земельного участка в следствие наличия обстоятельств, инициированное не субъективными желаниями одной из сторон, а объективными причинами.

Из решения Управления Росреестра по г. Москве ФБУ "Земельная кадастровая палата по г. Москве" от 12.03.2010 г. N 3341-05/10, которым Истцу было отказано в выдаче кадастрового паспорта арендуемого земельного участка с кадастровым номером 77:05:005008:32, сторонам Договора аренды стало известно, что согласованный в качестве объекта аренды земельный участок в границах, определенных Соглашением от 24.01.2002 г., пересекает границы ранее учтенного земельного участка 77:05:005008:226.

В связи с выявленным наложением возникла необходимость в уточнении границ арендовавшегося земельного участка, для чего требовалось проведение геодезических работ.

На основании Распоряжения Департамента земельных ресурсов г. Москвы от 15.06.2010 г. N 2659 "Об уточнении границ земельного участка с кадастровым номером 77:05:005008:32" Истец обеспечил получение предусмотренного п. 1 ст. 38 ФЗ от 24.07.2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" межевого плана на земельный участок и подачу его на рассмотрение ФГУ "Кадастровая палата по г. Москве".

Утвержденный уполномоченными органами межевой план был направлен Истцу письмом ТУ ДЗР по ЮАО от 31.01.2011 г. N 33-515-97/11(0)1; уведомление об изменении сведений о площади земельного участка было направлено Истцу письмом ФГУ "Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" от 19.04.2011 г. N 14/006/2011-215.

О внесении изменений в Договор аренды в части площади, границ и адреса Департаментом земельных ресурсов г. Москвы принято Распоряжение 15.06.2011 г. N 1797-05 ДЗР, на основании которого сторонами было заключение Дополнительное соглашение от 28.06.2011 г., зарегистрированное в ЕРГП 29.07.2011 г.

После этого ООО "КЭМП-Царицыно" обратилось в Комитет по архитектуре и градостроительству г. Москвы с заявлением о подготовке градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ) (согласно выписке из электронного журнала обращений в службу "одного окна" обращение зарег. 01.08.2011 г. за N 001-ГПЗУ-1473/1 ОК/ОК).

Таким образом, за выдачей ГПЗУ ООО "КЭМП-Царицыно" обратилось до принятия и вступления в силу п. 22 ст. 3 ФЗ от 25.10.2011 г. N 137-ФЗ (в редакции ФЗ от 12.12.12011г. N 427-ФЗ).

Градостроительный план земельного участка в силу п. 2.1. ст. 43 Закона г. Москвы от 25.06.2008 г. N 28 "Градостроительный кодекс города Москвы" является обязательным документом, который представляется застройщиком или заказчиком для проведения государственной экспертизы проектной документации, получения разрешения на строительство, получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Несоответствие проектной документации градостроительному плану земельного участка является основанием для отрицательного заключения государственной экспертизы проектной документации, для отказа в выдаче разрешения на строительство. Несоответствие созданного в результате строительства, реконструкции объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка является основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Письмом от 13.09.2011 г. N 001-ГПЗУ-1773/1-(0)-7 Москомархитектура сообщила ООО "КЭМП-Царицыно" о подготовке проекта ГПЗУ и направлении его на согласование в Рабочую группу по вопросам градостроительной деятельности ГЗК г. Москвы.

Однако запрашиваемый документ в установленный срок выдан не был.

Поскольку Москомархитектурой не предпринимались действия по выпуску ГПЗУ, ООО "КЭМП-Царицыно" обжаловало в суд бездействие Комитета по архитектуре и градостроительству г. Москвы.

Вступившим в законную силу 11.07.2013 г. Решением Арбитражного суда г. Москвы от 20.03.2013 г. по делу N А40-164040/12 (т. 2 л.д. 19-24) признано незаконным бездействие Москомархитектуры, выразившееся в невыдаче в установленный срок ГПЗУ; на Москомархитектуру возложена обязанность выдать ООО "КЭМП-Царицыно" ГПЗУ на участок с кадастровым номером 77:05:0005008:32.

Таким образом, судами установлено, что отсутствие ГПЗУ, без которого ООО "КЭМП-Царицыно" не имеет юридической возможности приступить к подготовке проектной документации, получить разрешение на строительство и приступить к строительству, т.е. освоить арендуемый земельный участок, не выдано по причине бездействия Москомархитектуры, длящегося с 13.09.2011 г. по настоящее время.

По настоящее время данный судебный акт Москомархитектурой не выполнен.

По аналогичному делу N А40-6297/2013 г. Постановлением ФАС МО от 05.12.2013 г. (т. 3 л.д. 37-44) оставлено в силе Решение суда г. Москвы от 26.03.2013 г., которым иск арендатора к арендодателю о признании недействительным одностороннего отказа от договора аренды земельного участка удовлетворен, поскольку было установлено, что неосвоение земельного участка было вызвано в т.ч. отсутствием ГПЗУ, что при наличии судебного акта по другому делу, которым по требованию арендатора признан незаконным отказ Москомархитектуры, выраженный в уведомлении от 14.10.2011 г., в выдаче ГПЗУ, не может быть признано существенным нарушением договора со стороны арендатора.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что неполучение арендатором разрешения на строительство вызвано не бездействием с его стороны, а обстоятельствами, которые от арендатора зависят не более, чем от арендодателя, в связи с чем неосуществление строительства не может быть квалифицировано как существенное нарушение арендатором своих обязательств, влекущее право арендодателя отказаться от Договора на основании п. 22 ст. 3 ФЗ от 25.10.2011 г. N 137-ФЗ (в редакции ФЗ от 12.12.12011г. N 427-ФЗ), в связи с чем направленное арендодателем арендатору уведомление об одностороннем расторжении Договора аренды является недействительным в силу ст. 168 ГК РФ и к соответствующим ему правовым последствия не привело.

В части отказа в удовлетворении требований о признании недействительным одностороннего расторжения Договора аренды решение суда первой инстанции подлежит отмене.

В части отказа в удовлетворении требований о признании недействительными уведомлений Комитета г. Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства исх. от 19.03.2013 г. N 77-25-4061/3-2 (т. 1 л.д. 69), Департамента городского имущества г. Москвы исх. от 28.03.2013 г. N ДГИ-1-9028/13-1 (т. 1 л.д. 70), Префектуры ЮАО г. Москвы исх. от 17.04.2013 г. N 01-52-2672/3 (т. 1 л.д. 71) решение суда первой инстанции подлежит оставлению без изменения, поскольку вышеуказанные уведомления носят исключительно информационный характер, юридически значимых сообщений не содержат (не направлены на возникновение, изменение, прекращение гражданских прав и обязанностей Истца), в силу чего они права и интересы Истца в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности не нарушают и недействительными признаны быть не могут.

Руководствуясь ст.ст. 176, 266-271 АПК РФ, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 03.10.2013 г. по делу N А40-52450/13 отменить в части отказа в удовлетворении требований о признании недействительным одностороннего расторжения Договора аренды земельного участка от 31.08.1998 г. N М-05-012152, оформленного уведомлениями Департамента городского имущества г. Москвы исх. от 30.04.2013 г. N ДГИ-И-10016/13 и от 20.06.2013 г. N ДГИ-И-13428/13.

Признать недействительным одностороннее расторжение Договора аренды земельного участка от 31.08.1998 г. N М-05-012152, оформленное уведомлениями Департамента городского имущества г. Москвы исх. от 30.04.2013 г. N ДГИ-И-10016/13 и от 20.06.2013 г. N ДГИ-И-13428/13.

В остальной части Решение Арбитражного суда г. Москвы от 03.10.2013 г. по делу N А40-52450/13 оставить без изменения.

Постановление может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий

Кузнецова Е.Е.

Судьи

Краснова С.В. Сумарокова Т.Я.