Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 февраля 2014 г. N 20АП-8287/13

г. Тула

17 февраля 2014 г.

Дело N А23-1570/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 12.02.2014.

Постановление изготовлено в полном объеме 17.02.2014.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Тимашковой Е.Н., судей Капустиной Л.А. и Тучковой О.Г., при ведении протокола секретарем судебного заседания Радченко Е.А., при участии от ответчика - индивидуального предпринимателя Кентиной Любови Владимировны (г. Балабаново Боровского района Калужской области) - Кентиной Л.В. (паспорт), Буцкой Л.И. (доверенность от 10.01.2014), в отсутствие представителей истца - администрации (исполнительно-распорядительный орган) городского поселения "Город Балабаново" (г. Балабаново Боровского района Калужской области, ОГРН 1024000535998, ИНН 4003005597), третьего лица - администрации муниципального образования муниципального района "Боровский район", надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации (исполнительно-распорядительный орган) городского поселения "Город Балабаново" на решение Арбитражного суда Калужской области от 25.10.2013 по делу N А23-1570/2013 (судья Аникина Е.А.), установил следующее.

Администрация (исполнительно-распорядительный орган) городского поселения "Город Балабаново" (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Калужской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Кентиной Любови Владимировне (далее - ответчик, предприниматель) о расторжении договора аренды земельного участка от 01.11.2004 N 104/2004 и об обязании передать земельный участок с кадастровым номером 40:03:114801:0013 по акту приема-передачи.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечена администрация муниципального образования муниципального района "Боровский район".

Решением Арбитражного суда Калужской области от 25.12.2013 в удовлетворении исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе истец просит обжалуемое решение отменить, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права.

В отзыве на апелляционную жалобу предприниматель, опровергая изложенные в ней доводы, просил решение суда оставить без изменения, жалобу без удовлетворения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда не подлежит отмене по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, на основании постановления администрации от 22.10.2004 N 562 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) 01.11.2004 заключен договор земельного участка из земель населенных поселений с кадастровым номером 40:03:114801:0013, имеющий адресные ориентиры: г. Балабаново, ул. 50 лет Октября, для использования в целях размещения и обслуживания магазина "У Паши", площадью 70 кв. м. Срок аренды установлен с ноября 2004 года по 31 октября 2009 года (пункт 2.1 договора).

Письмом заместителя главы администрации муниципального образования муниципального района "Боровский район" от 21.07.2010 N 3140/01-09 срок договора ответчику был продлен до 31.12.2010.

По окончании срока договора аренды земельного участка от 01.11.2004 предприниматель продолжал пользоваться земельным участком и платить арендные платежи, а арендодатель принимал их.

Администрацией в адрес предпринимателя письмами от 16.03.2012, 24.04.2012 были направлены соглашения о расторжении договора аренды земельного участка от 01.11.2011 N 104/2004, которые оставлены ответчиком без ответа.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения администрации в арбитражный суд с иском.

Рассматривая дело по существу, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований, мотивируя его тем, что арендодателем не представлено доказательств, подтверждающих существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Суд апелляционной инстанции согласен с данным выводом по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Статьей 450 ГК РФ предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 3).

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу части 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Пунктом 2 статьи 621 ГК РФ предусмотрено, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Возможность одностороннего отказа от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предусмотрена статьей 610 ГК РФ.

Из абзаца 2 пункта 2 статьи 610 ГК РФ следует, что каждая из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Право одностороннего отказа от договора, возобновленного на неопределенный срок, предоставлено каждой из сторон законом, и этим правом любая сторона может воспользоваться, при этом в данном случае не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.06.2009 N 1064/09).

Как следует из материалов дела, спорный договор аренды признан возобновленным на неопределенный срок (решение Арбитражного суда Калужской области от 14.02.1012 по делу N А23-4131/2012).

В связи с этим администрация была вправе отказаться от договора аренды при соблюдении требований абзаца 2 пункта 2 статьи 610 Кодекса.

Однако, по мнению апелляционного суда, в настоящем случае волеизъявление истца было направлено не на отказ от договора, а на его расторжение по требованию арендодателя, как то предусмотрено статьей 619 Кодекса.

Такой вывод следует из уведомлений, направленных истцом в адрес ответчика.

Так, из письма администрации от 16.03.2012 N 520/02-11 (л. д. 12) усматривается, что при наличии ссылки на пункт 2 статьи 610 Кодекса арендодатель фактически предложил арендатору расторгнуть договор аренды, направив в адрес Кентиной Л.В. соглашение о расторжении договора аренды.

Подобный вывод следует и из письма от 24.04.2012 N 997/02-14а (л. д. 15), к которому приложено такое же соглашение (л. д. 111 - 112).

Кроме этого, обращение администрации с исковым заявлением в суд о расторжении договора аренды земельного участка от 01.11.2004 N 104/2004 (л. д. 3 - 5) также свидетельствует о направленности воли администрации именно на расторжение договора аренды, а никак не на отказ от него.

Сам по себе факт заключения договора аренды на неопределенный срок не лишает арендодателя права на расторжение такого договора при существенном нарушении его условий арендатором (пункт 5 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

В соответствии с положениями статьи 619 Кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Согласно статье 450 Кодекса изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Статьей 287 Кодекса также предусмотрена возможность прекращения прав на земельный участок, принадлежащих арендаторам и другим лицам, не являющимся его собственниками, ввиду ненадлежащего использования участка этими лицами, осуществляемая по основаниям и в порядке, которые установлены земельным законодательством.

В силу статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

При этом в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Судом установлено, что пунктом 4.1 спорного договора предусмотрено право арендодателя требовать расторжения договора при использовании участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев, в случае неподписания дополнительного соглашения к договору в соответствии с пунктом 3.4 и нарушения других условий договора.

Между тем в нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истцом не представлено доказательств, свидетельствующих о допущенных со стороны арендатора существенных нарушениях договора аренды.

Напротив, из акта проверки соблюдения правил санитарного состояния, благоустройства и содержания прилегающих территорий от 04.10.2012 (л. д. 16) видно, что на земельном участке, находящемся в аренде, расположена торговая палатка. Нарушений правил благоустройства и санитарного состояния территорий городского поселения в отношении переданного в аренду земельного участка не выявлено.

Тот факт, что решением Арбитражного суда Калужской области от 11.01.2011, вступившим в законную силу, по делу N А23-3193/10Г-20-175ДСП-17-158 (л. д. 17 - 27) объект, расположенный на спорном земельном участке, признан самовольной постройкой, не имеет правового значения в рамках рассмотрения настоящего спора, поскольку его предметом не является требование о сносе самовольной постройки.

Как следует же из договора аренды, арендодатель предоставил, а арендатор принял земельный участок для размещения и обслуживания магазина "У Паши", в пункте 1.2 договора обозначено нахождение на участке объекта имущества - здания временного магазина площадью 60 кв. м.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении заявленных истцом требований.

Ссылка истца в апелляционной жалобе на то, что суд узаконил действие договора аренды с ненадлежащей стороной по договору аренды, а лицу, надлежащему в силу закона (стороне по договору аренды) в предыдущих судебных заседаниях отказано в расторжении спорных договорных отношений как лицу, не являющемуся стороной по договору, отклоняется апелляционным судом ввиду следующего.

Предметом иска, заявленного по настоящему делу, является требование о расторжении договора аренды, находящегося в муниципальной собственности.

В соответствии с абзацем 2 части 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 137-ФЗ) распоряжение землями, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное.

На основании статьи 14 указанного Закона к вопросам местного значения поселений отнесено владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в муниципальной собственности, а на основании статьи 50 этого же Закона - в собственности поселения могут находиться земельные участки, отнесенные к муниципальной собственности в соответствии с федеральными законами.

Абзацем вторым части 10 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ установлено, что законодательством может быть предусмотрено иное распоряжение землями, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю, осуществляемое не в пределах полномочий органов местного самоуправления.

С учетом этого на дату заключения спорного договора аренды собственником земли являлась администрация города Балабанова.

Между тем с 01.07.2006 вступил в силу Федеральный закон от 17.04.2006 N 53-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации", в соответствии с которым были внесены изменения в абзац второй части 10 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ и распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, перешло к органам местного самоуправления муниципальных районов, городских округов.

Таким образом, с 01.07.2006 изменен порядок распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, и к администрации муниципального района "Боровский район" перешли права арендодателя по договору аренды, заключенному с Кентиной Л.В., независимо от его переоформления.

Названный вывод соответствует правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 11.05.2010 N 301/10.

Решением районного Собрания муниципального образования муниципального района "Боровский район" от 09.06.2012 N 54 утверждено Положение "О порядке предоставления земельных участков гражданам и юридическим лицам на территории муниципального образования муниципального района "Боровский район"".

Как указано в статье 1 данного Положения оно определяет порядок и регулирует отношения, возникающие между гражданами (физическими лицами), юридическими лицами и органами местного самоуправления по вопросам владения, распоряжения и пользования земельными участками, расположенными в границах муниципального образования муниципального района "Боровский район", находящимися в муниципальной собственности, а также государственная собственность на которые не разграничена, независимо от форм собственности и их целевого назначения.

Полномочия по управлению и распоряжению земельными участками, расположенными в границах муниципального образования муниципального района "Боровский район", государственная собственность на которые не разграничена, а также земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, включая и заключение договоров аренды, принадлежат администрации муниципального образования муниципального района "Боровский район" (статья 3 и статья 12 Положения).

Следовательно, у ответчика по делу - администрации города Балабанова отсутствовало право на обращение с иском о расторжении договора.

Ссылка ответчика на решение Арбитражного суда Калужской области от 14.02.2012, принятое по делу N А23-4131/2011, не может быть принята во внимание, поскольку мотивом, по которому судом было отказано администрации района в обязании предпринимателя освободить земельный участок, послужил вывод о непредставлении истцом доказательств направления ответчику предложения о расторжении договора.

В связи с указанным в случае устранения обстоятельств, явившихся отказом в удовлетворении заявленного требования, надлежащий собственник вправе обратиться в суд с самостоятельным иском.

Более того, апелляционный суд отмечает, что в настоящее время ввиду того, что собственником спорного земельного участка является администрация муниципального района "Боровский район", у администрации городского поселения "Город Балабанова" отсутствуют правовые основания требовать от Кентиной Л.В. передачи земельного участка в свой адрес.

Тот факт, что привлеченная к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, администрация муниципального района "Боровский район" не представила правовое обоснование своей позиции по иску, не может являться основанием к отложению судебного разбирательства, поскольку представление отзыва является правом лица, участвующего в деле (часть 2 статьи 131, части 1, 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Что касается ходатайства истца о признания явки третьего лица обязательной, то право суда признать обязательной явку в судебное заседание лиц, участвующих в деле, предусмотрено при производстве в арбитражном суде по делам, возникающим из административных и иных публичных правоотношений. Таким образом, признание явки третьего лица обязательной при рассмотрении дела в порядке искового производства не основано на законе.

Иных аргументированных доводов, основанных на доказательственной базе, способных повлечь за собой отмену обжалуемого судебного акта, апелляционная жалоба не содержит.

Принимая во внимание, что фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора по существу, установлены судом на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, им дана надлежащая правовая оценка, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения оспариваемого судебного акта.

Неправильного применения судом норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, судом второй инстанции не установлено.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Калужской области от 25.10.2013 по делу N А23-1570/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Е.Н. Тимашкова

Судьи

Л.А. Капустина О.Г. Тучкова