Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 5 марта 2014 г. N 07АП-482/14

г. Томск

5 марта 2014 г.

Дело N А27-9484/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 26.02.2014 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 05.03.2014 г.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Д.Г. Ярцева

судей: Е.Г. Шатохиной, М.Ю. Кайгородовой

при ведении протокола судебного заседания секретарем Е.Б. Романовой

при участии в судебном заседании:

от истца: без участия (извещен)

от ответчика: Грабовской А.Л., по доверенности от 06.08.2013 г., Барышева К.Г., по доверенности от 25.02.2014 г.

от третьих лиц: без участия (извещены)

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области (номер апелляционного производства 07АП-482/14) на решение Арбитражного суда Кемеровской области от 29.11.2013 г. по делу N А27-9484/2013 (судья Н.А. Аникина)

по иску Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области (ОГРН 1024200702569)

к ЗАО "Управление производственно-технической комплектации" (ОГРН 1024200707300)

третьи лица: Администрация города Кемерово и Комитет по управлению муниципальным имуществом города Кемерово

о возврате земельного участка

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области (далее по тексту КУГИ, истец) обратился в Арбитражный суд Кемеровской области с иском (уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ) к закрытому акционерному обществу "Управление производственно-технической комплектации" (далее ЗАО "УПТК", ответчик) об обязании последнего возвратить КУГИ земельный участок площадью 2 600 кв.м. из земель поселений, находящийся по адресу: г. Кемерово, Заводский район, ул. Мичурина, 128 (кадастровый квартал N 01:01:002) путем подписания акта приема-передачи.

Исковые требования мотивированы тем, что после расторжения договора аренды ответчик не возвратил земельный участок. В обоснование своих требований истец сослался на положения ст. 301, ст. 309 и ст. 622 ГК РФ.

Определениями суда от 29.08.2013 г. и 18.09.2013 г. к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, были привлечены Администрация города Кемерово и Комитет по управлению муниципальным имуществом города Кемерово (далее - КУМИ).

Решением суда от 29.11.2013 г. (резолютивная часть объявлена 27.11.2013 г.) в удовлетворении заявленных истцом требований было отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, КУГИ подал апелляционную жалобу, в которой просит его отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска.

В обоснование своей жалобы ее податель указал, что от договора аренды, возобновленного на неопределённый срок, в соответствии с его условиями он отказался в одностороннем порядке, в связи с чем действие договора аренды было прекращено; обстоятельство возобновления договора на неопределенный срок, по мнению апеллянта, позволяет ему как стороне договора аренды отказаться от данного договора без указания мотивов; на спорном земельном участке объект недвижимого имущества, включенный в реестр муниципальной собственности, фактически отсутствует.

Ответчик представил письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором с доводами и требованиями ее подателя не согласился, просил оставить обжалуемое решение суда первой инстанции без изменения. В подтверждение доводов отзыва ответчик представил выписки из реестра муниципальной собственности г. Кемерово в отношении жилого дома, расположенного по адресу г. Кемерово, Заводской р-н, Мичурина ул., 128, а также квартир в нем.

В силу п. 2 ст. 268 АПК РФ документы, представленные для обоснования возражений относительно апелляционной жалобы в соответствии со статьей 262 настоящего Кодекса, принимаются и рассматриваются арбитражным судом апелляционной инстанции по существу.

Будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте проведения судебного заседания, истец и третьи лица своих представителей в заседание суда апелляционной инстанции не направили, третьи лица письменных отзывов на апелляционную жалобу не представили.

На основании ст. 156 АПК РФ дело рассматривается в отсутствие их представителей, по имеющимся материалам.

В заседании суда апелляционной инстанции представители ответчика против удовлетворения апелляционной жалобы возражали по основаниям, изложенным в отзыве на нее.

Заслушав представителей ответчика, исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и письменного отзыва на нее, проверив в соответствии со ст. 268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда от 29.11.2013 г., Седьмой Арбитражный апелляционный суд установил следующее.

Как усматривается из материалов дела, согласно выписке из реестра муниципальной собственности города Кемерово от 14.10.2013 г., жилой дом по адресу: г. Кемерово, ул. Мичурина, 128, 1950 года ввода в эксплуатацию, общей площадью 292,9 кв.м. находится в муниципальной собственности. Основанием для включения указанного объекта в реестр муниципальной собственности послужило решение малого Совета народных депутатов Кемеровской области от 21.09.1992 г., N 171.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 11-11607829 от 18.11.2013 г. и N 01/900/2013-14253 от 16.10.2013 г. зарегистрировано право муниципальной собственности на квартиру, расположенную по адресу: г. Кемерово, ул. Мичурина, 128-1, представлены документы на государственную регистрацию права собственности на объект недвижимости - жилой дом, по адресу: г. Кемерово, ул. Мичурина, 128, площадью 292,9 кв.м. (л.д. 50-52, т. 3).

В соответствии с распоряжением Администрации г. Кемерово "О реконструкции здания, расположенного по адресу: ул. Мичурина, 128" от 27.10.2004 г., N 3415, Управлению городского развития было поручено расторгнуть договор от 06.04.2004 с муниципальным предприятием "Производственное ремонтное объединение города Кемерово" на долевое участие в реконструкции здания по ул. Мичурина, 128; заключить договор на долевое участие в реконструкции здания по ул. Мичурина, 128 с ЗАО "УПТК" (л.д. 70, т. 1).

Во исполнение данного распоряжения между ЗАО "УПТК" (застройщик) и Управлением городского развития администрации города Кемерово (Управление) был заключен договор на долевое участие в реконструкции здания от 29.10.2004 г.

В соответствии с п. 1.1. договора от 29.10.2004 г. предметом договора является долевое участие сторон в реконструкции здания с целью его переоборудования под жилой дом.

В соответствии с п. 1.2. договора от 29.10.2004 г. Управление принимает участие в финансировании реконструкции посредством передачи под реконструкцию одноэтажного здания общежития, 1950 года постройки, расположенного по адресу: г. Кемерово, ул. Мичурина, 128, общей площадью по наружному обмеру 490,2 кв.м.

Застройщик осуществляет реконструкцию здания и сдачу его в эксплуатацию по акту государственной приемочной комиссии, и передает Управлению в муниципальную собственность города Кемерово двухкомнатную квартиру в реконструируемом здании общей площадью не менее 42 кв.м. (пункт 1.3. договора).

30.11.2005 г. между КУМИ (арендодатель) и ЗАО "УПТК" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 05-0960.

В соответствии с п. 1.1. договора N 05-0960 от 30.11.2005 г. арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное возмездное владение и пользование земельный участок площадью 2 600 кв.м. из земель поселений, находящийся по адресу: г. Кемерово, Заводский район, ул. Мичурина, 128 (кадастровый квартал N 01:01:02), в границах, указанных в кадастровом плане (схеме границ) земельного участка, прилагаемой к договору и являющейся его неотъемлемой частью.

По условиям п. 1.2. договора N 05-0960 от 30.11.2005 г. стороны предусмотрели, что земельный участок предоставлен для реконструкции жилого дома.

При этом, согласно п. 1.4 договора N 05-0960 от 30.11.2005 г. на земельном участке имеется жилой дом.

В соответствии с п. 2.1. договора N 05-0960 от 30.11.2005 г. срок его действия был установлен с момента заключения по 31.10.2006 г.

Согласно п. 6.2. договора N 05-0960 от 30.11.2005 г. аренды в случае, если по окончании действия договора, установленного п. 2.1. арендатор продолжает пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В силу п. 6.2. договора аренды N 05-0960 от 30.11.2005 г. и п. 2 ст. 621 ГК РФ действие договора аренды было возобновлено на неопределенный срок.

Соглашением от 01.12.2009 г. к договору аренды N 05-0960 от 30.11.2005 г. КУМИ (прежний арендодатель) был заменен на КУГИ (нового арендодателя), изменена преамбула договора, в п. 2 соглашения указано на то, что КУГИ является арендодателем по договору с 20.07.2006 г.

Во исполнение своих обязательств по договору на долевое участие в реконструкции здания от 29.10.2004 г. застройщиком получены разрешение на строительство объекта недвижимости (подготовительные работы) от 27.06.2005 г. (л.д. 89, т. 1), разрешение N 910 на производство земляных работ 31.07.2008 г. (л.д. 90, т. 1), технические условия на подключение к тепловым сетям от 26.04.2005 г. (с дополнениями от 02.07.2009 г., N 652/3-21), технические условия на подключение к сетям водоснабжения и водоотведения от 15.03.2012 г., технические условия на подключение к тепловой сети на 02.07.2011 г., технические условия на подключение к городским сетям ливневой канализации от 28.05.2012 г., технические условия на проектирование узла учёта тепловой энергии от 14.02.2012 г. и технические условия для присоединения к электрическим сетям от 12.03.2012 г.

Распоряжением Администрации города Кемерово от 14.04.2006 г., N 1431, ЗАО "УПТК" был предварительно согласован земельный участок площадью 2 613,82 кв.м. для проектирования и реконструкции жилого дома в квартале N 21 Заводского района, утвержден акт выбора и проект границ земельного участка для проектирования и реконструкции 12-этажного жилого здания с встроенно-пристроенными подземными гаражами по ул. Мичурина, 128. В указанное распоряжение, распоряжениями Администрации от 22.10.2007 г., N 4639 и от 17.07.2009 г., N 2995, вносились изменения, в соответствии с которыми акт выбора утвержден для проектирования и реконструкции жилого здания под многоэтажный дом с пристроенной подземной автостоянкой и встроенным детским центром дополнительного образования. Проектно-строительной компанией "БЕйС и К" подготовлено градостроительное обоснование (Шифр 311-2009) реконструкции жилого здания под многоэтажный жилой дом с пристроенной подземной автостоянкой и встроенным детским центром дополнительного образования по адресу: г. Кемерово, Заводский район, ул. Мичурина, 128. ООО "КузбассТИСИЗ" подготовлен технический отчет по инженерно-геологическим изысканиям (шифр 009/08).

Из материалов дела следует, что распоряжением Администрации г. Кемерово от 05.03.2010 г., N 852, утверждена схема расположения земельного участка по адресу ул. Мичурина, 128 на кадастровой карте территории площадью 2 600 кв.м. (шифр 144341) с условиями землепользования и градостроительными ограничениями, для реконструкции жилого здания под многоэтажный жилой дом с пристроенной подземной автостоянкой и встроенным детским центром дополнительного образования (л.д. 91, т. 1). Земельный участок с кадастровым номером 42;:24:0101002:22616, площадью 2 681 кв.м., расположенный по адресу: г. Кемерово, ул. Мичурина, 128 поставлен на кадастровый учет 18.01.2013 г. (кадастровый паспорт от 07.03.2013 г. N 4200/001/13-86334).

КУГИ, обращаясь с настоящим иском в арбитражный суд, ссылается на свой односторонний отказ от договора аренды земельного участка в соответствии с условиями данного договора, и обязанность ответчика в связи с этим возвратить спорный участок.

Согласно п. 6.2. договора аренды N 05-0960 от 30.11.2005 г. каждая из сторон вправе в любое время отказаться от исполнения договора, предупредив об этом другую сторону не позднее, чем за 10 дней до даты прекращения договора, указанной в предупреждении.

В соответствии с п. 4.3.17 договора N 05-0960 от 30.11.2005 г. арендатор обязан передать арендодателю земельный участок не позднее последнего дня срока действия договора по акту приема-передачи в пригодном состоянии, в соответствии с его назначением, со всеми элементами благоустройства, предусмотренными архитектурно-планировочным заданием, при расторжении договора.

КУГИ в качестве доказательств направления ответчику предупреждения об отказе от договора представил предупреждение от 28.12.2012 г. (Исх. N 9-6-12/2071) об отказе от заключенного сторонами договора аренды земельного участка N 05-0960 от 30.11.2005 г., почтовое уведомление о вручении и список почтовой корреспонденции.

В предупреждении от 28.12.2012 г. (Исх. N 9-6-12/2071) изложено уведомление об отказе от договора аренды земельного участка N 05-0960 от 30.11.2005 г., возобновленного на неопределенный срок, по истечении 10 дней с момента получения предупреждения. При этом, КУГИ указал на необходимость передать земельный участок по акту приема-передачи согласно п. 4.3.17 договора аренды. Представленное в материалы дела почтовое уведомление N650064 51 01972 8 содержит дату получения почтовой корреспонденции 09.01.2013 г., адрес направления: ул. Базовая, 22, г. Кемерово, наименование адресата: ЗАО "УПТК" Мажуго О.С.

Отказывая в удовлетворении заявленного истцом требования, суд первой инстанции исходил из того, что доказательства, свидетельствующие о направлении и вручении ответчику уведомления об отказе от договора, либо доказательства уклонения арендатора от получения соответствующего предупреждения отсутствуют; ответчиком проведены подготовительные работы для осуществления реконструкции здания, а также осуществляются действия по согласованию проектной документации; возврат земельного участка повлечет невозможность получения ответчиком соответствующих документов для осуществления реконструкции здания; а так же того, что доказательств, свидетельствующих о принятии Администрацией г. Кемерово мер, направленных на прекращение обязательств по договору реконструкции здания истцом в материалы дела не представлено.

Апелляционный суд также находит иск, не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Частью 1 ст. 622 ГК РФ предусмотрена обязанность арендатора при прекращении договора аренды вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Как верно указал суд первой инстанции, согласно ч. 3 ст. 3.1 Федерального закона N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" от 25.10.2001 г. земельный участок, расположенный под муниципальным объектом недвижимости, относится к муниципальной собственности в силу прямого указания закона.

Жилой дом, подлежащий реконструкции, находится в реестре муниципальной собственности, что следует из материалов дела, доказательств иного не представлено.

Согласно п.п. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Как верно указал суд первой инстанции, земельный участок передан в аренду для целей реконструкции расположенного на данном земельном участке здания, что отражено в п. 1.2. договора аренды земельного участка N 05-0960 от 30.11.2005 г. В связи с чем, передача собственником недвижимого имущества объекта недвижимости для реконструкции ответчику влечет невозможность осуществления последним возврата земельного участка арендодателю (КУГИ), учитывая возложение собственником обязательств по реконструкции здания на арендатора и необходимость получения последним разрешения на осуществление реконструкции. Доказательства прекращения обязательственных отношений между Администрацией г. Кемерово и ответчиком на выполнение работ по реконструкции здания в материалы дела не представлено.

Как следует из материалов дела, ответчик осуществляет действия, направленные на исполнение договора на долевое участие в реконструкции здания от 29.10.2004 г.

Постановлением Администрации г. Кемерово "Об утверждении проекта межевания территории микрорайона N 21А Заводского района города Кемерово" от 12.09.2012 г., N 1444, в проект межевания включен земельный участок по ул. Мичурина, 128 с назначением - для строительства многоэтажного жилого дома с пристроенной подземной автостоянкой и встроенным детским центром дополнительного образования (кадастровый номер земельного участка 42:24:0101002:1844).

Отказ от договора аренды лица, которому не принадлежит ни земельный участок, ни находящееся на нем недвижимое имущество (сохранен годный материал в целях реконструкции здания, что также отражено в постановлении апелляционной инстанции от 28.11.2006 г. по делу N А27-11535/2006-1, объект числится в реестре муниципальной собственности) при наличии действующего договора на долевое участие в реконструкции здания от 29.10.2004 г., является неправомерным.

Кроме того, как верно установил суд первой инстанции, бесспорных доказательств направления истцом и получения ответчиком уведомления истца об отказе от договора аренды в материалы дела не представлено.

На основании изложенного суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что обжалуемое решение суда первой инстанции от 29 ноября 2013 года по делу N А27-9484/2013 является законным и обоснованным, суд полно и всесторонне исследовал имеющиеся в материалах дела доказательства и дал им правильную оценку. Нарушения норм материального или процессуального права судом допущено не было, поэтому оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции, установленных ст. 270 АПК РФ, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Руководствуясь ст. 110, ст. 268, п. 1 ст. 269, ст. 271 АПК РФ, Седьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Кемеровской области от 29 ноября 2013 года по делу N А27-9484/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.

Председательствующий судья

Д.Г. Ярцев

Судьи:

Е.Г. Шатохина М.Ю. Кайгородова