Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 февраля 2014 г. N 11АП-715/14

г. Самара

24 февраля 2014 г.

Дело N А55-18056/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 17 февраля 2014 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 24 февраля 2014 г.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Рогалевой Е.М.,

судей Бажана П.В., Марчик Н.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Прокофьевым В.Н.,

с участием:

от Администрации муниципального района Сергиевский Самарской области - Панин А.Е., доверенность от 23.01.2014 г. N 17;

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области - Устинов О.В., доверенность от 30.12.2013 г. N 12-8868;

от ООО "Самара-Транс-Инвест" - извещен, не явился;

от Банка ВТБ - извещен, не явился;

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда дело по апелляционной жалобе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области

на решение Арбитражного суда Самарской области от 20 ноября 2013 года по делу N А55-18056/2013 (судья Бойко С.А.),

по заявлению Администрации муниципального района Сергиевский Самарской области, Самарская область, Сергиевский район, с. Сергиевск,

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара,

с участием третьих лиц:

1. ООО "Самара-Транс-Инвест", Самарская область, Красноярский район, с. Красный яр,

2. Банка ВТБ (открытое акционерное общество),

о признании незаконным отказа в государственной регистрации прекращения (обременения) аренды на земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального района Сергиевский Самарской области обратилась в Арбитражный суд Самарской области с заявлением (с учетом изменения требований - л.д.39-40) о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области в государственной регистрации прекращения обременения в виде аренды на земельный участок с кадастровым номером 63:31:0000000:0276 площадью 61042 кв.м., расположенный по адресу Самарская область, Сергиевский район, с. Калиновка, ул. Луговая, содержащегося в сообщении N 31/702/2013-17 от 03.08.2013.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 20.11.2013 года заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с выводами суда, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области подало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, жалобу - удовлетворить, вынести новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В апелляционной жалобе указывает, что на регистрацию не было представлено ни соглашение о расторжении указанного договора аренды, ни решение суда, которым бы указанный договор был расторгнут.

По мнению подателя жалобы, вывод суда о том, что в связи с фактическим прекращением арендных отношений для государственной регистрации прекращения обременения - аренды соответствующее соглашение не требуется, является необоснованным.

Податель жалобы ссылается на то, что документы, подтверждающие возврат арендованного имущества, на государственную регистрацию не представлены и что право аренды на земельный участок с кадастровым номером 63:31:0000000:0276, расположенный по адрес: Самарская область, Сергиевский район, с.Калиновка, являющийся предметом вышеуказанного договора аренды, находится в залоге у ОАО Банк ВТБ на основании Договора об ипотеке здания и права аренды земельного участка N ДИ-738000/2007/00063 от 20.06.2007 г., а согласие залогодержателя - ОАО Банк ВТБ на регистрацию прекращения ограничения (обременения) аренды на государственную регистрацию представлено не было.

В судебном заседании представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представитель Администрации муниципального района Сергиевский Самарской области считает решение суда законным и обоснованным.

Другие лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о дне и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

В соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) рассмотрение дела проводится в отсутствие их представителей.

Проверив материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Между муниципальным районом Сергиевский Самарской области (арендодатель) и ООО "Самара-Транс-Инвест" (арендатор) заключен договор N 100-П/КА-А/07 аренды земельного участка от 08 июня 2007 года, по условиям которого арендодатель передает в пользование арендатора земельный участок с кадастровым номером 63:31:0000000:0276 площадью 61042 кв.м., расположенный по адресу Самарская область, Сергиевский район, с. Калиновка, ул. Луговая сроком до 08.06.2010.

В связи с истечением срока аренды по вышеназванному договору Администрация муниципального района Сергиевский Самарской области обратилась в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области с заявлением о государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) в виде аренды вышеназванного земельного участка. Сообщением N 31/702/2013-17 от 03.08.2013 в совершении указанных регистрационных действий было отказано. Отказ мотивирован тем, что на государственную регистрацию не представлено соглашение о расторжении договора аренды; право аренды на земельный участок находится в залоге и на него наложен арест.

При принятии решения об удовлетворении заявленных администрацией требований о признании указанного отказа в государственной регистрации незаконным суд первой инстанции правомерно исходил из следующих обстоятельств.

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно части 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В силу части 1 статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Частью названной статьи Кодекса определено, что если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

Статья 621 Кодекса предусматривает преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок. При этом частью 2 названной статьи определено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Из материалов дела следует, что договор N 100-П/КА-А/07 аренды земельного участка от 08 июня 2007 года заключен на срок до 08 июня 2010 года. Следовательно, в силу части 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Из содержания названной нормы следует, что договор считается возобновленным, а не продленным. Таким образом, из буквального толкования данной нормы следует, что при обстоятельствах, описанных в части 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации происходит возобновление, т.е. заключение нового договора аренды на условиях ранее действующего договора, за исключением условия о сроке.

В пункте 31 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 г. N 66 также указано на то, что по смыслу статьи 621 ГК РФ заключение договора аренды на новый срок является заключением нового договора.

В соответствии с частью 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, заключенный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации.

Статья 131 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что право собственности и иные вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре, органами, осуществляющими государственную регистрацию прав недвижимости и сделок с ней.

Статья 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации прав) определяет, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно абзацу 4 статьи 1 Закона о регистрации прав под ограничением (обременением) понимается наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, концессионного соглашения, ареста имущества и других).

В соответствии со статьей 26 Закона о регистрации прав государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.

С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

Срок аренды по договору N 100-П/КА-А/07 от 08 июня 2007 года истек.

Судом первой инстанции правомерно учтено, что решением Арбитражного суда Самарской области от 26 апреля 2013 года по делу N А55-1427/2013 установлен факт прекращения договорных отношений по основаниям части 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судом правильно указано на то, что арендные отношения хотя и были возобновлены сторонами вышеназванного договора, однако после 08.06.2010 они носили бессрочный характер и не подлежали государственной регистрации. Кроме того, в настоящее время обязательства считаются прекращенными.

Как разъяснено в абзаце 2 пункта 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации N 73 от 17.11.2011 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", любая из сторон договора аренды вправе обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о внесении в ЕГРП записи о прекращении договора аренды. Сохранение в ЕГРП записи о договоре аренды не означает, что договор аренды не прекратился.

Согласно пунктам 22, 23 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утвержденной приказом Минюста РФ от 06.08.2004 N 135 государственная регистрация прекращения и расторжения договора аренды осуществляется путем погашения регистрационных записей в подразделах III-4 и III-1 Единого государственного реестра прав в порядке, установленном разделом VI Правил ведения ЕГРП. Внесение в Единый государственный реестр прав указанных в пункте 22 настоящей Инструкции записей, в том числе погашение регистрационных записей, производится на основании заявления, которое может быть подано одной из сторон договора.

Обременение имущества путем сдачи его в аренду и последующее снятие обременения подлежит государственной регистрации. Заявление о государственной регистрации прекращения договора аренды может быть подано одной из сторон договора аренды. Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением указанных в пункте 1 статьи 17 Закона о регистрации прав, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Поскольку материалами дела подтверждается факт прекращения договорных отношений по поводу аренды спорного земельного участка, суд пришел к правильному выводу о том, что требование регистрирующего органа о предоставлении соглашения о расторжении договора аренды является неправомерным; заявителем были предоставлены на регистрацию документы, достаточные для проведения регистрации прекращения ограничения (обременения) в виде аренды, по форме и содержанию соответствующие требованиям закона.

Ссылка рассматривающего органа на то, что право аренды на земельный участок находится в залоге и на него наложен арест, правомерно отклонена судом.

Между ООО "Самара-Транс-Инвест" и Банком ВТБ (открытое акционерное общество) заключен договор об ипотеке здания и права аренды земельного участка N ДИ-738000/2007/00063 от 20.06.2007. В рамках исполнительного производства, возбужденного Межрайонным отделом судебных приставов по особым исполнительным производствам на основании исполнительного листа, выданного Сергиевским районным судом Самарской области об обращении взыскания на заложенное по вышеназванному договору имущество, на право аренды наложен арест (постановление судебного пристава-исполнителя о наложении ареста на имущество, подлежащее государственной регистрации от 16.09.2010).

Решением Арбитражного суда Самарской области от 23 мая 2011 года по делу N А55-3331/2011 ООО "Самара-Транс-Инвест" признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство.

В соответствии с абзацем девять пункта 1 статьи 126 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства снимаются ранее наложенные аресты на имущество должника и иные ограничения распоряжения имуществом должника. Основанием для снятия ареста на имущество должника является решение суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства. Наложение новых арестов на имущество должника и иных ограничений распоряжения имуществом должника не допускается.

Поскольку судом установлено, что право аренды спорным земельным участком прекращено, в силу подпункта 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог также прекращается.

С учетом изложенного судом сделан правильный вывод о том, что обжалуемый отказ Управления Росреестра по Самарской области противоречит требованиям статей 18, 20, 26 Федерального закона от 21 июня 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и нарушает права и законные интересы заявителя и, в соответствии с положениями ст. 201 АПК РФ, удовлетворены заявленные администрацией требования, оснований для отмены решения суда не имеется.

Доводы, приведенные Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области в апелляционной жалобе, основаны на ошибочном толковании закона и не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела, и, соответственно, не влияют на законность принятого судом решения.

C позиции изложенных обстоятельств суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделав правильные выводы по существу требований заявителя, а потому решение арбитражного суда первой инстанции следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Судебные расходы между лицами, участвующими в деле, распределяются в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 101, 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 20 ноября 2013 года по делу N А55-18056/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий

Е.М. Рогалева

Судьи

П.В. Бажан Н.Ю. Марчик