Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 28 февраля 2014 г. N 09АП-42884/13

город Москва

28 февраля 2014 г.

Дело N А40-6290/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 24.02.2014 г.

Полный текст постановления изготовлен 28.02.2014 г.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Сумароковой Т.Я.,

судей Кузнецовой Е.Е., Панкратовой Н.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Филатовой М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Korben International Industrial & Financial Corporation, Inc

на решение Арбитражного суда г. Москвы от "07" октября 2013 г., принятое судьей О.А. Березовой, по делу N А40-6290/13 по иску Korben International Industrial & Financial Corporation, Inc (США) к Департаменту городского имущества г. Москвы (ОГРН 1037739510423), третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, Правительство Москвы о признании незаконным решения ответчика о расторжении договора аренды, при участии в судебном заседании:

от истца: Лех С.И. по доверенности от 13.11.2011;

от ответчика: Преображенская М.А. по доверенности от 27.12.2013;

от третьих лиц: от Правительства Москвы: Преображенская М.А. по доверенности от 27.12.2013, от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве: не явился, извещен;

Korben International Industrial & Financial Corporation, Inc (США) (далее - истец) обратился в Арбитражный суд г. Москвы с требованиями к Департаменту городского имущества г. Москвы (далее - ответчик) о признании незаконными решения и действий Департамента земельных ресурсов города Москвы по расторжению договора аренды земельного участка от 31.10.2000 N М-04-017237, выразившиеся в направлении уведомлений от 18.05.2012 N 33-И-1449/12-(0)-0 и от 16.10.2012 N РД5-1-37/12-2-(0)-1, обязании Департамента городского имущества города Москвы восстановить положение, существовавшее до направления указанных уведомлений, отозвать из Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии уведомление об исключении из ЕГРП сведений о заявителе как арендаторе по указанному договору аренды, отозвать уведомления 18.05.2012 N 33-И-1449/12-(0)-0 и от 16.10.2012 N РД5-1-37/12-2-(0)-1.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 07.10.2013 года в удовлетворении требований отказано. Решение суда мотивировано тем, что в совокупности представленных по делу доказательств, имеют место обстоятельства существенного нарушения условий договора аренды земельного участка, перечисленные в п. 22 ст. 3 ФЗ N 137-ФЗ, их наличие предоставляет ответчику право на безусловное одностороннее расторжение договора аренды.

С решением суда первой инстанции не согласился истец, подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, принять новый судебный акт. Апелляционная жалоба мотивирована тем, что судом первой инстанции не учтено, что обстоятельства существенного нарушения условий договора аренды возникли по вине Правительства Москвы в лице его структурных подразделений.

Истец в судебном заседании полностью поддержал доводы апелляционной жалобы, ответчик и третье лицо Правительство Москвы с решением суда согласны, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Третье лицо Управление Росреестра по г. Москве в судебном заседании не участвовал, извещен о времени и месте судебного заседания, дело рассмотрено в его отсутствие на основании п.3 ст.156 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, проверив в порядке ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность вынесенного по делу решения арбитражного суда первой инстанции, правильность применения арбитражным судом норм материального и процессуального права и соответствие выводов суда установленным и исследованным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, судебная коллегия установила следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, постановлением Правительства Москвы от 09.03.99 N 172 "О предоставлении в пользование международной промышленно-финансовой корпорации "Корбен Интернешнл" для Московского филиала "Фуд Просессинг энд Хоусэйл Юнайтед Компани" земельного участка в промзоне "Курьяново" (Юго-Восточный административный округ) под размещение крупного оптового продовольственного комплекса" принято решение о предоставлении истцу земельного участка в аренду на 49 лет площадью около 25 га для проектирования и строительства до 2003 года крупного оптового продовольственного комплекса.

Пунктом п. 3 постановления истцу предписано оформить в Москомземе договор аренды земельного участка (после представления согласованных предложений Москомархитектуры), обеспечить разработку и согласование технико-экономического обоснования на строительство в установленном порядке в течение года после разработки исходно-разрешительной документации Москомархитектурой, обеспечить строительство и ввод в эксплуатацию оптового продовольственного комплекса в течение 3-х лет после разработки исходно-разрешительной документации Москомархитектурой, утверждения технико-экономического обоснования и проектно-сметной документации.

Постановлениями Правительства Москвы от 13.09.2005 N 694-ПП и от 02.12.2008 N 1108-ПП в указанное постановление внесены изменения, в том числе в части установления срока проектирования и строительства, а именно сначала срок проектирования и строительства продлен до 4-го квартала 2007 года, впоследствии - до 31.12.2009 (с применением к истцу штрафных санкций, предусмотренных договором аренды).

31.10.2000 Москомзем в качестве арендодателя и истец в качестве арендатора заключили договор аренды земельного участка N М-04-017237, по которому истцу сроком на 49 лет предоставлен в пользование на условиях аренды для проектирования, строительства и последующей эксплуатации крупного оптового продовольственного комплекса земельный участок площадью 174 500 кв. м по адресу: г. Москва, промзона "Курьяново", проектируемый проезд 4294. Договор зарегистрирован 24.11.2000, о чем свидетельствует отметка на договоре.

Разделом 4 договора "Особые условия договора" установлено, что арендатор обязан обеспечить разработку и согласование технико-экономического обоснования на строительство оптового продовольственного комплекса в установленном порядке в течение года после разработки исходно-разрешительной документации (п. 4.1), обеспечить строительство и ввод в эксплуатацию оптового продовольственного комплекса в течение 3-х лет после разработки исходно-разрешительной документации Москомархитектурой, утверждения технико-экономического обоснования и проектно-сметной документации (п. 4.2).

Пунктом 6.1 договора арендодателю предоставлено право расторгнуть договор досрочно, в установленном законом порядке, в случае нарушения арендатором условий договора, в том числе неисполнения (ненадлежащего исполнения) условий раздела 4 договора, предписанных постановлением Правительства Москвы от 09.03.99 N 172;

По дополнительному соглашению от 19.06.2009, зарегистрированному 09.04.2010, редакция п. 4.2 договора аренды изменена, в новой редакции указан срок завершения строительства - до 31.12.2009.

В уведомлении от 18.05.2012 N 33-И-1449/12-(0)-0 ответчик уведомил истца о досрочном расторжении договора аренды на основании п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ (в редакции Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ) в связи с нарушением истцом установленного срока строительства объекта; получив возражения по вопросу расторжения договора аренды, в уведомлении от 16.10.2012 N РД5-1-37/12-2-(0)-1 ответчик подтвердил ранее принятое решение о расторжении.

Согласно пункту 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" заключенный до 1 января 2011 года для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления в случае указанных в настоящем пункте существенного нарушения условий договора аренды такого земельного участка и (или) существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении.

Договор аренды такого земельного участка считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о расторжении данного договора.

До истечения указанного месячного срока сторона по договору вправе направить в орган государственной власти или орган местного самоуправления письменные возражения по вопросу расторжения договора.

В случае получения органом государственной власти или органом местного самоуправления указанных возражений до истечения указанного месячного срока договор считается расторгнутым со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора.

Существенным нарушением условий данного договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является:

неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором, или при отсутствии такого срока в данном договоре в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией;

отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено данным договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта.

Указанная норма является специальной, в отношении земельных участков, переданных в аренду на территории города федерального значения - Москвы, в соответствии с которой договор аренды земельного участка может быть расторгнут именно по указанным нарушениям, помимо норм Гражданского кодекса Российской Федерации, Земельного кодекса Российской Федерации, на основании которых договор аренды земельных участков может быть досрочно расторгнут.

Договор аренды земельного участка N М-04-017237 от 30.10.2000 заключен в 2000 году, то есть до 01.01.2011.

Таким образом, вышеназванным Законом N 137-ФЗ предусмотрены новые основания для досрочного расторжения в одностороннем порядке по требованию арендодателя инвестиционных контрактов и договоров аренды участков из государственных и муниципальных земель, находящихся на территориях Москвы и Санкт-Петербурга.

Право публичного собственника земельного участка на отказ от договора аренды по новым основаниям поставлено в зависимость от наличия двух условий:

1) земельный участок должен быть предоставлен для целей строительства или реконструкции объекта недвижимости;

2) положения договора должны быть существенно нарушены либо обстоятельства, из которых исходили стороны при его заключении, должны значительно измениться.

Из материалов дела следует, что согласно пункту 4.2 договора аренды спорного земельного участка (в редакции дополнительного соглашения от 19.06.2009) установлен срок строительства оптового продовольственного комплекса - до 31.12.2009, в указанный срок строительство объекта арендатором не завершено.

При этом из представленного истцом письма Москонтроля от 09.03.2010 N 01-04-05-3708/9, материалов дела следует, что исходно-разрешительная документации истцом разработана в 1999 году, в 2003 году получено заключение Мосгосэкспертизы от 16.10.2003 N 105-П5/03 МГЭ, в 2003 году Москомархитектура утвердила архитектурно-градостроительное решение, у истца имеется разрешение на строительство от 21.02.2008 (сроком действия до 30.10.2010), согласно проекту организации строительства срок строительства объекта составляет 36 месяцев.

По сведениям Мосгосстройнадзора, на объекте велись строительные работы со 2-го квартала 2007 года, однако по состоянию на 2010 год работы приостановлены, при этом в письме указано, что инвестор объясняет нарушение срока реализации проекта мировым финансовым кризисом.

Как следует из пояснений представителя истца в судебном заседании строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день срока действия разрешения на строительство составляет 2 процента общего объема его строительства.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Исходя из изложенного, в совокупности из представленных по делу доказательств, имеют место обстоятельства существенного нарушения условий договора аренды земельного участка, перечисленные в п. 22 ст. 3 ФЗ N 137-ФЗ, их наличие предоставляет ответчику право на безусловное одностороннее расторжение договора аренды. Решение суда первой инстанции соответствует обстоятельствам дела и закону и отмене не подлежит.

Госпошлина по апелляционной жалобе подлежит отнесению на истца на основании ст.110 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Руководствуясь ст.176, пунктом 1 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от "07" октября 2013 г., по делу N А40-6290/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

Т.Я.Сумарокова

Судьи

Н.И.Панкратова Е.Е.Кузнецова