Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 8 ноября 2011 г. N 07АП-7826/11

г. Томск

8 ноября 2011 г.

Дело N А03-4979/2011

Резолютивная часть постановления оглашена 01 ноября 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 08 ноября 2011 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд

в составе: председательствующего С.Н. Хайкиной

судей: О.А. Скачковой, Т.А. Кулеш

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шкляр Т.Г. с использованием средств аудиозаписи

при участии:

от истца: без участия, извещен

от ответчика: Попов В.В. - доверенность от 21.10.11г., Грищенко Д.В.

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Грищенко Дмитрия Владимировича на решение Арбитражного суда Алтайского края от 21.07.2011 по делу N А03-4979/2011 (судья Фролов О.В.)

по заявлению товарищества собственников жилья "Каскад" (656067, г. Барнаул, Павловский тракт, 253, ОГРН 102201130820)

к индивидуальному предпринимателю Грищенко Дмитрию Владимировичу (656058, г. Барнаул, ул. Шумакова, 45-38, ОГРНИП 30422232800039)

о взыскании задолженности,

УСТАНОВИЛ:

Товарищество собственников жилья "Каскад" (далее - ТСЖ "Каскад", истец) обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с иском к индивидуальному предпринимателю Грищенко Дмитрию Владимировичу (далее - ИП Грищенко Д.В., ответчик) о взыскании 38 000 руб., состоящих из 31 500 руб. задолженности по договору аренды от 19.10.07 г. и 6 500 руб. неустойки. Кроме того, просил взыскать расходы на оплату услуг представителя в размере 12 000 руб.

Решением суда от 21.07.2011 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с данным решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой в Седьмой арбитражный апелляционный суд, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований отказать.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель ссылается на следующее:

- договор аренды от 19.10.2007 является ничтожной сделкой, так как не был зарегистрирован и заключен без согласия всех собственников общего имущества;

- в материалах дела отсутствуют доказательства фактической передачи оговоренных в договоре аренды площадей и исполнения договора.

Подробно доводы изложены в апелляционной жалобе.

Истец о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы извещен надлежащим образом, в судебное заседание представитель не явился. На основании ст. 156 АПК РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствии представителя истца.

В судебном заседании назначенном на 25.10.11г. объявлялся перерыв до 01.11.11г. После перерыва ответчик в судебное заседание, его представитель не явились.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции считает его подлежащим отмене в части по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что между Товариществом домовладельцев "Кондоминиум "Каскад" (арендодатель), правопреемником которого является истец - Товарищество собственников жилья "Каскад" и ответчиком (арендатор) был заключен договор аренды от 19.10.07 г., по условиям которого ответчику в аренду было передана площадь 18 кв.м. на торцевой стене жилого дома, для размещения рекламного баннера по адресу: г.Барнаул, Павловский тракт, 253, сроком с 19.10.2007 г. по 19.10.2008 г. (пункт 1.3. договора).

В соответствии с пунктами 4.1., 4.3. договора аренды, арендная плата составляет 1 500 руб. в месяц и производиться поквартально.

Полагая, что арендатор ненадлежащим образом исполняет обязательства по внесению арендных платежей, ТСЖ "Каскад" обратилось в арбитражный суд с вышеуказанным исковым требованием.

Удовлетворяя требования истца, суд первой инстанции указал, что факт наличия задолженности подтверждается материалами дела.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" по соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании) допускается передача отдельных частей здания в пользование. Например, может быть заключен договор пользования несущей стеной или крышей здания для размещения наружной рекламы. Стороной такого договора, предоставляющей имущество в пользование, признаются все сособственники общего имущества здания, которые образуют множественность лиц в соответствии с действующим законодательством. К таким договорам применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды, и они подлежат государственной регистрации применительно к пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ. При этом обременение устанавливается на все здание в целом.

В силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Материалами дела подтверждается, что договор аренды от 19.10.2007 заключен на срок с 19.10.2007 г. по 19.10.2008 г., то есть не менее 1 года, а, следовательно, подлежал государственной регистрации.

Учитывая, что государственная регистрация договора аренды от 19.10.2007 в установленном законом порядке не произведена, данный договор является не заключенным, то есть не порождает для лиц его заключивших правовые последствия.

Доводы ответчика о ничтожности договора со ссылкой на несоответствие его закону не подлежат оценке, так как договор не заключен, а, следовательно, отсутствуют основания для его исследования на предмет законности.

Учитывая, что договор аренды является незаключенным, необходимо исходить из фактически сложившихся между сторонами отношений.

В решении суд первой инстанции указал, что факт наличия задолженности подтверждается договором аренды, расчетом долга, претензией, направляемой в адрес ответчика.

Вместе с тем судом не исследован вопрос о наличии фактических арендных отношений, не установлен факт использования ответчиком площади 18 кв.м. на торцевой стене жилого дома, для размещения рекламного баннера по адресу: г. Барнаул, Павловский тракт, 253 в период со 2 квартала 2008 г. по 1 кв. 2011 года (предъявляемый период задолженности). Доказательств фактического использования торцевой стены дома в материалы дела не представлено.

Представленные в материалы дела фотографии (л.д. 18) не содержат дату и х изготовления, на них отсутствует адрес дома, в связи с чем у суда отсутствует возможность соотнести факт размещения рекламного баннера именно на доме по адресу г. Барнаул, ул. Павловский тракт, 253.

В апелляционной жалобе предприниматель указывает, что в материалах дела отсутствуют доказательства фактической передачи спорного имущества в аренду ответчику, так как отсутствует акт приема-передачи.

Суд апелляционной инстанции признает этот довод не имеющим правового значения при рассмотрении данного дела на том основании, в судебном заседании 03.10.2011 ИП Грищенко Д.В. подтвердил факт использования спорного имущества, указал, что использовал его до августа 2009 года (аудиозапись судебного заседания от 03.10.2011), так же данный факт предприниматель подтвердил и в судебном заседании 25.10.11г..

Кроме того, в суд первой инстанции предпринимателем так же были представлены фотографии торцевой стены здания со ссылкой на демонтаж рекламного баннера.

Таким образом, сам факт использования торцевой стены дома по адресу г. Барнаул, ул. Павловский тракт, 253, принадлежащей ТСЖ "Каскад" в период с 19.10.07г. до августа 2009 г. для размещения рекламного баннера ИП Грищенко Д.В. не отрицал ни в суде первой инстанции, ни в суде апелляционной инстанции.

В соответствии с п.3.1 ст. 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

На основании изложенного суд апелляционной инстанции считает что ответчик признал факт использования торцевой стены здания для размещения рекламного баннера за период с 19.10.07г. до августа 2009 г.

Учитывая, что предприниматель за пользование имуществом в 4 квартале 2007 и 1 квартале 2008 произвел оплату в полном объеме (платежное поручение N 211 от 05.06.2008 - л.д. 10), принимая во внимание, что истцом в материалы дела не представлено доказательств использования ответчиком имущества после июля 2009 года, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что с предпринимателя подлежит взысканию задолженность за пользование площадью 18 кв.м. на торцевой стене жилого дома по адресу: г. Барнаул, Павловский тракт, 253 за период с апреля 2008 года по июль 2009 включительно.

Исходя из суммы указанной в платежном поручении N 211 между сторонами установлена фактическая оплата за пользование 1 кв. метра стены в размере 1 500 руб. за месяц.

Таким образом, сумма задолженности за пользование имуществом составила 24 000 руб. (1 500 х 16 мес.).

Следовательно, решение суда в части взыскания суммы долга в размере 7 500 руб. подлежит отмене (31 500-24 000).

Кроме того, учитывая, что договор аренды является не заключенным, отсутствуют основания для взыскания договорной неустойки, что свидетельствует о незаконности решения суда первой инстанции в части взыскания неустойки в размере 6 500 руб.

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ судебные расходы распределяются пропорционально удовлетворенным требованиям.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 2 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Алтайского края от 21.07.2011 по делу N А03-4979/2011 отменить в части взыскания с индивидуального предпринимателя Грищенко Дмитрия Владимировича в пользу товарищества собственников жилья "Каскад" долга в размере 7 500 руб. неустойки в размере 6 500 руб. расходов на оплату услуг представителя 4 420,8 руб. и государственной пошлины в сумме 736,8 руб., принять по делу новый судебный акт.

В удовлетворении исковых требований в данной части отказать.

В остальной части решение оставить без изменения.

Взыскать с товарищества собственников жилья "Каскад" в пользу индивидуального предпринимателя Грищенко Дмитрия Владимировича 736,8 руб. в счет возмещения расходов на оплату государственной пошлины по апелляционной инстанции.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.

Председательствующий

С.Н. Хайкина

Судьи

Т.А. Кулеш О.А. Скачкова