Вопрос: Земельный участок приобретен в собственность, а государственная регистрация права на данный участок не проведена. Какой порядок государственной регистрации права на земельный участок? ("Финансовая газета. Региональный выпуск", N 30, июль 2008 г.)

Земельный участок приобретен в собственность, а государственная регистрация права на данный участок не проведена. Какой порядок государственной регистрации права на земельный участок?

Согласно ст. 130 ГК РФ земельные участки относятся к недвижимому имуществу. Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Единый реестр прав) учреждениями юстиции (п. 1 ст. 131 ГК РФ). В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации (п.п. 2 ст. 8 и ст. 223 ГК РФ).

Вместе с тем иной порядок приобретения права установлен для приобретения в общую долевую собственность земельного участка, на котором расположены многоквартирный жилой дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. Такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета (п. 5 ст. 16 Федерального закона от 29.12.04 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации"). В этом случае государственная регистрация права общей собственности на земельный участок носит правоподтверждающий характер. Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество (в том числе земельный участок, занятый многоквартирным домом и иными объектами, входящими в его состав) (п. 2 ст. 23 Федерального закона от 21.07.97 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ).

В соответствии с п. 3 ст. 2 Закона N 122-ФЗ датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый реестр прав.

Порядок внесения указанных записей предусмотрен Правилами ведения Единого реестра прав, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.98 г. N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Правила).

При заключении договора купли-продажи земельного участка государственная регистрация производится путем внесения в Единый реестр прав записей:

о праве собственности на участок, возникающем у покупателя в результате сделки;

о прекращении права собственности на участок у продавца;

о сделке: ее предмете, условиях, сторонах, реквизитах договора.

Поэтому в случае купли-продажи земельного участка (или доли в праве общей собственности на земельный участок) право собственности на участок переходит от продавца к покупателю в день внесения указанных записей в Единый реестр прав.

Право собственности на земельный участок в связи с покупкой другого объекта недвижимости, расположенного на этом участке (здания, сооружения и т.д.), также возникает в день внесения в Единый реестр прав записей о праве собственности на указанный участок у продавца и прекращении этого права у покупателя, если не идет речь о приобретении доли в праве общей собственности на земельный участок, занятый многоквартирным домом.

В ситуации, когда права на земельный участок возникают (переходят, прекращаются) на основании договора купли-продажи, в регистрирующий орган должны обратиться с заявлением о проведении регистрации обе стороны договора (продавец и покупатель) либо уполномоченное ими лицо (при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности).

Если одна из сторон договора уклоняется от государственной регистрации прав, тогда переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны. Убытки, возникшие в результате приостановления государственной регистрации прав, несет уклоняющаяся сторона (п. 1 ст. 16 Закона N 122-ФЗ).

Правообладателю (покупателю) выдается свидетельство о произведенной государственной регистрации возникшего у него права собственности (п. 1 ст. 14 Закона N 122-ФЗ, п. 73 Правил). Форма этого документа приведена в приложении N 14 к Правилам. В свидетельстве указываются:

наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, выдавшего свидетельство;

дата выдачи свидетельства;

реквизиты документов, на основании которых зарегистрировано право;

данные о субъектах права;

вид зарегистрированного права;

описание объекта права, его адрес (местоположение) и кадастровый номер;

существующие ограничения (обременения) прав.

Кроме того, государственная регистрация права собственности на земельный участок (или иного вещного права), возникшего на основании договора купли-продажи, удостоверяется штампом регистрационной надписи, который проставляется на оригинале договора (п. 1 ст. 13 Закона N 122-ФЗ, пп. 77 и 79 Правил). Договор купли-продажи тоже представляется в уполномоченный орган для регистрации. При государственной регистрации права собственности или иного вещного права, возникшего на основании сделки, в штампе регистрационной надписи на документе после слов "Произведена государственная регистрация" указывается вид зарегистрированного права, проставляются дата государственной регистрации и номер, под которым это право зарегистрировано в Едином реестре прав.

Если на основании одной сделки в Едином реестре прав зарегистрированы права на несколько объектов недвижимого имущества (например, земельный участок и расположенные на нем здание, сооружение), в штампе регистрационной надписи на документах после слов "Произведена государственная регистрация" указывается вид зарегистрированного права и вид объекта недвижимого имущества, право на который было зарегистрировано под номером регистрации, указанным в штампе.

Продавцу, утрачивающему право собственности на земельный участок в связи с совершением сделки, свидетельство о государственной регистрации не выдается. Он может подтвердить факт прекращения (перехода) права собственности указанным штампом регистрационной надписи на договоре. С этой целью на государственную регистрацию нужно представить не два, а три экземпляра договора. Тогда один из них - с проставленным штампом - может получить продавец. В соответствии с п. 5 ст. 18 Закона N 122-ФЗ договоры, по которым отчуждается недвижимое имущество, подаются в регистрирующий орган не менее чем в двух экземплярах-подлинниках, один из которых после государственной регистрации прав возвращается правообладателю, второй - помещается в дело правоустанавливающих документов.

Налоговый орган вправе запросить у регистрирующего органа выписку из Единого реестра прав о переходе прав на объект недвижимого имущества (конкретный земельный участок) (п. 3 ст. 7 Закона N 122-ФЗ). В выписке указываются данные о каждом из правообладателей земельного участка в очередности согласно записям Единого реестра прав о регистрации перехода прав от одного лица к другому, вид зарегистрированного права каждого из правообладателей, а также дата и номер государственной регистрации права каждого из правообладателей.

При этом сведения о содержании правоустанавливающих документов, за исключением сведений об ограничениях (обременениях), обобщенные сведения о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимости, выписки, содержащие сведения о переходе прав на объекты недвижимости, сведения о признании правообладателя недееспособным (ограниченно дееспособным) предоставляются только:

самим правообладателям или их законным представителям;

физическим и юридическим лицам, получившим доверенность от правообладателя или его законного представителя;

руководителям органов местного самоуправления и руководителям органов государственной власти субъектов Российской Федерации;

налоговым органам в пределах территорий, находящихся под их юрисдикцией;

судам, правоохранительным органам, судебным приставам-исполнителям, имеющим в производстве дела, связанные с объектами недвижимого имущества и (или) их правообладателями;

лицам, имеющим право на наследование имущества правообладателя по завещанию или по закону;

федеральному антимонопольному органу и его территориальным органам в пределах территорий, находящихся под юрисдикцией указанных территориальных органов;

Председателю Счетной палаты Российской Федерации, заместителю и аудиторам Счетной палаты Российской Федерации.

Т. Добринова,

советник государственной гражданской службы

Российской Федерации 3 класса

24 июля 2008 г.

"Финансовая газета. Региональный выпуск", N 30, июль 2008 г.