Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 4 марта 2014 г. N 13АП-27927/13

г. Санкт-Петербург

04 марта 2014 г.

Дело N А56-37256/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 25 февраля 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 04 марта 2014 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Тимухиной И.А.

судей Баркановой Я.В., Сериковой И.А.

при ведении протокола судебного заседания: Кривобоковым К.В.

при участии:

от истца: Чистякова О.А. (доверенность от 01.06.2013)

от ответчика: не явился, извещен

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-27927/2013) ООО "ВЕКТОР "МЕЖДУНАРОДНЫЙ АКАДЕМИЧЕСКИЙ ЦЕНТР" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.11.2013 по делу N А56-37256/2013 (судья Изотова С.В.), принятое

по иску ООО "Маркус"

к ООО "ВЕКТОР"МЕЖДУНАРОДНЫЙ АКАДЕМИЧЕСКИЙ ЦЕНТР"

о взыскании задолженности, и

по встречному иску об уменьшении арендной платы

и взыскании упущенной выгоды,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Маркус" (далее - истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ВЕКТОР МЕЖДУНАРОДНЫЙ АКАДЕМИЧЕСКИЙ ЦЕНТР" (далее - ответчик, Центр) о взыскании 466 517 руб. 44 коп. задолженности по договору субаренды от 09.04.2012 N 19С-12 за период с 01.04.2013 по 07.06.2013, 57 112 руб. 91 коп. пеней за просрочку платежа за период с 11.04.2013 по 07.06.2013, 1 924 руб. 38 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 08.06.2013 по 25.06.2013.

Центр обратился в арбитражный суд со встречным иском о признании права Центра на уменьшение арендной платы по договору аренды на 438 901 руб. 79 коп., о взыскании 1 323 934 руб. упущенной выгоды в связи невозможностью использовать по назначению арендуемые у истца помещения.

Решением от 11.11.2013 с Центра в пользу Общества взыскано 466 517 руб. 44 коп. задолженности по договору субаренды от 09.04.2012 N 19С-12 за период с 01.04.2013 по 07.06.2013, 52 149 руб. 64 коп. пеней за просрочку платежа за период с 11.04.2013 по 07.06.2013, 1 789 руб. 06 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 08.06.2013 по 25.06.2013, в удовлетворении остальной части иска Общества отказано, в удовлетворении встречного иска отказано.

В апелляционной жалобе Центр, считая решение в части удовлетворенных требований Общества незаконным и необоснованным, просит решение отменить, в удовлетворении требований истца отказать, полагая, что судом допущено неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, суд необоснованно счел доказанным отсутствие недостатков в арендуемых помещениях и не применил подлежащие применению нормы закона: п.1 ст. 612, ст. 614 ГК РФ.

Общество возразило против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве на жалобу.

Поскольку в апелляционной жалобе не содержится доводов относительно решения в части отказа в удовлетворении встречного иска, в отсутствие возражений сторон законность и обоснованность обжалуемого решения в соответствии с п. 5 ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации проверены апелляционным судом только в части удовлетворения первоначального иска.

Как следует из материалов дела, Обществом (арендодатель) и Центром (субарендатор) заключен договор от 09.04.2012 N 19С-12 субаренды нежилых помещений NN 102 - 131/11Н, общей площадью 660,7 кв. м, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, В.О., 5-я линия, д. 70, лит. А, сроком по 08.03.2013 для использования под офис.

По акту приема-передачи от 09.04.2012 помещения переданы субарендатору.

Согласно пункту 4.1 договора арендная плата состоит из двух частей: постоянной и дополнительной (переменной), которая согласовывается сторонами ежемесячно путем подписания протокола согласования размера дополнительной арендной платы. Субарендатор уплачивает в апреле 2012 года 66 187 руб., в мае 2012 года - 106 645 руб., в июне - 158 053 руб. и задаток по аренде в размере 330 885 руб. Начиная с 01.07.2012 постоянная часть арендной платы устанавливается в размере 330 885 руб. в месяц из расчета 550 руб. за один квадратный метр площади арендуемых помещений 103, 104, 107-112, 116-131/11Н, общей площадью 498,2 кв. м; 350 руб. за один квадратный метр площади арендуемых помещений 102, 105, 106, 113-115/11Н, общей площадью 162,5 кв. м.

Арендодатель вправе не чаще одного раз в год в одностороннем порядке увеличить размер постоянной арендной платы путем уведомления субарендатора за 30 дней до ее введения.

В соответствии с пунктом 4.2 договора арендная плата уплачивается субарендатором путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя в следующем порядке и сроки: а) первый платеж в размере суммы постоянной арендной платы за первый месяц аренды осуществляется субарендатором в течение трех банковских дней с даты подписания акта приема-передачи помещений субарендатору; б) второй и последующие платежи вносятся за каждый очередной месяц аренды в предварительном порядке ежемесячно, в срок до десятого числа оплачиваемого месяца; в) дополнительную (переменную) часть арендной платы субарендатор уплачивает арендодателю в течение пяти банковских дней с даты получения счета арендодателя на оплату дополнительной арендной платы, но в любом случае не позднее пятнадцатого числа месяца, следующего за оплачиваемым.

Пунктом 4.4 договора установлено, что одновременно с осуществлением платежа за первый месяц аренды субарендатор в счет обеспечения исполнения своих обязательств по перечислению арендной платы по договору перечисляет на расчетный счет арендодателя задаток (денежную сумму) в размере месячной арендной платы, исчисленной на дату заключения договора.

В соответствии с пунктом 4.5 договора при прекращении (досрочном расторжении) договора внесенный субарендатором задаток засчитывается в оплату арендной платы за последний месяц аренды. При этом в случае, если к моменту расторжения (прекращения) договора размер арендной платы (по любой причине) будет больше задатка, субарендатор обязан в срок не позднее пяти банковских дней доплатить разницу арендодателю. В случае, если размер арендной платы к моменту расторжения (прекращения) договора окажется меньше уплаченного задатка, арендодатель обязан возвратить субарендатору разницу в тот же срок. При отсутствии задолженности сумма задатка подлежит возврату субарендатору не позднее десяти календарных дней с момента прекращения действия договора.

Согласно пункту 5.4 договора субарендатор обязуется самостоятельно до 8-го числа месяца, следующего за оплачиваемым, (а в январе и мае в течение первых трех рабочих дней месяца, следующего за оплачиваемым), получать в арендном отделе все выставляемые арендодателем в рамках договора счета на дополнительную арендную плату. Арендодатель при неполучении субарендатором счетов в указанные сроки оставляет за собой право направить субарендатору счета, выставляемые в рамках настоящего договора, заказным письмом по адресу, указанному в реквизитах настоящего договора. Неполучение субарендатором счетов в сроки, установленные в данном пункте, не освобождает субарендатора от ответственности за просрочку их оплаты. По просьбе субарендатора арендодатель может выставлять субарендатору счета на постоянную часть арендной платы. Указанные счета субарендатор обязуется самостоятельно получать в арендном отделе арендодателя в срок до 8-го числа оплачиваемого месяца (для января и мая в течение первых трех рабочих дней оплачиваемого месяца). Неполучение субарендатором счетов в сроки, установленные в данном пункте, не освобождает субарендатора от ответственности за просрочку их оплаты.

В силу пункта 6.2 договора за нарушение срока уплаты арендной платы, установленного в пункте 4.2 договора, субарендатор выплачивает арендодателю пени в размере 0,5% от суммы задолженности за каждый день просрочки платежа.

Ссылаясь на наличие задолженности по уплате арендной платы, Общество в претензии от 04.06.2013 N 11 предложило субарендатору оплатить задолженность по арендной плате, неустойку и освободить арендуемые помещения 07.06.2013.

По акту приема-передачи от 07.06.2013 помещения возвращены Обществу.

Поскольку задолженность по внесению арендной плате и пени ответчиком не погашена, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Центр, возражая предъявленным требованиям, указал на невозможность использовать арендуемые у истца помещения вследствие чрезвычайно низкого температурного режима, в связи с чем субарендатор был вынужден приостановить свою деятельность, зачесть уплаченные слушателями денежные средства в счет будущих занятий, что послужило основанием для обращения в арбитражный суд со встречным иском об уменьшении арендной платы по договору аренды на 438 901 руб. 79 коп., взыскании с Общества 1 323 934 руб. упущенной выгоды.

Суд первой инстанции в отсутствии доказательств оплаты задолженности удовлетворил иск Общества частично с учетом того, что при расчете пеней и процентов за пользование чужими денежными средствами истцом не учтены положения статьи 193 ГК РФ. Указанные Центром недостатки суд не признал основанием для уменьшения арендной платы.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд пришел к выводу, что решение в обжалуемой части не подлежит отмене.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Согласно статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (статья 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии со статьей 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно пункту 1 ст. 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.

Доказательства оплаты арендной платы в установленные договором аренды сроки и размере ответчиком в материалы дела не представлены.

Согласно п. 1 ст. 612 Гражданского кодекса РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

- потребовать досрочного расторжения договора.

Пунктом 2 названной статьи установлено, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ, суд пришел к обоснованному выводу о том, что в нарушение части 1 статьи 65 АПК РФ субарендатор не доказал факт невозможности использования имущества в период, за который начислена арендная плата, наличие оснований для уменьшения арендной платы.

Приэтом суд исходил из содержания акта приема-передачи помещений от 09.04.2012, согласно которому помещения переданы для использования под офис, находятся в удовлетворительном техническом состоянии и пригодны для использования по назначению, субарендатор ознакомлен с техническим состоянием помещений и их инфраструктурой, передаваемые помещения соответствуют условиям договора, субарендатор не имеет каких-либо претензий к состоянию помещений.

Представленные акты замера температуры составлены Центром в одностороннем порядке.

По получении 14.02.2013 претензии субарендатора об уменьшении размера арендной платы из-за ненадлежащего состояния отопительной системы и окон помещения арендодателем в период с 20 по 22 февраля 2013 года в присутствии представителя субарендатора проведены замеры температурного режима в указанных субарендатором помещениях N 7 и N 9, о чем составлены акты за подписями обеих сторон и зафиксировано, что температурный режим в арендованных помещениях в указанный период соответствовал требованиям СанПин 2.4.2. 2821-10, составлял 18-20С. Представитель арендатора подписал данные акты без возражений.

Никаких иных заявлений или претензий от ответчика в адрес истца не поступало, доказательства обратного ответчиком не представлены.

Кроме того, судом первой инстанции обоснованно учтено, что в заявленный в иске период Центр продолжал использовать помещения, оплатил арендную плату и дополнительные платежи за декабрь 2012 года и январь 2013 года соответственно 01.03.2013 и 04.03.2013 без каких-либо возражений. Несмотря на то, что срок договора истек 08.03.2013, Центр только письмом от 30.04.2013 сообщил Обществу о намерении расторгнуть договор не позднее 30.05.2013, а также гарантировал выплату всех причитающихся сумм по аренде помещений и коммунальным услугам до расторжения договора.

Доводы апелляционной жалобы Центра не содержат фактов, которые не были бы проверены и оценены судом первой инстанции при рассмотрении дела, имели бы юридическое значение и влияли на законность и обоснованность обжалуемого решения. Обстоятельства, установленные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ в качестве оснований для отмены либо изменения судебного акта, апелляционным судом не установлены, апелляционную жалобу следует оставить без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.11.2013 по делу N А56-37256/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления постановления в законную силу.

Председательствующий

И.А. Тимухина

Судьи

Я.В. Барканова И.А. Серикова