Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 февраля 2014 г. N 16АП-4357/13

г. Ессентуки

19 февраля 2014 г.

Дело N А63-5733/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 12 февраля 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 19 февраля 2014 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Джамбулатова С.И.,

судей: Годило Н.Н., Жукова Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Днепровским А.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью производственно-коммерческая фирма "Севкавметалл" на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 21.11.2013 по делу N А63-5733/2013 по заявлению общества с ограниченной ответственностью производственно-коммерческая фирма "Севкавметалл", ОГРН 1022603427110, г. Лермонтов к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", ОГРН 1027700485757, г.Москва, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, ОГРН 1042600339737, г. Ставрополь, Министерству имущественных отношений Ставропольского края, ОГРН 1022601949644, г. Ставрополь, третьи лица: общество с ограниченной ответственностью "ФинГрупп", ОГРН 1106829007064, г. Тамбов, администрация города Лермонтова, ОГРН 1022603425272, г. Лермонтов, об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 26:32:010106:31 и 26:32:010106:0015 в размере их рыночной стоимости (судья Орловский Э.И.), в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

открытое акционерное общество "ПКФ "Севкавметалл" (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к ФГБУ "ФКП Росреестра", Управлению Росреестра по Ставропольскому краю и Министерству имущественных отношений Ставропольского края с требованиями (с учетом уточнения): установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:32:010106:31 площадью 47439 кв.м, расположенного по адресу: Ставропольский край, г.Лермонтов, пр. Тепличный, 8, в размере его рыночной стоимости 14 334 642,63 руб. по состоянию на 01.01.2012, обязав ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Ставропольскому краю внести эту стоимость в качестве новой кадастровой стоимости указанного земельного участка с момента вступления в силу судебного акта; установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровыми номерами 26:32:010106:0015 площадью 3094 кв.м, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Лермонтов, пр. Тепличный, 6, в размере его рыночной стоимости 1 083 147,52 руб. по состоянию на 01.01.2012, обязав ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Ставропольскому краю внести эту стоимость в качестве новой кадастровой стоимости указанного земельного участка с момента вступления в силу судебного акта.

Решением от 21.11.2013 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с принятым решением, общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. По мнению заявителя, ошибочен вывод суда о несоответствии отчета анализа рынка земельных участков. Режим третьей охранно-санитарной зоны не запрещает размещение промышленных объектов и предоставляет в оборот земли для указанных целей. Судом не был рассмотрен вопрос о назначении экспертизы по делу.

Министерство имущественных отношений Ставропольского края и Управление Росреестра по Ставропольскому краю направили отзывы на апелляционную жалобу, в которых просят оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

От общества поступило ходатайство об отложении судебного разбирательства в связи с занятостью в другом судебном процессе.

В соответствии с ч. 3 ст. 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если лицо, участвующее в деле и извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, заявило ходатайство об отложении судебного разбирательства с обоснованием причины неявки в судебное заседание, арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает причины неявки уважительными.

Из содержания правовой нормы следует, что суд по своему усмотрению с учетом характера и сложности дела решает вопрос о возможности отложения судебного разбирательства.

Таким образом, отложение дела является правом суда, а не его обязанностью.

Рассмотрев заявленное ходатайство, суд апелляционной инстанции отказывает в его удовлетворении, поскольку общество не представило надлежащих доказательств невозможности обеспечения явки другого представителя в судебное заседание, а также не обосновало необходимость явки в судебное заседание, в том числе для предоставления дополнительных документов, влияющих на рассмотрение спора в апелляционной инстанции.

В связи с отказом в удовлетворении ходатайства об отложении судебного разбирательства, ходатайство об участии в судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи также не подлежит удовлетворению.

.Лица, участвующие в деле, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, своих представителей для участия в судебном заседании не направили, в силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в их отсутствие.

Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, отзывов на апелляционную жалобу и проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что согласно свидетельств о государственной регистрации права собственности серии 26-АЗ N 585464 от 23.11.2011 и 26-АЗ N 251542 от 28.03.2011 обществу на праве собственности принадлежат земельные участки с кадастровыми номерами 26:32:010106:31 площадью 47439 кв.м с разрешенным использованием "для эксплуатации производственных зданий и осуществления производственной деятельности" и 26:32:010106:15 площадью 3094 кв.м с разрешенным использованием "для производственной деятельности", расположенные по адресу: Ставропольский край, г. Лермонтов, пр. Тепличный, 8.

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25.12.2012 N 203 утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае по состоянию на 01.01.2012, проведенной ООО "ФинГрупп". В частности, в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:32:010106:15 утверждена кадастровая стоимость в размере 5 712 637,84 руб., с кадастровым номером 26:32:010106:31 - 87 589 472,04 руб.

В период с 30.04.2013 по 06.05.2013 ООО "Таис" по заказу общества выполнены оценочные работы по определению рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 26:32:010106:31 и 26:32:010106:15 и подготовлен отчет N 3563 от 06.05.2013, согласно которому рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 01.01.2012 определена в следующих размерах: земельный участок с кадастровым номером 26:32:010106:3 - 14 334 642,63 руб.; земельный участок с кадастровым номером 26:32:010106:15 - 1 083 147,52 руб.

В соответствии со статьей 24.19 Закона 135-ФЗ (название закона в кавычках, далее - 135-ФЗ) (введенной в действие Федеральным законом от 22.07.2010 N 167-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в арбитражном суде или в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии со статьей 24.20 Закона 135-ФЗ в течение десяти рабочих дней с даты завершения рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, направляет сведения о кадастровой стоимости в орган кадастрового учета. В течение десяти рабочих дней с даты получения сведений о кадастровой стоимости орган кадастрового учета осуществляет их внесение в государственный кадастр недвижимости, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации. Сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с момента их внесения в государственный кадастр недвижимости.

Кадастровая стоимость вышеперечисленных земельных участков определена непосредственно путем ее утверждения приказом министерства от 25.12.2012 N 203 по результатам государственной кадастровой оценки.

Исходя из пунктов 1 и 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92, надлежащим ответчиком по такому требованию является министерство, утвердившее своим актом результаты государственной кадастровой оценки.

Министерство не будет являться ответчиком в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке статьи 24.21 Закона 135-ФЗ в отношении вновь учтенных земельных участков и земельных участков, в отношении которых произошло изменение их качественных характеристик, то есть в случае, когда кадастровая стоимость определяется не в соответствии с размером, утвержденным для конкретного земельного участка, а расчетным путем с применением удельного показателя кадастровой стоимости.

В этом случае ответчиком будет выступать орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, который осуществил определение кадастровой в стоимости такого земельного участка, либо подведомственное ему государственное бюджетное учреждение, которому переданы эти полномочия в соответствии с абзацем 2 статьи 24.21 Закона 135-ФЗ (в настоящее время эти полномочия приказом Росреестра от 26.12.2011 N П/531 переданы кадастровой палате).

При этом ссылка общества на правовые позиции, сформулированные в постановлении ВАС РФ от 28.06.2011 N 913/11, правомерно не принята судом, поскольку они касаются случаев, когда нормы Закона 135-ФЗ (в редакции Федерального закона от 22.07.2010 N 167-ФЗ) не подлежат применению.

В соответствии с пунктом 7 Федерального стандарта оценки N 1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требованиям к проведению оценки" (ФСО N 1), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256, подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода (пункт 20 ФСО N 1).

Согласно методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 N 568-р (далее - Методические рекомендации), на сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. На доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.

Из представленного в материалы дела отчета N 3563 от 06.05.2013 следует, что для определения рыночной стоимости был выбран сравнительный подход. Рыночная стоимость определена методом сравнения продаж с использованием в качестве объектов-аналогов предлагаемых в объявлениях цен 4-х земельных участков, расположенных в г. Лермонтове.

В обоснование информации об объектах-аналогах к отчету приложены копии листов газеты "Из рук в руки" и распечатки интернет-страниц www.rosrealt.ru и www.avito.ru.

Пунктом 1 раздела IV Методических рекомендаций в рамках применения метода сравнения продаж при отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).

В то же время пункт 22 ФСО N 1 устанавливает требование о достоверности к информации о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Допустимость использования цен предложений, вместо цен состоявшихся сделок, требует проверки реальности каждого предложения во избежание использования несуществующих сообщений о продаже или сообщений с недостоверной ценой, имеющих целью привлечение внимания потенциальных покупателей, в том числе подобных объявлений от риелторских компаний.

Суд правильно указал, что в принятых в качестве источников информации объявлениях не содержится идентифицирующих сведений о предлагаемых земельных участках, позволяющих проверить их местоположение, площадь и характеристики.

В таблице 11 приведено описание объектов-аналогов со ссылкой на уточнение информации по телефонам и указано о том, что коммуникации подведены к участкам-аналогам N 1, N 3 и N 4, однако на спорных участках коммуникации не только подведены, но выполнено присоединение к ним (на участках находятся действующие производственные строения). Более того, в объявлениях в отношении объекта-аналога N 1 указано только на наличие электричества, а по объекту-аналогу N 4 о наличии коммуникаций сведений не отражено вообще.

При этом корректировка по этому элементу сравнения (наличие коммуникаций) в отчете не произведена со ссылкой на то, что все объекты-аналоги имеют доступ к коммуникациям.

В сравнительной таблице отсутствует корректировка по наличию улучшений (на спорном земельном участке имеются здания, а в отношении объектов-аналогов в отчете указано об отсутствии строений), что в нарушение подпунктов "а", "б" пункта 22 ФСО N 1 в отчете не обосновано.

Цена объекта-аналога N 4 в объявлении не указана.

Объявление по объекту-аналогу N 1 размещено в августе 2011 года, по объекту-аналогу N 2 - в сентябре 2011 года, по объекту-аналогу N 4 - в апреле 2011 года, по объекту-аналогу N 3 указаны только дата и месяц размещения (17 апреля), год размещения объявления не указан.

Актуальность этих предложений на дату оценки (01.01.2012) не подтверждена.

При этом в разделе 3.4 отчета указано, что срок экспозиции (период с даты представления на рынок до даты совершения сделки с ним) земельных участков под коммерческую застройку в среднем составляет 6 месяцев, тогда как период с апреля 2011 года до января 2012 года превышает этот срок.

Согласно разделу II Методических рекомендаций рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования.

В рассматриваемом отчете рыночная стоимость определялась исходя из существующего вида использования оцениваемых земельных участков (для производственной деятельности) как наиболее эффективного.

Из представленных в суд двух оригинальных экземпляров отчета N 3563 от 06.05.2013 следует, что они составлены в нарушение пункта 6 ФСО N 3 и противоречат друг другу.

Согласно постановлению Правительства РФ от 06.07.1992 N 462 "Об особо охраняемом эколого-курортном регионе Российской Федерации - Кавказских Минеральных Водах" в состав особо охраняемого эколого-курортного региона Российской Федерации - Кавказских Минеральных Вод входят в Ставропольском крае - входят города Георгиевск, Минеральные Воды, Железноводск, Пятигорск, Ессентуки, Кисловодск, Лермонтов, а также районы Минераловодский, Георгиевский и Предгорный.

Материалами дела подтверждается, что спорный земельный участок расположен в городе Лермонтове, находящемся в границах единого округа санитарной охраны курортов Кисловодск, Железноводск, Ессентуки и Пятигорск, объединенных в курортный регион указом Президента РФ от 27.03.1992 N 309 и признанных курортами федерального значения постановлением Правительства РФ от 17.01.2006 N 14.

В соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 27 Земельного кодекса РФ земельные участки в пределах особо охраняемых природных территорий лечебно-оздоровительных местностей и курортов ограничиваются в обороте и согласно абзаца 2 части 2 указанной статьи не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами, в связи с чем применение метода сравнения продаж (сравнительного подхода) в отношении указанных участков невозможно. От применения иных подходов оценщик отказался.

Ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы для определения кадастровой стоимости земельного участка ни в суде первой, ни в суде апелляционной инстанции заявлено не было.

Представленное обществом при рассмотрении дела экспертное заключение НП "Саморегулируемая организация ассоциации Российских магистров оценки" от 23.10.2013 N 0241-О/13-1 о соответствии отчета N 3563 от 06.05.2013 требованиям Закона 135-ФЗ и федеральных стандартов оценки не лишает суд права самостоятельной оценки отчета как доказательства по делу.

Земельный участок, как и любая иная вещь, в течение всего своего существования имеет рыночную стоимость, поэтому фразу "в случае определения рыночной стоимости" в пункте 3 статьи 66 ЗК РФ следует рассматривать не как момент возникновения рыночной стоимости, а как момент ее определения.

С учетом изложенного, основанием иска об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости являются обстоятельства, на основании которых истец определил конкретный размер рыночной стоимости земельного участка, а предметом иска - установление решением суда именно этой цены в качестве новой кадастровой стоимости.

В данном случае основанием рассматриваемого иска является выполнение ООО "Таис" в апреле-мае 2013 года по заказу истца оценочных работ по определению рыночной стоимости земельных участков.

Отчет N 35639 от 06.05.2013 как результат этих работ является доказательством их проведения и результата.

Таким образом, ошибочно мнение истца о том, что в иске об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости не может быть отказано в принципе, и суд независимо от предмета иска обязан при рассмотрении дела определить рыночную стоимость и установить ее в качестве кадастровой стоимости.

Если обстоятельства, положенные в основу иска (в частности, выполнение конкретных оценочных работ), признаны судом не позволяющими определить действительную рыночную стоимость земельного участка, то в иске по этому основанию и с этим предметом следует отказать. Такой отказ не препятствует предъявлению аналогичного иска в отношении того же земельного участка по иным основаниям (определение рыночной стоимости иным образом) и с иным предметом иска (иным размером рыночной стоимости).

С учетом изложенного, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Анализ материалов дела свидетельствует о том, что решение суда первой инстанции соответствует нормам материального права, изложенные в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены судебного акта в любом случае, апелляционным судом не установлено. Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по доводам, приведенным в жалобе.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 21.11.2013 по делу N А63-5733/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в двухмесячный срок через суд первой инстанции.

Председательствующий

С.И. Джамбулатов

Судьи

Н.Н. Годило Е.В. Жуков