Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 марта 2014 г. N 18АП-1441/14

г. Челябинск

06 марта 2014 г.

Дело N А76-19379/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 04 марта 2014 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 06 марта 2014 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,

судей Ермолаевой Л.П., Карпачевой М.И.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Помаркова Игоря Валерьевича на решение Арбитражного суда Челябинской области от 27.12.2013 по делу N А76-19379/2013 (судья Шумакова С.М.).

В заседании приняли участие представители:

индивидуального предпринимателя Помаркова И.В. - Беренштейн Ю.Л. (доверенность от 03.02.2014),

Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска - Аношин Д.В. (доверенность от 13.01.2014).

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее - Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Помаркову Игорю Валерьевичу (далее - ИП Помарков И.В., предприниматель, ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка УЗ N 005272-Д-2007 от 27.08.2007 в размере 790 452 руб. 40 коп., в том числе основного долга за период с 28.09.2004 по 30.06.2013 в размере 345 091 руб. и пени за период с 28.09.2004 по 30.06.2013 в размере 445 361 руб. 40 коп.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 27.12.2013 (резолютивная часть от 26.12.2013) исковые требования удовлетворены частично. С предпринимателя в пользу Комитета взыскано 97 336 руб. 59 коп., в том числе: 26 471 руб. 61 коп. основного долга, пени 70 864 руб. 98 коп. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

С указанным решением не согласился ИП Помарков И.В. (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.

Апеллянт полагает, что суд не учёл того обстоятельства, что подписанный между истцом и ответчиком договор аренды не зарегистрирован, ввиду чего не считается заключенным и не порождает прав и обязанностей для его сторон. Вместе с тем апеллянт, признавая принцип платности землепользования, полагает, что расчёт за пользование земельным участком должен быть произведён, исходя из площади земельного участка, расположенного под объектом недвижимости (в объеме площади застройки 200,1 кв.м.), в размере, определённом по правилам ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) на основании нормативно утверждённых ставок арендной платы в сумме 52 646 руб. 33 коп.

Полагает, что суд необоснованно отклонил довод ответчика о необоснованном применении истцом в расчете коэффициента К3, учитывающего категорию арендатора, в размере 0,9 по причине отсутствия доказательств, подтверждающих статус ответчика как субъекта малого предпринимательства. Между тем выводы суда в данной части не основаны на нормах ст. 3, 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и, кроме того, указанное обстоятельство не исследовалось судом первой инстанции, в то время как ответчик имеет свидетельство от 19.03.2004, которым подтверждается факт включения ответчика в реестр субъектов малого предпринимательства.

В обоснование доводов апелляционной жалобы апеллянт представил свидетельство о внесении ИП Помаркова И.В. в реестр субъектов малого предпринимательства Челябинской области N 1017 от 19.03.2004.

Суд апелляционной инстанции, руководствуясь ч. 2 ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), п. 26 постановления Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 N 36, учитывая, что предприниматель не обосновал невозможность представления дополнительных доказательств в суд первой инстанции по уважительным причинам, определил оказать апеллянту в принятии указанных дополнительных доказательств.

При этом судом учитывается то обстоятельство, что при рассмотрении дела в суде первой инстанции ответчик принимал участие в судебном разбирательстве, интересы ответчика представляла представитель Беренштейн Ю.Л. (протоколы судебных заседаний, л.д. 72, 81, 90), соответствующий довод был заявлен ответчиком при рассмотрении дела в суде первой инстанции, в силу чего ответчик не был лишен возможности представления суду соответствующих доказательств в обоснование своих возражений.

К дате судебного заседания отзыв на апелляционную жалобу не поступил.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании распоряжения первого заместителя Главы города Челябинска N 2796-д от 10.08.2007 (л.д. 45) между Комитетом (арендодатель) и ИП Помарковым И.В. (арендатор) подписан договор аренды земли г. Челябинска с множественностью лиц на стороне арендатора УЗ N 005272-Д-2007 от 27.08.2007 (л.д.19-24), согласно п. 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в пользование земельный участок площадью 1071 кв.м., расположенный по адресу: ул. Мамина, 21-в в Тракторозаводском районе г. Челябинска, из земель населенных пунктов, для эксплуатации нежилого помещения N 3 (парикмахерская, швейное ателье, фотография, магазин) лит. А пом. 3) в здании.

Согласно кадастровому плану земельный участок, являющийся объектом аренды, имеет кадастровый номер 74:36:02 04 003:0028 (л.д. 47).

В силу п. 1.4 договора договор аренды заключен сроком на двадцать лет с даты принятия распоряжения.

Размер и сроки внесения арендной платы определены в приложении (форма N 2), являющемся неотъемлемой частью договора (п. 2.1 договора).

Истцом представлены расчет платы за аренду земли N 1 к договору аренды земли г. Челябинска с множественностью лиц на стороне арендатора УЗ N 005272-Д-2007 от 27.08.2007 (л.д. 25-26), согласно которому плата за аренду земли по договору составляет 131 908 руб.

Пунктом 6.3 договора аренды стороны определили, что за нарушение сроков перечисления арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 0,1% от суммы недоимки по арендной плате за каждый день просрочки до даты фактического выполнения обязательства.

По акту приема-передачи от 27.08.2007 указанный земельный участок передан индивидуальному предпринимателю Помаркову Игорю Валерьевичу (л.д. 46).

Договор аренды не зарегистрирован, о чем свидетельствует уведомление Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области от 22.09.2010 N 01/353/2010-347 (л.д. 48).

За период с 28.09.2004 по 30.06.2013 у ответчика образовалась задолженность по арендной плате в размере 345 091 руб. 00 коп., что и послужило поводом для обращения Комитета с арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Суд первой инстанции, ссылаясь на то, что ответчик осуществлял использование земельного участка под расположенным на нем объектом недвижимости, признал обоснованными требования истца за период с 01.07.2010 по 30.06.2013 с учётом применения исковой давности. Суд не усмотрел оснований для снижения неустойки, приняв во внимание период просрочки, соразмерность договорной неустойки последствиям нарушения обязательства.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, оценив доводы апелляционной жалобы, апелляционной суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены решения суда первой инстанции в силу следующего.

На основании п. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

На основании п. 4 ст. 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды.

В силу ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Из материалов дела следует, что между истцом и ответчиком подписан договор аренды земельного участка с кадастровым номером 74:36:02 04 003:0028, сроком на 20 лет.

Доказательств государственной регистрации договора аренды материалы дела не содержат. Согласно уведомлению Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области от 22.09.2010 N 01/353/2010-347 (л.д. 48), право аренды на земельный участок с кадастровым номером 74:36:0204003:0028, расположенный по адресу: ул. Мамина, 21-в в Тракторозаводском районе г. Челябинска, не зарегистрировано.

На момент рассмотрения апелляционной жалобы указанное обстоятельство сторонами не оспаривается.

Вместе с тем, отсутствие государственной регистрации договора аренды не свидетельствует об отсутствии обязательственных отношений между его сторонами и наличии оснований для освобождения контрагента от надлежащего исполнения добровольно принятого на себя обязательства.

Доводы апелляционной жалобы предпринимателя в указанной части являются несостоятельными в силу следующего.

Согласно п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества не свидетельствует об отсутствии обязательственных отношений между арендодателем и арендатором. В случае если собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то такое соглашение связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

В данном случае на основании п. 1 ст. 432 ГК РФ истец и ответчик согласовали существенные условия договора аренды земельного участка, земельный участок, являющийся предметом договора аренды, поставлен на кадастровый учёт, передан ответчику и принят последним без замечаний и возражений, земельный участок ответчиком используется для эксплуатации расположенного на нем объекта недвижимости, в силу чего, несмотря на отсутствие государственной регистрации договора аренды, между его сторонами возникло гражданско-правовое обязательство по поводу аренды земельного участка с кадастровым номером 74:29:0602002:0002.

В соответствии с пп. 7 п. 1 ст. 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.

В силу п. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Статьями 309, 310 ГК РФ установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Пунктом 2.1 договора аренды стороны установили, что размер арендной платы определен в приложении (форма N 2), являющемся неотъемлемой частью договора.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 АПК РФ). При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в частности по представлению доказательств (часть 2 статьи 9, часть 1 статьи 41 АПК РФ).

Поскольку ответчиком не были представлены доказательства надлежащего исполнения обязательства по уплате арендных платежей по договору аренды земельного участка, суд первой инстанции пришел к правильному решению о взыскании с ответчика задолженности с учетом применения исковой давности.

Доводы апелляционной жалобы об отсутствии оснований для взыскания арендной платы в объёме той площади землепользования, которая согласована сторонами в договоре в отсутствие его государственной регистрации, подлежат отклонению, с учётом вышеизложенных выводов суда о возникновении между сторонами обязательственных отношений.

Из разъяснений, изложенных п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" следует сделать вывод о том, что упомянутая законодателем в нормах п. 3 ст. 433 и ст. 651 ГК РФ незаключенность договора аренды при отсутствии его государственной регистрации означает не отсутствие между сторонами обязательства как такового, а отсутствие легитимации данного обязательства перед третьими лицами.

В данном случае истец и ответчик добровольно (обратного не доказано) вступили в правоотношения по аренде земельного участка, ввиду чего достигнутые договорённости следует квалифицировать как обязательства по аренде, в том числе и в части площади землепользования.

Отклоняя довод предпринимателя, суд апелляционной инстанции также считает необходимым обратить внимание на следующее.

Площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с п. 3 ст. 33 ЗК РФ.

Согласно положениям п. 3 ст. 33 ЗК РФ предельные размеры земельных участков для целей, не указанных в ч. 1 и 2 данной нормы, устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией

Согласно кадастровому плану земельный участок, переданный в аренду предпринимателю, сформирован для эксплуатации нежилого помещения N 3 (парикмахерская, швейное ателье, фотография, магазин) в здании (лит. А).

Результаты кадастрового учета земельного участка не оспорены, равно как и не представлено доказательств того, что для эксплуатации принадлежащего предпринимателю объекта недвижимости необходима иная площадь землепользования.

Ссылки предпринимателя на необходимость расчёта площади землепользования исключительно под площадью застройки здания не основаны на нормах ст. 33 ЗК РФ, по смыслу которой площадь, необходимая для эксплуатации объекта недвижимости определяется в том числе с учётом площади, необходимой для обслуживания здания.

Доводы апелляционной жалобы о том, что суд неправомерно отклонил возражения ответчика о необоснованном применении истцом в расчете задолженности коэффициента К3, учитывающего категорию арендатора, в размере 0,9, так как предприниматель является субъектом малого предпринимательства, апелляционный суд находит необоснованными.

Иными доказательствами соответствие предпринимателя требованиям, указанным в ст. 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", не подтверждено.

Ссылки ответчика на то, что данное обстоятельство следует из самого статуса ответчика как индивидуального предпринимателя, основаны на неверном толковании норм ст. 23 ГК РФ и нормы ст. 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации.

В соответствии с ч.ч. 1, 2, 4 ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Материалы дела не содержат доказательств того, что ответчик является субъектом малого предпринимательства (с учётом отказа в удовлетворении ходатайства апеллянта о приобщении в суде апелляционной инстанции дополнительного доказательства).

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения апелляционной жалобы апелляционная коллегия не усматривает.

Согласно ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В пункте 6.3 договора аренды стороны согласовали условие о неустойке. Таким образом, письменная форма соглашения о неустойке соблюдена.

Учитывая, что ответчиком не было исполнено обязательство по своевременному внесению арендной платы по договору аренды земельного участка, требование о взыскании неустойки также удовлетворено правомерно.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

При изложенных обстоятельствах оснований для отмены судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 27.12.2013 по делу N А76-19379/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Помаркова Игоря Валерьевича - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Г.Н. Богдановская

Судьи

Л.П. Ермолаева М.И. Карпачева