Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 февраля 2014 г. N 13АП-23560/13

г. Санкт-Петербург

19 февраля 2014 г.

Дело N А56-25167/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 11 февраля 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 19 февраля 2014 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Лариной Т.С.

судей Герасимовой М.М., Масенковой И.В.

при ведении протокола судебного заседания: Егоровой А.П.,

при участии:

от истца: Юдин К.Б. по доверенности от 14.10.2013,

от ответчика: Смелая Ю.Н. по доверенности от 14.05.2013,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-23560/2013) ИП Нечаевой Ю.Р.

на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.09.2013 по делу N А56-25167/2013 (судья Савина Е.В.,), принятое

по иску ИП Нечаевой Юлии Романовны

к ООО "ДК-Аренда"

о взыскании,

установил:

Индивидуальный предприниматель Нечаева Юлия Романовна обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) к обществу с ограниченной ответственностью "ДК-Аренда" о взыскании 38 080 руб. обеспечительного депозита, 104 746,33 руб. стоимости отделочных работ, 375 269,21 руб. стоимости ремонтных работ, 6000 руб. судебных расходов на оказание юридических услуг.

Решением суда от 19.09.2013 в удовлетворении иска отказано.

В апелляционной жалобе Предприниматель, ссылаясь на нарушение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, просит решение отменить, требования удовлетворить в полном объеме.

В отзыве на апелляционную жалобу ответчик против ее удовлетворения возражает, просит решение оставить без изменения.

В судебном заседании стороны поддержали свои позиции.

Суд апелляционной инстанции, проверив законность и обоснованность решения в порядке, предусмотренном статьями 268-270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заслушав представителей, участвующих в судебном заседании, приходит к следующему.

01.08.2012 между Брынцевой О.М. и Обществом заключен предварительный договор аренды N 18-08/12 нежилого помещения 6-Н общей площадью 277,5 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Ленская, д. 19, к. 1, литер А.

04.04.2013 между Брынцевой О.М. и Обществом заключен основной договор аренды от 04.04.2013 N 04-04/13 указанного помещения.

В соответствии с пунктом 5.5.1 указанного договора арендатор (Общество) имеет право сдавать объект в субаренду (поднаем).

Руководствуясь вышеуказанным положением, Общество и индивидуальный предприниматель Нечаева Ю.Р. заключили предварительный договор субаренды от 03.08.2012 N 18-08/12 части нежилого помещения 6-Н, общей площадью 54,4 кв.м, расположенной по адресу: Санкт-Петербург, ул. Ленская, д. 19, к. 1, литера А.

В соответствии с пунктом 1.1 Объект предназначен для использования под прачечную (бытовые услуги населению в форме самообслуживания).

В соответствии с пунктом 3.1 договора арендатор обязан выполнить работы по ремонту мест общего пользования, относящихся к Объекту, не позднее 15.09.2012.

Согласно пункту 3.2 договора до передачи Объекта в соответствии с пунктом 3.3 договора арендатор предоставляет субарендатору право доступа в Объект для проведения в нем ремонтно-отделочных работ. Право доступа на объект предоставляется со дня подписания договора.

03.08.2013 в соответствии с 4 абзацем пункта 3.3. договора между сторонами заключено дополнительное соглашение, согласно которому ответчик засчитывает в счет арендной платы сумму в размере 211 616 руб. и освобождает истца от арендной платы в течение 5 (пяти) месяцев 18 дней со дня подписания акта приема-передачи объекта, соответственно, субарендатор освобождён от арендной платы до 18.03.2013.

Помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 01.10.2012.

Как следует из акта приема-передачи техническое состояние помещения удовлетворительное и позволяет использовать его в целях, предусмотренных пунктом 1.2 договора.

Пунктом 4.1 договора предусмотрено, что в течение пяти банковских дней с даты подписания настоящего договора субарендатор перечисляет на расчетный счет арендатора обеспечительный депозит в размере постоянной части месячной арендной платы, порядок расчета которой предусмотрен в пункте 5.4 настоящего договора, который удерживается арендатором весь срок действия договора без процентов.

Во исполнение условий договора платежным поручением от 29.11.2012 N 44 Нечаева Ю.Р. перечислила 38 000 руб. обеспечительного платежа арендодателю.

На основании уведомления Нечаевой Ю.Р. от 13.03.2013 договор расторгнут.

Помещение возвращено Обществу по акту приема-передачи от 30.04.2013, в котором Общество указало на наличие несогласованных переустройств в помещении, предприниматель против указанных обстоятельств возражала.

В связи с прекращением арендатором подачи электроэнергии в арендуемое помещение, что подтверждается актом об отключении электроэнергии от 25.12.2012, использование помещения субарендатором в соответствии с условиями, предусмотренными договором субаренды, не осуществлялось.

Во исполнение пункта 3.2 договора субарендатор произвел ремонтно-отделочные работы передаваемого в аренду помещения на сумму 711 268 руб. в соответствии с локальной сметой от 14.08.2012 N 1 подрядной организации ООО "Стройавто", из них стоимость отделочных работ составила 240 693,67 руб.

Согласно абзацу 4 п. 3.3 договора стоимость отделочных работ учитывается арендатором при проведении расчетов по оплате аренды помещения. Размер стоимости отделочных работ, учитываемых в счет оплаты аренды помещения, устанавливается дополнительным соглашениям сторон.

Согласно положениям дополнительного соглашения от 03.08.2012 к договору субаренды арендатор зачел в счет арендной платы часть расходов, понесенных субарендатором при проведении отделочных работ, в размере 211 616 руб., из расчета 3 890 руб. за один квадратный метр (54,4*3890).

В соответствии с пунктом 5.4 договора размер арендной платы составляет 38 080 руб. в месяц.

Субарендатор получил помещение в аренду по акту приема-передачи от 01.10.2012, прекратил использовать 25.12.2012.

Ссылаясь на то, что задолженность арендатора перед субарендатором по компенсации стоимости отделочных работ помещения составила 104 746, 33 руб., из расчета: 211 616 руб. -76 160 руб. (с 01 октября по 30 ноября) - 30 709,68 руб. (с 01 декабря по 25 декабря), на то, что в соответствии с локальной сметой от 14.08.2012 N 1 ООО "Стройавто" субарендатор произвел ремонтные работы арендуемого помещения следующего вида:

- установка вентиляционной системы на сумму 96 267,68 руб.,

- электромонтажные работы на сумму 247 067,86 руб.,

- установка и прокладка водопровода и канализации - на сумму 31 933,67 руб., Нечаева Ю.Р. обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с настоящим требованием.

Суд первой инстанции решением от 19.09.2013 в удовлетворении иска отказал, правомерно руководствуясь следующим.

Исходя из материалов дела, предметом настоящего иска являются убытки, понесенные при проведении ремонтных работ в арендованном помещении, со ссылкой на невозможность использования помещения без электричества.

В соответствии с пунктами 6.1.3. и 6.2.9 договора арендатор не может гарантировать того, что какие-либо услуги или оборудование, будут предоставлены без перерывов, некачественной установкой износов, использованием, ремонтом, нехватками мощности, в том числе, если неисполнение обязательств по снабжению электроэнергией, обусловлено действиями обслуживающих организаций, в том числе, (ОАО "Ленэнерго"). Любой такой перерыв в услугах никогда не будет считаться лишением или нарушением использования или владения субарендатором Объекта или любой его части, и арендатор не будет ответственным перед субарендатором, и это не освобождает субарендатора от его обязательств по настоящему договору.

Суд первой инстанции данный довод правомерно отклонил, поскольку в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации надлежащих доказательств их несения истцом не представлено, более того, претензий о перерыве или об отключении электроэнергии в помещениях от субарендаторов ООО "ДК-Аренда" не поступало.

Согласно части 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Пунктами 2.2.5, 2.3.2 договора N 18-08/12, предусмотрена возможность производить перепланировки, переоборудования помещения работы только с письменного согласия арендодателя.

Правомерно принимая во внимание то обстоятельство, что при заключении договора данные условия были известны истцу, учитывая, что в нарушение требований 65 статьи Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в материалы дела не было представлено надлежащих и достаточных доказательств согласования с арендодателем проекта переоборудования (реконструкции) и сметной документации с перечнем необходимых работ, связанных с приведением арендуемого помещения в надлежащее состояние, суд первой инстанции также обоснованно отклонил исковые требования ИП Нечаевой Ю.Р. в указанной части.

Ссылка Нечаевой Ю.Р. на то, что спорными помещением она перестала пользоваться до подписания акта возврата помещения, и как следствие, требование о возврате обеспечительного платежа, также неправомерны и обоснованно отклонены судом в силу положений пунктов 4.2, 5.1 договора, а также пункта 13 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", предусматривающего, что досрочное освобождение арендуемого помещении (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.

Доводы апелляционной жалобы были предметом полного и всестороннего исследования в суде первой инстанции, в оспариваемом решении им дана надлежащая правовая оценка.

Решение суда при указанных обстоятельствах является законным и обоснованным.

Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.09.2013 по делу N А56-25167/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Т.С. Ларина

Судьи

М.М. Герасимова И.В. Масенкова