Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 3 марта 2014 г. N 15АП-1214/14

город Ростов-на-Дону

03 марта 2014 г.

дело N А32-4843/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 28 февраля 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 03 марта 2014 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Величко М.Г.

судей Барановой Ю.И., Пономаревой И.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Клята Е.В.

при участии:

от истца: представитель Драй А.М., паспорт, доверенность от 30.01.2013

от Департамента имущественных отношений Краснодарского края: не явился, извещен

от ООО "Бизнес-Инвест": представитель Сазонов И.В., паспорт, доверенность от 25.02.2014

от ООО "СтройБизнесЮг": не явился, извещен

от Краевого государственного казенного специализированного учреждения "Фонд государственного имущества Краснодарского края": представитель Старосвет С.Н., паспорт, доверенность N 29 от 11.09.2013

от третьего лица: представитель Коваленко Д.И., удостоверение, доверенность N 29/14236 от 30.12.2013

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Лантер"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 06.12.2013 по делу N А32-4843/2013 (судья Данько М.М.)

по иску общества с ограниченной ответственностью "Лантер" (ИНН 2632093123, ОГРН 1082632005818)

к ответчикам: Департаменту имущественных отношений Краснодарского края; обществу с ограниченной ответственностью "Бизнес-Инвест" (ИНН 2317029098, ОГРН 1022301194838); обществу с ограниченной ответственностью "СтройБизнесЮг" (ИНН 2312128200, ОГРН 1062312035048); Краевому государственному казенному специализированному учреждению "Фонд государственного имущества Краснодарского края" (ИНН 2309026706, ОГРН 1022301619790)

при участии третьего лица Департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования города Краснодара

о признании недействительным аукциона и признании ничтожным договора аренды земельного участка

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Лантер" (далее - ООО "Лантер", истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к Департаменту имущественных отношений Краснодарского края; обществу с ограниченной ответственностью "Бизнес-Инвест" (далее - ООО "Бизнес-Инвест"); обществу с ограниченной ответственностью "СтройБизнесЮг" (далее ООО "СтройБизнесЮг"); Краевому государственному казенному специализированному учреждению "Фонд государственного имущества Краснодарского края" о признании недействительным аукциона (извещение опубликовано в газете "Кубанские новости от 08 августа 2012 года N 149 (5203) на право заключения договора аренды на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0107001:14320 (площадью - 430000 кв. м) и 23:43:0107001:14319 (площадью - 405000 кв. м); признании недействительным договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0107001:14320 (площадью - 430000 кв. м), заключенный с ООО "Бизнес-Инвест" и применении последствий недействительности сделки в виде двусторонней реституции; признании недействительным договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0107001:14319 (площадью - 405000 кв. м), заключенного с ООО "СтройБизесЮг" и применении последствий недействительности сделки в виде двусторонней реституции.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечен Департамент архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар.

Решением от 06.12.2013 в иске отказано. Мотивируя решение, суд первой инстанции указал, что представленные ООО "Лантер" предложения по планировке территории, правилам землепользования, застройки и местным нормативами градостроительного проектирования на территории муниципального образования город Краснодар не соответствуют и не могут быть признаны такими предложениями.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Лантер" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение от 06.12.2013, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований истца. В обоснование жалобы заявитель указывает, что суд первой инстанции ошибочно оценивал заявку ООО "Лантер" на предмет соответствия требованиям статей 42-44 Градостроительного кодекса Российской Федерации, ст. 32 Закона Краснодарского края от 21.07.2008 N 1540-КЗ "Градостроительный кодекс Краснодарского края", поскольку в указанных нормативных актах речь идет о требованиях, предъявляемых к проектам планировки территории, а не о требованиях к предложениям по планировке территории. Предложение по планировке не является документом территориального планирования. Часть 5 статьи 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации не устанавливает требований к форме и содержанию предложения по планировке, а лишь закрепляет, что такое предложение должно соответствовать правилам землепользования и застройки и нормативам градостроительного проектирования в границах земельного участка, право на заключение договора аренды которого, приобретается на аукционе. Извещение о проведении аукциона сформулировано некорректно. Показатель плотности населения определен в размере 350 человек на гектар. В то время как в соответствии с п. 2.2.30 Постановления Законодательного собрания Краснодарского края от 24.06.2009 N 138 средней жилищной обеспеченности 20 кв. м на 1 человека не должна превышать 450 человек на гектар, в сейсмических районах - не более 300 человек на гектар. Поскольку г. Краснодар отнесен к сейсмическим районам Краснодарского края, расчетная площадь должна составлять не более 300 человек на гектар. Определение площади коммуникаций фиксированной цифрой является некорректной. По мнению заявителя, в связи с некорректным определением показателей строительства (существенные условия аукциона) в извещении о проведении аукциона, такой аукцион не может быть признан законным.

В судебное заседание Департамент имущественных отношений Краснодарского края и ООО "СтройБизнесЮг", надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей не обеспечили. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие Департамента имущественных отношений Краснодарского края и ООО "СтройБизнесЮг" в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы и доводы, изложенные в дополнении к апелляционной жалобе.

Представитель Краевого государственного казенного специализированного учреждения "Фонд государственного имущества Краснодарского края" возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве.

Представитель ООО "Бизнес-Инвест" возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве.

Представитель третьего лица пояснил занимаемую правовую позицию по спору.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав пояснения участвующих в деле лиц, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом, на основании протокола заседания Правительственной комиссии по развитию жилищного строительства от 23.06.2011 N 27 органам государственной власти Краснодарского края переданы полномочия по управлению и распоряжению земельными участками ориентировочной площадью 430000 кв. м и 405000 кв. м, образованными из обособленной части площадью 16504352 кв. м (учетный номер части 23:43:0107001:667) земельного участка площадью 16537587 кв. м с кадастровым номером 23:43:0000000:81 из земель сельскохозяйственного назначения местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, г. Краснодар, находящегося в федеральной собственности, для комплексного освоения в целях жилищного строительства, в том числе строительства жилья экономического класса.

Распоряжением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 14.05.2012 N 409-р прекращено право постоянного (бессрочного) пользования государственного научного учреждения Северо-Кавказский зональный научно-исследовательский институт садоводства и виноградарства Российской академии сельскохозяйственных наук земельными участками общей площадью 835000 кв. м (кадастровые номера 23:43:0107001:14319 и 23:43:0107001:14320).

Приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 03.08.2012 N 1170 "О проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, расположенного в муниципальном образовании город Краснодар, для комплексного освоения в целях жилищного строительства, в том числе строительства жилья экономического класса" принято решение о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0107001:14319 для его комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 03.08.2012 N 1169 "О проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, расположенного в муниципальном образовании город Краснодар, для комплексного освоения в целях жилищного строительства, в том числе строительства жилья экономического класса" принято решение о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0107001:14320 для его комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Согласно пунктам 2, 4 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации, предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах).

Организация и проведение аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется в порядке, предусмотренном статьей 38.1 Кодекса, с особенностями, установленными статьей 38.2 Кодекса.

Согласно пункту 5 статьи 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации для участия в аукционе заявители представляют в установленный в извещении о проведении срок документы, указанные в пункте 12 статьи 38.1 настоящего Кодекса, а также документы, содержащие предложения по планировке, межеванию и застройке территории в соответствии с правилами землепользования и застройки и нормативами строительного проектирования в границах земельного участка, право на заключение договора аренды которого приобретается на аукционе.

Пунктом 17 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации установлены основания, по которым заявитель не допускается к участию в аукционе. Одним из этих оснований является не предоставление определенных пунктом 12 настоящей статьи необходимых для участия в аукционе документов.

Предложения по планировке, межеванию и застройке территории должны соответствовать статьям 42 - 44 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статье 32 Закона Краснодарского края от 21.07.2008 N 1540- КЗ "Градостроительный кодекс Краснодарского края", решению городской Думы г. Краснодара от 30.01.2007 N 19 "Об утверждении правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар".

Предложения должны содержать чертеж или чертежи планировки территории, на которых отображаются красные линии; линии, обозначающие дороги, улицы, проезды, линии связи, объекты инженерной и транспортной инфраструктур; границы зон планируемого размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, иных объектов капитального строительства; положения о размещении объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения, а также о характеристиках планируемого развития территории, в том числе плотности и параметрах застройки территории и характеристиках развития систем социального, транспортного обслуживания и инженерно-технического обеспечения, необходимых для развития территории и др.

Согласно ст. 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Из п. 4 ст. 38 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) следует, что порядок организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков определяется Правительством Российской Федерации в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и настоящим Кодексом.

Как установлено судом первой инстанции, в соответствующем документе, переданном истцом для участия в аукционе, отсутствовали зоны рекреационного значения, предусмотренные генеральным планом; зоны транспортной инфраструктуры, предусмотренные генеральным планом (участок с КН 23:43:0107001:14319 пересекают зоны магистральных улиц, которые не учитываются в данном предложении по планировке, участок с КН 23:43:0107001:14320 пересекают зоны транспортной развязки и автомагистрали территориального значения, которые не учитываются в данном предложении по планировке); не указаны санитарно-защитные зоны от производственной зоны, предусмотренной генеральным планом; не указаны зоны особо охраняемых территорий (курганы-памятники археологии с границами охранных зон).

Земельный участок площадью 405000 кв. м, в отношении которого истцом подготовлено предложение по планировке территории в соответствии с Правилами землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар, утвержденных решением городской Думы Краснодара от 30.01.2007 N 19 п. 6 (ред. от 31.01.2013) "Об утверждении правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар" и генеральным планом муниципального образования город Краснодар, утвержденным решением городской Думы Краснодара от 26.01.2012 N 25 п. 15 "Об утверждении генерального плана муниципального образования город Краснодар", расположен в зоне многоэтажной жилой застройки.

Согласно правилам землепользования и застройки, в зоне застройки многоэтажными жилыми домами (Ж.2.) возведение многоэтажных и среднеэтажных жилых домов, в том числе со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения, относится к основному виду разрешенного использования земельных участков, а возведение индивидуальных жилых домов и жилых домов блокированной застройки является условно разрешенным видом использования земельных участков.

В соответствии с местными нормативами градостроительного проектирования муниципального образования город Краснодар, утвержденными решением городской Думы Краснодара от 19.07.2012 N 32 п. 13 "Об утверждении местных нормативов градостроительного проектирования муниципального образования город Краснодар" индивидуальную жилую застройку не допускается размещать на территориях многоэтажного жилищного строительства.

Судом установлено, что из представленного ООО "Лантер" предложения по планировке территории в отношении земельного участка 405 000 кв. м следует, что в нарушение требований местных нормативов градостроительного проектирования, на площади территории жилой застройки, составляющей 172595 кв. м (42,6% от площади земельного участка подлежащего освоению) помимо запланированной многоэтажной жилой застройки 66136 кв. м (16,3% от территории жилой застройки) предложено размещение зоны индивидуальной жилой застройки - 77102 кв. м (19,0% от территории жилой застройки) и зоны блокированной жилой застройки - 29357 кв. м (7,3% от территории жилой застройки).

Из представленного ООО "Лантер" предложения по планировке территории в отношении земельного участка 430 000 кв. м следует, что в нарушение требований местных нормативов градостроительного проектирования, на площади территории жилой застройки, составляющей 243650 кв. м (56,6% от площади земельного участка подлежащего освоению) помимо запланированной многоэтажной жилой застройки - 129130 кв. м предложено размещение зоны индивидуальной жилой застройки - 55120 кв. м и зоны блокированной жилой застройки - 59400 кв. м.

В соответствии с требованиями пункта 37 местных нормативов градостроительного проектирования площадь озелененной территории многоквартирной жилой застройки (без учета участков общеобразовательных и дошкольных образовательных учреждений) должна составлять не менее 6 кв. м на 1 человека.

Представленными ООО "Лантер" предложениями по планировке территории указанная площадь запланирована для земельного участка 430000 кв. м в размере 72510 кв. м (должно быть 90000 кв. м) и для земельного участка 405000 кв. м в размере 58601 кв. м (должно быть 84000 кв. м).

Согласно требований, указанных в извещении департамента имущественных отношений Краснодарского края в отношении земельных участков, площадь территории для размещения объектов социального назначения (в том числе школы, детские дошкольные учреждения), должна быть не менее 18% от площади земельного участка или не менее 72900 кв. м для земельного участка площадью 405000 кв. м и 77400 кв. м для земельного участка площадью 430000 кв. м.

Представленными ООО "Лантер" предложениями по планировке территории указанная площадь запланирована для земельного участка 430000 кв. м в размере 39580 кв. м и для земельного участка 405000 кв. м в размере 59401 кв. м.

Согласно требованиям, указанным в извещении департамента имущественных отношений Краснодарского края в отношении земельных участков площадь территории для размещения транспортной и инженерной инфраструктуры должна быть не менее 48% площади земельного участка.

Представленными ООО "Лантер" предложениями по планировке территории указанная площадь запланирована для земельного участка 430000 кв. м в размере 61730 кв. м (должно быть 206400 кв. м) и для земельного участка 405000 кв. м в размере 62513 кв. м (должно быть 194400 кв. м).

На основании изложенного, судом первой инстанции сделан обоснованный вывод о том, что представленные ООО "Лантер" предложения по планировке территории правилам землепользования, застройки и местным нормативами градостроительного проектирования на территории муниципального образования город Краснодар не соответствуют и не могут быть признаны такими предложениями, в связи с чем, в удовлетворении исковых требований отказал.

Доводы заявителя жалобы о том, что суд первой инстанции ошибочно оценивал заявку ООО "Лантер" на предмет соответствия требованиям статей 42-44 Градостроительного кодекса Российской Федерации, ст. 32 Закона Краснодарского края от 21.07.2008 N 1540-КЗ "Градостроительный кодекс Краснодарского края", поскольку в указанных нормативных актах речь идет о требованиях, предъявляемых к проектам планировки территории, а не о требованиях к предложениям по планировке территории., не принимается апелляционным судом исходя из следующего.

Как следует из опубликованного в газете "КН" N 149 от 08.08.2012 извещения о проведении аукциона, в числе перечня документов, предоставляемых претендентами для участия в аукционе значатся:

- заявка на участие в аукционе по установленной форме с указанием реквизитов счета для возврата задатка;

- документы, подтверждающие внесение задатка (оригинал платежного документа с отметкой банка плательщика об исполнении для подтверждения перечисления заявителем установленного задатка в счет обеспечения оплаты приобретаемого права на заключение договора аренды);

- копии документов, удостоверяющих личность (для физических лиц);

- документы, содержащие предложение по планировке, межеванию и застройке территории в соответствии с правилами землепользования и застройки и нормативами градостроительного проектирования в границах земельного участка, право на заключения договора аренды которого приобретается на аукционе;

В случае подачи заявки представителем претендента предъявляется надлежащим образом оформленная доверенность.

В силу статьи 42 Градостроительного кодекса Российской Федерации подготовка проекта планировки территории осуществляется для выделения элементов планировочной структуры, установления параметров планируемого развития элементов планировочной структуры, зон планируемого размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения. Проект планировки территории является основой для разработки проектов межевания территорий. Проект планировки территории состоит из основной части, которая подлежит утверждению, и материалов по ее обоснованию. Материалы по обоснованию проекта планировки территории включают в себя материалы в графической форме и пояснительную записку.

В силу пункта 17 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации заявитель не допускается к участию в аукционе, в том числе, в случае непредставления определенных п. 12 указанной статьи необходимых для участия в аукционе документов или представления недостоверных сведений.

Аналогичное положение содержится в подпункте "б" пункта 15 Правил организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, в соответствии с которым претендент не допускается к участию в торгах в случае, если представлены не все документы в соответствии с перечнем, указанным в информационном сообщении (за исключением предложений о цене или размере арендной платы), или оформление указанных документов не соответствует законодательству Российской Федерации.

Поскольку ООО "Лантер" не были соблюдены требования к предоставляемым для участия в торгах документам, Краевое государственное казенное специализированное учреждение "Фонд государственного имущества Краснодарского края" обоснованно отказало обществу в допуске к участию в аукционе.

Согласно пункту 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

По смыслу указанной нормы Гражданского кодекса Российской Федерации основанием для признания в судебном порядке недействительными результатов торгов могут выступать нарушения процедуры (правил) проведения торгов, установленных законом, а также нарушение императивных требований действующего законодательства.

В соответствии с пунктом 1 Информационного письма N 101 от 22.12.05 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства", торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными лишь по иску заинтересованного лица, то есть лица, права и законные интересы которого нарушены проведением торгов и при существенных нарушениях порядка проведения торгов установленных законом, повлиявших на результат торгов.

Лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством. Нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.

Поскольку ООО "Лантер" правомерно не было допущено к участию в аукционе 10.09.2012, обществом не представлено доказательств проведения указанного аукциона с нарушением норм действующего законодательства и не подтверждено, какие права могут быть восстановлены в случае удовлетворения его требований, суд первой инстанции обоснованно отказал в иске.

При таких обстоятельствах, поскольку доводы апелляционной жалобы не опровергают законности и обоснованности обжалуемого судебного акта, у апелляционного суда отсутствуют правовые основания для отмены решения суда.

Суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал доказательства, установил фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, правильно применил нормы материального и процессуального права. Предусмотренные главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для отмены или изменения обжалуемого судебного акта отсутствуют.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.12.2013 по делу N А32-4843/2013 оставить без изменений, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

М.Г. Величко

Судьи

Ю.И. Баранова И.В. Пономарева