Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 февраля 2014 г. N 11АП-573/14

г. Самара

26 февраля 2014 г.

Дело N А55-22095/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 19 февраля 2014 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 26 февраля 2014 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Марчик Н.Ю.,

судей Бажана П.В., Рогалевой Е.М.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Максимовым С.С.,

с участием:

от заявителя - Ефтимиади Г.И., доверенность от 13.08.2013 г.,

от ответчика - Устинов О.В., доверенность от 30.12.2013 г. N 12-8868,

от третьих лиц:

Борисовой Натальи Дмитриевны - не явился, извещен,

Мордвинцевой Елены Борисовны - не явился, извещен,

рассмотрев в открытом судебном заседании 19 февраля 2014 года в помещении суда, в зале N 7, апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области

на решение Арбитражного суда Самарской области от 18.12.2013 г. по делу N А55-22095/2013 (судья Щетинина М.Н.)

по заявлению открытого акционерного общества "Акционерный инвестиционный коммерческий банк "Татфондбанк", г. Самара,

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара,

третьи лица:

Борисова Наталья Дмитриевна, г. Самара,

Мордвинцева Елена Борисовна, г. Самара,

о признании незаконными ненормативных актов,

УСТАНОВИЛ:

Открытое акционерное общество "Акционерный инвестиционный коммерческий банке "Татфондбанк" (далее - заявитель, ОАО "АИКБ "Татфондбанк", общество) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее - ответчик, Управление Росреестра по Самарской области), с учетом принятого в порядке ст. 49 АПК РФ уточнения, о признании незаконными:

действий по приостановлению государственной регистрации перехода права собственности и ипотеки в отношении недвижимого имущества - квартиры, расположенной по адресу: Самарская область, г. Самара, Красноглинский район, мкр. Крутые ключи, д. 27, кв. 52, общей площадью 36,6 кв.м., кадастровый номер 63:01:0336002:508:34/77, изложенных в уведомлении о приостановлении государственной регистрации от 09.09.2013 г. исх. N 01/100/2013-640 и N 01/100/2013-641;

отказа в государственной регистрации перехода права, права собственности и ипотеки в силу закона в отношении недвижимого имущества - квартиры, расположенной по адресу: Самарская область, г. Самара, Красноглинский район, мкр. Крутые ключи, д. 27, кв. 52, общей площадью 36:6 кв.м., кадастровый номер 63:01:0336002:508:34/77, изложенного в сообщениях об отказе в государственной регистрации перехода права, права собственности и ипотеки от 10.10.2013 г. исх. N 01/100/2013-640 и N 01/100/2013-641

об обязании Управления Росреестра по Самарской области по вступлении судебного решения в законную силу осуществить государственную регистрацию перехода права, права собственности и ипотеки в силу закона в отношении указанного объекта, заверить и выдать закладную с условием о размере обеспеченного ипотекой обязательства в 1 750 000 руб., предоставленную на регистрацию вместе с пакетом документов от 03.09.2013 г. N 01/100/2013-640 и N 01/100/2013-641.

Решением суда первой инстанции от 18.12.2013 г. признаны незаконными: действия Управления Росреестра по Самарской области по приостановлению государственной регистрации перехода права, права собственности и ипотеки в силу закона в отношении недвижимого имущества - квартиры, расположенной по адресу: Самарская область, г. Самара, Красноглинский район, мкр. Крутые Ключи, д. 27, кв. 52, общей площадью 36,6 кв.м., кадастровый номер 63:01:0336002:508:34/77, выраженные в принятии уведомлений о приостановлении государственной регистрации от 09.09.2013 г. N 01/100/2013-640 и N 01/100/2013-641; отказ регистрирующего органа в государственной регистрации перехода права, права собственности и ипотеки в силу закона в отношении указанного объекта недвижимого имущества, изложенный в сообщениях об отказе в государственной регистрации права перехода права и права собственности и ипотеки от 10.10.2013 г. N 01/100/2013-640 и N 01/100/2013-641.

При этом суд обязал ответчика по вступлении решения суда в законную силу в десятидневный срок осуществить государственную регистрацию перехода права, права собственности и ипотеки в силу закона в отношении недвижимого имущества - квартиры, расположенной по адресу: Самарская область, г. Самара, Красноглинский район, мкр. Крутые Ключи, д. 27, кв. 52, общей площадью 36,6 кв.м., кадастровый номер 63:01:0336002:508:34/77, а также осуществить государственную регистрацию и выдачу ОАО "АИКБ "Татфондбанк" закладной с условием о размере обеспеченного ипотекой обязательства в 1 750 000 руб., предоставленную на регистрацию вместе с пакетом документов от 03.09.2013 г. N 01/100/2013-640 и N 01/100/2013-641.

Не согласившись с принятым судебным актом, Управление Росреестра по Самарской области обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на неправильное применение норм материального права.

В обоснование апелляционной жалобы указывает, что в представленной на государственную регистрацию закладной в качестве обязательств, обеспеченной ипотекой, указана сумма 1 750 000 руб. Однако ипотекой в силу закона (ст. 77 Закона об ипотеке) может быть обеспечено только обязательство в размере стоимости приобретения квартиры (1 000 000 руб.). Договор об ипотеке в части обеспечения обязательств по кредиту, предоставленному для целей ремонта этой квартиры (750 000 руб.), сторонами не заключался. Таким образом, государственный регистратор сделал обоснованный вывод о том, что представленная на государственную регистрацию закладная не соответствует требованиям действующего законодательства.

В отзыве на апелляционную жалобу ОАО "АИКБ "Татфондбанк", считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель заявителя возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.

Представители третьих лиц в судебное заседание не явились.

В соответствии со ст. 156 АПК РФ дело по апелляционной жалобе рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.

Проверив материалы дела, выслушав представителей сторон, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что 03.09.2013 г. Мордвинцева Е.Б. (продавец) и Борисова Н.Д. (покупатель) обратились в Управление Росреестра по Самарской области с заявлениями о государственной регистрации договора купли-продажи, перехода права и права собственности на объект недвижимого имущества - двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: г. Самара, Красноглинский район, мкр. Крутые Ключи, д. 27 кв. 52, Борисова Н.Д. также обратилась с заявлением о регистрации ипотеки (л.д. 62-64).

На государственную регистрацию представлена закладная, удостоверяющая право первоначального залогодержателя - ОАО "АИКБ "Татфондбанк" залога на квартиру по указанному адресу (л.д. 86-96).

Уведомлением от 09.09.2013 г. N 01/100/2013-640 и N01/100/2013-641 регистрационные действия были приостановлены на срок до 09.10.2013 г. в соответствии с п. 1 ст. 19 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) (л.д. 106-108).

Основанием для приостановления государственной регистрации послужило несоответствие закладной требованиям действующего законодательства, а именно п.п. 6 п. 1 ст. 14 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке).

В частности, регистрирующим органом указано, что согласно договору купли- продажи от 02.09.2013 г. N 0724-КП-2013-СМ квартира приобретается покупателем Борисовой Н.Д. за счет кредитных средств в размере 1 000 000 руб., предоставленных по кредитному договору от 02.09.2013 г. N 0724-КД-2013-СМ. Таким образом, сумма обязательства, обеспеченная ипотекой, возникающей в силу закона, составляет 1 000 000 руб., однако согласно п. 4 закладной кредит предоставляется в сумме 1 750 000 руб.

08.10.2013 г. Борисова Н.Д. обратилось в Управление Росреестра по Самарской области с заявлениями о приостановлении государственной регистрации права собственности(перехода права) и ипотеки на 90 календарных дней в связи с невозможностью устранения причин приостановления (л.д. 109-110).

10.10.2013 г. уведомлением от 10.10.2013 г. N 01/100/2013-640 и N 01/100/2013-640 третьим лицам отказано в удовлетворении ходатайства о приостановлении государственной регистрации (л.д. 111-112).

10.10.2013 г. Управление Росреестра по Самарской области сообщением N 01/100/2013-640 отказало в государственной регистрации перехода права и права собственности на вышеназванную квартиру на основании абзаца четвертого п. 1 ст. 20 Закона о регистрации (л.д. 113-115).

10.10.2013 г. Управление Росреестра по Самарской области сообщением N 01/100/2013-641 отказало в государственной регистрации ограничения (обременения) - ипотеки в силу закона на квартиру на основании абзаца десятого п. 1 ст. 20 Закона о регистрации (л.д. 116-117).

Считая действия регистрирующего органа по приостановлению государственной регистрации, а также отказ в государственной регистрации незаконными и нарушающими права и законные интересы заявителя, ОАО "АИКБ "Татфондбанк" обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Как следует из материалов дела, 02.09.2013 г. между ОАО "АИКБ "Татфондбанк" (кредитор) и Борисовой Н.Д. (заемщик) заключен кредитный договор N 0724-КП-2013-СМ, согласно которому кредитор обязуется предоставить заемщику кредит в сумме 1 750 000 руб. а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму, уплатить проценты за нее на условиях настоящего договора (л.д. 71-85).

В соответствии с п. 1.3 кредитного договора кредит предоставляется для целевого использования, а именно для приобретения в собственность Борисовой Н.Д. квартиры, а также для производства ремонта, благоустройства и иных неотделимых улучшений квартиры, находящейся по адресу: Самарская область, г. Самара, Красноглинский район, мкр. Крутые Ключи, д. 27, кв. 52, стоимостью 1 000 000 руб., приобретаемой по договору купли-продажи имущества от 02.09.2013 г. N 0724-КП-2013-СМ, заключенному между Борисовой Н.Д. и Мордвинцевой Е.Б.

Согласно п. 1.4 кредитного договора исполнение обязательств заемщика обеспечиваются ипотекой имущества в силу закона в соответствии со ст. 77 Закона об ипотеке.

Пунктом 1.5 кредитного договора предусмотрено, что права кредитора подлежат удостоверению закладной, составляемой заемщиком в предусмотренном настоящим договором порядке и в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

Представленная на государственную регистрацию закладная содержит сведения об обязательстве, обеспеченной ипотекой, в размере 1 750 000 руб. и размер процентов (л.д. 86-96).

По мнению регистрирующего органа, сумма обязательства, обеспеченного ипотекой в силу закона составляет 1 000 000 руб., равная стоимости приобретаемой квартиры, которая и подлежала указанию в закладной.

Между тем данный вывод является ошибочным в силу следующего.

Согласно п. 1 ст. 13 Закона об ипотеке права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной.

В соответствии с п.п. 6 п. 1 ст. 14 Закона об ипотеке закладная на момент ее выдачи первоначальному залогодержателю должна содержать указанные суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, и размера процентов, если они подлежат уплате по этому обязательству, либо условий, позволяющих в надлежащий момент определить эту сумму и проценты.

Согласно п. 1 ст. 3 Закона об ипотеке ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

Таким образом, ипотекой (вне зависимости ее вида) обеспечивается именно сумма обязательств и процентов по кредитному договору. Следовательно, в закладной в качестве суммы обязательства, обеспеченного ипотекой, подлежит указание основной суммы долга и проценты по кредитному договору.

В связи с чем довод регистрирующего органа на необходимость указания в закладной стоимости квартиры, приобретенной за счет кредитных средств, подлежит отклонению.

Кроме того, в силу п. 1 ст. 78 Закона об ипотеке обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Из содержания данной нормы следует, что закон прямо предусматривает возможность обеспечения ипотекой кредитов, предоставляемых их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, следовательно, в рассматриваемом случае размер обеспеченного ипотекой обязательства составит 1 750 000 руб.

Толкование, придаваемое Управлением Росреестра по Самарской области нормам Закона об ипотеке о различной природе закладных, выдаваемых при ипотеке в силу закона и ипотеке в силу закона, прямо противоречит абзацу третьему п. 1 ст. 13 Закона об ипотеке, согласно которому в закладной в силу закона применяются по общему правилу положения о закладной в силу договора.

При этом в законе не установлено специальных требований об указании размера обеспеченного ипотекой обязательства по закладной, выдаваемой в рамках ипотеки в силу закона.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно, в соответствиями с ч. 2 ст. 201 АПК РФ, принял обжалуемое решение об удовлетворении заявленных требований.

Доводы, приведенные Управлением Росреестра по Самарской области в апелляционной жалобе, полно и всесторонне исследованы судебной коллегией, однако подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном толковании закона и не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела, и, соответственно, не влияют на законность принятого судом решения.

Таким образом, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом первой инстанции на основе полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, нормы материального и процессуального права не нарушены, в связи с чем суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены принятого судебного акта.

Руководствуясь ст. ст. 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 18.12.2013 г. по делу N А55-22095/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий

Н.Ю. Марчик

Судьи

П.В. Бажан Е.М. Рогалева