Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 марта 2014 г. N 20АП-721/14

г. Тула

6 марта 2014 г.

Дело N А09-5966/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 04.03.2014.

Постановление изготовлено в полном объеме 06.03.2014.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Капустиной Л.А., судей Каструбы М.В. и Фриева А.Л., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Никишкиной И.Ю., при участии от истца - управления имущественных отношений Брянской области (г. Брянск, ОГРН 1053244057085, ИНН 3250059309) - Соловьевой О.Б. (доверенность от 31.12.2013), от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Премиум проект" (г. Брянск, ОГРН 1053244089447, ИНН 3250059860) - Обыденникова А.В. (доверенность от 15.01.2014), рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Премиум проект" на решение Арбитражного суда Брянской области от 19.12.2013 по делу N А09-5966/2013 (судья Артемьева О.А.), установил следующее.

Управление имущественных отношений Брянской области (далее - управление) обратилось в Арбитражный суд Брянской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Премиум проект (далее - общество) о взыскании 1 131 043 рублей 86 копеек, в том числе задолженности по арендной плате в размере

1 047 307 рублей 14 копеек и пени в сумме 83 736 рублей 72 копеек (т. 1, л. д. 3).

Решением суда от 19.12.2013 (т. 2, л. д. 17) исковые требования удовлетворены. Судебный акт мотивирован ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендной платы. Доводы общества о наличии оснований для уменьшения арендной платы по правилам статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации не приняты судом, со ссылкой на то, что по акту земельный участок принимался арендатором без возражений, а географическое расположение участка позволяло установить необходимость проведения дополнительных работ по подсыпке песка для последующего осуществления строительства.

В апелляционной жалобе общество просит решение отменить, в удовлетворении исковых требований отказать. Оспаривая судебный акт, заявитель ссылается на то, что необходимость проведения работ по подсыпке песка была установлена обществом в процессе освоения земельного участка. Данное обстоятельство повлекло значительное вложение денежных средств в выполнение этих работ. Без их проведения использование участка по целевому назначению было бы невозможно. Обращает внимание на то, что общество просило управление уменьшить арендную плату, а потому ссылка суда на непредъявление соответствующих требований в судебном порядке, по мнению заявителя, не может препятствовать в реализации арендатором прав, предусмотренных статьей 612 Гражданского кодекса Российской Федерации. Указывает на отсутствие в аукционной документации сведений о необходимости проведения работ по подсыпке.

В отзыве управление просит решение оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения. Ссылается на то, что расположение и все характеристики земельного участка были отражены в извещении о проведении аукциона, что, с учетом предоставления земельного участка для освоения в целях последующего строительства, не исключало у общества возможность определить потребность в выполнении определенных работ в отношении земельного участка. Отмечает, что осуществление вертикальной планировки было возможно лишь после заключения договора аренды, а понесенные в связи с этим расходы относятся к расходам по освоению земельного участка и не могут свидетельствовать о наличии недостатков, влекущих невозможность использования земельного участка.

В судебном заседании представители сторон поддержали свои позиции, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей сторон, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела, на основании протокола о результатах аукциона 18.05.2011 между управлением (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды N 2314 находящихся в областной собственности земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору земельный участок, находящийся в собственности Брянской области с кадастровым номером 32:28:0015301:30, расположенный по адресу: г. Брянск, Бежицкий район, пойма реки Десна, ул. Флотская, площадью 38 743 кв. метров, из земель населенных пунктов для комплексного освоения в целях жилищного строительства в соответствии с видом разрешенного использования участка и документацией по планировке территории в границах, указанным в кадастровом паспорте участка на срок с 18.05.2011 по 27.03.2020. (т. 1, л. д. 17-24).

Договор зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Брянской области (т. 1, л. д. 24).

Разделом 4 договора установлено, что размер арендной платы за 1 кв. метр в год составляет 15 рублей 94 копеек. Порядок ее изменения определяется в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации. Арендная плата вносится ежеквартально равными долями не позднее 15 числа последнего месяца квартала.

В случае неуплаты арендных платежей в установленный договором срок начисляется пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования Банка России, действующей на момент образования недоимки, за каждый день просрочки от суммы невнесенной арендной платы (пункт 4.6 договора).

По акту приема-передачи от 18.05.2011 арендодатель передал, а арендатор принял земельный участок (т. 1, л. д. 25).

В связи с нарушением обществом условий договора аренды по уплате арендной платы, управлением в его адрес направлена претензия, в которой предложено погасить образовавшуюся задолженность и пени в добровольном порядке (т. 1, л. д. 8).

Поскольку требования арендодателя не были удовлетворены обществом в добровольном порядке, управление обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В пункте 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

Статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации установлена обязанность арендатора своевременно и в полном размере производить платежи за землю.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Расчет предъявленной ко взысканию задолженности ответчиком по существу ни в суде первой, ни в суде апелляционной инстанции не оспаривается. Доводов о неправильности расчета обществом не заявлено.

При таких обстоятельствах, поскольку доказательств внесения арендной платы в материалы дела не представлено, требование истца о взыскании задолженности по арендной плате с 15.12.2011 по 15.06.2013 в размере 1 047 307 рублей 14 копеек является обоснованным. Расчет арендной платы судом проверен и признан правильным.

Согласно статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойка является способом обеспечения исполнения обязательства и мерой имущественной ответственности и представляет собой денежную сумму, которую обязан уплатить должник за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Заключая спорный договор, стороны в пункте 4.6 договора установили ответственность арендатора за нарушение сроков внесения арендной платы в виде пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России, действующей на момент образования недоимки, за каждый календарный день от суммы задолженности.

В соответствии с расчетом, представленным истцом, сумма неустойки по состоянию на 30.06.2013 составляет 83 736 рублей 72 копейки. Указанный расчет проверен судом и признан правильным. Возражений по расчету не заявлено, контррасчета не представлено. О несоразмерности неустойки и ее снижении по правилам статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчиком не заявлено.

Возражая против требований управления, общество сослалось на то, что не имело возможности использования земельного участка ввиду наличия у него недостатков. В качестве таких недостатков общество указывает на невозможность использования земельного участка в целях строительства без предварительного проведения работ по вертикальной планировке до соответствующих проектных отметок. Поскольку указанные работы привели к возникновению у арендатора дополнительных расходов, общество считает, что арендная плата подлежит уменьшению по правилам статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с данными аргументами.

В силу пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно статье 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. Последствия обнаружения у имущества, сданного в аренду, недостатков, полностью или частично препятствующих пользованию им, определены статьей 612 указанного Кодекса. В этом случае арендатор вправе совершить одно из предусмотренных пунктом 1 данной статьи действий, в частности, потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (часть 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела видно, что земельный участок предоставлялся обществу по результатам аукциона для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Согласно статье 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Порядок предоставления земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства урегулирован статьей 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации.

Исходя из положений указанной материальной нормы, комплексное освоение в целях жилищного строительства предполагает осуществление трех видов деятельности:

1) подготовку документации по планировке территории предоставленного в аренду земельного участка, к которой относится проект планировки территории, проект межевания территории и градостроительный план (статья 41 Градостроительного кодекса Российской Федерации);

2) строительство на этом участке объектов инженерной инфраструктуры - сетей инженерно-технического обеспечения (системы электроснабжения, водоснабжения, теплоснабжения, канализации, сооружения связи и т.д.);

3) строительство жилых и иных объектов.

В императивном порядке установлена единственная возможная форма торгов в случае предоставления земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства - аукцион, проведение которого подчиняется специальным правилам статьи 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 2 статьи 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства проводится в соответствии со статьей 38.1 настоящего Кодекса с учетом положений настоящей статьи.

В извещении о проведении аукциона должны быть указаны, помимо прочего, предмет аукциона, в том числе сведения о местоположении, о площади, о границах, об обременениях земельного участка, об ограничениях его использования, о кадастровом номере земельного участка (подпункт 1 пункта 3 статьи 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации).

Извещение о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды двух земельных участков содержит полную и необходимую информацию о предмете аукциона, а также характеристики земельных участков, предлагаемых для комплексного освоения в целях жилищного строительства площадью. В нем, в частности, указано и на расположение участков в пойме реки Десна, что при должной степени заботливости и осмотрительности, с учетом порядка предоставления и целевого назначения участка, свидетельствует о том, что общество не могло не знать о необходимости проведения определенных работ в процессе освоения земельных участков.

По смыслу статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации осуществление жилищного строительства возможно лишь после проведения подготовительных работ, в состав которых входят работы по освоению территории.

Подготовка документации по планировке территории предоставленного в аренду земельного участка, к которой относится проект планировки территории, проект межевания территории и градостроительный план, являются первым этапом освоения земельного участка.

Проекты планировки территории и проекты межевания территории относятся к документации по планировке территории, их подготовка и утверждение регламентированы статьями 45, 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации

Согласно пункту 5 статьи 42 Градостроительного кодекса Российской Федерации вертикальная планировка относится к проекту планировки территорий, то есть к подготовительному этапу при разработке проектно-строительной документации. Подготовка документации по планировки территории является первым этапом комплексного освоения земельных участков в соответствии с пунктом 1 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 8.1 статьи 45 Градостроительного кодекса Российской Федерации в случае, если в отношении земельного участка заключен договор аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, подготовка документации по планировке территории в границах таких земельных участков осуществляется лицами, с которыми заключены соответствующие договоры.

Таким образом, из буквального толкования указанной нормы следует, что планировку территории возможно произвести только после заключения договора аренды земельного участка, а приступить к жилищному строительству лишь после комплексного освоения территории. Реализация строительства подчинена общим правилам градостроительного законодательства об архитектурно-строительном проектировании, а также требованиям земельного и градостроительного законодательства о разрешенном использовании земельного участка и иным параметрам и условиям, составляющим правовой режим земельного участка.

Поскольку освоение территории в целях осуществления жилищного строительства требует определенных затрат, которыми в данном случае являются затраты истца по подсыпке песка, довод общества о наличии у арендуемого земельного участка недостатков следует отклонить.

По смыслу статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации расходы по освоению земельного участка в целях последующего осуществления жилищного строительства не могут быть отнесены к расходам по устранению недостатков арендуемого имущества, а потому не должны влечь уменьшения арендной платы.

Гражданский кодекс Российской Федерации не предусматривает компенсации затрат, связанных с использованием земельного участка в соответствии с его целевым назначением, а значит, спорные затраты не могут быть отнесены к затратам по возмещению недостатков, обнаруженных после заключения договора аренды.

Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется.

Нарушений процессуальных норм, влекущих отмену судебного акта (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлено.

В соответствии с пунктом 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Таким образом, расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя.

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Брянской области от 19.12.2013 по делу N А09-5966/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Л.А. Капустина

Судьи

М.В. Каструба А.Л. Фриев