Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 17 февраля 2014 г. N 02АП-11376/13

г. Киров

17 февраля 2014 г.

Дело N А82-4909/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 17 февраля 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 февраля 2014 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Сандалова В.Г.,

судей Гуреевой О.А., Кобелевой О.П.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Бердниковой О.В.,

при участии в судебном заседании (в Арбитражном суде Ярославской области):

представителя истца Ратьковой Ю.С., действующей на основании доверенности от 05.02.2014,

рассмотрев в судебном заседании с использованием системы видеоконференц-связи апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Ростовский оптико-механический завод"

на решение Арбитражного суда Ярославской области от 22.11.2013 по делу N А82-4909/2013, принятое судом в составе судьи Сорокиной С.Р.,

по исковому заявлению открытого акционерного общества "Ростовский оптико-механический завод" (ИНН 7609000881, ОГРН 1027601066569)

к Управлению муниципального имущества администрации Ростовского муниципального района Ярославской области (ИНН 7609001123, ОГРН 1027601068142)

третье лицо: Администрация Ростовского муниципального района Ярославской области

об урегулировании преддоговорного спора при заключении договора N 24/13 аренды земельного участка от 04.02.2013,

установил:

открытое акционерное общество "Ростовский оптико-механический завод" (далее - истец, ОАО "РОМЗ", завод, заявитель жалобы) обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с иском к Управлению муниципального имущества администрации Ростовского муниципального района Ярославской области (далее - ответчик, Управление) об урегулировании преддоговорного спора при заключении договора N 24/13 аренды земельного участка от 04.02.2013 и принятии пунктов договора аренды в следующей редакции:

первый абзац пункта 2.3.3 "В любое время досрочно расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке, без обращения в суд, предупредив об этом другую сторону за один месяц";

пункт 2.3.4 "Без письменного согласия Арендодателя при условии письменного его уведомления в 10-дневный срок, передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка, при этом на субарендатора распространяются все права арендатора земельного участка, предусмотренные Земельным кодексом РФ";

пункт 2.3.6 "Без согласия арендодателя при условии его письменного уведомления в 10-дневный срок, передать без заключения нового договора аренды свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка, при этом ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем (за исключением передачи арендных прав в залог) становится новый арендатор земельного участка";

первое предложение пункта 2.4.7 "Письменно сообщать арендодателю не позднее 30 календарных дней о досрочном расторжении договора и предстоящем освобождении земельного участка в связи с окончанием действия договора аренды";

пункт 3.1 "Пользование земельным участком является платным. Годовой размер арендной платы за используемый участок устанавливается в размере полутора процентов кадастровой стоимости земельного участка. Размер ежегодной арендной платы за вышеуказанный участок составляет 5175 руб. (Пять тысяч сто семьдесят пять) рублей, что составляет 1,5 % от кадастровой стоимости земельного участка. Арендатор перечисляет арендодателю арендную плату на р/с УФК по Ярославской области N 40101810700000010010, Банк ГРКЦ ГУ Банка России по Ярославской области г.Ярославль, код налога 82411105013100000120";

пункт 3.4 "Изменение годового размера арендной платы допускается только в связи с изменением кадастровой стоимости переданного в аренду земельного участка";

первый абзац пункта 4.2 "В связи с существенными нарушениями условий договора аренды, договор может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя судом в следующих случаях";

пункт 4.4 "Арендатор может в любое время досрочно расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке, без обращения в суд, предупредив об этом другую сторону за один месяц";

пункт 5.1 исключить;

приложение N 2 к договору аренды от 04.02.2013 N 24/13 исключить.

К участию в деле в качестве третьего лица, привлечена Администрация Ростовского муниципального района Ярославской области (далее - третье лицо, Администрация).

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 22.11.2013 пункт 2.3.4 договора N 24/13 аренды земельного участка от 04.02.2013 принят в редакции арендатора: "Без письменного согласия Арендодателя при условии письменного его уведомления в 10-дневный срок передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка, при этом на субарендатора распространяются все права арендатора земельного участка, предусмотренные Земельным кодексом Российской Федерации";

пункт 2.3.6 договора N 24/13 аренды земельного участка от 04.02.2013 принят в редакции арендатора: "Без согласия арендодателя при условии его письменного уведомления в 10-дневный срок передать без заключения нового договора аренды свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка, при этом ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем (за исключением передачи арендных прав в залог) становится новый арендатор земельного участка";

пункт 3.1 договора N 24/13 аренды земельного участка от 04.02.2013 принят в редакции арендодателя: "Пользование земельным участком является платным. За аренду земельного участка, указанного в пункте 1.1 договора аренды, в соответствии с решением Думы Ростовского муниципального района Ярославской области (или иным документом, устанавливающим ставки арендной платы) начисляется арендная плата согласно расчету арендной платы, выдаваемому ежегодно (Приложение N 2). Арендатор перечисляет арендодателю арендную плату на р/с УФК по Ярославской области N 40101810700000010010, Банк ГРКЦ ГУ Банка России по Ярославской области г. Ярославль, код налога 82411105013100000120";

пункт 3.4 договора N 24/13 аренды земельного участка от 04.02.2013 принят в редакции арендодателя: "Арендная плата пересматривается арендодателем в одностороннем порядке в соответствии с решением Думы Ростовского муниципального района (или иным документом, устанавливающим ставки арендной платы). Арендатору предоставляется уведомление об изменении арендной платы, которое не подлежит государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, так как уведомление действительно сроком до года";

абзац 1 пункта 4.2 договора N 24/13 аренды земельного участка от 04.02.2013 принят в редакции арендатора: "В связи с существенными нарушениями условий договора аренды, договор может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя судом в следующих случаях:";

пункт 5.1 договора N 24/13 аренды земельного участка от 04.02.2013 принят в редакции арендодателя: "В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязательств по внесению арендной платы он уплачивает арендодателю пени в размере 0,15 процента от просроченной суммы за каждый день просрочки";

Приложение N 2 к договору N 24/13 аренды земельного участка от 04.02.2013 в редакции арендодателя.

Пункт 2.3.3, первое предложение пункта 2.4.7, пункт 4.4, пункт 5.2 договора N 24/13 аренды земельного участка от 04.02.2013 исключены.

ОАО "РОМЗ" с принятым решением суда несогласно, обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить в части исключения из договора аренды земельного участка от 04.02.2013 N 24/13 пункта 2.3.3, первого предложения пункта 2.4.7, пункта 4.4, принятия пункта 3.1, пункта 3.4, пункта 5.1, Приложения N 2 в редакции ответчика и вынести новый судебный акт о принятии указанных пунктов договора в следующей редакции:

- пункт 2.3.3: 1-ый абзац изложить в следующей редакции: "В любое время досрочно расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке, без обращения в суд, предупредив об этом другую сторону за один месяц.";

- пункт 2.4.7: 1-ое предложение изложить в следующей редакции: "Письменно сообщать арендодателю не позднее 30 календарных дней о досрочном расторжении Договора и предстоящем освобождении земельного участка в связи с окончанием действия договора аренды.";

- пункт 3.1 изложить в следующей редакции: "Пользование земельным участком является платным. Годовой размер арендной платы за используемый участок устанавливается в размере полутора процентов кадастровой стоимости земельного участка. Размер ежегодной арендной платы за вышеуказанный участок составляет 5175 руб. (Пять тысяч сто семьдесят пять) рублей, что составляет 1,5 % от кадастровой стоимости земельного участка. Арендатор перечисляет Арендодателю арендную плату на р/с УФК по Ярославской области N 40101810700000010010, Банк ГРКЦ ГУ Банка России по Ярославской области г.Ярославль, код налога 82411105013100000120";

- пункт 3.4 изложить в следующей редакции: "Изменение годового размера арендной платы допускается только в связи с изменением кадастровой стоимости переданного в аренду земельного участка.";

- пункт 4.4 изложить в следующей редакции: "Арендатор может в любое время досрочно расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке, без обращения в суд, предупредив об этом другую сторону за один месяц.";

- пункт 5.1 исключить.

По мнению заявителя жалобы, заявление истца о согласии на заключение договора аренды направлено после 01.07.2013 по объективным причинам, а именно: ответчик на первое заявление от 16.12.2011 предоставил ответ от 20.02.2012 об отказе в выкупе в связи отсутствием кадастрового паспорта, на повторное заявление от 31.05.2012 ответчик несвоевременно направил ответ. Пунктом 2.3.3 в редакции Управления установлены основания для досрочного расторжения договора и срок уведомления 60 дней, что предоставляет возможности арендатору отказаться от договора по иным основаниям, а также срок для уведомления является значительным, и не соответствует обычаям делового оборота, установление 60 календарных дней возлагает на истца обязанность вносить арендную плату за пользование земельным участком в указанный срок, что приведет для истца к излишним тратам. Первое предложение пункта 2.4.7 в редакции истца уменьшает срок уведомления до 30 календарных дней, что соответствует обычаям делового оборота, установление 60 календарных дней, считает не обоснованным, возлагает на истца обязанность вносить арендную плату за пользование земельным участком в указанный срок, что приведет к излишним тратам. Пункт 4.4 в редакции истца предоставляет возможность арендатору расторгнуть договор аренды ранее срока окончания договора. Исключение судом первой инстанции пункта 2.3.3, первого предложения пункта 2.4.7, пункта 4.4 и непринятие их в редакции истца препятствует реализации права арендатора на досрочное одностороннее расторжение договора аренды. Отсутствие в договоре возможности досрочного одностороннего расторжения договора аренды, считает кабальным условием для арендатора при заключении договора аренды на 49 лет. Указанные пункты не противоречат действующему законодательству. Редакции пунктов 3.1 и 3.4 предложены истцом в соответствии с Федеральным законом "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" N 137-ФЗ от 25.10.2001. Завод считает, что право постоянного (бессрочного) пользования спорным земельным участком общества было переоформлено на право аренды указанного участка по основанию, предусмотренному законом (пункт 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, статья 36 Земельного кодекса Российской Федерации), а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды. При расчете арендной платы за земельный участок ответчик должен руководствоваться пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ, а также положениями Постановления N 582, расчет годового размера арендной платы за земельные участки не может превышать установленный предел в 1,5 % процента от кадастровой стоимости земельного участка. Избранный ответчиком порядок определения размера арендной платы не соответствует нормам материального права. Кроме того, суд не обоснованно указал, что истец не проявил должную заботливость и осмотрительность, что, в свою очередь, привело к утрате им права на приобретение земельного участка в аренду с установлением арендной платы 1,5 %, и не учел, что именно действия ответчика привели к направлению согласия на заключение договора аренды после 01.07.2012. Истец считает, что пунктом 5.1 в редакции ответчика установлен завышенный размер неустойки, кроме того, при просрочке уплаты арендной платы ответчик может воспользоваться статьей 395 ГК РФ. Таким образом, Управление предлагает крайне невыгодные для истца условия (кабальные), которые существенно нарушают права и интересы арендатора. Предложенные истцом редакции вышеуказанных пунктов не противоречат действующему законодательству, не нарушают баланса интересов сторон.

Управление и Администрация отзывов на апелляционную жалобу не представили.

До рассмотрения апелляционной жалобы истец обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с ходатайством об участии в судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи.

Данное ходатайство апелляционным судом рассмотрено и удовлетворено.

Представитель истца в порядке статьи 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) участвовал в судебном заседании апелляционной инстанции путем использования системы видеоконференц-связи; в судебном заседании поддержал изложенные в апелляционной жалобе требования и возражения.

Ответчик и третье лицо явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в соответствии со статьей 156 АПК РФ дело рассматривается в отсутствие их представителей по имеющимся материалам.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В силу части 5 статьи 268 АПК РФ суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность судебного акта в обжалуемой части.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и заслушав представителя истца, принимающего участие в судебном заседании посредством видеоконференц-связи, суд апелляционной инстанции не нашел правовых оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.

Как следует из материалов дела, на основании постановления главы Администрации Ростовского района от 29.01.1993 N 96 (л.д.-20) ОАО "РОМЗ" на праве бессрочного пользования был передан земельный участок с кадастровым номером 76:13:041001:81, расположенный по адресу: Ярославская область, р-н Ростовский, с/о Итларский, что подтверждается свидетельством N 308 от 10.11.1998 (л.д.-21).

16.12.2011 истец обратился с заявлением о выкупе спорного земельного участка (л.д.-24).

Администрация 20.02.2012 письмом N 565 отказала в предоставлении земельного участка, так как к данному заявлению не был приложен кадастровый паспорт земельного участка (л.д.-22).

31.05.2012 завод после получения кадастрового паспорта повторно вновь обратился с заявлением, в котором также просил переоформить право постоянного (бессрочного) пользования на право собственности (л.д.-23).

Третье лицо в письме от 10.10.2012 N 3308 отказало истцу в переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования на право собственности, поскольку в соответствии со статьей 27 Земельного кодекса Российской Федерации спорный земельный участок ограничен в обороте (л.д.-26).

26.12.2012 после получения отказа ОАО "РОМЗ" обратилось с заявлением, в котором просило переоформить право постоянного (бессрочного) пользования на право аренды (л.д.-27).

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В связи с возникшими разногласиями при заключении договора аренды спорного земельного участка истец обратился в Арбитражный суд Ярославской области.

В соответствии с пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации") юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того, переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию до 1 июля 2012 года в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Арендная плата за использование указанных земельных участков определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, а за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, - в соответствии с пунктом 10 настоящей статьи. Годовой размер арендной платы устанавливается в пределах полутора процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте.

Таким образом, на ОАО "РОМЗ", обладающее правом постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, законом возложена обязанность по переоформлению данного права на право аренды. При этом законом предусмотрен срок для обращения заинтересованного лица с заявлением о переоформлении права на землю - до 01.07.2012.

Апелляционный суд отмечает, что указанный срок был ранее установлен законом до 01.01.2004 и неоднократно продлевался.

По смыслу приведенной нормы права льготный размер годовой арендной платы в размере 1,5 % кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте, установлен для стимулирования обращения обязанных к переоформлению права на землю лиц в период, установленный в законе (то есть до 01.07.2012).

Установив, что завод обратился в уполномоченный орган местного самоуправления с заявлением о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды 26.12.2012, то есть с пропуском установленного законом срока (до 01.07.2012), суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об отсутствии оснований для определения размера арендной платы по договору в соответствии со статьей 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в размере 1,5 % кадастровой стоимости земельного участка, в связи с чем обоснованно определил условия договора аренды о порядке исчисления арендной платы (пункты 3.1 и 3.4, Приложение N 2 к договору) в редакции ответчика, то есть в соответствии с порядком определения размера арендной платы, установленной действующим законодательством.

Довод заявителя жалобы о том, что первоначальное и повторное заявления о переоформлении права бессрочного пользования на право собственности в отношении земельного участка были поданы им 16.12.2011 и 01.06.2012, то есть в срок предусмотренный статьей 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" - до 01.07.2012, а подача последующего заявления на переоформление на право аренды после указанной даты произошла по вине ответчика, отклоняется апелляционным судом в силу следующего.

В соответствии с требованиями части 2 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу пункта 1 части 5 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Как усматривается из кадастрового паспорта (л.д.-66, 67), земельный участок, находящийся в бессрочном пользовании у завода, отнесен к землям особо охраняемых территорий и объектов, разрешенное использование: для размещения лагеря отдыха. Дата внесения номера участка в государственный кадастр недвижимости - 10.11.1998, доказательств того, что категория земельного участка изменялась до 01.07.2012, в материалы дела не представлено.

Таким образом, истец до подачи им первоначального заявления о выкупе спорного земельного участка от 16.12.2011 при должной степени осмотрительности и заботливости должен был знать о том, что земельный участок ограничен в обороте, в связи с чем не может быть приобретен в собственность.

По пункту 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии с пунктом 4 указанной статьи условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Исходя из изложенных норм права, а также с учетом наличия разногласий между сторонами договора по указанному сроку, суд первой инстанции правомерно исключил абзац 1 пункта 2.3.3, первое предложение пункта 2.4.7 и пункт 4.4 из текста договора аренды, поскольку данные условия могут быть включены в договор лишь по соглашению сторон.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 10 статьи 3 Федерального закона о введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации определено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

В силу пункта 3.3 "Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках ее внесения за использование земельных участков, находящихся в собственности Ярославской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в Ярославской области" (далее - Положение), утвержденного постановлением Правительства Ярославской области от 24.12.2008 N 710-п в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязательства по внесению арендной платы он уплачивает арендодателю пени в размере 0,15 процента от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Следовательно, поскольку размер арендной платы за земельные участки, порядок, условия и сроки ее внесения являются регулируемыми, установление ответственности за несвоевременное внесение арендной платы в соответствии с пунктом 3.3 Положения, правомерно.

С учетом этого редакция ответчика пункта 5.1 договора соответствует требованиям вышеназванных норм права и обоснованно принята судом.

При изложенных обстоятельствах решение суда первой инстанции в обжалуемой части является законным и обоснованным, отмене по доводам, приведенным в апелляционной жалобе, не подлежит.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ярославской области от 22.11.2013 по делу N А82-4909/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Ростовский оптико-механический завод" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в установленном порядке.

Председательствующий

В.Г. Сандалов

Судьи

О.А. Гуреева О.П. Кобелева