Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 3 марта 2014 г. N 01АП-6329/13

03 марта 2014 г.

Дело N А11-3605/2013

Первый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Бухтояровой Л.В.,

судей Максимовой М.А., Наумовой Е.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Гуськовой Д.Е.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом и землеустройству администрации Вязниковского района на решение Арбитражного суда Владимирской области от 27.08.2013 по делу N А11-3605/2013, принятое судьей Кочешковой М.Ю., по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом и землеустройству администрации Вязниковского района, г.Вязники Владимирской области (ОГРН 1063338009657, ИНН 3338002740), к индивидуальному предпринимателю Гарбузарь Илье Николаевичу, г.Владимир (ОГРН 309334033800015, ИНН 332902247590),о взыскании 1 584 798 руб. 45 коп.

В судебном заседании приняли участие представители:

от Комитета по управлению муниципальным имуществом и землеустройству администрации Вязниковского района - Князева Е.В. на основании распоряжения от 10.01.2006 N 4-к, Кукуева Е.В. на основании доверенности от 11.01.2013 N 01-12 (сроком действия до 31.12.2013);

от индивидуального предпринимателя Гарбузарь Ильи Николаевича - Буистов Н.Р. на основании доверенности от 07.06.2013 (сроком действия 3 года).

Комитет по управлению муниципальным имуществом и землеустройству администрации Вязниковского района обратилось в Арбитражный суд Владимирской области с иском к индивидуальному предпринимателю Гарбузарь Илье Николаевичу о взыскании 1 584 798 руб. 45 коп., в том числе 1 393 050 руб. 53 коп. задолженности по арендной плате за период с августа 2012 года по март 2013 года и 191 747 руб. 92 коп. пеней в соответствии с договором от 10.01.2012 N 469.

Решением от 27.08.2013 Арбитражный суд Владимирской области отказал истцу в удовлетворении заявленных требований.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Комитет по управлению муниципальным имуществом и землеустройству администрации Вязниковского района обратился в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил отменить данный судебный акт в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, неправильным применением норм материального и процессуального права.

По мнению заявителя, судом первой инстанции неправильно применена статья 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, ответчик принял спорное помещение в аренду без каких-либо претензий и использовал его по назначению с момента приема, о чем свидетельствуют акт приема-передачи от 10.01.2012, договор субаренды от 25.01.2012 N Вяз-2, расписка ИП Орлова В.А., письмо ответчика от 22.02.2012 об использовании им данного помещения. Суд не учел, что в ответ на обращение ответчика о расторжении договора аренды истец направил соглашение о расторжении спорного договора, от подписания которого ответчик отказался, не сдал помещение по акту и продолжал его использовать. Заявитель полагает, что судом не принято во внимание определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.07.2012 N ВАС-8138/12, согласно которому независимо от наличия недостатков арендованного имущества устанавливается факт использования имущества ответчиком и наличия задолженности ответчика по арендной плате. Заявитель пояснил, что согласно проведенному обследованию арендуемое ответчиком помещение признано аварийным, однако последний продолжал пользоваться имуществом, от исполнения договора не отказывался и частично оплачивал арендную плату. Сдавая помещение в субаренду, арендатор продолжал получать прибыль от помещения, являющегося аварийным, не расторгнул договор аренды, оставаясь выгодоприобретателем от использования негодного имущества.

Индивидуальный предприниматель Гарбузарь Илья Николаевич в отзыве на апелляционную жалобу указал, что обжалуемый судебный акт является законным, обоснованным и соответствующим требованиям действующего законодательства, в связи с чем просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. При этом пояснил, что постановлением администрации Вязниковского района Владимирской области от 17.05.2012 N 576 согласовано проведение капитального ремонта сорных помещений. В связи с получением технического заключения письмами от 07.06.2012, от 13.06.2012 ответчик просил истца произвести замену предоставленных в аренду помещений, расторгнуть договор аренды и возместить понесенные убытки. В свою очередь истец сообщил о невозможности замены предоставленного в аренду имущества другим аналогичным. Кроме того, отметил, что в данный момент эксплуатация нежилого здания запрещается. Таким образом, судом правомерно установлено, что истец передал ответчику имущество, которое не могло использоваться в соответствии с целевым назначением, то есть не исполнил обязанность, установленную пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации. Кроме того, пояснил, что спорные помещения не использовались ответчиком после получения технического заключения об аварийности здания.

Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав доводы апелляционной жалобы и материалы дела, суд апелляционной инстанции установил следующее.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 10.01.2012 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом и землеустройству администрации Вязниковского района и индивидуальным предпринимателем Гарбузарь Ильей Николаевичем заключен договор на аренду нежилых помещений N 469, по условиям которого истец передал, а ответчик принял в аренду нежилое помещение площадью 2003,8 кв.м (первый этаж: комнаты N 1-22, 25-38, 43, 45-48; второй этаж: комнаты N 2, 3, 5-19, 25, 28; третий этаж: комнаты N 1-28 по экспликации к плану строения), расположенное в нежилом здании (бывший дом быта "Радуга") общей площадью 2470 кв.м, инвентарный номер 5280:20, литера А, кадастровый (или условный) номер 33-33-03/033/2010-084), по адресу: Владимирская область, г.Вязники, ул.Пушкинская, д.2а, для организации розничной торговли.

Указанные нежилые помещения являются муниципальной собственностью на основании решения Вязниковского городского Совета народных депутатов от 16.01.1992 N 1/1 и передаются арендатору на основании протокола от 28.12.2011 N 2 (пункт 1.1 договора).

Срок действия договора установлен сторонами с 10.01.2012 по 09.01.2017 (раздел 8 договора). Вышеуказанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Пунктом 2.1 договора предусмотрено, что по соглашению сторон капитальный ремонт может быть проведен арендатором. В этом случае арендатор направляет в администрацию района не позднее чем за 60 дней до начала проведения работ заявление, содержащее в себе перечень, объемы, сметную стоимость планируемых работ, а также сроки их выполнения. Обязательным приложением к заявлению арендатора является акт технического состояния объекта и составленная в установленном порядке смета на выполнение работ. Заявление рассматривается в 30-дневный срок. По итогам рассмотрения представленных документов издается постановление главы района (о согласовании проведения ремонта либо отказе). Для арендаторов, ведущих капитальный ремонт за свой счет, арендная плата устанавливается в размере 50% от минимальной ставки, на основании постановления главы района при условии представления не позднее 30 календарных дней с даты окончания работ перечня документов, указанных в решении Совета народных депутатов Вязниковского района от 03.12.2009 N 708. Снижение арендной платы устанавливается на период окупаемости вложенных средств, но в пределах срока действия договора аренды, без учета налога на добавленную стоимость. Возмещение затрат арендатора на выполнение работ оформляется дополнительным соглашением к договору аренды.

Для обеспечения возможности использования арендуемых объектов для целей, определенных пунктом 1.1 договора, арендатор обязуется провести в установленном порядке работы по реконструкции переданных по договору объектов за счет собственных средств. Объем, порядок и характер работ по реконструкции арендуемых объектов согласовывается с арендодателем (пункты 7.2, 7.3 договора).

Пунктом 4.1 договора определено, что на момент заключения договора арендная плата за нежилые помещения устанавливается в размере 187 355 руб. 30 коп. (без НДС) в месяц (2 248 263 руб. 60 коп. в год), взимается со дня подписания договора и оплачивается арендатором не позднее десятого числа, следующего за текущим месяцем, в полном объеме. В последующие годы размер арендной платы определяется арендодателем в соответствии с методикой расчета арендной платы, утверждаемой Советом народных депутатов Вязниковского района.

В пункте 4.2 договора стороны предусмотрели, что в случае неуплаты арендатором арендной платы в срок, установленный договором, последнему начисляются пени в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

По акту приема-передачи от 10.01.2012 ответчик принял в пользование вышеуказанные нежилые помещения. На момент передачи состояние помещений удовлетворительное. Претензии у арендатора в отношении имущества, а также объекта в целом отсутствуют.

12.01.2012 Гарбузарь И.Н. обратился в администрацию о выдаче разрешений на передачу спорных помещений в субаренду и на размещение телекоммуникационного оборудования и рекламы.

Впоследствии, 25.01.2012 и 01.04.2012, ИП Гарбузарь И.Н. заключил с субарендаторами договоры субаренды спорных помещений N вяз-2, 8, 691-ар соответственно.

Письмами от 28.03.2013 субарендаторы подтвердили исполнение своих обязательств об оплате субарендных платежей по настоящее время.

22.02.2012 индивидуальный предприниматель Гарбузарь И.Н. обратился в администрацию Вязниковского района с заявлением о согласовании проведения капитального ремонта спорных нежилых помещений и произведении перерасчета арендной платы на период окупаемости вложенных средств согласно решению Совета Народных Депутатов Вязниковского района от 03.12.2009 N 708.

Постановлением администрации муниципального образования Вязниковский район Владимирской области от 17.05.2012 N 576 ответчику согласовано проведение капитального ремонта арендуемых помещений согласно договору от 10.01.2012 N469.

21.05.2012 индивидуальный предприниматель Гарбузарь И.Н. заключил договор строительного подряда на проведение капитального ремонта помещений. Подрядчиком в адрес заказчика направлено письмо от 28.05.2012 о необходимости проведения обследования технического состояния здания.

Согласно техническому заключению общества с ограниченной ответственностью Особое Конструкторское Подразделение "АРС" общее состояние конструкций здания признано аварийным. При этом отмечено на необходимость информации о грунтах основания и фундаментах для выполнения работ по реконструкции здания. Согласно рекомендациям специалиста для предотвращения развития дефектов и повреждений необходимо усилить контроль за техническим состоянием здания, довести до сведения сотрудников информацию об аварийном состоянии помещения в осях А1-Б/1-1/2 первого этажа здания и вывести его из эксплуатации.

В связи с получением вышеуказанного технического заключения обследования состояния здания индивидуальный предприниматель Гарбузарь И.Н. обратился к истцу с просьбой произвести замену предоставленного в аренду имущества, расторгнуть договор аренды и возместить понесенные затраты (письма от 07.06.2012, от 13.06.2012).

Письмом от 10.07.2012 N 01-12/265 КУМИиЗ администрации Вязниковского района сообщил о невозможности замены предоставленного в аренду имущества другим аналогичным имуществом и направил соглашение о расторжении договора аренды. Данное обстоятельство ответчиком не отрицается.

По заявке администрации муниципального образования Вязниковский район дополнительно было проведено техническое обследование объекта в соответствии с техническим заключением ГУП ПИ "Владкоммунпроект" от 16.10.2012 N 281/12, которым установлено, что здание находится в аварийном состоянии, рекомендуется выполнить его демонтаж или усиление на основании рабочего проекта, разработанного с учетом выполнения работ по инженерно-геологическим изысканиям площадки, откопки и обследования шурфов вблизи фундаментов как снаружи, так и внутри здания.

На основании указанного технического заключения Комитет просил предпринимателя Гарбузарь И.Н. освободить занимаемые помещения в связи с аварийным состоянием конструкций здания в месячный срок со дня получения данного предупреждения (письмо от 19.11.2012 N 01-12/457).

Письмом от 29.01.2013 Гарбузарь И.Н. сообщил о том, что в соответствии с уведомлением Комитета от 19.11.2012 N 01-12/457 о необходимости освободить занимаемое здание в связи с его аварийным состоянием и невозможностью использования по назначению направляется для подписания акт приема-передачи (возврата) спорного здания.

Из материалов дела видно, что 12.02.2013 Комитет произвел продажу здания по договору купли-продажи, оформив 14.03.2013 передаточный акт.

По пояснениям сторон, договор аренды от 10.01.2012 N 469 расторгнут предпринимателем Гарбузарь И.Н. по соглашению с новым собственником.

Оплата арендных платежей за пользование помещениями произведена предпринимателем Гарбузарь И.Н. частично на сумму 1 338 710 руб. 62 коп. за период с 10.01.2012 по июль и частично за август 2012 года.

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по оплате арендных платежей за пользование нежилыми помещениями за период с августа 2012 года по 27 марта 2013 года послужило основанием для предъявления в арбитражный суд настоящего иска.

Суд первой инстанции отказал истцу в удовлетворении заявленных требований исходя из нарушения арендодателем договорных обязательств, передав арендатору имущество, которое не могло использоваться в соответствии с целевым назначением.

Между тем при рассмотрении настоящего спора суд первой инстанции не учел следующее.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В предмет доказывания по спорам о взыскании задолженности по арендной плате входит: факт передачи имущества арендатору; наличие задолженности за конкретный расчетный период; размер задолженности.

Порядок уплаты арендных платежей определен сторонами в пункте 4.1 договора.

Факт передачи имущества по договору аренды от 10.01.2012 N 469 удостоверен актом приема-передачи от 10.01.2012 и ответчиком не отрицается.

Как следует из материалов дела, 29.01.2013 Гарбузарь И.Н. направил в адрес Комитета акт приема-передачи (возврата) спорного здания, который получен последним 30.01.2013. Данное обстоятельство сторонами не оспаривается.

Таким образом, факт нахождения имущества во владении и пользовании ответчика по январь 2013 года включительно подтвержден материалами дела.

Вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчиком не представлено доказательств внесения арендных платежей в полном объеме за период с августа 2012 года по январь 2013 года.

Установив, что нежилые помещения переданы арендатору по акту приема-передачи от 10.01.2012, а также принимая во внимание отсутствие доказательств оплаты задолженности за период с августа 2012 года по январь 2013 года, а также доказательств освобождения помещения в установленном порядке в спорный период (то есть до 30.01.2013), суд апелляционной инстанции пришел к выводу о законности требований истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за период с августа 2012 года по январь 2013 года в сумме 1 042 514 руб. 81 коп.

Поскольку факт наличия у ответчика перед истцом денежного обязательства подтвержден материалами дела, следовательно, требование истца о взыскании пеней за нарушение сроков оплаты арендных платежей в сумме 186 876 руб. 68 коп. по состоянию на январь 2013 года является обоснованным и правомерно удовлетворено судом первой инстанции в соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации и условиями пункта 4.2 договора аренды от 10.01.2012 N 469.

Расчет арендных платежей и пеней ответчиком документально не опровергнут.

Ссылка ответчика на отсутствие оснований для взыскания арендной платы по причине невозможности использования арендованного нежилого помещения для эксплуатации его в целях организации розничной торговли ввиду его передачи Комитетом в аварийном состоянии рассмотрена судом апелляционной инстанции и признана несостоятельной в силу следующего.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора (пункт 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 2 названной статьи арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Судом установлено, что в акте приема-передачи имущества от 10.01.2012 стороны договора указали на то, что спорное помещение соответствует требованиям договора, на момент передачи техническое состояние помещения удовлетворительное и позволяет использовать его согласно условиям договора. При этом в акте отражено, что претензии у арендатора в отношении имущества, а также объекта в целом отсутствуют.

Исходя из условий, закрепленных в пунктах 7.2, 7.3 договора для обеспечения возможности использования арендуемых объектов для целей, определенных пунктом 1.1 договора, арендатор взял на себя обязательство провести в установленном порядке работы по реконструкции переданных по договору объектов за счет собственных средств.

Подписание акта приема-передачи имущества и согласование данного условия свидетельствуют о том, что при заключении договора ответчик был информирован о состоянии принимаемого в аренду имущества.

При таких обстоятельствах оснований для применения статьей 611, 612 Гражданского кодекса Российской Федерации у суда первой инстанции не имелось.

Суд апелляционной инстанции также отмечает, что неисполнение арендодателем правил, предусмотренных пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, само по себе не означает невозможность использования передаваемого в аренду имущества и отсутствие обязанности арендатора вносить арендную плату.

Как следует из материалов дела, выявив невозможность эксплуатации арендованного имущества в связи с его аварийным состоянием, арендодатель направил в адрес арендатора соглашение о расторжении договора (письмо от 10.07.2012 N 01-12/265), а также письмо от 19.11.2012 N 01-12/457 с предложением освободить занимаемые помещения, однако последним соглашение подписано не было, возврат имущества в ответ на письмо от 19.11.2012 осуществлен лишь после 30.01.2013.

При этом в течение срока действия договора аренды ответчик не предпринял действий по отказу от исполнения договора и возврату арендованного имущества.

Исходя из фактических обстоятельств дела, оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии договора аренды и исполнения обязательств в соответствии с его условиями в период с 10.01.2012 по январь 2013 года, в связи с чем у суда имелись правовые основания для взыскания арендой платы за период с августа 2012 года по январь 2013 года по спорному договору аренды.

Утверждение ответчика о том, что спорные помещения не использовались им после получения технического заключения об аварийности здания, опровергается материалами дела, в том числе перепиской между предпринимателем и Комитетом, договорами субаренды от 25.01.2012 N вяз-2, от 25.01.2012 N 8 и от 01.04.2012 N 691-ар, письмами от 28.03.2013, отсутствием доказательств принятия предпринимателем мер к возврату имущества арендодателю.

При таких обстоятельствах решение суда от 27.08.2013 подлежит частичной отмене на основании пунктов 1, 3, 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, неправильным применением норм материального права.

С индивидуального предпринимателя Гарбузарь Ильи Николаевича в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом и землеустройству администрации Вязниковского района подлежит взысканию 1 042 514 руб. 81 коп. долга и 186 876 руб. 68 коп. пеней.

В остальной части решение Арбитражного суда Владимирской области от 27.08.2013 является законным и обоснованным.

29.01.2013 предпринимателем Гарбузарь И.Н. направлено в адрес Комитета письмо и акт возврата арендуемого имущества, которые получены последним 30.01.2013. Из материалов дела видно, что с февраля 2013 года спорное помещение отчуждено и передано третьему лицом по договору купли-продажи и передаточному акту.

Таким образом, с этого момента арендные отношения между сторонами прекратились.

В связи с этим вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для взыскания задолженности по арендным платежам за февраль, март 2013 года является правомерным.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны пропорционально удовлетворенным требованиям.

Исходя из изложенного с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение иска в размере 4000 руб. и в доход федерального бюджета - государственная пошлина за рассмотрение иска в сумме 12 378 руб. 49 коп.

С ответчика в доход федерального бюджета подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение искового заявления в сумме 22 380 руб. 27 коп.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Владимирской области от 27.08.2013 по делу N А11-3605/2013 отменить в части, апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом и землеустройству администрации Вязниковского района удовлетворить частично.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Гарбузарь Ильи Николаевича в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом и землеустройству администрации Вязниковского района 1 042 514 руб. 81 коп. долга и 186 876 руб. 68 коп. пеней.

В остальной части решение Арбитражного суда Владимирской области от 27.08.2013 по делу N А11-3605/2013 оставить без изменения.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Гарбузарь Ильи Николаевича в доход федерального бюджета 22 380 руб. 27 коп. государственной пошлины.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья

Л.В. Бухтоярова

Судьи

М.А. Максимова Е.Н. Наумова