Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 27 февраля 2014 г. N 03АП-7281/13

г. Красноярск

27 февраля 2014 г.

Дело N А33-3641/2013

Резолютивная часть постановления объявлена "25 февраля 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен "27" февраля 2014 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи: Петровской О.В.,

судей: Бабенко А.Н., Бутиной И.Н.,

при ведении протокола секретарем Грищенко Ю.А.,

при участии:

от общества с ограниченной ответственности "Охранное агентство "Атолл": Котляровой Н.А., представителя по доверенности от 11.04.2013; Маркевича Е.А., представителя по доверенности от 31.01.2014;

от общества с ограниченной ответственностью "Сибирский научно-исследовательский институт цементной промышленности": Сергеева В.А., представителя по доверенности N 9 от 05.04.2013; Вертопраховой Н.А., представителя по доверенности N 7 от 31.01.2014;

от Восполит Владимира Вячеславовича, Ломоносова Михаила Лотовича, Зиновьева Дмитрия Юрьевича, Константинова Александра Викторовича, Вертопраховой Людмилы Алексеевны, Нестерова Романа Александровича, Кравцова Александра Николаевича, Скирдачевой Надежды Васильевны: Вертопраховой Н.А., представителя по доверенностям от 26.07.2012, от18.05.2011, от 22.07.2013, от 19.09.2011, от 02.08.2012, от 09.08.2012, от 23.09.2013, от16.10.2013,

рассмотрев апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственности "Охранное агентство "Атолл"

на решение Арбитражного суда Красноярского края от 13 ноября 2013 года по делу N А33-3641/2013, принятое судьей Баукиной Е.А.,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Охранное агентство "Атолл" (ИНН 2461023331, ОГРН 1022401943640, г. Красноярск) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края к обществу с ограниченной ответственностью "Сибирский научно-исследовательский институт цементной промышленности" (ИНН 2461118061, ОГРН 1052461008786, г. Красноярск) с иском, измененным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, об истребовании из незаконного владения ООО "Сибирский научно-исследовательский институт цементной промышленности" следующего имущества:

- тепловой сети от наружной стены здания по адресу: г. Красноярск, ул. Семафорная, 329, до элеваторного узла здания по адресу г. Красноярск, ул. Семафорная, 329;

- элеваторного узла здания по адресу г. Красноярск, ул. Семафорная, 329;

- запорно-регулирующей арматуры, разводящих магистралей подающего и обратного трубопроводов, внутренней системы отопления, стояков подводки к нагревательным приборам, нагревательных приборов здания, разводящих магистралей, стояков и подводки к водоразборной арматуре горячего водоснабжения кранов ГВС-10 шт. здания по адресу г. Красноярск, ул. Семафорная, 329.

Определением Арбитражного суда Красноярского края от 18 марта 2013 года исковое заявление принято к производству суда, возбуждено производство по делу.

Общество с ограниченной ответственностью "Сибирский научно-исследовательский институт цементной промышленности" обратилось в Арбитражный суд Красноярского края к обществу с ограниченной ответственностью "Охранное агентство "Атолл" со встречным иском, измененным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании недействительными:

1) ничтожного пункта 1.1 договора купли-продажи недвижимости от 29.03.2010, заключенного между ОАО "Сибирский научно-исследовательский институт цементной промышленности" и ООО "Охранное агентство "Атолл", в части купли-продажи подземных инженерных сетей коммуникаций, электрических газовых сетей (в том числе подземных коллекторов), водопроводных канализационных и аналогичных им сетей, каналов и прочих подземных сооружений в границах земельного участка с кадастровым номером 24:40:0600023:469 по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Семафорная, 329, уч. N 2;

2) подписанного на основании договора купли-продажи недвижимости от 29.03.2010 акта приема-передачи недвижимости от 29.03.2010 в части передачи подземных инженерных сетей коммуникаций, электрических газовых сетей (в том числе подземных коллекторов), водопроводных канализационных и аналогичных им сетей, каналов и прочих подземных сооружений;

3) акта приёма-передачи инженерных коммуникаций от 29.03.2010 в части передачи электрических сетей от ПС N 133 по адресу: ул. Семафорная, 329, до ввода в здание; подключение в щитовую N 4-35 и 4-95, щитовую в здании со счетчиками N 968927 и N 968952; тепловые сети от наружной стены здания по адресу:

ул. Семафорная, 329, до элеваторного узла; элеваторный узел, запорно-регулирующую арматуру, разводящие магистрали подающего и обратного трубопроводов, внутреннюю систему отопления, стояки и подводки к водоразборной арматуре горячего водоснабжения; кранов ГВС - 10 шт.; сетей холодного водоснабжения здания и системы канализации здания по адресу: ул. Семафорная, 329.

Встречное исковое заявление принято к производству Арбитражного суда Красноярского края определением от 04 апреля 2013 года.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 13 ноября 2013 года в удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью "Охранное агентство "Атолл" отказано.

Встречные исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Сибирский научно-исследовательский институт цементной промышленности" удовлетворены частично - пункт 1.1 договора купли-продажи недвижимости от 29.03.2010, заключенного между открытым акционерным обществом "Научно-исследовательский Институт Цементной промышленности" и обществом с ограниченной ответственностью "Охранное агентство "Атолл", в части купли-продажи подземных инженерных сетей коммуникаций, электрических газовых сетей (в том числе подземных коллекторов), водопроводных канализационных и аналогичных им сетей, каналов и прочих подземных сооружений в границах земельного участка с кадастровым номером 24:40:0600023:469 по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Семафорная, 329, уч. N 2 признан недействительным.

В удовлетворении остальной части встречных исковых требований отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, Зырянова Ирина Ивановна и общество с ограниченной ответственности "Охранное агентство "Атолл" обратились в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами.

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 26 декабря 2013 года апелляционная жалоба общества с ограниченной ответственности "Охранное агентство "Атолл" принята к производству, рассмотрение жалобы назначено на 3 февраля 2014 года.

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 31 января 2014 года апелляционная жалоба Зыряновой Ирины Ивановны принята к производству, рассмотрение жалобы назначено на 3 февраля 2014 года.

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 3 февраля 2014 года рассмотрение апелляционных жалоб откладывалось на 25.02.2014.

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 25 февраля 2014 года производство по апелляционной жалобе Зыряновой И.И. прекращено.

В судебное заседание представители Кустиковой В.В., Березина А.В., Дынько А.Н., открытого акционерного общества "Енисейская территориальная генерирующая компания (ТГК-13)", Могилевского А.Г., общества с ограниченной ответственностью "Альянс", общества с ограниченной ответственностью "Центр геотехнологических исследований "Прогноз", Шмакова А.В., Лепилина А.М., Самсонова Ф.А., Снисар В.Б., извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания в соответствии со статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не прибыли.

Материалами дела подтверждается надлежащее извещение лиц, участвующих в деле, о времени и месте рассмотрения дела судом первой инстанции.

Копия определения о принятии апелляционной жалобы, копия определения об отложении судебного разбирательства направлялись сторонам судом апелляционной инстанции. Информация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы опубликована на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Третьим арбитражным апелляционным судом 27.12.2013, 05.02.2014.

При изложенных обстоятельствах, в силу статей 121-123, части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции признает лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы и рассматривает жалобу в отсутствие их представителей.

В апелляционной жалобе заявитель сослался на следующее.

Ответчик не определился с основаниями недействительности сделки. Суд не оценил договор купли-продажи, заключенный ответчиком.

Ответчиком не представлены доказательства того, что спорное имущество входит в состав помещений, зарегистрированных на праве собственности за ответчиком.

Конкретный состав общего имущества не был определен по документам БТИ.

Не представлены доказательства голосования собственников об избрании ООО "СибНИИцемент" управляющей организацией.

Ответчик не доказал наличие охраняемого законом интереса в признании недействительным пункта договора.

Истец является законным владельцем спорного имущества на основании договора купли-продажи от 29.03.2010, так как участок продан ему со всеми сетями.

Утверждение ответчика о передаче ему спорного имущества опровергается тем, что спорное имущество не было указано в передаточном акте от 27.11.2006 по договору купли-продажи N 01 от 31.01.2007. Договор в части спорного имущества является ничтожной сделкой.

В отзыве на апелляционную жалобу ответчик указал, что обжалуемое решение является законным и обоснованным, просит оставить его без изменения.

Представитель общества "Охранное агентство "Атолл" заявил ходатайство о приостановлении производства по делу до разрешения дела N А33-21340/2013 по иску общества с ограниченной ответственностью "Охранное агентство "Атолл" к обществу с ограниченной ответственностью "СибНИИцемент" о признании права общей долевой собственности на помещение N 34, расположенное по ул. Семафорная, 329 в г. Красноярске, о признании права общей долевой собственности на помещение N 37, расположенное по ул. Семафорная, 329 в г. Красноярске.

В указанном деле основанием долевой собственности на спорные объекты указано наличие в собственности общества с ограниченной ответственностью "Охранное агентство "Атолл" помещений в здании по ул. Семафорная, 329.

Протокольным определением от 25.02.2014 суд апелляционной инстанции отказал в удовлетворении заявленного ходатайства в связи с отсутствием оснований, предусмотренных пунктом 1 части 1 статьи 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая, что требования о признании права общей долевой собственности не связаны по основаниям их возникновения и представленным доказательствам с требованиями, заявленными в рассматриваемом им деле, риск принятия противоречащих друг другу судебных актов отсутствует.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При повторном рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.

В соответствии с распоряжением территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Красноярскому краю от 25.07.2005 N 08-1441р государственное унитарное предприятие Научная часть СИБНИИПРОЕКТЦЕМЕНТ приватизировано путем преобразования в открытое акционерное общество (ОАО) "Сибирский Научно-исследовательский Институт Цементной промышленности".

Согласно приложению N 1 к распоряжению от 25.07.2005 N 08-1441р в состав подлежащего приватизации имущественного комплекса государственное унитарное предприятие Научная часть СИБНИИПРОЕКТЦЕМЕНТ вошли, наряду с иными объектами, земельный участок с кадастровым номером 24:50:0600023:0014, общей площадью 4257 кв.м. по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, ул. Семафорная, 329; нежилое здание общей площадью 2697,20 кв.м по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Семафорная, 329.

В соответствии с протоколом о результатах торгов (аукциона) от 27.11.2006 судебный пристав-исполнитель Межрайонного отдела судебных приставов Красноярского края по исполнению особых исполнительных производств по передаточному акту передал лицу, выигравшему торги Митину Н.А., имущество должника - ОАО "Сибирский Научно-исследовательский Институт Цементной промышленности": помещение N 5 общей площадью 190,5 кв.м., расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Семафорная, 329; помещение N 4 общей площадью 188,7 кв.м, расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Семафорная, 329.

По договору купли-продажи недвижимого имущества от 31.01.2007 N 01 Митин Н.А. (Продавец) продал в собственность ООО "Сибирский научно-исследовательский институт цементной промышленности" (Покупатель) нежилое помещение N 4 общей площадью 188,7 кв.м, расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Семафорная, 329, и нежилое помещение N 5 общей площадью 190,5 кв.м., расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Семафорная, 329 (л.д. 81 т.1).

Согласно пункту 1.2 договора купли-продажи от 31.01.2007 N 01 вместе с помещениями N 4 и N 5 Продавец продал Покупателю в качестве принадлежности к главной вещи оборудование систем ввода холодной воды, вывода канализационных труб и стоков, включая клапана и задвижки, использующиеся для обеспечения водой здания, устройства электроснабжения, которые находятся в подвале в указанных помещениях, а также тепловые сети от наружной стены здания по адресу: г. Красноярск, ул. Семафорная, 329 до элеваторного узла, элеваторный узел, запорно-регулирующая арматура, разводящие магистрали подающего и обратного трубопроводов, внутренняя система отопления и горячего водоснабжения, 10 штук кранов ГВС.

В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 14.02.2007 зарегистрировано на основании договора купли-продажи от 31.01.2007 право собственности ООО "Сибирский научно-исследовательский институт цементной промышленности" на нежилое помещение N 4 общей площадью 188,7 кв.м, расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Семафорная, 329, и нежилое помещение N 5 общей площадью 190,5 кв.м., расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Семафорная, 329.

Согласно выпискам из адресного реестра г. Красноярска от 14.07.2008 N 5380 и N 5383, части бывшего нежилого помещения N 4 в г. Красноярск по ул. Семафорная, 329 присвоен адрес: г. Красноярск, ул. Семафорная, 329, пом. N 34; а части бывшего нежилого помещения N 5 в г. Красноярск по ул. Семафорная, 329 присвоен адрес: г. Красноярск, ул. Семафорная, 329, пом. N 37.

В соответствии с техническим паспортом от 10.07.2008 нежилое помещение N 34 по адресу г. Красноярск, ул. Семафорная, 329, общей площадью 22,9 кв.м. расположено в подвале здания и включает лестничную клетку (площадь 16,9 кв.м.) и электрощитовую (площадь 6,0 кв.м).

В соответствии с техническим паспортом от 10.07.2008 нежилое помещение N 37 по адресу г. Красноярск, ул. Семафорная, 329, общей площадью 24,1 кв.м. расположено в подвале здания и включает элеваторный узел (площадь 24,1 кв.м).

Между открытым акционерным обществом "Енисейская территориальная генерирующая компания (ТГК-13)" и Сибирский научно-исследовательский институт цементной промышленности" (ООО "СибНИИцемент") 13.06.2007 заключен договор N 1011 на теплоснабжение (снабжение тепловой энергией и химически очищенной водой) до границы раздела с энергоснабжающей организацией по адресу: г. Красноярск, ул. Семафорая, д. 329 (приложение N3).

Согласно акту разграничения балансовой принадлежности эксплуатационной ответственности тепловых сетей от 03.04.2007 (приложение к договору) потребителю ООО "СибНИИцемент" принадлежат следующие тепловые сети и оборудование: тепловые сети от наружной стены здания по адресу: г. Красноярск, ул. Семафорная, 329 до элеваторного узла. Элеваторный узел, запорно-регулирующая арматура, разводящие магистрали подающего и обратного трубопроводов, внутренняя система отопления и горячего водоснабжения. Кранов ГВС - 10 штук.

В материалы дела представлен договор на теплоснабжение N 1011 от 13.06.2007 (л.д. 18 т.1), акт разграничения балансовой принадлежности, схема теплоснабжения (л.д. 26 - 28 т.1).

ООО "СибНИИцемент" в подтверждение довода о несении расходов по содержанию инженерных сетей здания по адресу: г. Красноярск, ул. Семафорная, 329 в 2007, 2008, 2009, 2010 годах представило в материалы дела товарные накладные и платежные поручения о приобретении деталей для инженерных сетей и оборудования; счетчиков холодной и горячей воды с отметками о поверках в 2008, 2013 годах; комплекта термопреобразовательного сопротивления; счетчиков электрической энергии СЭТ4-1/1-М N 698927 и СЭТ4-1/1-М N 698952, трансформатора тока опорного ТОП-0.66, копии акта скрытых работ по монтажу электротехнических устройств от 02.11.2007.

ООО "Охранное агентство "Атолл" на основании договора купли-продажи от 21.03.2008 является собственником нежилого помещения N 24 общей площадью 157,7 кв.м. в здании по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Семафорная, 329, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 09.04.2008 внесена запись о государственной регистрации права 24-24-01/006/2008-634.

В соответствии с протоколом N 4 "О результатах торгов посредством публичного предложения" по продаже имущества ОАО "Сибирский Научно-исследовательский Институт Цементной промышленности" от 29.03.2010 в лот N 1 включен земельный участок категория земель: земли населенных пунктов, общей площадью 1487 кв.м., кадастровый номер 24:50:0600023:469, адрес: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Семафорная, 329, уч. N 2. Начальная цена 1447000 руб. Заявку на участие в торгах подало ООО "Охранное агентство "Атолл", предложив цену 1447000 руб. (л.д. 66 т.1). Предметом торгов сети не указаны. По акту (л.д. 67 т.1) документы на сети не переданы.

Конкурсный управляющий ОАО "Сибирский Научно-исследовательский Институт Цементной промышленности" Кустиков В.В., действующий на основании определения Арбитражного суда Красноярского края от 26.02.2010 по делу N А33-5187/2007, (продавец) и продал ООО "Охранное агентство "Атолл" (покупатель) заключили договор купли-продажи недвижимости от 29.03.2010 (л.д. 11 т.1).

В соответствии с пунктом 1.1. договора купли-продажи недвижимости от 29.03.2010 продавец обязался передать, а покупатель - принять на праве собственности земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, общей площадью 1487 кв.м.. кадастровый номер 24:50:0600023:469, адрес: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Семафорная, 329, уч. N 2. При этом продавец продает покупателю указанный земельный участок вместе со всеми находящимися в его границах подземными инженерными сетями коммуникаций, электрическими газовыми сетями (в том числе подземные коллекторы), водопроводными, канализационными и аналогичными им сетями, каналами и прочими подземными сооружениями в границах земельного участка.

Вышеуказанное имущество принадлежит продавцу (ОАО "Сибирский Научно-исследовательский Институт Цементной промышленности") на праве собственности на основании свидетельства о государственной регистрации права от 24.08.2009 N 24 ЕИ 305465 (пункт 1.2 договора купли-продажи от 29.03.2010)

Согласно пункту 2.1 договора за недвижимое имущество, указанное в пункте 1.1, соглашением сторон договора, установлена цена в сумме 1447000 руб.

Во исполнение договора купли-продажи недвижимости от 29.03.2010 продавец и покупатель составили два акта приема-передачи от 29.03.2010:

1. акт приема-передачи недвижимости, по которому продавец передал покупателю земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, общей площадью 1487 кв.м., кадастровый номер 24:50:0600023:469, адрес: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Семафорная, 329, уч. N 2; при этом продавец продает покупателю указанный земельный участок вместе со всеми находящимися в его границах подземными инженерными сетями коммуникаций, электрическими газовыми сетями (в том числе подземные коллекторы), водопроводными, канализационными и аналогичными им сетями, каналами и прочими подземными сооружениями в границах земельного участка (л.д. 13 т.1);

2. акт приема-передачи инженерных коммуникаций, по которому продавец передал покупателю (без цены) электрические сети от ПС N 133 по адресу: ул. Семафорная, 329, до ввода в здание; подключение в щитовую N 4-35 и 4-95, щитовую в здании со счетчиками N 968927 и N 968952; тепловые сети от наружной стены здания по адресу: ул. Семафорная, 329, до элеваторного узла; элеваторный узел, запорно-регулирующую арматуру, разводящие магистрали подающего и обратного трубопроводов, внутреннюю систему отопления, стояки и подводки к водоразборной арматуре горячего водоснабжения; кранов ГВС - 10 шт.; сетей холодного водоснабжения здания и системы канализации здания по адресу: ул. Семафорная, 329 (л.д. 12 т.1).

На основании договора купли-продажи от 29.03.2010 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 16.04.2010 зарегистрировано право собственности ООО "Охранное агентство "Атолл" на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, общей площадью 1487 кв.м., кадастровый номер 24:50:0600023:469, адрес: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Семафорная, 329, уч. N 2 (л.д. 80 т.1).

Как усматривается из межевого дела по упорядочению на местности границ объекта землеустройства по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, ул. Семафорная, 329, и кадастрового паспорта земельного участка от 12.05.2012 N 24/12-134017, земельный участок с кадастровым номером 24:50:0600023:469 образован путем выдела из земельного участка с кадастровым номером 24:50:0600023:14 и внесен в государственный кадастр недвижимости 01.06.2009. В приложении к акту согласования границ земельного участка N 2 площадью 1487 кв.м обозначено местоположение 3-этажного здания и охранной зоны сетей, примыкающих к зданию.

Согласно сведениям, внесенным в Единый государственный реестр юридических лиц, ОАО "Сибирский Научно-исследовательский Институт Цементной промышленности" исключено из Единого государственного реестра юридических лиц в связи с ликвидацией 23.08.2010 (государственный регистрационный номер записи 2102468584766).

Согласно уведомлению Управления Росреестра по Красноярскому краю от 20.05.2013 N 01/153/2013-100 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствует информация о зарегистрированных правах на объект недвижимого имущества: сооружение, тепловые сети от наружной стены здания адрес: Тепловые сети от наружной стены здания по адресу г. Красноярск, ул. Семафорная, 329 до элеваторного узла здания по адресу г. Красноярск, ул. Семафорная, 329.

Согласно уведомлению Управления Росреестра по Красноярскому краю от 20.05.2013 N 01/153/2013-93 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствует информация о зарегистрированных правах на объект недвижимого имущества: элеваторный узел здания, адрес: г. Красноярск, ул. Семафорная, 329.

ООО "Охранное агентство "Атолл" обратилось к открытому акционерному обществу (ОАО) "Енисейская территориальная генерирующая компания (ТГК-13)" с письмом от 09.08.2012 N 122, содержащим просьбу заключить договор теплоснабжения на помещения нежилого здания, расположенного по адресу г. Красноярск, ул. Семафорная, 329. ОАО "Енисейская территориальная генерирующая компания (ТГК-13)" сообщило ООО "Охранное агентство "Атолл", что теплоснабжение нежилого здания, расположенного по адресу г. Красноярск, ул. Семафорная, 329, осуществляется в соответствии с договором на теплоснабжение N 1011 от 13.06.2007, заключенным с ООО "СибНИИцемент".

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ООО "Охранное агентство "Атолл" к ООО "СибНИИцемент" с исковым заявлением об истребовании имущества из чужого незаконного владения и ООО "СибНИИцемент" к ООО "Охранное агентство "Атолл" о признании частично недействительным договора купли-продажи недвижимости от 29.03.2010 и актов приема-передачи от 29.03.2010.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Истребование имущества из чужого незаконного владения представляет собой один из вещных способов защиты права собственности. Реализуется он путем предъявления собственником, утратившим владение, иска к фактическому владельцу имущества, не имеющему на владение законных оснований.

В силу указанной нормы права, принимая во внимание разъяснения, содержащиеся в пунктах 32, 36, 39, 40 постановлении Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22) в предмет доказывания по заявленному требованию входят следующие обстоятельства: приобретение истцом права собственности или иного законного (титульного) владения на истребуемое имущество, являющееся индивидуально-определенной вещью; выбытие указанного в иске имущества из фактического владения собственника (законного владельца); наличие этого имущества в натуре; фактическое владение ответчиком истребуемым имуществом в отсутствие между истцом и ответчиком отношений обязательственного характера по поводу истребуемой вещи; незаконность владения ответчиком этим имуществом.

Для удовлетворения искового требования необходимо наличие указанных обстоятельств в совокупности, отсутствие или недоказанность одного из них влечет отказ в удовлетворении иска.

Объектом спора являются: тепловая сеть от наружной стены здания по адресу: г. Красноярск, ул. Семафорная, 329, до элеваторного узла здания по адресу г. Красноярск, ул. Семафорная, 329; элеваторный узел здания по адресу г. Красноярск, ул. Семафорная, 329 (помещение N 37 в нежилом здании); запорно-регулирующая арматура, разводящие магистрали подающего и обратного трубопроводов, внутренняя система отопления, стояков подводки к нагревательным приборам, нагревательных приборов здания, разводящих магистралей, стояков и подводки к водоразборной арматуре горячего водоснабжения, краны ГВС-10 шт. здания по адресу: г. Красноярск, ул. Семафорная, 329.

ООО "Охранное агентство "Атолл" указывает, что спорный объект был передан в его собственность на основании договора купли-продажи недвижимости от 29.03.2010 (л.д. 11 т.1).

В соответствии со статьями 153 и 154 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними.

Двусторонней сделкой, направленной на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей по возмездной передаче имущества в собственность является договор купли-продажи.

29.03.2010 ОАО "Сибирский Научно-исследовательский Институт Цементной промышленности" и ООО "Охранное агентство "Атолл" заключили договор купли-продажи недвижимости, а именно - земельного участка с кадастровым номером 24:50:0600023:469.

Акты приема-передачи от 29.03.2010 подписанные ОАО "Сибирский Научно-исследовательский Институт Цементной промышленности" и ООО "Охранное агентство "Атолл" во исполнение договора купли-продажи недвижимости от 29.03.2010 не являются документами, фиксирующими содержание сделки, направлены на ее исполнение. В этой связи условие об объектах, в отношении которых достигнуто соглашение о передаче в собственность покупателя, не подлежит определению на основании содержания актов приема-передачи от 29.03.2010.

В рассматриваемом случае документом, фиксирующим содержание сделки, является договор от 29.03.2010.

Признаки инженерных сетей, переданных обществу "Охранное агентство "Атолл", в договоре от 29.03.2010 не указаны, в связи с чем отсутствуют основания для вывода о возникновении права собственности по указанному договору на объекты, являющиеся предметом спора в настоящем деле.

В соответствии с пунктом 5 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора.

Согласно протоколу от 29.03.2010 предметом торгов по лоту N 1 являлся исключительно земельный участок (л.д. 66 т. 1). Следовательно, договор от 29.03.2010 заключен в отношении земельного участка.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено лицом на основании договора купли-продажи.

Согласно статье 131.1 Гражданского кодекса Российской Федерации недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс - совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.

Заявляя о том, что инженерные сети были переданы в собственность истца как самостоятельный объект недвижимости, истец в то же время не представил доказательств регистрации права собственности продавца - ОАО "СибНИИцемент" на инженерные сети как единые объекты, участвующие в обороте, как и доказательств того, что вещные права на данный объект являются ранее возникшими.

В силу пункта 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии со статьей 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В материалы дела не представлены доказательства регистрации перехода права собственности на инженерные сети к покупателю - обществу "Охранное агентство "Атолл".

На основании договора купли-продажи от 29.03.2010 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 16.04.2010 зарегистрировано право собственности ООО "Охранное агентство "Атолл" на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, общей площадью 1487 кв.м., кадастровый номер 24:50:0600023:469, адрес: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Семафорная, 329, уч. N 2 (л.д. 80 т.1).

Согласно уведомлению Управления Росреестра по Красноярскому краю от 20.05.2013 N 01/153/2013-100 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствует информация о зарегистрированных правах на объект недвижимого имущества: сооружение, тепловые сети от наружной стены здания адрес: Тепловые сети от наружной стены здания по адресу г. Красноярск, ул. Семафорная, 329 до элеваторного узла здания по адресу г. Красноярск, ул. Семафорная, 329.

Согласно уведомлению Управления Росреестра по Красноярскому краю от 20.05.2013 N 01/153/2013-93 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствует информация о зарегистрированных правах на объект недвижимого имущества: элеваторный узел здания, адрес: г. Красноярск, ул. Семафорная, 329.

При таких обстоятельствах истец не доказал необходимое условие удовлетворения иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения - приобретение им права собственности на спорные объекты, что является достаточным основанием для отказа в удовлетворении виндикационного иска.

Кроме того, материалами дела не подтверждается выбытие истребуемого имущества после 29.03.2010 из фактического владения истца по первоначальному иску во владение ответчика по первоначальному иску, поскольку ООО "Охранное агентство "Атолл" не представило доказательств использования по назначению, технического обслуживания, ремонта тепловой сети от наружной стены здания по адресу: г. Красноярск, ул. Семафорная, 329, до элеваторного узла здания по адресу г. Красноярск, ул. Семафорная, 329; элеваторный узел здания по адресу г. Красноярск, ул. Семафорная, 329; запорно-регулирующей арматуры, разводящих магистралей подающего и обратного трубопроводов, внутренней системы отопления, стояков подводки к нагревательным приборам, нагревательных приборов здания, разводящих магистралей, стояков и подводки к водоразборной арматуре горячего водоснабжения, кранов ГВС-10 шт. после даты подписания акта приема-передачи указанного имущества 29.03.2010.

Так как отсутствуют доказательства передачи истребуемого имущества в фактическое владение истцу (ООО "Охранное агентство "Атолл") продавцом (ликвидированным 23.08.2010 ОАО "СибНИИцемент"), иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения удовлетворению не подлежит еще и потому, что не доказано выбытие из законного владения истца в незаконное владение ответчика.

При этом суд апелляционной инстанции полагает данные обстоятельства достаточными для отказа в первоначальном иске, в связи с чем функциональное назначение спорного имущества и установление его законного владельца или собственника не подлежит установлению в настоящем деле.

В этой связи вывод суда первой инстанции о том, что имущество является принадлежностью нежилого здания по адресу г. Красноярск, ул. Семафорная, 329 (статья 135 Гражданского кодекса Российской Федерации) является преждевременным. По иску уполномоченного лица в рамках другого дела спорное имущество может быть признано общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме при наличии к тому оснований и с привлечением всех заинтересованных лиц.

ООО "СибНИИцемент" заявило также об истечении исковой давности по иску ООО "Охранное агентство "Атолл".

В силу статьи 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Согласно пункту 1 статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года.

Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (статья 199 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 200 Гражданского кодекса Российской Федерации если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Поскольку истребуемое имущество во владение ООО "Охранное агентство "Атолл" продавцом фактически не передавалось, истец не указал, каким образом и когда имущество помимо его воли выбыло из его владения, суд не имеет возможности сделать вывод о пропуске срока исковой давности.

Учитывая отсутствие у истца по первоначальному иску законного основания (титула) для владения спорным имуществом; отсутствие доказательств выбытия истребуемого имущества из фактического владения ООО "Охранное агентство "Атолл" во владение ООО "СибНИИцемент" после 29.03.2010; а также неуказание истцом по первоначальному иску индивидуализирующих признаков объектов (элеваторный узел здания по адресу г. Красноярск, ул. Семафорная, 329; запорно-регулирующая арматура, разводящая магистраль подающего и обратного трубопроводов, внутренняя система отопления, стояки, подводки к нагревательным приборам, нагревательные приборы здания, разводящие магистрали, стояки и подводки к водоразборной арматуре горячего водоснабжения, краны ГВС-10 шт.), в удовлетворении исковых требований ООО "Охранное агентство "Атолл" отказано правомерно.

Апелляционный суд полагает, что исковые требования ООО "СибНИИцемент" о признании недействительным пункта 1.1. договора купли-продажи недвижимости от 29.03.2010, заключенного между ОАО "Научно-исследовательский Институт Цементной промышленности" и ООО "Охранное агентство "Атолл" в части купли-продажи подземных инженерных сетей коммуникаций, электрических газовых сетей (в том числе подземных коллекторов), водопроводных канализационных и аналогичных им сетей, каналов и прочих подземных сооружений в границах земельного участка с кадастровым номером 24:40:0600023:469 по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Семафорная, 329, уч. N 2 не подлежат удовлетворению.

Согласно пункту 1 статьи 168 Гражданского кодекса сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

Вместе с тем, как разъяснено в пункте 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", споры по требованиям о признании недействительной ничтожной сделки подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица, поскольку Кодекс не исключает возможность предъявления таких исков.

Таким образом, обращаясь с иском о признании ничтожной сделки истец, не являющийся стороной оспариваемых сделок, в соответствии с требованиями абзаца 2 пункта 2 статьи 166 Гражданский кодекс Российской Федерации и вышеуказанными разъяснениями должен доказать, что является заинтересованным в оспаривании сделок лицом, то есть заинтересованность в иске является обстоятельством, подлежащим доказыванию в рамках настоящего дела.

Заинтересованное лицо - это субъект, имеющий материально-правовой интерес в признании сделки ничтожной, в чью правовую сферу эта сделка вносит неопределенность и может повлиять на его правовое положение.

В силу статьи 11 Гражданский кодекс Российской Федерации и статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебной защите подлежит только нарушенное или оспариваемое право. Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом, однако этот выбор является правомерным и может быть поддержан судом только в том случае, если он действительно приведет к восстановлению нарушенного права или защите законного интереса.

В противном случае, удовлетворение иска по требованию незаинтересованного лица, которое не приведет к восстановлению нарушенного или оспариваемого законного интереса, является необоснованным вторжением в гражданский оборот, который не допускается законом.

Таким образом, заинтересованность в оспаривании сделки указывает на то, что избранный способ защиты соответствует характеру нарушенного права и его удовлетворение действительно приведет к защите нарушенного права или законного материально-правового интереса.

Поскольку признаки инженерных сетей, переданных обществу "Охранное агентство "Атолл", в договоре от 29.03.2010 не указаны, при этом, как следует из иска, истец претендует лишь на часть инженерных сетей, находящихся в пользовании ответчика, и материалами дела не подтверждается, что право собственности на эти объекты возникло у истца, ответчик (истец по встречному иску) не обосновал свою заинтересованность в оспаривании части пункта 1.1. договора от 29.03.2010, согласно которому охранному агентству передан участок со всеми находящимися в его границах подземными инженерными сетями коммуницкаций, электрических газовых сетей, водопроводных канализационных и аналогичных им сетей, каналов и прочих подземных сооружений в границах земельного участка с кадастровым номером 24:40:0600023:469.

Поскольку имущество, указанное в оспариваемом пункте договора, невозможно идентифицировать, отсутствует возможность установить, какое право и интерес ООО "СибНИИцемент" нарушает данный пункт договора.

Истец, оспаривая сделку в части передачи всех инженерных сетей, не обосновал свои притязания на все инженерные сети в границах земельного участка.

Ссылка на то, что все находящиеся в границах земельного участка подземные инженерными сети коммуницкаций, электрические газовые сети, водопроводные канализационные и аналогичные им сети, каналы и прочие подземные сооружения в границах земельного участка, предназначены для обслуживания здания по адресу: г. Красноярск, ул. Семафорная, 329, не обоснована документально. Кроме того, для целей оспаривания сделки в части передачи охранному агентству всех сетей в границах земельного участка не указан полный их перечень с обоснованием принадлежности к зданию.

Указывая на то, что ООО "СибНИИцемент" является управляющей компанией по отношению к зданию по адресу: г. Красноярск, ул. Семафорная, 329, ООО "СибНИИцемент" не подтверждает данный довод документально. Само по себе обеспечение тепловой энергией и водой помещений в здании не наделяет общество таким статусом.

Довод о наличии права собственности ООО "СибНИИцемент" в отношении части инженерных сетей (являющихся предметом виндикационного иска), как указано выше, не подлежит исследованию в настоящем деле, так как не доказано, что виндицируемое имущество является частью сделки - договора купли-продажи от 29.03.2010, и не объясняет заинтересованность ответчика в оспаривании передачи всех инженерных сетей.

Кроме того, утверждая о том, что ООО "СибНИИцемент" законно принадлежит спорное имущество, приобретенное по договору N 1 от 31.01.2007, ответчик в то же время утверждает, что ОАО "СибНИИцемент" никогда не было собственником инженерных сетей и коммуникаций.

Апелляционный суд соглашается с выводом суда об отсутствии оснований для удовлетворения требований о признании недействительными актов приема-передачи от 29.03.2010.

Согласно пункту 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Как усматривается из содержания оспариваемых ООО "СибНИИцемент" актов приема-передачи от 29.03.2010, указанные акты подписаны ОАО "Сибирский Научно-исследовательский Институт Цементной промышленности" и ООО "Охранное агентство "Атолл" во исполнение договора купли-продажи недвижимости от 29.03.2010.

Следовательно, два акта приема-передачи от 29.03.2010, подписанные ОАО "Сибирский Научно-исследовательский Институт Цементной промышленности" и ООО "Охранное агентство "Атолл" самостоятельными сделками, направленными на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей не являются, а признаются документами, подтверждающими исполнение договора купли-продажи недвижимости от 29.03.2010.

Поскольку судом сделан вывод о том, что в пункте 1.1. не указаны признаки инженерных сетей, вследствие чего право собственности на истребуемое по виндикационному иску имущество у истца не возникло, договор от 29.03.2010 не порождает тех последствий, которые зафиксированы в акте приема-передачи недвижимости от 29.03.2010 в части передачи ООО "Охранное агентство "Атолл" подземных инженерных сетей коммуникаций, электрических газовых сетей (в том числе подземных коллекторов), водопроводных канализационных и аналогичных им сетей, каналов и прочих подземных сооружений и акте приёма-передачи инженерных коммуникаций от 29.03.2010, а именно: электрических сетей от ПС N 133 по адресу: ул. Семафорная, 329, до ввода в здание; подключение в щитовую N 4-35 и 4-95, щитовую в здании со счетчиками N 968927 и N 968952; тепловые сети от наружной стены здания по адресу: ул. Семафорная, 329, до элеваторного узла; элеваторный узел, запорно-регулирующую арматуру, разводящие магистрали подающего и обратного трубопроводов, внутреннюю систему отопления, стояки и подводки к водоразборной арматуре горячего водоснабжения; кранов ГВС - 10 шт.; сетей холодного водоснабжения здания и системы канализации здания по адресу: ул. Семафорная, 329.

С учетом изложенного, в удовлетворении требования ООО "СибНИИцемент" о признании недействительными:

- подписанного на основании договора купли-продажи недвижимости от 29.03.2010 акта приема-передачи недвижимости от 29.03.2010 в части передачи подземных инженерных сетей коммуникаций, электрических газовых сетей (в том числе подземных коллекторов), водопроводных канализационных и аналогичных им сетей, каналов и прочих подземных сооружений;

- акта приёма-передачи инженерных коммуникаций от 29.03.2010 в части передачи электрических сетей от ПС N 133 по адресу: ул. Семафорная, 329, до ввода в здание; подключение в щитовую N 4-35 и 4-95, щитовую в здании со счетчиками N 968927 и N 968952; тепловые сети от наружной стены здания по адресу: ул. Семафорная, 329, до элеваторного узла; элеваторный узел, запорно-регулирующую арматуру, разводящие магистрали подающего и обратного трубопроводов, внутреннюю систему отопления, стояки и подводки к водоразборной арматуре горячего водоснабжения; кранов ГВС - 10 шт.; сетей холодного водоснабжения здания и системы канализации здания по адресу: ул. Семафорная, 329 отказано правомерно.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Поскольку апелляционная жалоба ООО "Охранное агентство "Атолл" частично удовлетворена, судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в данной части относятся на ООО "СибНИИцемент".

Руководствуясь статьями 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от 13 ноября 2013 года по делу N А33-3641/2013 отменить в части удовлетворения встречного иска. В указанной части принять по делу новый судебный акт. В удовлетворении встречного иска отказать.

В остальной части обжалуемое решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Сибирский научно-исследовательский институт цементной промышленности" в пользу общества с ограниченной ответственности "Охранное агентство "Атолл" 1000 рублей расходов по уплате государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий

О.В. Петровская

Судьи

А.Н. Бабенко И.Н. Бутина