Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 25 февраля 2014 г. N 09АП-40608/13

г. Москва

25 февраля 2014 г.

Дело N А40-71135/13

Резолютивная часть постановления объявлена 18 февраля 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 февраля 2014 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Красновой С.В.,

судей Барановской Е.Н., Панкратовой Н.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Тимониным Н.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "АртЭкспоАльянс" на решение Арбитражного суда города Москвы от "09" октября 2013 года по делу N А40-71135/13, принятое судьей Скачковой Ю.А., по иску общества с ограниченной ответственностью "АртЭкспоАльянс" (ИНН 7714244541, ОГРН 1037714040341) к Департаменту городского имущества города Москвы (ИНН 7705031647, ОГРН 1037739510423)

об обязании заключить договор,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Зюкин Д.Е. по доверенности от 23.08.2013 г.

от ответчика: Деменкова Д.А. по доверенности от 27.12.2013 г.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "АртЭкспоАльянс" (далее - ООО "АртЭкспоАльянс") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 278 кв.м., расположенного по адресу: 125284, г. Москва, Лубянский пр., д.14, на условиях прилагаемого проекта договора купли-продажи по цене 12 093 000 руб.

Исковые требования предъявлены со ссылкой на Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и мотивированы наличием преимущественного права истца на приобретение спорного имущества.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 09.10.2013 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда от 09.10.2013, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска.

По мнению заявителя, решение суда является незаконным и необоснованным.

В соответствии с определением от 10.12.2013 Девятого арбитражного апелляционного суда по делу проведена судебная экспертиза определения рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 278 кв.м, расположенного по адресу: 125284, г.Москва, Лубянский пр., д.14 (подвал), по состоянию на 26.02.2013.

Согласно заключению ЗАО "Интегро" рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 278 кв.м, расположенного по адресу: 125284, г.Москва, Лубянский пр., д.14 (подвал), по состоянию на 26.02.2013 составила 13 009 407 руб. (без учета НДС).

В судебном заседании Девятого арбитражного апелляционного суда представитель заявителя поддержал доводы апелляционной жалобы по изложенным в ней основаниям, просил удовлетворить исковые требования с учетом заключения судебной экспертизы. Представитель ответчика с доводами апелляционных жалоб не согласился, просил решение суда первой инстанции от 09.10.2013 оставить без изменения, считая его законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - без удовлетворения, представил письменные возражения.

Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в деле доказательства, доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, выслушав представителей истца и ответчика, находит решение Арбитражного суда города Москвы от 09.10.2013 подлежащим отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, ООО "АртЭкспоАльянс" на основании договора аренды нежилого фонда от 14.06.2007 N 1/595/07 является арендатором нежилого помещения по адресу: г.Москва, Лубянский пр., д. 17 (подвал) и принадлежащего на праве собственности городу Москве.

Пунктом 2.1 срок действия договора аренды установлен с 01.06.2007 до 31.05.2012.

Договор прошел процедуру государственной регистрации, о чем свидетельствует отметка на договоре.

Поскольку ни одна из сторон по окончании срока договора не заявила о своем отказе от его исполнения, он в порядке статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации возобновлен на неопределенный срок.

ООО "АртЭкспоАльянс" внесено в Реестр субъектов малого предпринимательства Москвы, что подтверждается справкой Департамента науки, промышленности и предпринимательства города Москвы от 29.05.2013 (N реестровой записи 1507-009190/13 (л.д. 60 т.1).

Заявляя исковые требования, истец ссылается на то, что соответствует установленным Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ) критериям, однако на обращение в Департамент городского имущества города Москвы от ООО "АртЭкспоАльянс" от 21.12.2012 (получено ответчиком 25.12.2012, л.д. 7 т.1) и соответствующую претензию (получено ответчиком 20.05.2013, л.д. 10 т.1) с приложением проекта договора купли-продажи ответов не поступило.

По результатам обращения ООО "АртЭкспоАльянс" Департамент городского имущества города Москвы юридически значимых действий не совершил.

Вместе с тем в силу требований части 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ именно на Департаменте имущества города Москвы лежала обязанность после обращения истца с заявлением от 21.12.2012 обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в двухмесячный срок; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета об оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации данного имущества (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.06.2011 N 337/11).

При этом впоследствии в суд первой инстанции Департаментом городского имущества города Москвы был представлен отчет 09.09.2013 N Д-611/2012 ООО "Аврора Консалтинг Северо-Запад", согласно которому рыночная стоимость спорного имущества на 25.12.2012 составила 28 390 000 руб. без учета НДС, и который был принят судом в качестве надлежащего доказательства.

Таким образом, между сторонами имеется спор относительно рыночной стоимости спорного нежилого помещения, который мог быть разрешен судом путем проведения по делу соответствующей судебной экспертизы.

Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Закона N 209-ФЗ, и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта РФ или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности:

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, данная норма права предусматривает возможность возмездного отчуждения имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.

В обоснование исковых требований ООО "АртЭкспоАльянс" представило в материалы дела заключение ООО "Классика" (л.д. 92 т.1), согласно которому рыночная стоимость спорного объекта по состоянию 25.12.2012 (дата обращения истца в Департамент имущества города Москвы) составила 12 093 000 руб.

В свою очередь Департаментом городского имущества города Москвы в суд первой инстанции было представлено заключение ООО "Аврора Консалтинг Северо-Запад" от 09.09.2013 N Д-611/2012, согласно которому рыночная стоимость спорного объекта по состоянию на 25.12.2012 составила 28 390 000 руб. без учета НДС.

Ходатайство истца о проведении по делу судебной экспертизы судом первой инстанции было отклонено, в удовлетворении иска отказано ввиду необоснованности определенной истцом рыночной стоимости спорного имущества.

Между тем отказ в иске по указанным в решении Арбитражного суда города Москвы от 09.10.2013 основаниям фактически влечет для ООО "АртЭкспоАльянс" отказ в реализации предусмотренного Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ преимущественного права выкупа арендуемого помещения.

По результатам проведенной судом апелляционной инстанции судебной экспертизы рыночная стоимость объекта составила 13 009 407 руб. без учета НДС.

Данные выводы эксперта ответчиком по существу документально не опровергнуты, а его возражения сводятся к несогласию с выбранными экспертом аналогами спорного имущества.

Согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. При этом арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в деле доказательства, судебная коллегия пришла к выводу о том, что представленное ЗАО "Интегро" заключение соответствует требованиям закона об относимости, допустимости и достоверности доказательств, в связи с чем может быть принято во внимание при рассмотрении дела.

Разногласий по иным условиям проекта договора между сторонами, в отсутствие доказательств обратного, не имеется.

В порядке статьи 106, части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате расходов на проведения судебной экспертизы, а также расходов истца на оплату государственной пошлины за подачу иска и апелляционной жалобы подлежат отнесению на ответчика.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 176, 266-268, пунктом 2 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от "09" октября 2013 года по делу N А40-71135/13 отменить.

Обязать Департамент городского имущества города Москвы (ИНН 7705031647, ОГРН 1037739510423) заключить с ООО "АртЭкспоАльянс" (ИНН 7714244541, ОГРН 1037714040341) договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 278 кв.м по адресу: г.Москва, Лубянский пр-д, д.17 (подвал) по цене 13 009 407 руб., без учета НДС, на следующих условиях:

"1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Продавец обязуется передать в собственность Покупателя объект недвижимости общей площадью 278 кв.м., расположенный по адресу: 125284, г. Москва, Лубянский пр., д. 17, используемый Покупателем на праве аренды на основании договора аренды от 14.06.2007 г. N 01-00595/07 (далее -Объект), а Покупатель принять и оплатить это имущество.

1.2.Продавец гарантирует, что на момент заключения настоящего Договора Объект в споре или под арестом не состоит, не является предметом залога.

1.3.В соответствии с пунктом 2 статьи 224 Гражданского кодекса Российской Федерации Объект находится во владении и пользовании Покупателя, что исключает необходимость фактической передачи Объекта по акту приема-передачи.

1.4. Право собственности на Объект возникает у Покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности от Продавца к Покупателю в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Управлении Федеральной службы | государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве.

2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1 Продавец обязан в течение пяти рабочих дней с момента поступления денежных средств на счет Продавца, указанный в пункте 3.4. настоящего Договора, выдать доверенность Покупателю на представление интересов Продавца, необходимую для государственной регистрации перехода права собственности на Объект в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также копию свидетельства о государственной регистрации права собственности на Объект, документы государственного кадастрового учета или технического учета Объекта.

2.2. Покупатель обязан:

2.2.1. Полностью уплатить Цену Объекта (пункт 3.1. Договора) в порядке и на условиях, предусмотренных пунктом 3.2 настоящего Договора.

2.2.2. Осуществить все действия, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на Объект в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве.

2.3.Все, предусмотренные законодательством РФ расходы по государственной регистрации перехода права собственности на Объект, несет Покупатель.

2.4.В случае непоступления на расчетный счет средств, указанных в пункте 3.1 настоящего Договора, в течение 30 дней с момента истечения срока оплаты (непредставление подтверждающих оплату документов), настоящий Договор расторгается в установленном законодательством РФ порядке.

2.5.В случае расторжения настоящего Договора по согласию Сторон Покупатель возвращает продавцу Объект, указанный в пункте 1.1. Договора, а денежные средства, полученные в качестве оплаты за Объект, возвращаются Покупателю получателем платежей.

3. ЦЕНА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

3.1.Цена Объекта составляет 13 009 407 (Тринадцать миллионов девять тысяч четыреста семь) рублей, НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.

3.2.Оплата по настоящему Договору производится в течение одного года со дня его заключения, в соответствии с Графиком платежей, являющимся неотъемлемой частью Договора (Приложение 1).

3.3.На сумму. денежных средств, составляющих Цену Объекта, по уплате которых предоставляется рассрочка, подлежат начислению проценты, предусмотренные пунктом 3 статьи 5 Федерального закона от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". Сумма процентов подлежит уплате в соответствии с Графиком платежей (Приложение 1).

3.4.Все расчеты по настоящему Договору производятся в безналичном порядке путем перечисления Покупателем денежных средств в рублях на расчетный счет по следующим реквизитам:

Получатель:

Департамент финансов города Москвы

(Департамент городского имущества города Москвы

л/с 0307111000450284)

ИНН 7705031674

КПП 770501001

Расчетный счет N 40201810200000000001

Банк получателя: Отделение 1 Московского ГТУ Банка России г.Москва 705

БИК 0445830001

ОКПО 16412348

ОКВЭД 75.11.21

ОКОПФ81

ОКФС 13

ОКОГУ 23240

ОКАТО 45286560000

Назначение платежа: оплата по Договору купли-продажи от

N (заполняется покупателем по фактически присвоенным настоящему Договору

реквизитам) за объект недвижимости, расположенный по адресу: 125284, г. Москва,

Лубянский пр., д. 17

Покупатель: ООО "АРТЭКСПОАЛЬЯНС"

НДС не облагается.

Факт оплаты Объекта недвижимости подтверждается выпиской с указанного счета о поступлении средств, в размере и сроки, указанные в настоящем Договоре.

4. ЗАЛОГ ИМУЩЕСТВА

4.1. В качестве обеспечения исполнения обязательств Покупателя по оплате приобретаемого недвижимого имущества в соответствии с пунктом 5 статьи 5 Федерального закона от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", устанавливается залог Объекта, приобретаемого Покупателем по настоящему Договору посредством заключения Соглашения о залоге недвижимого имущества в соответствии с нормами статьи 9 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

4.2. В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 9 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" право, в силу которого имущество, на которое устанавливается залог, принадлежит залогодателю, является правом собственности, переход которого от Продавца к Покупателю будет зарегистрирован в установленном порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве.

4.3. Предметом залога является Объект, указанный в пункте 1.1. настоящего Договора.

Последующий залог допускается только с согласия Продавца.

4.4. Оценка рыночной стоимости Объекта произведена в соответствии с ФЗ от 29.07.1998 г. N 135 -ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

4.5. В случае неисполнения Покупателем обязанностей, предусмотренных пунктом 3.2. настоящего Договора, на Объект, находящийся в залоге у Продавца, может быть обращено взыскание в судебном порядке.

4.5.1.Денежные средства, уплаченные Покупателем по настоящему Договору до момента обращения взыскания на Объект, являющийся предметом залога по настоящему Договору, подлежат возврату Покупателю за вычетом арендной платы за пользование Объектом, указанной в п. 4.5.2.

4.5.2.За пользование Объектом, являющимся предметом настоящего Договора, за период с момента заключения настоящего Договора и до обращения взыскания на Объект с Покупателя взимается арендная плата в соответствии с размером арендной платы, установленной договором аренды, который существовал между Продавцом и Покупателем до момента заключения настоящего Договора.

5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

5.1.За нарушение сроков оплаты, предусмотренных п. 3.2 настоящего Договора, Продавец вправе требовать с Покупателя уплаты неустойки (пени) в размере 0.5 % от неуплаченной суммы (п. 3.1 Договора) за каждый день просрочки.

5.2.Покупатель, не исполнивший или ненадлежащим образом исполнивший обязательства по настоящему Договору, обязан возместить Продавцу убытки в полной сумме сверх предусмотренных настоящим Договором неустоек.

5.3.Во всех других случаях, неисполнения обязательств по настоящему Договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

6. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ

6.1. Стороны будут стремиться к разрешению всех возможных споров и разногласий, которые могут возникнуть по настоящему Договору или в связи с ним, путем переговоров.

6.2. Споры, не урегулированные путем переговоров, передаются на рассмотрение Арбитражного суда города Москвы в порядке, предусмотренном действующим законодательством Российской Федерации.

7. ИЗМЕНЕНИЕ ДОГОВОРА

7.1. Все изменения и дополнения к настоящему Договору действительны, если совершены в письменной форме и подписаны обеими Сторонами. Соответствующие дополнительные соглашения Сторон являются неотъемлемой частью настоящего Договора.

8. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

8.1.Настоящим Договором Стороны подтверждают выполнение условий, установленных статьей 3 федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации.

8.2.Договор составлен в трех экземплярах, один из которых находится у Продавца, второй - у Покупателя, третий передается в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

8.3.К Договору прилагаются график платежей (Приложение).

Приложение к договору купли-продажи

недвижимости от" " 2013 г. N

ГРАФИК ПЛАТЕЖЕЙ

Месяц, год	Ежемесячная сумма оплаты С учетом предоставленной рассрочки (руб.)	В том числе:		Срок оплаты:
		Сумма основного долга (руб.)	сумма процентов за предоставленную рассрочку (ру6.)<*>
1-й месяц				До 10 числа текущего месяца
2-й месяц				До 10 числа текущего месяца
3-й месяц				До 10 числа текущего месяца
4-й месяц				До 10 числа текущего месяца
5-й месяц				До 10 числа текущего месяца
б-й месяц				До 10 числа текущего месяца
7-й месяц				До 10 числа текущего месяца
8-й месяц				До 10 числа текущего месяца
9-й месяц				До 10 числа текущего месяца
10-й месяц				До 10 числа текущего месяца
11-й , месяц				До 10 числа текущего месяца
12-й месяц				До 10 числа текущего месяца
ИТОГ

В соответствии с пунктом 3 статьи 5 Федерального Закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ начисление процентов осуществлено исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.".

Перечислить с депозитного счета Девятого арбитражного апелляционного суда на счет ЗАО "Интегро" (117534, г.Москва, ул.Кировоградская, д.38 корп.1, ОГРН 1027739588370) 10 000 (десять тысяч) руб. за проведенную по делу судебную экспертизу.

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы (ИНН 7705031647, ОГРН 1037739510423) в пользу ООО "АртЭкспоАльянс" (ИНН 7714244541, ОГРН 1037714040341) 10 000 руб. расходов на экспертизу и 6 000 руб. расходов на оплату государственной пошлины за подачу иска и апелляционной жалобы.

Возвратить ООО "АртЭкспоАльянс" (ИНН 7714244541, ОГРН 1037714040341) с депозитного счета Девятого арбитражного апелляционного суда 5 000 (пять тысяч) руб. излишне уплаченных средств на проведение экспертизы.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

С.В. Краснова

Судьи

Е.Н. Барановская Н.И. Панкратова