Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 февраля 2014 г. N 19АП-396/14

г. Воронеж

27 февраля 2014 г.

Дело N А64-2255/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 20 февраля 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 февраля 2014 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего	Суховой И.Б.,
Судей	Мокроусовой Л.М.,
	Ушаковой И.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ливенцевой Н.В.,

при участии:

от ИП Лазутиной Т.В.: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от ИП Хлебалиной Л.Н.: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от Администрации Никифоровского района Тамбовской области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от Ларгиной В.П.: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Лазутиной Татьяны Владимировны, Тамбовская область, р.п. Инжавино (ОГРНИП 309682432900036) и индивидуального предпринимателя Хлебалиной Ларисы Николаевны, Тамбовская область, р.п. Инжавино (ОГРНИП 309682423100050) на решение Арбитражного суда Тамбовской области от 26.11.2013 по делу N А64-2255/2013 (судья Макарова Н.Ю.), по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Лазутиной Татьяны Владимировны, Тамбовская область, р.п. Инжавино (ОГРНИП 309682432900036) и индивидуального предпринимателя Хлебалиной Ларисы Николаевны, Тамбовская область, р.п. Инжавино (ОГРНИП 309682423100050) к Администрации Никифоровского района Тамбовской области (ОГРН 1026800636598, ИНН 6811003003) о признании действий незаконными и обязании продать нежилое помещение, третье лицо: Ларгина Вера Петровна,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Лазутина Татьяна Владимировна далее по тексту - ИП Лазутина Т.В., истец 1, заявитель жалобы 1) и индивидуальный предприниматель Хлебалина Лариса Николаевна (далее по тексту - ИП Хлебалина Л.Н., истец 2, заявитель жалобы 2) обратились в Арбитражный суд Тамбовской области с исковым заявлением к Администрации Инжавинского района Тамбовской области (далее по тексту - Администрация Инжавинского района, ответчик) о признании действий ответчика незаконными и обязании продать истцам 36,6/255 доли нежилого помещения на первом этаже здания, расположенного по адресу: Тамбовская область, Инжавинский район, р.п. Инжавино, ул. Ленинская, д. 56, по цене 5900 рублей за один метр квадратный, в целом на сумму 215940 рублей в рассрочку на три года (с учетом принятых в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ уточнений).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Ларгина Вера Петровна.

Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 26.11.2013 по делу N А64-2255/2013 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ссылаясь на незаконность и необоснованность решения суда первой инстанции, неправильное применение норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, истцы обратились в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просят решение отменить, принять по делу новый судебный акт.

По мнению заявителей жалобы, между сторонами не возникало каких-либо неясностей относительно объекта аренды в процессе исполнения договора аренды, ввиду чего, вывод суда о незаключенности данного договора необоснован, а также, истцы являлись добросовестными арендаторами, имеющими право преимущественной покупки спорного объекта недвижимости.

19.02.2014 через канцелярию Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от ответчика и третьего лица посредством факсимильной связи поступили отзывы на апелляционную жалобу из которых следует, что указанные лица возражают против доводов апелляционной жалобы, просят решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции 20.02.2014 представители участников процесса не явились, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела. Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса РФ в отсутствие их представителей.

В силу части 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ, при рассмотрении дела в порядке арбитражного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзывов на нее, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения судебного акта.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим кодексом.

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности (статья 8 Гражданского кодекса РФ).

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, начиная с 2002 года истцы занимают на праве аренды нежилое помещение, расположенное по адресу: Тамбовская область, р.п. Инжавино, ул. Ленинская, д. 56.

В 2005 году был заключен договор аренды указанного помещения между ответчиком и истцами сроком на 10 лет до 31.12.2015, который был зарегистрирован в федеральной регистрационной службе 22.03.2006.

Арендуемая площадь оставила 54,8 кв.м., из которой 33,8 производственная, т.е. та которую истцы используют в своей предпринимательской деятельности, а остальная площадь это площадь места общего значения.

Собственником указанного нежилого помещения является Администрация Инжавинского района.

На основании ч. 2 ст. 9 ФЗ N 159-ФЗ от 22.07.2008 "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектом Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесение изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", истцы обратились в администрацию Инжавинского района Тамбовской области (письмо от 12.12.2012) с просьбой разрешить им выкуп арендуемого помещения в преимущественном порядке, согласно условиям действующего законодательства.

11.03.2013 Администрация приняла решение по указанному заявлению от 12.12.2012 о выкупе части помещения в виде Постановления N 185 от 11.03.2013 о передаче истцам в собственность помещения, расположенного по адресу: Тамбовская область, р.п. Инжавино. ул. Ленинская, л. 56, по договору купли-продажи по цене установленной оценщиком в размере 665 765, 20 рублей без НДС.

Считая оценку нежилого помещения завышенной, истцы обратились в ООО "Аудит-Инвест", которым была произведена оценка стоимости спорного помещения. Согласно отчету ООО "Аудит-Инвест" N А007-13 от 05.04.2013 г. установлена стоимость одного квадратного метра выкупаемого помещения в размере 5 900 рубля и без НДС, в то время как стоимость квадратного метра, предложенная ответчиком, составляет 12000 руб.

Поскольку разрешить сложившуюся ситуацию стороны не смогли, истцы обратились в Арбитражный суд Тамбовской области с настоящим иском.

Принимая решение по делу, суд первой инстанции пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

Судебная коллегия суда апелляционной инстанции считает данный вывод суда соответствующим действующему законодательству и фактическим обстоятельствам дела. При этом суд апелляционной инстанции руководствуется следующим.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как свидетельствуют материалы дела, между сторонами возникли обязательственные отношения по договору аренды N 7 от 30.12.2005, заключенному между Администрацией Инжавинского района (арендодатель) и Ларгиной Верой Петровной, Лазутиной Татьяной Владимировной, Хлебалиной Ларисой Николаевной (арендаторы).

Из положений ст. 432 Гражданского кодекса РФ следует, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса РФ, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованными сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Принятие стороной имущественного представления от другой стороны со ссылкой на договор, а также отсутствие каких-либо возражений о не заключенности договора до рассмотрения иска могут, с учетом обстоятельств дела, свидетельствовать о том, что договор заключен, и к отношениям его сторон применяются условия, предусмотренные в договоре.

Кроме того, арендаторами вносилась арендная плата, которая принималась Администрацией.

Доказательств, свидетельствующих о наличии во взаимоотношениях сторон неопределенности относительно существенных условий договора аренды N 7 от 30.12.2005 в процессе его исполнения, равно как и доказательств, свидетельствующих о фактическом использовании истцами в период действия договора аренды иного, с отличной от заявленной площади, помещения для осуществления своей деятельности, не представлено.

Таким образом, судебная коллегия суда апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что сторонами договора N 7 от 30.12.2005 были согласованы все существенные условия, предъявляемые законом к данному виду договоров, позволяющие определенно установить передаваемое в пользование имущество.

При этом, суд апелляционной инстанции отмечает тот факт, что выводы суда области о незаключенности между сторонами указанного договора аренды не влияют на результат рассмотрения дела, в связи с чем, не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

В силу части 1 статьи 217 Гражданского кодекса РФ, имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 ст. 14 от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.06.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и(или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и(или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных ст. 3 настоящего Федерального закона.

Субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий этим требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (статья 2 Федерального закона N 159-ФЗ).

В случае, если заявитель не соответствует установленным в статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ требованиям, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества (пункт 4 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ).

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания арбитражным судом оспариваемых ненормативных правовых актов, решений, действий незаконными, необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: их несоответствие закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Отклоняя доводы заявителей жалобы о наличии у истцов права преимущественного выкупа спорного имущества, суд апелляционной инстанции руководствуется нижеследующим.

По правилам статьи 607 Гражданского кодекса РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (не потребляемые вещи).

Исходя из правовой позиции, изложенной в пункте 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской федерации, если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность (введен Постановлением Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13).

Статьей 3 Закона N 159-ФЗ определены условия, при которых субъекты малого и среднего предпринимательства могут реализовать свое преимущественное право на приобретение при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности: арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества; площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона N 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В пункте 8 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" разъяснено, что по смыслу Закона объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В связи с этим, реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

С учетом изложенных обстоятельств и положений пункта 1. 1 договора аренды N 7 от 30.12.2005, истцам и третьему лицу передана в аренду доля в имуществе, однако, доля в праве аренды не может быть объектом аренды, следовательно, в рассматриваемом случае объект аренды не соответствует требования статьи 607 Гражданского кодекса РФ РФ.

Доказательств подписания между сторонами соглашение о порядке пользования имуществом судам представлено не было, равно как и доказательств выдела долей в натуре.

Из материалов дела усматривается, что Ларгина В.П. заявления о выкупе не подавала и настаивает на продолжении арендных отношений.

Принимая во внимание вышеизложенное, суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда области о том, что доли истцов не могут участвовать в гражданском обороте.

Объективные доказательства, позволяющие суду апелляционной инстанции прийти к иным выводам в материалах дела отсутствуют, подателем апелляционной жалобы не представлены.

Иных доводов, основанных на доказательственной базе, апелляционная жалоба не содержит, доводы заявителя апелляционной жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции, а выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, допущено не было.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ, расходы за рассмотрение апелляционной жалобы в виде государственной пошлины в размере 2000 руб. относятся на ее заявителя и возврату или возмещению не подлежат.

Однако, при подаче апелляционной жалобы, заявителями по чеку-ордеру N 69 от 25.12.2013 и чеку-ордеру N 70 от 25.12.2013 была уплачена государственная пошлина в большем размере (4 000 рублей), в связи с чем, ИП Лазутиной Т.В. и ИП Хлебалиной Л.Н. надлежит возвратить из федерального бюджета по 1 000 руб. государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 110, 112, 268, 269 ч. 1, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Тамбовской области от 26.11.2013 по делу N А64-2255/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Лазутиной Татьяны Владимировны (ОГРНИП 309682432900036) и индивидуального предпринимателя Хлебалиной Ларисы Николаевны (ОГРНИП 309682423100050) - без удовлетворения.

Возвратить ИП Лазутиной Татьяны Владимировны (ОГРНИП 309682432900036) из федерального бюджета государственную пошлину в размере 1 000 руб., уплаченную по чек-ордеру от 25.12.2013.

Возвратить ИП Хлебалиной Ларисы Николаевны (ОГРНИП 309682423100050) из федерального бюджета государственную пошлину в размере 1 000 руб., уплаченную по чек-ордеру от 25.12.2013.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

И.Б. Сухова

Судьи

Л.М. Мокроусова И.В. Ушакова