Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 февраля 2014 г. N 13АП-1319/14

г. Санкт-Петербург

25 февраля 2014 г.

Дело N А42-3854/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 18 февраля 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 февраля 2014 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Тимухиной И.А.

судей Баркановой Я.В., Жиляевой Е.В.

при ведении протокола судебного заседания: Кривобоковым К.В.

при участии:

от истца: Емельянов М.М. (доверенность от 31.05.2013), Безкоровайный Ю.Г. (генеральный директор от 30.03.2012 N 3)

от ответчика: Буторова О.В. (доверенность от 02.10.2013)

от 3-их лиц: не явились, извещены

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-1319/2014) ИП Виноградовой Ирины Алексеевны

на решение Арбитражного суда Мурманской области от 21.11.2013 по делу N А42-3854/2013 (судья Ярец Н.Н.), принятое

по иску ОАО "Отель "Арктика"

к ИП Виноградовой Ирине Алексеевне

3-и лица: 1) Управление Росреестра по Мурманской области, 2) Администрация г. Мурманска, 3) ООО "Микс Капитал"

о расторжении договора аренды нежилых помещений,

установил:

ОАО "Отель "АРКТИКА" (далее - истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд Мурманской области с иском к индивидуальному предпринимателю Виноградовой Ирине Алексеевне (далее - ответчик, Предприниматель) о расторжении договора аренды нежилых помещений от 02.04.2003 N 13403.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация города Мурманска, ООО "Микс Капитал", Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области.

Решением от 21.11.2013 иск удовлетворен.

В апелляционной жалобе Предприниматель, считая решение незаконным и необоснованным, просит решение отменить, полагая, что изменение размера арендной платы неправомерно оценено судом первой инстанции в качестве существенного изменения обстоятельств, являющегося основанием для расторжения договора, поскольку согласно условиям договора размер арендной платы не является неизменным, пунктом 3.4 договора аренды предусмотрено право арендодателя повышать арендную плату не чаще одного раза в год и не более чем на 5%. По мнению подателя жалобы, представленный истцом отчет ООО "Ромол" от 30.04.2013 N 216 не может служить допустимым доказательством рыночной стоимости арендной платы за спорное помещение.

Общество возразило против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве на жалобу.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, между Комитетом имущественных отношений города Мурманска (далее - арендодатель, Комитет) и индивидуальным предпринимателем Силкиным Михаилом Константиновичем (далее - арендатор, Силкин М.К.) заключен договор от 02.04.2003 N 13403 в редакции дополнительных соглашений N1, от 12.11.2003 N2, от 14.07.2004 N3 аренды помещений муниципального нежилого фонда г.Мурманска - нежилого помещения общей площадью 198,5 кв.м, расположенного по адресу: г.Мурманск, пр.Ленина, д.82, 1 этаж гостиницы, для использования под розничную торговлю.

По акту приема-передачи от 01.04.2003 объект аренды передан арендатору.

Пунктом 1.4. договора установлен срок аренды до 31.03.2013.

Договор зарегистрирован в установленном порядке.

22.08.2008 Управлением Федеральной регистрационной службы по Мурманской области зарегистрировано право собственности ООО "Микс Капитал" на часть помещений гостинично-ресторанного комплекса, в том числе на помещения, арендуемые Силкиным М.К.

Между индивидуальным предпринимателем Силкиным М.К. и индивидуальным предпринимателем Виноградовой И.А. подписано соглашение от 08.10.2008 о перенайме к договору аренды от 02.04.2003 N 13403, по условиям которого с 01.11.2008 права и обязанности арендатора по договору переданы индивидуальному предпринимателю Виноградовой И.А.

Между ООО "Микс Капитал" и индивидуальным предпринимателем Виноградовой И.А. заключено дополнительное соглашение от 10.10.2008 к договору аренды от 02.11.2003 N 13403, которым изменено наименование договора, преамбула договора, арендодателем по договору указано ООО "Микс Капитал", а арендатором - индивидуальный предприниматель Виноградова И.А., срок аренды установлен с 01.04.2003 по 31.03.2052, изменен раздел 3 договора "Платежи и расчеты по договору".

Согласно пунктам 3.3., 3.4 договора в редакции дополнительного соглашения от 10.10.2008 пересмотр арендной платы может производиться арендодателем в одностороннем порядке не чаще одного раза в год и не более чем на 5% в сторону увеличения с уведомлением Арендатора в письменной форме за 30 календарных дней и направлением проекта соответствующего дополнительного соглашения к договору. Общий размер увеличения арендной платы не может быть более 100% по отношению к размеру арендной платы, установленному на дату заключения договора аренды N 13403 от 02.04.2003.

На основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 24.12.2012, актов передачи имущества от 01.06.2006, от 06.08.2008 зарегистрировано право собственности ОАО "Отель "АРКТИКА" на гостинично - ресторанный комплекс "Арктика", назначение: нежилое, 17 - этажный, общая площадь 27 909,5 кв.м, расположенный по адресу: Мурманская область, г.Мурманск, пр.Ленина, д.82, в состав которого входят нежилые помещения, арендуемые ответчиком.

В соответствии со статьей 617 ГК РФ права и обязанности арендодателя по договору аренды перешли к истцу.

Письмом от 23.05.2013 N 257 истец обратился к ответчику с предложением об увеличении размера арендной платы за 1 кв. до 3 433 рубля 33 копейки в месяц путем подписания приложенного дополнительного соглашения, а в случае отказа в изменении договора аренды в части увеличения арендной платы расторгнуть договор.

Письмом от 31.05.2013 Предприниматель просил соблюдать условия ранее заключенного сторонами договора аренды нежилых помещений от 02.04.2003 N 13403 в редакции дополнительного соглашения от 10.10.2008.

Не достигнув соглашения с Предпринимателем об изменении условий договора о размере арендной платы, расторжении договора в связи с существенно изменившимися обстоятельствами, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на жалобу, апелляционный суд пришел к выводу, что обжалуемое решение не подлежит отмене.

Согласно п. 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной (при этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора); в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно положениям пункта 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В силу пункта 2 статьи 451 ГК РФ если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была бы вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Направленное истцом ответчику предложение об изменении размера арендной платы мотивировано многократным увеличением рыночной цены аренды помещений, невозможностью возврата вследствие нерыночных условий договора аренды значительных финансовых затрат истца на реконструкцию здания.

Согласно дополнительному соглашению от 10.10.2008 года к договору аренды размер арендной ставки составил 53481 руб.74 коп. в месяц (п. 3.1.) за расположенное на 1 этаже помещение площадью 198,5 кв.м., что соответствует 269 руб.43 коп. за 1 кв.м. в месяц.

Согласно представленному в материалы дела отчету оценщика ООО "Ромол" от 30.04.2013N 216 на конец 2 квартала 2014 года рыночная стоимость величины годовой арендной платы за один квадратный метр объекта недвижимости, расположенного по адресу: г.Мурманск, пр. Ленина, д.82, составит 41 200 руб. за 1 кв. м в год или 3 433 рубля 33 копейки в месяц. Согласно условиям проведения оценки оценщиком определялась рыночная стоимость арендной платы за объект оценки, расположенный на первом этаже, без учета коммунальных и эксплуатационных платежей.

Как обоснованно указано судом, значительный рост ставок арендной платы является существенным изменением обстоятельств по смыслу ст. 451 ГК РФ.

При этом судом принято во внимание, что условиями договора не предусмотрена возможность одностороннего отказа от договора, в связи с чем у арендодателя при недостижении сторонами договора соглашения по условиям оплаты аренды в рассматриваемой ситуации отсутствует возможность защиты своих нарушенных прав, до истечения срока аренды (31.03.2052) арендодатель обязан предоставлять арендуемые помещения на невыгодных для него условиях и нести ущерб в виде разницы между определенной договором арендной платой и сложившимся на рынке недвижимости уровнем арендных платежей, а также бремя содержания указанного имущества.

Оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства и доводы сторон, арбитражный суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что исполнение договора на согласованных сторонами условиях приводит к нарушению баланса интересов сторон договора аренды, что свидетельствует о наличии оснований для удовлетворения иска.

В нарушение положений ст. 65 АПК РФ Предпринимателем не представлены доказательства того, что рыночная стоимость 1 кв.м. отличается от определенной в Отчете об оценке, ходатайство о проведении экспертизы об установлении рыночной стоимости арендной платы ни в суде первой инстанции, ни в апелляционном суде не заявлялось.

Учитывая изложенное, оснований для отмены обжалуемого решения апелляционным судом не установлено, в удовлетворении апелляционной жалобы следует отказать.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Мурманской области от 21.11.2013 по делу N А42-3854/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

И.А. Тимухина

Судьи

Я.В. Барканова Е.В. Жиляева