Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 февраля 2014 г. N 14АП-11232/13

г. Вологда

17 февраля 2014 г.

Дело N А13-10317/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 13 февраля 2014 года.

В полном объеме постановление изготовлено 17 февраля 2014 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Ралько О.Б., судей Виноградовой Т.В. и Тарасовой О.Ю. при ведении протокола секретарем судебного заседания Комаровым О.С. и Семеновой О.М.,

при участии от открытого акционерного общества "ФосАгро-Череповец" Калининой В.В. по доверенности от 01.07.2012, Тихомировой Ю.В. по доверенности от 04.07.2012, от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области Удаловой С.В. по доверенности от 29.04.2013, Комиссаровой А.В. по доверенности от 18.07.2012,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы открытого акционерного общества "ФосАгро-Череповец" и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области на решение Арбитражного суда Вологодской области от 05 ноября 2013 года по делу N А13-10317/2013 (судья Корепин С.В.),

установил:

открытое акционерное общество "ФосАгро-Череповец" (ОГРН 1123528007173, далее - ОАО "ФосАго-Череповец", общество) обратилось в Арбитражный суд Вологодской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области (далее - управление) о признании недействительным решения от 26.07.2013 N 11 комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при управлении (далее - комиссия) об отклонении заявления ОАО "ФосАго-Череповец" от 11.07.2013 о пересмотре результатов кадастровой стоимости в отношении земельных участков с кадастровыми номерами: 35:21:0101001:6 - расположенного по адресу: Вологодская область, город Череповец, 35:21:00102003:8 - расположенного по адресу: Вологодская область, город Череповец, Северо-Западный промузел, 35:21:0103001:28 - Вологодская область, город Череповец, Северное шоссе, дом 36, незаконным полностью; и о возложении обязанности на комиссию устранить допущенные нарушения путем принятия решения об определении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости, а именно:

земельного участка с кадастровым номером 35:21:0101001:6, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование-эксплуатация основной промышленной площадки, расположенного по адресу: Вологодская область, город Череповец, в размере 6 323 355 000 руб.;

земельного участка с кадастровым номером 35:21:0102003:8, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование-эксплуатация свалки промышленных отходов, расположенного по адресу: Вологодская область, город Череповец, Северо-Западный промузел, в размере 31 040 000 руб.;

земельного участка с кадастровым номером 35:21:0103001:28, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - промышленные и коммунально-складские предприятия I-II класса опасности, расположенного по адресу: Вологодская область, город Череповец, Северное шоссе, 36, в размере 3 947 000 руб.

Определением Арбитражного суда Вологодской области от 13 сентября 2013 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "ОФРИ" (ОГРН 1083528015713, далее - ООО "ОФРИ") и общероссийская общественная организация "Российское общество оценщиков" (ОГРН 1027700149146, далее - Российское общество оценщиков).

Решением Арбитражного суда Вологодской области от 05 ноября 2013 года требования общества удовлетворены, решение комиссии от 26.07.2013 N 11 об отклонении заявления ОАО "ФосАгро-Череповец" от 11.07.2013 о пересмотре результатов кадастровой стоимости в отношении спорных земельных участков признано незаконным. На управление возложена обязанность в течение десяти дней с момента вступления решения суда в законную силу устранить допущенные нарушения путем принятия решения об определении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости, а именно:

- земельного участка с кадастровым номером 35:21:0101001:6, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование-эксплуатация основной промышленной площадки, расположенного по адресу: Вологодская область, город Череповец, в размере 6 323 355 000 руб.;

- земельного участка с кадастровым номером 35:21:0102003:8, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование-эксплуатация свалки промышленных отходов, расположенного по адресу: Вологодская область, город Череповец, Северо-Западный промузел, в размере 31 040 000 руб.;

- земельного участка с кадастровым номером 35:21:0103001:28, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - промышленные и коммунально-складские предприятия I-II класса опасности, расположенного по адресу: Вологодская область, город Череповец, Северное шоссе, дом 36, в размере 3 947 000 руб.

Общество с судебным решением не согласилось в части обязания управление в течение десяти дней с момента вступления решения суда в законную силу устранить допущенные нарушения путем принятия соответствующего решения и обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит суд апелляционной инстанции его отменить в указанной части. В остальной части общество решение суда не оспаривает.

Управление с судебным решением не согласилось и обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить в связи с тем, что принятый судом отчет оценщика составлен с нарушениями норм действующего законодательства. Также ссылается на необоснованное отклонение судом первой инстанции ходатайства о привлечении к участию в деле третьих лиц, а также о неправомерности возложения на управление обязанности по устранению нарушений прав общества путем принятия соответствующего решения.

Управление в отзыве на апелляционную жалобу общества и его представители в судебном заседании с доводами, в ней изложенными, не согласились, считают жалобу общества не подлежащей удовлетворению.

Общество в отзыве на апелляционную жалобу управления и его представители в судебном заседании с доводами, в ней изложенными, не согласились, считают жалобу управления не подлежащей удовлетворению.

ООО "ОФРИ" в отзывах на апелляционные жалобы общества и управления поддержало позицию общества, в удовлетворении апелляционной жалобы управления просило отказать.

Российское общество оценщиков отзыв на апелляционные жалобы общества и управления не представило.

ООО "ОФРИ" и Российское общество оценщиков надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания апелляционной инстанции, представителей в суд не направили, в связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Заслушав объяснения представителей общества и управления, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность оспариваемого решения, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционных жалоб.

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 35:21:0101001:6, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование-эксплуатация основной промышленной площадки, расположенный по адресу: Вологодская область, г. Череповец;

земельный участок с кадастровым номером 35:21:0102003:8, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование-эксплуатация свалки промышленных отходов, расположенный по адресу: Вологодская область, г.Череповец, Северо-Западный промузел;

земельный участок с кадастровым номером 35:21:0103001:28, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - промышленные и коммунально-складские предприятия I-II класса опасности, расположенный по адресу: Вологодская область, г.Череповец, Северное шоссе, 36, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права 35-АБ N 239594 от 12.07.2012, 35-АБ N 233510 от 01.08.2012, 35-АБ N 272546 от 14.11.2012.

Приказом Департамента имущественных отношений Вологодской области от 27.12.2012 N 206 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов Вологодской области", вступившим в силу со дня официального опубликования (опубликован в газете "Красный Север" 18.01.2013), утверждены новые результаты кадастровой стоимости земель населенных пунктов Вологодской области.

Указанные результаты внесены в государственный кадастр недвижимости 10.02.2013.

Новая кадастровая стоимость принадлежащих заявителю земельных участков составила:

земельного участка с кадастровым номером 35:21:0101001:6 - 9 716 737 012 руб. 36 коп.;

земельного участка с кадастровым номером 35:21:0102003:8 - 131 257 145 руб. 80 коп.;

земельного участка с кадастровым номером 35:21:0103001:28 - 4 810 653 руб.

Заявитель не согласился с результатами кадастровой оценки земель и привлек независимого оценщика для определения рыночной стоимости указанных земельных участков.

В соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости земельных участков от 24.04.2013 N 04/2013, выполненным ООО "ОФРИ" (оценщик Родина И.Ю., являющаяся членом саморегулируемой организации оценщиков Российского общества оценщиков), рыночная стоимость земельных участков определена в размере: земельного участка с кадастровым номером 35:21:0101001:6 - 6 323 355 000 руб.; земельного участка с кадастровым номером 35:21:0102003:8 - 31 040 000 руб.; земельного участка с кадастровым номером 35:21:0103001:28 - 3 947 000 руб.

Экспертным советом Российского общества оценщиков дано положительное экспертное заключение о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости земельных участков от 24.04.2013 N 04/2013 требованиям законодательства об оценочной деятельности, подтверждена стоимость объектов оценки, определенная оценщиком в отчете.

В целях установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости заявитель обратился в комиссию, созданную в соответствии с Приказом Управления Росреестра от 25.10.2012 N П/472, с заявлением от 11.07.2013 о пересмотре результатов кадастровой стоимости земельных участков и установлении их кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости.

Решением комиссии от 26.07.2013 N 11 заявление ОАО "ФосАго-Череповец" от 11.07.2013 о пересмотре результатов кадастровой стоимости земельных участков отклонено со ссылкой на несоответствие отчета об оценке рыночной стоимости земельных участков от 24.04.2013 N 04/2013 требованиям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" (далее - Закон об оценочной деятельности), требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, что выражается в том, что:

- в соответствии с п. 8 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 254 (далее - ФСО N 3), оценщик обязан провести анализ рынка объектов оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. Анализ рынка объектов оценки был полностью проведен до 2007 года, поэтому рыночная стоимость на дату оценки 02.06.2012 не увязана с результатами анализа рынка на данный период, тем самым нарушен принцип существенности (п. 4 ФСО N 3 - в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки);

- при расчете рыночной стоимости объектов оценки оценщик использовал Постановление правительства Вологодской области от 15 декабря 2002 года N 844 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель поселений в Вологодской области", недействующее на дату оценки, тем самым нарушил принцип однозначности (п. 4 ФСО N 3 - содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования).

Не согласившись с решением комиссии, общество обратилось в Арбитражный суд Вологодской области с соответствующим заявлением.

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные обществом требования, правомерно руководствовался следующим.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 5 статьи 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии со статьей 3 Закона об оценочной деятельности под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки либо рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Согласно Федеральному стандарту оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)", утвержденному Приказом Минэкономразвития России от 22.10.2010 N 508, под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности (пункт 3 ФСО N 4).

Порядок государственной кадастровой оценки земель установлен главой III.1 "Государственная кадастровая оценка" Закон об оценочной деятельности.

В соответствии со статьей 24.11 Закона об оценочной деятельности государственной кадастровой оценкой понимается совокупность действий, включающих в себя: принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки; формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке; отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключение с ним договора на проведение оценки; определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости; экспертизу отчета об определении кадастровой стоимости; утверждение результатов определения кадастровой стоимости; опубликование утвержденных результатов определения кадастровой стоимости; внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель всех категорий на территории Российской Федерации установлен Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 N 316 (далее - Правила).

Согласно данным Правилам (пункты 3-5) государственная кадастровая оценка земель проводится не реже одного раза в 5 лет; основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования; государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости.

В соответствии с пунктом 1 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 N 457, Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) является уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по оказанию государственных услуг в сфере ведения государственного кадастра недвижимости, осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества, а также функции по государственной кадастровой оценке.

Таким образом, действующее законодательство предусматривает порядок установления кадастровой стоимости земельных участков, применяемой для целей определения платы за землю методами массовой оценки.

Одновременно действующее законодательство устанавливает исключение из общего порядка установления кадастровой стоимости земель, определяя, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 ЗК РФ).

Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (пункт 1 статьи 66 ЗК РФ).

В соответствии со статьей 3 Закона об оценочной деятельности, пунктом 6 Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 255, под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Как разъяснено Конституционным Судом Российской Федерации в определениях от 01 марта 2011 года N 274-О-О, 275-О-О, 276-О-О, 27-О-О, 278-О-О, 279-О-О, 280-О-О, 281-О-О, закрепление в положении статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации двух моделей исчисления кадастровой стоимости земельного участка - либо в результате проведения государственной кадастровой оценки либо путем установления рыночной стоимости, определенной индивидуально для объекта недвижимости, - было обусловлено сложностью стоявших перед законодателем задач в условиях несформированного рынка земли в Российской Федерации.

Такое правовое регулирование, закрепляющее использование для проведения государственной кадастровой оценки земельных участков главным образом методов массовой оценки, но не исключающее в некоторых случаях использование индивидуально определенной рыночной стоимости, само по себе не может рассматриваться как нарушение принципа равного налогообложения и не предусматривает возможность дискриминационного и произвольного характера определения налоговой базы по земельному налогу.

Федеральным законом от 22.07.2010 N 167-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" были внесены существенные изменения в пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации. Данный пункт в новой редакции предусматривает, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Этим же законом Закон об оценочной деятельности дополнен главой III.1 "Государственная кадастровая оценка", в статье 24.19 которой указано, что физические и юридические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости земельного участка затрагивают их права и обязанности, вправе оспорить их в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании отчета об определении рыночной стоимости данного земельного участка по состоянию на дату, на которую была определена его кадастровая стоимость; в таком случае кадастровая стоимость устанавливается равной рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке.

В связи с указанными изменениями законодательства Федеральным стандартом оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)" (утвержден Приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 года N 508) было определено понятие кадастровой стоимости, под которой теперь понимается "установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности".

Таким образом, величина индивидуально определенной рыночной стоимости земельного участка для целей, установленных законом, имеет приоритет перед его кадастровой стоимостью, определенной методами массовой оценки.

В силу статьи 24.19 Закона об оценочной деятельности комиссии создаются органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии в течение шести месяцев с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости.

Решения комиссии могут быть оспорены в арбитражном суде.

В соответствии со статьей 24.20 Закона об оценочной деятельности в течение десяти рабочих дней с даты завершения рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, направляет сведения о кадастровой стоимости в орган кадастрового учета.

В течение десяти рабочих дней с даты получения сведений о кадастровой стоимости орган кадастрового учета осуществляет их внесение в государственный кадастр недвижимости, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации.

Сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с момента их внесения в государственный кадастр недвижимости.

Согласно статье 24.19 Закона об оценочной деятельности в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости было подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, за исключением случаев, предусмотренных порядком создания и работы комиссии.

В соответствии с пунктом 20 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 04.05.2012 N 263 "Об утверждении Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и признании утратившим силу приказа Минэкономразвития России от 22 февраля 2011 г. N 69 "Об утверждении Типовых требований к порядку создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости" в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке объекта недвижимости, содержание и оформление которого соответствуют требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, и такая рыночная стоимость отличается от его кадастровой стоимости не более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В случае если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, если заявителем представлено положительное экспертное заключение (если отчет об оценке рыночной стоимости составлен оценщиками, являющимися членами разных саморегулируемых организаций оценщиков, - положительные экспертные заключения соответствующих саморегулируемых организаций оценщиков), соответствующее требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, и содержание и оформление отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

В соответствии со статей 11 Закона об оценочной деятельности отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет) не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В отчете должны быть указаны:

дата составления и порядковый номер отчета;

основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;

место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков;

точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки;

стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;

последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;

дата определения стоимости объекта оценки;

перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит (за исключением случаев составления отчета в форме электронного документа), подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

Федеральным стандартом оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденным приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 254, установлены требования к составлению отчета об оценке, его содержанию, описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, описанию в отчете об оценке методологии оценки и расчетов.

В частности, пунктом 4 ФСО N 3 установлено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности);

информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности);

содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности);

состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости);

отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (принцип достаточности).

Согласно пункту 6 ФСО N 3 отчет об оценке должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика, осуществляющего оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, или печатью и подписью руководителя юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

В соответствии со статьей 17.1 Закона об оценочной деятельности под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на:

соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности;

подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков.

Положительным экспертным заключением для видов экспертизы, установленных настоящей статьей, признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности или о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения устанавливаются федеральным стандартом оценки.

В соответствии с Федеральным стандартом оценки "Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО N 5)", утвержденным приказом Минэкономразвития РФ от 04.07.2011 N 328, в ходе проведения экспертизы отчета об оценке проводится исследование работы, выполненной оценщиком (оценщиками). При проведении экспертизы отчета об оценке экспертом (экспертами) не проводится повторная оценка.

Экспертиза отчета об оценке проводится в соответствии с требованиями Федерального закона, федеральных стандартов оценки, стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков, членом экспертного совета которой является эксперт (эксперты), проводящий экспертизу отчета об оценке (пункт 4 ФСО N 5).

Настоящим федеральным стандартом оценки устанавливаются следующие виды экспертизы отчетов об оценке:

экспертиза на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности (далее - нормативно-методическая экспертиза);

экспертиза на подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке, включающая также проверку отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности.

Результатом экспертизы отчета об оценке является положительное или отрицательное экспертное заключение.

При проведении нормативно-методической экспертизы положительным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности (далее - вывод о соответствии отчета об оценке законодательству).

При проведении экспертизы на подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете, положительным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке, в том числе вывод о соответствии отчета об оценке законодательству.

Отрицательным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод, отличный от выводов, указанных в абзацах втором или третьем настоящего пункта.

Отрицательное экспертное заключение включает в себя полный перечень выявленных нарушений и их обоснование (пункт 17 ФСО N 5).

В случае, если в нормативном правовом акте, договоре на проведение экспертизы отчета об оценке, определении суда или внутренних документах саморегулируемой организации оценщиков не указан вид экспертизы, экспертом проводится нормативно-методическая экспертиза (пункт 19 ФСО N 5).

В соответствии с положениями статей 198, 200, 201 АПК РФ основанием для принятия судом решения о признании незаконными действий (бездействия), решений государственных органов, органов местного самоуправления является одновременно несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу пункта 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

В качестве оснований для отказа в пересмотре кадастровой стоимости в решении комиссии указано, что представленный заявителем отчет об оценке рыночной стоимости земельных участков от 24.04.2013 N 04/2013 не соответствует принципам существенности (оценщиком проведен анализ рынка до 2007 года, рыночная стоимость на дату оценки 02.06.2012 не увязана с результатами анализа рынка) и однозначности (при расчете рыночной стоимости использовано постановление Правительства Вологодской области от 15.12.2002 N 844, недействующее на дату оценки).

Суд первой инстанции, оценив отчет оценщика в порядке статьи 71 АПК РФ с точки зрения его соответствия требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, пришел к обоснованному выводу о том, что содержание и оформление отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости соответствуют требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

Выводы комиссии о том, что в отчете анализ рынка объектов оценки был проведен до 2007 года не соответствуют действительности.

Соответствующий анализ рынка за период непосредственно предшествующий дате оценки проведен оценщиком (страницы 69-91 отчета об оценке).

Вывод комиссии о нарушении оценщиком принципа однозначности, поскольку оценщик при расчете рыночной стоимости объектов оценки использовал Постановление Правительства Вологодской области от 15 декабря 2002 года N 844 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель поселений в Вологодской области" (далее - Постановление N 844), недействующее на дату оценки, также обоснованно не принят судом первой инстанции.

Так, оценщиком при применении метода сравнения продаж введена корректировка на местоположение, учитывающая уровень цен, характерных для оцениваемых объектов и объектов сравнения, аналогов. В отчете приведено обоснование того, что ввиду особенностей объектов оценки произвести расчет корректировки методом парных продаж не представляется возможным в связи с отсутствием аналогичных объектов сравнения, аналогов, отличающихся только местоположением. В связи с этим для расчета корректировки оценщиком со ссылкой на раздел III Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества РФ от 06.03.2002 N 568-р, использованы удельные показатели кадастровой стоимости, принятые при первой кадастровой оценке земель, результаты которой утверждены Постановлением N 844. В отчете отмечено, что принятые кадастровые стоимости наиболее точно отвечают реалиям рынка, нежели чем кадастровые стоимости при второй и третьей кадастровой оценке.

Введение оценщиком вышеуказанной корректировки не противоречит требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В отчете обоснованы причины, по которым оценщиком использованы результаты кадастровой оценки, утвержденные Постановлением N 844.

Законодательство об оценочной деятельности, позволяя оценщику использовать информацию, получаемую в процессе проведения государственной кадастровой оценки, не содержит запрета на использование результатов ранее проведенной кадастровой оценки.

При таких обстоятельствах вывод комиссии о нарушении оценщиком принципа однозначности обоснованно признан судом первой инстанции безосновательным.

При этом управление не обосновало, каким образом использование оценщиком вышеуказанной корректировки может вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать его неоднозначное толкование.

Довод управления о том, что Постановлением N 844 утверждены удельные показатели для кадастровых кварталов, а не для земельных участков в связи с чем указанное постановление не подлежит применению, отклоняется апелляционной инстанцией, поскольку данное постановление использовалось для определения кадастровой стоимости конкретных земельных участков исходя из информации о кадастровом квартале, в котором располагается участок и вида разрешенного использования. Так как кадастровые номера оцениваемых земельных участков не изменялись с момента утверждения Постановления N 844 до спорного периода, оценщик располагал необходимой информацией для правильного применения данных, содержащихся в Постановлении N 844, для корректировки на местоположение участков.

Дополнительный довод управления, о том, что оценщиком некорректно подобраны объекты-аналоги, также не принимается апелляционной инстанцией, поскольку оцениваемые объекты имеют значительную специфику: участок с кадастровым номером 35:21:0101001:6, площадью 8 272 943 кв.м., имеет разрешенное использование: эксплуатация основной производственной площадки; участок 35:21:0102003:8, площадью 110 660 кв.м., имеет разрешенное использование: эксплуатация свалки промышленных отходов. Таким образом, указанные участки представляют собой большие земельные массивы со специальным разрешенным использованием, на территории которых расположено крупное действующее производство.

Оборот таких участков в силу их специфики не является распространенным, чем обусловлены сложности в подборе аналогов, находящихся в свободном обороте, имеющих близкое сходство с объектами оценки.

При этом с учетом внесения оценщиком необходимых корректировок, различия в ценах аналогов, приведенных в отчете и использованных для оценки, не являются значительными.

Кроме того, общество представило в материалы дела решение комиссии от 14.08.2013 N 29, которым определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 35:21:0101001:3 площадью 3880 кв.м, расположенного по адресу: Вологодская область, город Череповец, Северное шоссе, дом 77 в размере его рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке от 24.04.2013 N 05/2013, аналогичном рассматриваемому отчету от 24.04.2013 N 04-2013, который также выполнен ООО "ОФРИ". При этом комиссия пришла к выводу, что оформление и содержание отчета об оценке соответствует требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

Представителем управления каких-либо пояснений по данному поводу не приведено.

Также следует отметить, что поскольку по двум спорным земельным участкам расхождение между кадастровой и рыночной стоимостью составило более 30 %, на рассмотрение комиссии заявителем было представлено в соответствии с требованиями пункта 20 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, положительное экспертное заключение Российского общества оценщиков от 24.06.2013 N 866/2013.

По результатам рассмотрения экспертного отчета комиссией указано: положительное экспертное заключение соответствует требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации.

В соответствии с представленным в материалы дела экспертным заключением N 866/2013 экспертным советом саморегулируемой организации произведена не нормативно-методическая экспертиза (требуемая Законом по умолчанию), а экспертиза на подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Таким образом, указанным экспертным заключением подтверждено не только соответствие отчета об оценке законодательству, но и стоимость объектов оценки, определенная оценщиком в отчете об оценке.

С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о незаконности оспариваемого решения комиссии от 26.07.2013 N 11.

Довод управления о неправомерном отклонении ходатайства о привлечении третьих лиц (представителей соответствующих организаций, которые входят в состав комиссии) не принимается апелляционной инстанцией, поскольку в данном случае участие представителей названных органов в комиссии не означает вынесение обжалуемого решения от лица указанных органов, права и законные интересы данных органов настоящим решением непосредственно не затрагиваются.

Апелляционной инстанцией также отклоняется довод управления о неправомерном возложении на управление обязанности в течение десяти дней с момента вступления решения суда в законную силу устранить допущенные нарушения путем принятия решения об определении кадастровой стоимости спорных земельных участков в размере их рыночной стоимости.

В рассматриваемом споре заявителем оспаривается решение комиссии, созданной управлением, как территориальным органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке.

В материалах дела отсутствуют сведения о том, что комиссия является самостоятельным органом, обладает собственным имуществом, имеет расчетный счет. Техническое обеспечение работы комиссии возлагается на территориальный орган уполномоченного федерального органа на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Следовательно, возложение судом первой инстанции на управление соответствующей обязанности соответствует нормам материального права, а также требованиям процессуального законодательства (часть 4 статьи 201 АПК РФ).

В свою очередь общество указало о не согласии с решением суда в части установления десятидневного срока с момента вступления решения суда в законную силу для устранения управлением допущенных нарушений путем принятия соответствующего решения. По мнению общества, исключение из резолютивной части решения указанного срока и указание на то, что решение суда подлежит немедленному исполнению, будет способствовать внесению соответствующих сведений в государственный кадастр недвижимости до 01.01.2014.

При этом общество не оспаривает тот факт, что правовые последствия, связанные с признанием незаконным решения комиссии от 26.07.2013 N 11, наступят с момента вступления в законную силу решения суда по настоящему делу, следовательно, оснований считать, что установление судом указанного выше срока для исполнения управлением соответствующей обязанности, нарушает права и законные интересы общества, у суда апелляционной инстанции не имеется.

С учетом изложенного оснований для отмены принятого по данному делу решения суда и удовлетворения апелляционных жалоб не имеется.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Вологодской области от 05 ноября 2013 года по делу N А13-10317/2013 оставить без изменения, апелляционные жалобы открытого акционерного общества "ФосАгро-Череповец" и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области - без удовлетворения.

Председательствующий

О.Б. Ралько

Судьи

Т.В. Виноградова О.А. Тарасова