Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 февраля 2014 г. N 15АП-22600/13

город Ростов-на-Дону

24 февраля 2014 г.

дело N А32-3647/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 11 февраля 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 февраля 2014 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ильиной М.В.,

судей Мисника Н.Н., Тимченко О.Х.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шаовым Т.Д.,

при участии:

от ООО "Эра" - директора Базаевой И.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.11.2013 по делу N А32-3647/2012, принятое в составе судьи Карпенко Т.Ю.,

по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае

к обществу с ограниченной ответственностью "Эра" (ОГРН 1022302791664/ ИНН 2318005646),

индивидуальному предпринимателю Мушаилову Якову Семеновичу (ОГРНИП 307231817700016/ ИНН 231805736625),

при участии третьих лиц: администрации г.Сочи,

Ставинской Людмилы Петровны,

общества с ограниченной ответственностью "Эллина",

Логина Бориса Кирилловича

о сносе самовольной постройки

УСТАНОВИЛ:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае (далее ТУ Росимущества в Краснодарском крае) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Эра", о признании объекта недвижимого имущества двухэтажного здания - кафе площадью 357,7.кв.м., расположенного по адресу: г. Сочи, Лазаревский район, ул. Павлова,1 самовольной постройкой. Обязать ООО "Эра" снести самовольно возведенный объект недвижимого имущества двухэтажного здания -кафе площадью 357,7.кв.м., расположенного по адресу: г. Сочи, Лазаревский район, ул. Павлова,1.

В порядке ст. 49 АПК РФ истец уточнил исковые требования и просил признать объект недвижимого имущества двухэтажное нежилое здание кафе, литер А2, А3,а общей площадью 357,7 кв.м., кадастровый (или условный) номер объекта:23:49:21:2004-77, площадью 357,7 кв.м., расположенное по адресу: г. Сочи, Лазаревский район, п. Лазаревское, улица Павлова самовольной постройкой. Обязать индивидуального предпринимателя Мушаилова Якова Семеновича в течении 10 календарных дней со дня вступления в законную силу решения суда освободить земельный участок с кадастровым номером 23:49:21:2004-77, путем сноса своими силами и средствами двух этажного нежилого здания кафе, литер А2,А3,а общей площадью 357,7 кв.м.кадастровый( или условный) номер объекта: 23:49:21:2004:77, площадью 357, 7 кв.м., расположенное по адресу: г. Сочи, Лазаревский район, п. Лазаревское, ул. Павлова.

Ответчики заявили о пропуске срока исковой давности.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 14.11.2013 в удовлетворении исковых требований отказано.

ТУ Росимущества в Краснодарском крае обратилось с апелляционной жалобой в установленном гл.34 АПК РФ порядке, просило отменить решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.11.2013, исковые требования удовлетворить. Жалоба мотивирована тем, что истец, являясь арендодателем земельного участка имеет к нему свободный доступ и имеет возможность осуществлять контроль за его использованием. Требование о сносе самовольных построек было завялено владеющим собственником земельного участка на котором они были возведены, в связи с чем, суду надлежит применить положения о негаторном иске (ст.ст. 304,208 ГК РФ). Спорный объект создан на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, что является достаточным условием для признания объекта самовольной постройкой. Ссылки ответчика на заключенный договор аренды необоснованны, т.к. земельный участок предоставлен для эксплуатации пляжных сооружений, а не для эксплуатации кафе. Согласно кадастровому паспорту земельный участок находится в землях особо охраняемых территорий. В пределах первой зоны установленной для защиты лечебного пляжа допускается строительство пляжных сооружений с централизованными системами водоснабжения и канализации, земельный участок был предоставлен ООО "Эра" для реконструкции здания кафе под пляжные сооружения с учетом особого статуса земельного участка.

ООО "Эра" в отзыве апелляционную жалобу не признало. Указало, что истце фактически не владеет земельным участком с момента передачи его в аренду, в связи с чем, к заявленным требованиям подлежит применению срок исковой давности. В силу разъяснений, изложенных в п.7 информационного письма президиума ВАС РФ N 143 в случае нарушения требований закона о сохранении особо охраняемых природных территорий, истец вправе обратиться в суд с иском о приведении застройки в соответствие с указанными требованиями закона, а не о ее сносе. Т.о. истец вправе требовать реконструкции существующего объекта под пляжное сооружение в целях исполнения закона и договора аренды. При этом срок исполнения работ по реконструкции в договоре аренды не определен. Земельный участок используется в рамках разрешенного Постановлением Правительства N 1425 от 07.12.1996 вида - хозяйственная деятельность, связанная с отдыхом и оздоровлением, объект имеет водоснабжение и канализацию. Право собственности на спорный объект возникло у общества на основании решения Лазаревского районного суда г.Сочи от 14.11.2001 г.

В судебном заседании представитель ООО "Эра" апелляционную жалобу не признала по изложенным в отзыве основаниям, просила оставить решение суда первой инстанции без изменения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно акту осмотра от 07.12.2011, составленному сотрудниками отдела имущественных отношений по организации и подготовке к Олимпийским играм, работе с имущественным и земельным фондом в городе Сочи, в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0109024:0182, расположенного по адресу: г.Сочи, Лазаревский район, ул.Павлова, 1, на пляжной полосе расположено двухэтажное нежилое здание кафе площадью 357,7 кв.м., пользователем данного объекта является ООО "Эра" (ИНН 2318005646).

Право собственности на указанный объект было признано за ООО "Эра" и Логиным Б.К. решением Лазаревского районного суда города Сочи от 14.11.2001 г., с учетом определений Лазаревского районного суда Краснодарского края от 25.02.2003 г., от 30.06.2003 г., от 08.08.2003 г.

На основании указанных судебных актов и договора купли-продажи от 12.10.2004, заключенного с Логиным Б.К., за ООО "Эра" зарегистрировано право собственности на нежилое здание кафе площадью 357,7 кв.м., литер А2,А3,а, этажность 2, расположенное г.Сочи, Лазаревский район, п. Лазаревское, ул. Павлова, выдано свидетельство о государственной регистрации права от 04.04.2012 г.

На основании распоряжения ТУ Росимущества по Краснодарскому краю (Сочинский филиал)от 30.09.2005 N 04-04/1365С между ТУ Росимущества по Краснодарскому краю (арендодатель) и ООО "Эра" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка находящегося в федеральной собственности от 20.09.2007 N 7700000765, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в пользование за плату земельный участок из земель населенных пунктов, находящийся в г.Сочи, Лазаревский район, ул.Павлова,1 "а", площадью 208 кв.м., с кадастровым номером 23:49:01 09 024:0182, для реконструкции здания кафе под пляжные сооружения (п. 1.1 договора).

В п.1.2 договора аренды указано, что на участке имеются объекты недвижимого имущества: нежилое здание-кафе, литер А2, А3,а.

Срок аренды установлен с 30.09.2005 по 13.09.2054. Договор зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю 08.11.2007.

11.05.2012 г. между ООО " Эра" (продавец) и Ставинской Л.В. (покупатель) подписан договор купли-продажи по которому Ставинская Л.В. приобрела нежилое здание-кафе литер А2,А3,а общей площадью 357,7 кв.м., расположенное по адресу: г. Сочи, Лазаревский район, п. Лазаревское, ул. Павлова.

Права и обязанности по договору аренды на земельный участок переданы Ставинской Л.В. на основании договора об уступке прав по договору аренды земельного участка от 11.05.2012 г., зарегистрированного 01.06.2012 г. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

Впоследствии между Ставинской Л.В. (продавец) и Мушаиловым Я.С. подписан договор купли-продажи от 07.06.2012 г. по условиям которого Ставинская Л.В. продала нежилое здание кафе литер А2,А3,а общей площадью 357, 7 кв.м.

Право собственности Мушаилова Я.С. на указанное нежилое здание-кафе литера А2,А3,а зарегистрировано в ЕГРП 30.06.2012, что подтверждается выпиской от 31.08.2012 N 23-23-01/208/2012-2878. Спорный объект недвижимости обременен правом аренды в пользу ООО "Элина" сроком с 02.04.2012 г. по 30.04.2015 г.

Выпиской из ЕГРП от 31.08.2012 N 23-23-01/208/2012-2880 подтверждается регистрация 10.08.2007 г. права собственности Российской Федерации на земельный участок площадью 208 кв.м., с кадастровым номером 23:49:01 09 024:0182, а также обременение правом аренды в пользу Мушаилова Я.С. сроком с 30.09.2005 г. по 13.09.2054 г.

Таким образом, на земельном участке общей площадью 208 кв.м., расположенном на землях поселений в первой зоне округа санитарной охраны курорта расположены спорные объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности предпринимателю Мушаилову Я.С. которые приобретены последним по договору купли-продажи от 07.06.2012 г.

В силу ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Статьей 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.

В соответствии с нормами статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства (к числу которых согласно пункту 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации относятся здания, строения, сооружения, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек), а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные, предусмотренные статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, документы.

В связи с отсутствием доказательств создания нежилого здания кафе литер А2,А3,а общей площадью 357, 7 кв.м. на основании полученной в установленном законом порядке разрешительной документации и предоставления земельного участка для его строительства, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии у спорного объекта признаков самовольной постройки.

В пунктах 23,24 совместного постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее Постановление Пленума ВС РФ и ВАС РФ N 10/22 от 29.04.2010) разъяснено, что в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. В мотивировочной части решения суда об удовлетворении такого иска должны быть указаны основания, по которым суд признал имущество самовольной постройкой.

В случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществлявшего самовольного строительства, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной. Например, в случае отчуждения самовольной постройки - ее приобретатель.

В силу подпункта 2 пункта 1 статьи 60 Земельного кодекса Российской Федерации нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случае самовольного занятия земельного участка.

В силу статьи 304 ГК РФ собственник имущества может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Вывод суда об истечении срока исковой давности суд апелляционной инстанции полагает неверным, однако он не привел к принятию неправильного решения.

В пункте 6 Информационного письма от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации", пункте 49 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ N 10/22 от 29.04.2010, разъяснено, что в силу статей 304, 305 ГК РФ собственник или иное лицо, владеющее имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. На такое требование исковая давность не распространяется (статья 208 ГК РФ).

Иск о сносе самовольной постройки, предъявленный в защиту своего права на земельный участок лицом, которое не лишено владения этим участком, следует рассматривать как требование, аналогичное требованию собственника или иного законного владельца об устранении всяких нарушений его прав в отношении принадлежащего ему земельного участка, не связанных с лишением владения. Поэтому к такому иску подлежат применению правила статьи 208 ГК РФ.

Согласно правовой позиции, сформированной Федеральным арбитражным судом Северо-Кавказского округа в постановлениях от 11.09.2013 по делу N А32-23023/2012 и от 16.12.2013 по делу N А32-21683/2011, в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствует прямое деление владения на опосредованное и непосредственное, в то же время закон различает владение другого лица по воле собственника (законное владение, статья 305 Гражданского кодекса Российской Федерации) и владение без воли собственника (незаконное владение, статья 234 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Собственник утрачивает владение в том случае, когда имущество находится у незаконного владельца. Когда имущество находится у законного владельца, спорное имущество из владения собственника не выбывает, так как собственник сохраняет контроль над ним и имеет возможность получить обратно без обращения в суд; собственник владеет имуществом через законного владельца (опосредованно). Данная правовая позиция отражена в пункте 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.2013 N 153 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения" (далее - информационное письмо от 15.01.2013 N 153). При сохранении такого владения истцом (собственником) требования о защите его нарушенных прав не могут быть рассмотрены как виндикационные и исковая давность к ним не применима.

Из заключения эксперта ГУП Краснодарского края "Краевая техническая инвентаризация Краевое БТИ" от 02.04.2013 г. следует, что по результатам проведенной судебной экспертизы, эксперт пришел к выводу о том, что самовольно возведенная постройка (двух этажное нежилое здание -кафе Литера: А2,А3,а общей площадью 357,7 кв.м., площадью 357,7 кв.м., расположенное по адресу: г. Сочи, Лазаревский район, п. Лазаревское, ул. Павлова) в целом удовлетворяет градостроительным, строительным, противопожарным, санитарно-технических нормам и требованиям, предъявляемым к нежилым помещениям, не нарушает права и охраняемые законом интересы третьих лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Эксплуатация исследуемого здания в первой зоне округа санитарной охраны города курорта федерального значения Сочи безопасна.

В материалы дела предоставлено заключение экспертной комиссии государственной экологической экспертизы по проектной документации " Нежилое здание-кафе", расположенное по адресу: г. Сочи, п. Лазаревское, ул. Павлова,1а, утвержденное приказом Департамента Федеральной службы по надзору в сфере природопользования по Южному Федеральному округу от 21.10.2013 г., согласно которому проектная документация по материалам "Нежилое здание-кафе", расположенное по адресу: г. Сочи, п. Лазаревское, ул. Павлова, 1а по объему и содержанию соответствует экологическим требованиям, установленным законодательством Российской Федерации. В проектной документации содержатся материалы по оценке воздействия на особо охраняемые природные территории федерального значения сооружения и объектов, строительство которых предполагается осуществлять. По результатам рассмотрения представленной проектной документации и с учетом положительных заключений (согласований), экспертная комиссия считает допустимым предусмотренное воздействие на особо охраняемые природные территории федерального значения в ходе строительства объекта по проектной документации. Наличие особого мнения члена экспертной комиссии Кожемяченко Т.В.не является основанием для признания заключения экспертной комиссии недостоверным.

Доказательства возведения постройки с существенным нарушением градостроительных и строительных, экологических норм и правил, создающих угрозу жизни и здоровью граждан, суду не представлены.

Кроме того, согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 N 10661/10, принятие публичными органами распорядительных актов, разрешающих осуществление строительства, может быть расценено как согласие публичного образования, от имени которого они действуют, с возведением на принадлежащем ему земельном участке объекта недвижимого имущества. Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13.01.2012 по делу N А63-11685/2010.

Наличие на земельном участке площадью 208 кв.м., с кадастровым номером 23:49:01 09 024:0182, нежилого здания-кафе, литер А2, А3,а, отражено в распоряжении ТУ Росимущества по Краснодарскому краю (Сочинский филиал) от 30.09.2005 N 04-04/1365С и в п.1.2 договора аренды земельного участка находящегося в федеральной собственности от 20.09.2007 N 7700000765, которыми земельный участок предоставлен арендатору для реконструкции здания кафе под пляжные сооружения сроком до 2054 года.

Согласно п.3 ст. 16 Федерального закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" и п.12 Положения об округах санитарной и горно-санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения, утвержденному Постановлением Правительства Российской Федерации от 07.12.1996 N 1425, в пределах первой зоны, установленной для защиты лечебного пляжа, допускается строительство пляжных сооружений с централизованными системами водоснабжения и канализации.

Таким образом, предоставив земельный участок для реконструкции существующего объекта самовольного строительства, введенного в гражданский оборот вступившими в законную силу судебными актами суда общей юрисдикции, собственник земельного участка выразил согласие с легализацией на принадлежащем ему земельном участке объекта недвижимого имущества, при условии приведения его в соответствие с установленными законом требованиями.

Условиями договора либо иными соглашениями сторон не определены конкретные сроки осуществления и завершения реконструкции здания кафе под пляжные сооружения.

При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения заявленных истцом требований не имеется.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.11.2013 по делу N А32-3647/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

Председательствующий

М.В. Ильина

Судьи

Н.Н. Мисник О.Х. Тимченко