Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 февраля 2014 г. N 14АП-919/14

г. Вологда

26 февраля 2014 г.

Дело N А13-11284/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 25 февраля 2014 года.

В полном объёме постановление изготовлено 26 февраля 2014 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Ралько О.Б., судей Виноградовой Т.В. и Докшиной А.Ю. при ведении протокола секретарем судебного заседания Теребовой Я.С.,

при участии от администрации города Вологды Гаврилова А.А. по доверенности от 24.09.2012, от общества с ограниченной ответственностью - фирмы "Тип-топ" - директора Строгалева С.В., Репиной О.С. по доверенности от 18.02.2014,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Вологды на решение Арбитражного суда Вологодской области от 09 января 2014 года по делу N А13-11284/2013 (судья Корепин С.В.),

установил:

администрация города Вологды (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Вологодской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью - фирме "Тип-топ" (далее - общество) о расторжении договора на аренду нежилых помещений муниципальной собственности от 27.12.2010 N 3/11, возложении обязанности освободить встроенно-пристроенные нежилые помещения площадью 71,7 кв.м, расположенные на первом этаже жилого дома по адресу: город Вологда, улица Конева, дом 2, и передать их по акту приема-передачи в десятидневный срок с момента вступления решения суда в законную силу.

Решением Арбитражного суда Вологодской области от 09 января 2014 года в удовлетворении заявленных требований администрации отказано.

Администрация с судебным решением не согласилась и обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит суд апелляционной инстанции его отменить. Мотивируя апелляционную жалобу, указывает на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.

Ответчик в отзыве на апелляционную жалобу и его представители в судебном заседании с доводами, в ней изложенными, не согласились, решение суда считают законным и обоснованным.

Заслушав объяснения представителей общества и администрации, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность оспариваемого решения, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) по итогам открытого аукциона (протокол от 27.12.2010 N 62) 27.12.2010 заключен договор на аренду нежилых помещений муниципальной собственности N 3/11 (далее - договор от 27.12.2010 N 3/11), в соответствии с которым ответчику переданы во временное владение и пользование на срок до 27.12.2015 встроенно-пристроенные нежилые помещения площадью 71,7 кв.м, расположенные на первом этаже жилого дома по адресу: город Вологда, улица Конева, дом 2. Государственная регистрация договора от 27.12.2010 N 3/11 произведена 07.04.2011.

В соответствии с пунктом 9.23 договора от 27.12.2010 N 3/11 при работе в ночное время арендатор обязан соблюдать тишину и покой граждан в ночное время с 23 часов до 06 часов следующего дня, за исключением проведения аварийных, спасательных и иных неотложных работ, необходимых для обеспечения безопасности граждан либо объекта.

В силу пункта 16.16 договора от 27.12.2010 N 3/11 договор подлежит досрочному расторжению, а арендатор - выселению, если арендатор нарушает тишину и покой граждан в ночное время с 23 часов до 06 часов следующего дня, за исключением проведения аварийных, спасательных и иных неотложных работ, необходимых для обеспечения безопасности граждан либо объекта.

Ссылаясь на систематическое нарушение ответчиком тишины и покоя граждан в ночное время, истец 11.09.2013 направил ответчику предложение о расторжении договора от 27.12.2010 N 3/11.

В связи с тем, что указанное предложение оставлено ответчиком без удовлетворения, администрация обратилась в Арбитражный суд Вологодской области с соответствующим заявлением.

Суд первой инстанции, отказывая администрации в удовлетворении заявленных требований, указал, что заявителем не доказан факт нарушения ответчиком тишины и покоя граждан в ночное время при использовании арендуемых помещений, что свидетельствует об отсутствии оснований для расторжения спорного договора от 27.12.2010 N 3/11, предусмотренных пунктом 16.16 договора.

Апелляционная инстанция поддерживает указанные выводы суда первой инстанции в силу следующего.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Статья 619 ГК РФ устанавливает право требования арендодателя расторжения договора аренды в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

При этом, как указано выше, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии со статьями 16 и 17 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) жилой дом, его часть, квартира в многоквартирном доме, комната относятся к жилым помещениям, под которыми понимаются изолированные помещения, пригодные и предназначенные для проживания граждан.

Пользование жилым помещением должно осуществляться с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований.

Размещение промышленных производств в жилых помещениях не допускается.

Статьей 22 ЖК РФ предусмотрена возможность перевода некоторых жилых помещений в нежилые при условии соблюдения ряда требований.

По смыслу указанных норм использование помещений в многоквартирном жилом доме должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, поскольку приоритетное назначение жилого дома - для проживания в нем граждан.

Размещение в жилых домах нежилых помещений допускается, но ограничивается рядом требований, нахождение и эксплуатация нежилых помещений в доме не должны создавать неблагоприятные условия для проживания граждан.

В соответствии со статьей 1 Закона Вологодской области от 28.01.2013 N 2973-ОЗ "Об обеспечении покоя граждан и тишины в ночное время в Вологодской области" под ночным временем понимается период времени с 22.00 часов до 07.00 часов.

В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Суд апелляционной инстанции считает, что в данном случае администрацией в материалы дела не представлено доказательств, свидетельствующих о факте нарушения ответчиком тишины и покоя граждан в ночное время в связи с использованием арендуемых помещений.

Как следует из представленного договора от 27.12.2010 N 3/11, общество арендует встроенно-пристроенные помещения, расположенные на первом этаже жилого дома по адресу: город Вологда, улица Конева, дом 2.

Следовательно, пункт 9.23 договора от 27.12.2010 N 3/11 о соблюдении ограничений при работе в ночное время суд апелляционной инстанции считает существенным условием, нарушение которого может повлечь одностороннее расторжение договора со стороны арендодателя.

В подтверждение наличия фактов нарушения ответчиком тишины и покоя граждан в ночное время в связи с использованием арендуемых помещений администрация ссылается на заявление жильцов дома N 2 по ул. Конева в г. Вологда от 19.08.2013, информацию Департамента гуманитарной политики от 10.09.2013 N 6-5/8168, а также полученные по запросу суда материалы проверок по фактам совершения правонарушений, имеющих отношение к деятельности бара "Караоке", расположенного в арендуемом ответчиком помещении.

Оценив обстоятельства дела и имеющиеся в материалах дела доказательства в их совокупности и в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд первой инстанции обоснованно признал, что ни заявление жильцов, ни информация Департамента гуманитарной политики не являются допустимыми и достоверными доказательствами совершения указанных в них фактов правонарушений.

Представленные по запросу суда Управлением Внутренних Дел по городе Вологде материалы проверок сообщений о совершении правонарушений не позволяют установить вину ответчика при использовании арендуемых помещений в совершении таких правонарушений, которые могли нарушить тишину и покой граждан в ночное время.

В заявлении жильцов дома N 2 по ул. Конева в г. Вологде от 19.08.2013 указано на события, произошедшие не в арендуемых обществом помещениях, а во дворе спорного дома, что не может служить однозначным доказательством причастности к ним общества в связи с арендой спорных помещений. Фактов о нарушении обществом тишины и покоя граждан в ночное время, допущенных обществом в арендуемых им помещениях, в заявлении не приведено.

Таким образом, как обоснованно указано судом первой инстанции, истцом не доказано наличие оснований для расторжения договора от 27.12.2010 N 3/11, предусмотренных пунктом 16.16 названного договора. При этом иных оснований для расторжения договора, предусмотренных статьями 450, 619 ГК РФ, администрацией не приведено.

С учетом изложенного оснований для отмены принятого по данному делу решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы администрации не имеется.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Вологодской области от 09 января 2014 года по делу N А13-11284/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации города Вологды - без удовлетворения.

Председательствующий

О.Б. Ралько

Судьи

Т.В. Виноградова А.Ю. Докшина