Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 марта 2014 г. N 18АП-1433/14

г. Челябинск

06 марта 2014 г.

Дело N А76-20990/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 05 марта 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 06 марта 2014 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Суспициной Л.А.,

судей Богдановской Г.Н., Ермолаевой Л.П.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Кочетковой Н.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Платина" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 27.12.2013 по делу N А76-20990/2013 (судья Шумакова С.М.).

В заседании приняли участие представители: от Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска - Таран М.А. (доверенность от 13.01.2014 N 217), от открытого акционерного общества "Платина" - Афанасьева И.Р. (доверенность от 01.11.2012).

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее - Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к открытому акционерному обществу "Платина" (далее - общество "Платина", ответчик) о взыскании 626 880 руб. долга по арендной плате за период с 04.10.2010 до 30.06.2013 и 711 126 руб. 60 коп. пеней за период с 01.01.2011 по 30.06.2013 по договору краткосрочной аренды земли города Челябинска от 08.05.2009 УЗ N 003388-К-2009 (л.д. 7-9).

Решением суда первой инстанции от 27.12.2013 (резолютивная часть объявлена 24.12.2013) исковые требования удовлетворены частично. С общества "Платина" в пользу Комитета взыскано 1 264 306 руб. 70 коп., в том числе 583 505 руб. задолженности по арендной плате и 680 801 руб. 70 коп. неустойки. В удовлетворении остальной части иска отказано (л.д. 81-90).

Не согласившись с принятым решением, общество "Платина" обратилось в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции от 27.12.2013 отменить в части взыскания неустойки в сумме 680 801 руб. 70 коп., принять по делу в указанной части новый судебный акт об отказе в удовлетворении искового требования о взыскании неустойки по договору краткосрочной аренды земли города Челябинска от 08.05.2009 УЗ N 003388-К-2009 (л.д. 100-103).

В обоснование жалобы ответчик ссылается на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, а также на неправильное применение норм материального права и норм процессуального права (пункты 1, 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Доводы жалобы сводятся, по существу, к следующему.

Ответчик полагает, что исковые требования в части взыскания договорной неустойки не подлежат удовлетворению, поскольку договор аренды в отношении спорного земельного участка между истцом и ответчиком заключен не был, стороной по договору краткосрочной аренды земли города Челябинска от 08.05.2009 УЗ N 003388-К-2009 общество "Платина" не является, передача прав и обязанностей по указанному договору к обществу "Платина" в установленном законом порядке произведена не была, таким образом, до даты государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды от 08.05.2009 УЗ N 003388-К-2009 арендатором по данному договору являлся индивидуальный предприниматель Копылов И.Л. По мнению ответчика, переход права пользования земельным участком на условиях аренды к приобретателю недвижимого имущества на основании статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации не означает автоматической замены лица в обязательстве по договору аренды, заключенному с прежним собственником данного недвижимого имущества. При этом законом неустойка за нарушение обязательства по оплате за землепользование не установлена.

Ответчик ссылается также на то обстоятельство, что в рассматриваемом случае Комитет умышленно затягивал процедуру оформления права собственности общества "Платина" на спорный земельный участок с целью обогащения за счет взыскания неустойки.

Комитет в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отзыв на апелляционную жалобу в суд апелляционной инстанции не представил.

Представитель общества "Платина" в судебном заседании поддержала доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Пояснила суду апелляционной инстанции о том, что ответчик обжалует решение суда по настоящему делу только в части удовлетворения исковых требований о взыскании договорной неустойки.

Представитель Комитета в судебном заседании возражал по существу доводов апелляционной жалобы, ссылаясь на их несостоятельность. Указал, что истец считает решение суда по настоящему делу законным и обоснованным, с выводами, изложенными в решении, и их правовым и фактическим обоснованием согласен в полном объеме. Пояснил суду апелляционной инстанции о том, что не возражает против пересмотра решения суда только в части удовлетворения исковых требований о взыскании договорной неустойки.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, решение пересматривается судом апелляционной инстанции в обжалуемой ответчиком части.

Повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения судебного акта.

Из материалов дела следует, что 08.05.2009 между Комитетом (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Копыловым И.Л. (арендатор) заключен договор краткосрочной аренды земли города Челябинска УЗ N 003388-К-2009 (л.д. 14-21), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование земельный участок с кадастровым номером 74:36:0408012:40 площадью 657 кв. м, расположенный на пересечении ул. Цвиллинга и ул. Лазаретной в Советском районе г. Челябинска, из земель населенных пунктов, для строительства торгового комплекса без проведения торгов (конкурсов, аукционов) (пункт 1.1 договора).

Срок аренды определен сторонами в пункте 1.4 договора аренды до 31.03.2011.

В разделе II договора стороны согласовали положения о размере и условиях внесения арендной платы.

Размер и сроки внесения арендной платы определены в приложении (Форма N 2), являющемся неотъемлемой частью договора (пункт 2.1 договора аренды).

В соответствии с пунктом 6.3 договора за нарушение сроков перечисления арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,3 % от суммы недоимки по арендной плате за каждый день просрочки до даты фактического выполнения обязательства.

В материалы дела представлен кадастровый паспорт земельного участка с кадастровым номером 74:36:0408012:40 (л.д. 27-29).

Договор аренды земли города Челябинска от 08.05.2009 УЗ N 003388-К-2009 зарегистрирован в установленном законом порядке 06.07.2009, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (л.д. 32, 33).

Из содержания заявления индивидуального предпринимателя Копылова И.Л., направленного в адрес председателя Комитета, следует, что в границах указанного земельного участка с кадастровым номером 74:36:0408012:40 индивидуальный предприниматель Копылов И.Л. 30.09.2010 завершил строительство и ввел в эксплуатацию объект капитального строительства - торговый комплекс; на основании агентского договора от 03.12.2007 и акта приема-передачи от 30.09.2010 право собственности на нежилое здание - торговый комплекс 04.10.2010 было зарегистрировано за обществом "Платина" (л.д. 34).

В настоящее время обществу "Платина" на праве собственности принадлежит нежилое здание (торговый комплекс) площадью 1327,4 кв. м, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Цвиллинга, д. 66-б, дата регистрации 04.10.2010, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 03.04.2013 (л.д. 30-31).

В соответствии с распоряжением первого заместителя главы г. Челябинска от 26.08.2009 N 4902-к между Комитетом (продавец) и обществом "Платина" (покупатель) 10.09.2013 подписан договор N 8714/зем. купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 74:36:0408012:40 (л.д. 69-75). Указанный земельный участок передан продавцом покупателю по акту приема-передачи выкупленного земельного участка от 17.09.2013 (л.д. 68).

Истец, ссылаясь на наличие у ответчика задолженности по арендной плате по договору краткосрочной аренды земли города Челябинска УЗ N 003388-К-2009 за период с 04.10.2010 по 30.06.2013 и неустойке за период с 01.01.2011 по 30.06.2013, обратился в арбитражный суд с настоящим иском. К иску приложен расчет основной задолженности и договорной неустойки (л.д. 11-13).

Суд первой инстанции, исходя из положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, признал исковые требования в части взыскания с ответчика арендной платы за пользование земельным участком, на котором расположено принадлежащее ему на праве собственности недвижимое имущество, обоснованными по праву. В отсутствие в материалах дела доказательств погашения задолженности, с учетом информационного расчета истца и применения по заявлению ответчика исковой давности, а также признания обоснованными доводов ответчика в части применения коэффициента К3-0,9 с 01.01.2012 (решения Челябинской городской Думы от 22.12.2011 N 31/3, от 24.06.2008 N 32/7), суд признал подлежащими удовлетворению исковые требования о взыскании с ответчика арендной платы за пользование земельным участком за период с 04.10.2010 по 30.06.2013 в сумме 583 505 руб. Решение суда первой инстанции в данной части сторонами не обжалуется, в связи с чем не проверяется судом апелляционной инстанции на предмет законности и обоснованности.

Установив факт нарушения ответчиком денежного обязательства по своевременной уплате арендных платежей за пользование земельным участком по договору от 08.05.2009 УЗ N 003388-К-2009, с учетом информационного расчета истца и применения по заявлению ответчика срока исковой давности, суд признал подлежащими удовлетворению исковые требования о взыскании неустойки в размере 680 801 руб. 70 коп., начисленной на подлежащую взысканию сумму основного долга. Оснований для применения положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суд первой инстанции не усмотрел.

Данные выводы суда первой инстанции являются правильными, соответствуют представленным в материалы дела доказательствам и требованиям закона.

Доводы ответчика, приведенные в апелляционной жалобе, о необоснованном возложении на общество "Платина" ответственности по договору краткосрочной аренды земли города Челябинска УЗ N 003388-К-2009 от 08.05.2009 в виде неустойки отклоняются судебной коллегией в силу следующего.

Из материалов дела усматривается, что общество "Платина" в 2010 г. приобрело нежилое здание - торговый комплекс, расположенное на спорном земельном участке, у индивидуального предпринимателя Копылова И.Л., с которым Комитет в отношении указанного участка заключил договор краткосрочной аренды земли города Челябинска от 08.05.2009 УЗ N 003388-К-2009 сроком действия до 31.03.2011.

Договор аренды от 08.05.2009 УЗ N 003388-К-2009 зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 06.07.2009.

Право собственности общества "Платина" на нежилое здание - торговый комплекс зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 04.10.2010.

Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования (пункт 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснениям, данным в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

С учетом правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума от 27.10.2009 N 8611/09, с момента государственной регистрации права собственности общества "Платина" на объект недвижимости (04.10.2010) договор краткосрочной аренды земли города Челябинска УЗ N 003388-К-2009 от 08.05.2009 продолжал регулировать отношения по пользованию земельным участком с новым собственником недвижимости в силу прямого указания закона, при этом прежний собственник объекта недвижимости выбыл из обязательства по аренде данного земельного участка. Переход к ответчику прав арендатора по договору аренды, влечет переход встречных обязательств, которые имелись у прежнего арендатора, включая обязанность по уплате пени в случае нарушения сроков внесения арендной платы.

При этом сам договор краткосрочной аренды земли города Челябинска от 08.05.2009 УЗ N 003388-К-2009 в отсутствие доказательств прекращения его действия в установленном законом порядке в спорный период 04.10.2010 до 30.06.2013 (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) являлся возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 610, пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства (статья 331 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В рассматриваемом случае условие о неустойке содержится непосредственно в тексте договор краткосрочной аренды земли города Челябинска от 08.05.2009 УЗ N 003388-К-2009 (пункт 6.3 договора).

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Поскольку ответчиком допущено нарушение денежного обязательства, требование истца о взыскании с ответчика пеней в соответствии с пунктом 6.3 договора краткосрочной аренды земли города Челябинска УЗ N 003388-К-2009 от 08.05.2009 является обоснованным по праву.

Пересчитав сумму подлежащей взысканию арендной платы, суд первой инстанции пересчитал соответственно и сумму, подлежащей взысканию договорной неустойки (680 801 руб. 70 коп.).

Доводов, свидетельствующих о несогласии общества "Платина" с методикой расчета неустойки, в апелляционной жалобе не приведено.

Оснований для освобождения ответчика от договорной ответственности, равно как для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и уменьшения неустойки судебной коллегией не установлено.

Ссылку ответчика в апелляционной жалобе на длительное оформление истцом документов на выкуп спорного земельного участка судебная коллегия не принимает во внимание. При рассмотрении настоящих требований о взыскании арендной платы за пользование земельным участком и неустойки у суда первой инстанции отсутствовали основания для исследования вопроса о соблюдении органом местного самоуправления установленного законодательством порядка предоставления в собственность земельного участка. Нарушение сроков при оформлении документов на выкуп спорного участка может являться самостоятельным основанием для предъявления к Комитету требований о взыскании убытков, но не может расцениваться как обстоятельство, освобождающее ответчика от внесения платы за пользование землей, а соответственно и неустойки за нарушение сроков её перечисления.

При таких обстоятельствах доводы апелляционной жалобы отклоняются судом апелляционной инстанции как основанные на неверном толковании закона, судебный акт в обжалуемой части принят с соответствии с нормами материального права, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения суда первой инстанции по доводам, приведенным в апелляционной жалобе.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.

Общество "Платина" по квитанции открытого акционерного общества "Челябинвестбанк" от 23.01.2014 уплатило государственную пошлину в сумме 2 000 руб. за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся её подателя.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 27.12.2013 по делу N А76-20990/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Платина" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.А. Суспицина

Судьи

Г.Н. Богдановская Л.П. Ермолаева