Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 25 февраля 2014 г. N 09АП-45052/13

г. Москва

25 февраля 2014 г.

Дело N А40-142786/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 18 февраля 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 февраля 2014 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего Барановской Е. Н.

судей Панкратовой Н.И., Красновой С.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Тимониным Н.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело N А40-142786/2012,

по иску Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423, ИНН 7705031674)

к Обществу с ограниченной ответственностью "Правовой центр "Шелапутинский" (ОГРН 1067746873677, ИНН 7709691216)

3-е лицо - Департамент культурного наследия города Москвы

о расторжении охранно-арендного договора, взыскании 227 842 руб. 28 коп. и выселении

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Милова О.В. по доверенности от 18.12.2013 г. от ответчика: Гавриленко Б.Б. по доверенности от 09.01.2013 г. Храбрых М.А. по доверенности от 09.01.2013 г.

В судебное заседание не явились: представители 3-его лица - извещены.

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к Обществу с ограниченной ответственностью "Правовой центр "Шелапутинский" (далее - ООО "Правовой центр "Шелапутинский") о взыскании суммы 227 842 руб. 28 коп., составляющей 206 503 руб. 47 коп. - задолженность по арендной плате за период с 01.10.2010 г. по 30.09.2012 г., 21 338 руб. 81 коп. - неустойка за просрочку оплаты арендных платежей, расторжении охранно-арендного договора N 438/3 (00-106/05) от 01.08.2005 г. (26.12.2005 г.), заключенного с ООО "Правовой центр "Шелапутинский" на пользование отнесенного к недвижимому культурному наследию объекта "Городская усадьба, Х1Х в. Флигель", расположенного по адресу: г. Москва, Шелапутинский пер., д.3, стр.3, общей площадью 387,8 кв.м. и выселении ответчика из занимаемого им нежилого помещения.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 05.03.2013 г. по делу N А40-142786/2012 исковое заявление Департамента городского имущества города Москвы было оставлено без рассмотрения.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 06.05.2013 г. указанное выше определение суда было отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

По результатам нового судебного разбирательства решением Арбитражного суда города Москвы от 5 ноября 2013 года требования, заявленные истцом, удовлетворены в части расторжения охранно-арендного договора и выселении ответчика из занимаемых им помещений, в остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой заявитель просил отменить решение суда первой инстанции в части удовлетворенных исковых требований и принять по делу новый судебный акт.

В процессе судебного разбирательства дела в суде апелляционной инстанции были установлены следующие обстоятельства:

Комитет по культурному наследию и Международный Союз общественных объединений "Международный фонд защиты от дискриминации, за соблюдение конституционных прав и основных свобод человека" (Арендатор) 1 августа 2005 года заключили охранно-арендный договор N 438/3, в соответствии с условиями которого Москомнаследие передает, а Арендатор принимает в арендное пользование объект, отнесенный к недвижимому культурному наследию "Городская усадьба, Х1Х в. Флигель", расположенный по адресу: г. Москва, Шелапутинский пер., д.3, стр.3, общей площадью 387,8 кв.м.

01.10.2007 г. в соответствии с заключенным сторонами Соглашении о передаче прав и обязанностей по упомянутому выше охранно-арендному договору, права и обязанности Арендатора по договору переданы ответчику, а согласно Постановлению Правительства Москвы от 09.06.2009 г. N 542-ПП функции управления и распоряжения зданиями, сооружениями, их частями, являющимися объектами недвижимого культурного наследия, находящимися в собственности города Москвы, переданы Департаменту имущества города Москвы.

Обращаясь в суд с настоящими исковыми требованиями, Департамент городского имущества города Москвы ссылался на ненадлежащее исполнение ответчиком условий охранно-арендного договора, в том числе - на невыполнение ремонтно-реставрационных работ, обязанность по выполнению которых в срок до 3 квартала 2010 года предусмотрена Актом технического состояния объекта, являющемся приложением к охранно-арендному договору.

Между тем, в силу п.5 статьи 55 Федерального закона от 25.06.2002 г. N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" обязательным условием заключения договора аренды объекта культурного наследия является охранное обязательство пользователя объектом культурного наследия, которое оформляется органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченным в области охраны объектов культурного наследия. Охранное обязательство пользователя объектом культурного наследия должно включать в себя требования к содержанию объекта культурного наследия, условиям доступа к нему граждан, порядку и срокам проведения реставрационных, ремонтных и иных работ по его сохранению, а также иные требования, которые обеспечивают сохранность данного объекта и являются ограничениями (обременениями) права пользования данным объектом.

Как следует из материалов дела, такое охранное обязательство заключено ответчиком с Департаментом культурного наследия города Москвы (далее - Мосгорнаследие) 01.02.2012 г., при этом в Акте технического состояния объекта, являющемся Приложением к Охранному обязательству, срок выполнения Арендатором ремонтно-реставрационных работ составляет 4 квартал 2014 г.

Согласно Положению о Департаменте культурного наследия города Москвы, утвержденного постановлением Правительства Москвы от 26.04.2011 г. N 154-ПП, именно Мосгорнаследие осуществляет государственный контроль за сохранением и использованием объектов культурного наследия, их состоянием, а также за выполнением условий охранных обязательств пользователей этими объектами, Мосгорнаследие к участию в рассмотрении дела в суде первой инстанции привлечено не был.

По мнению судебной коллегии, суд первой инстанции, оценив условия охранно-арендного договора N 438/3 от 01.08.2005 г. и факт исполнения условий договора ответчиком, и сделав вывод о том, что ответчиком не выполняются условия охранно-арендного договора, ремонтно-восстановительные работы и, соответственно, о правомерности заявленного иска о расторжении охранно-арендного договора и выселении ответчика из занимаемого объекта культурного наследия, тем самым, принял решение о правах и обязанностях Мосгорнаследия, осуществляющего государственный контроль за сохранением и использованием объектов культурного наследия, а также - за выполнением условий охранных обязательств пользователей этими объектами, что в силу статьи 270 части 4 пункта 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является безусловным основанием для отмены решения суда первой инстанции и дело подлежит рассмотрению по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.

В этой связи, судебная коллегия, руководствуясь пунктом 29 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 г. N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", 21 января 2014 года приняла определение о переходе к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции, и привлекла к участию в деле в качестве 3-его лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора Департамент культурного наследия города Москвы.

В процессе судебного разбирательства настоящего дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции, представитель истца заявленные требования поддержал, при этом заявил об уменьшении исковых требований о взыскании основного долга до 77 650 000 руб., что судебной коллегией было принято в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Ответчик исковые требования отклонил, сославшись на отсутствие оснований для расторжения охранно-арендного договора, а также указал на не соблюдение истцом досудебного порядка расторжения договора, установленного действующим законодательством.

Привлеченное к участию в деле в качестве 3-его лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, Мосгорнаследие, будучи надлежащим образом извещено о месте и времени настоящего судебного разбирательства, явку представителя в судебное заседание апелляционной инстанции не обеспечило, пояснений по существу исковых требований не представило.

Заслушав представителей истца, ответчика и исследовав материалы дела, Девятый арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам:

Материалами дела установлено, что 01.08.2005 г. между Комитетом по культурному наследию (Москомнаследие) и Международным Союзом общественных объединений "Международный фонд защиты от дискриминации, за соблюдение конституционных прав и основных свобод человека" (Арендатор) был заключен охранно-арендный договор N 438/3, в соответствии с условиями которого Москомнаследие передает, а Арендатор принимает в арендное пользование объект, отнесенный к недвижимому культурному наследию "Городская усадьба, Х1Х в. Флигель", расположенный по адресу: г. Москва, Шелапутинский пер., д.3, стр.3, общей площадью 387,8 кв.м.

01.10.2007 г. между Москомнаследие, Арендатором и ООО "Правовой центр "Шелапутинский" было заключено Соглашение о передаче прав и обязанностей по упомянутому выше охранно-арендному договору, в соответствии с которым права и обязанности Арендатора по договору переданы ответчику, а актом приемки-передачи здания от 01.10.2007 г. объект культурного наследия передан ответчику во временное владение и пользование.

Дополнительным соглашением от 01.08.2008 г. к охранно-арендному договору, сторонами договора установлен срок действия охранно-арендного договора с 1 августа 2005 года по 7 сентября 2057 г. Государственная регистрация данного дополнительного соглашения в установленном законом порядке осуществлена 13.10.2008 г.

В соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 09.06.2009 г. N 542-ПП "О совершенствовании системы управления и распоряжения объектами культурного наследия города Москвы" функции управления и распоряжения зданиями, сооружениями, их частями, являющимися объектами недвижимого культурного наследия, находящимися в собственности города Москвы, переданы Департаменту имущества города Москвы.

Дополнительным соглашением от 25.11.2010 г., заключенным между Департаментом имущества города Москвы (Арендодатель) и ООО "Правовой центр "Шелапутинский" (Арендатор) стороны присвоили охранно-арендному договору учетный номер Департамента от 26.12.2005 г. N 00-00106/05, а также изложили раздел 2 договора "Арендная плата" в новой редакции. Данное дополнительное соглашение зарегистрировано в ЕГРП 29.12.2010 г.

В соответствии с п.7 дополнительного соглашения, величина арендной платы устанавливается в соответствии с уведомлением о размере арендной платы на основании действующих в городе Москве нормативов по установлению ставки арендной платы и не может быть снижена. Арендная плата вносится Арендатором ежемесячно с оплатой не позднее пятого числа текущего месяца в размере 1/12 части от годовой арендной платы в бюджет города Москвы, при этом в п. 9 настоящего дополнительного соглашения стороны установили право Арендодателя в одностороннем порядке не чаще 1 раз в год изменять ставку арендной платы при принятии Правительством Москвы решения о централизованном изменении ставки арендной платы. Изменение ставки арендной платы оформляется уведомлением.

В п. 3.1, 3.2 договора предусмотрено, что Арендатор принимает на себя полную ответственность за сохранность здания-памятника, обязуется использовать помещение исключительно по назначению в соответствии с п. 1 договора; обязан выполнить за свой счет проектные, ремонтно-реставрационные, консервационные противоаварийные работы по арендуемому зданию - памятнику в соответствии с Актом технического состояния объекта, являющимся неотъемлемой частью договора, в указанные в нем сроки.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по уплате арендных платежей и невыполнения обязательств по обеспечению сохранности переданного в пользование объекта культурного наследия, истец просит расторгнуть договор аренды, заключенный с ответчиком, выселить последнего из занимаемых помещений, а также взыскать задолженность по арендным платежам и неустойку за просрочку внесения арендных платежей.

Согласно части 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть изменен или расторгнут по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных договорах, при этом в силу правил, установленных статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, требование о расторжении договора может быть направлено стороной в суд только после получения отказа другой стороной на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Как видно из материалов дела, истец 25.06.2012 г. обратился к ответчику с претензией, в которой уведомил ООО "Правовой центр "Шелапутинский" о наличии у последнего задолженности по арендной плате за период с 01.10.2010 г. по 30.06.2012 г. и предложил в 15-дневный срок устранить нарушения и погасить задолженность по арендной плате, либо расторгнуть договор аренды.

В процессе судебного разбирательства установлено, что истец за спорный период, то есть с 01.10.2010 г. по 30.09.2012 г. начислил арендную плату за пользование ответчиком арендованным объектом в размере 1 240 960 руб., ответчик оплатил в качестве арендных платежей денежные средства в размере 1 163 400 руб., что подтверждается материалами дела и истцом не оспаривается, в связи с чем истец настаивает на принудительном взыскании долга в размере 77 560 руб., который образовался вследствие недоплаты ответчиком арендных платежей за период с 01.06.2011 г. по 30.09. 2011 г.

Из материалов дела усматривается, указанная сумма долга образовалась вследствие одностороннего изменения истцом ставки арендной платы за период с 01.06.2011 г. по 30.09.2011 г., в связи с чем размер арендной платы за указанный период времени увеличился на 77 560 руб.

Материалами дела установлено, что ответчик в течение срока аренды уплачивал арендную плату в соответствии со ставками, устанавливаемыми Арендодателем.

Так, с 01.10.2008 г. уведомлением Арендодателя (Москомнаследия) от 09.10.2008 г. N 16-03-203/8-19 установлена ставка арендной платы 1 000 руб. за 1 кв.м. в год; с 01.10.2009 г. уведомлением Арендодателя (Москомнаследия) от 07.08.2009 г. N 16-03-203/8-116 установлена ставка арендной платы 1 070 руб. за 1 кв.м. в год; с 01.10.2010 г. Департаментом имущества города Москвы установлена ставка арендной платы 1 200 руб. за 1 кв.м. в год.

Таким образом, в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 9 Дополнительного соглашения к договору аренды от 25.11.2010 г. право Арендодателя в одностороннем порядке изменять ставку арендной платы по договору аренды возникает с 01.10.2011 г.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия считает обоснованным и соглашается с доводом ответчика о неправомерном увеличении истцом арендной платы на заявленную к взысканию сумму в размере 77 560 руб.

Поскольку ответчиком арендная плата по договору оплачена по установленным арендным ставкам в полном объеме, основания для удовлетворения исковых требований в части взыскания основного долга, и как следствие, в части расторжения договора аренды по указанному основанию и выселении отсутствуют.

То обстоятельство, что ответчик арендную плату в сумме 116 340 руб. (за август и сентябрь 2012 г.) оплатил после предъявления истцом настоящего иска в суд, не может являться основанием для расторжения договора аренды.

Как разъяснил Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в пункте 8 Информационного письма от 05.05.1997 г. N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Из материалов дела следует, в ходе рассмотрения спора в суде первой инстанции ответчик погасил перед истцом задолженность по арендным платежам в сумме 116 340 руб. и, тем самым, устранил нарушения, послужившие основанием для обращения Департамента городского имущества города Москвы с требованиями о расторжении договора аренды и выселении ответчика из арендуемого помещения по указанному основанию, в связи с чем основания для удовлетворения исковых требований в указанной части отсутствуют.

Вместе с тем, являются обоснованными и подлежат удовлетворению исковые требования о взыскании с ответчика неустойки за просрочку оплаты арендных платежей за заявленный период, то есть с 01.10.2010 г. по 30.09.2012 г., которая, с учетом изложенного выше, составляет 11 672 руб. 09 коп.

Оснований для освобождения ответчика от ответственности за просрочку оплаты арендных платежей судебная коллегия не усматривает.

Истец также просит расторгнуть договор аренды в связи с невыполнением ответчиком обязательств по обеспечению сохранности переданного в пользование объекта культурного наследия, и выселить последнего из занимаемых помещений.

В этой связи судебная коллегия отмечает, что в соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Департамент городского имущества города Москвы в качестве доказательства соблюдения досудебного порядка урегулирования спора с ООО "Правовой центр "Шелапутинский" представил в материалы дела претензию от 04.02.2013 г. N 21-21-99, направленную в адрес ответчика согласно почтового реестра 07.02.2013 г.

В пункте 60 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации N 6 и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 01 июля 1996 г. "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указывается, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Заинтересованная в изменении или расторжении договора сторона может подтвердить принятие ею необходимых мер по досудебному разрешению данного вопроса путем представления суду письменного отказа другой стороны договора либо при неполучении ответа от другой стороны, представив суду подтверждение надлежащего уведомления стороны договора об обращении к ней с соответствующим требованием.

Если указанный срок не установлен в соответствующем требовании либо в законе, то по истечении 30-дневного срока со дня направления заинтересованной стороной договора соответствующего требования другой стороне считается, что стороной приняты все необходимые меры по досудебному разрешению данного вопроса.

Претензия от 04.02.2013 г. N 21-21-99 с требованием устранить нарушения п. 11 раздела 3 договора не подтверждает урегулирование спора в указанной части, так как направлена после подачи иска в суд.

Более того, как следует из содержания указанной претензии, истец ссылается на нарушения ответчиком Акта технического состояния от 01.08.2005 г. N 438/3 и предусмотренных названным Актом сроков работ по сохранению объекта культурного наследия, обязанность осуществить которые возложена на ответчика в течение 3 квартала 2010 года.

Между тем, в силу пункта 5 статьи 55 Федерального закона от 25.06.2002 г. N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" обязательным условием заключения договора аренды объекта культурного наследия является охранное обязательство пользователя объектом культурного наследия, которое должно включать в себя требования к содержанию объекта культурного наследия, условиям доступа к нему граждан, порядку и срокам проведения реставрационных, ремонтных и иных работ по его сохранению, а также иные требования, которые обеспечивают сохранность данного объекта и являются ограничениями (обременениями) права пользования данным объектом.

Установлено, что охранное обязательство N 16-23/005-925/11-3 и прилагаемый к нему Акт технического состояния объекта N 16-11/005-925/11 заключены ответчиком с Москомнаследием 11.02.2012 г., при этом в указанных охранном обязательстве и Акте технического состояния изменены сроки выполнения ответчиком работ по сохранению объекта культурного наследия.

Доказательства, которые бы свидетельствовали о предъявлении ООО "Правовой центр "Шелапутинский" истцом требований в досудебном порядке о нарушении условий договора в части сроков выполнения работ по сохранению арендованного объекта, предусмотренных охранным обязательством и Актом технического состояния объекта от 01.02.2012 г., и расторжении договора аренды, в материалах дела отсутствуют, истцом не представлены.

При таких обстоятельствах, оснований полагать, что истцом был соблюден досудебный порядок урегулирования спора в указанной части, у судебной коллегии не имеется.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после принятия его к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

Поскольку истцом не был соблюден обязательный досудебный порядок расторжения договора, предусмотренный действующим законодательством, исковые требования Департамента городского имущества города Москвы о расторжении охранно-арендного договора N 438/3 (00-106/05) от 01.08.2005 г. (26.12.2005 г.), заключенного с ООО "Правовой центр "Шелапутинский" на пользование отнесенного к недвижимому культурному наследию объекта "Городская усадьба, Х1Х в. Флигель", расположенного по адресу: г. Москва, Шелапутинский пер., д.3, стр.3, общей площадью 387,8 кв.м, вследствие нарушения ответчиком обязательств по обеспечению сохранности переданного в пользование объекта культурного наследия, осуществлению ремонтно-реставрационных работ, подлежат оставлению без рассмотрения на основании части 1 пункта 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Так как охранно-арендный договор, заключенный сторонами, не расторгнут, основания для выселения ответчика из занимаемого им на основании указанного договора нежилого помещения отсутствуют.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, пунктом 2 части 1 статьи 148, 176, 266-268, пунктом 2 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 05 ноября 2013 года по делу N А40-142786/2012 отменить.

Исковые требования Департамента городского имущества города Москвы о расторжении охранно-арендного договора N 438/3 (00-106/05) от 01.08.2005 г. (26.12.2005 г.), заключенного с Обществом с ограниченной ответственностью "Правовой центр "Шелапутинский" на пользование отнесенного к недвижимому культурному наследию объекта "Городская усадьба, Х1Х в. Флигель", расположенного по адресу: город Москва, Шелапутинский пер., д.3, стр.3 общей площадью 387,8 кв.м., оставить без рассмотрения.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Правовой центр "Шелапутинский" в пользу Департамента городского имущества города Москвы 11 672 руб. 09 коп. неустойки.

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Правовой центр "Шелапутинский" в доход федерального бюджета 2 000 руб. - в уплату государственной пошлины по иску.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

Е.Н. Барановская

Судьи

Н.И. Панкратова С.В. Краснова