Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 марта 2014 г. N 11АП-2094/14

г. Самара

06 марта 2014 г.

Дело N А55-19962/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 27 февраля 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 06 марта 2014 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Балакиревой Е.М., судей Николаевой С.Ю., Терентьева Е.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Аванесовой М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 27 февраля 2014 года в зале N 6 апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Самара-Скан" и Министерства строительства Самарской области на решение Арбитражного суда Самарской области от 27 декабря 2013 года, принятое по делу N А55-19962/2013 судьей Шабановым А.Н.,

по иску Министерства строительства Самарской области (ОГРН 1056315900134), г. Самара,

к обществу с ограниченной ответственностью "Самара-Скан" (ОГРН 1027718007712), г Самара,

о взыскании 189 004 643 руб. 41 коп.,

с участием в судебном заседании:

от истца - представитель Дейер Н.В. по доверенности от 21.11.2013,

установил:

Министерство строительства Самарской области (далее - Министерство, истец) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Самара-Скан" (далее - ответчик) о взыскании 189 004 643 руб. 41 коп., в том числе задолженность по арендной плате за период с 01.08.2011 по 30.09.2012 в сумме 113 490 372 руб. 66 коп. и неустойка за период с 10.08.2011 по 30.09.2012 в сумме 75 514 270 руб. 75 коп., на основании договора аренды земельного участка N 020067з от 30.05.2005.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 27 декабря 2013 года исковые требования удовлетворены частично. С ООО "Самара-Скан" в пользу Министерства взыскано 28 779 771 руб. 91 коп., в том числе задолженность в сумме 17 379 842 руб. 66 коп. и неустойка в сумме 11 399 929 руб. 25 коп. В остальной части иска отказано. С ООО "Самара-Скан" в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в сумме 30 454 руб. 04 коп.

Ответчик с решением суда не согласился и обратился с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ответчик указал, что размер арендной платы согласован сторонами в приложении N 3 к договору аренды, однако, Министерство не правомерно изменило в одностороннем порядке механизм определения арендной платы. При этом указанные изменения не прошли государственную регистрацию в установленном законом порядке, следовательно, не вступили в законную силу. Также ответчик не согласен с расчетом арендной платы, произведенным судом первой инстанции на основании постановления Правительства РФ N 582 от 16.07.2009, поскольку в данном случае размер арендной платы превысил размер арендной платы, установленный договором, почти в 10 раз.

Ответчик полагает, что при рассмотрении настоящего дела необходимо руководствоваться ранее принятыми судебными актами по делам по иску Министерства к ООО "Самара-Скан" о взыскании задолженности по арендной плате на основании договора аренды земельного участка N 020067з от 30.05.2005.

Истец также не согласился с решением суда первой инстанции и обратился с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить и принять по делу новый судебный акт, которым исковые требования удовлетворить в полном объеме.

В обоснование доводов апелляционной жалобы истец указывает, что в соответствии с пунктом 10 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" Правительство Самарской области утвердило Порядок определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области (Постановление Правительства Самарской области от 06.08.2008 N 308). Решением Самарского областного суда от 09.02.2011 и Определением Верховного суда РФ от 27.04.2011 N 46-Г11-13 Постановление Правительства Самарской области от 06.08.2008 N 308 признано не противоречащим федеральному закону или другому нормативно правовому акту, имеющим большую юридическую силу. Таким образом, истец полагает, что обоснованно произвел расчет арендной платы на основании Методики, утвержденной Постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 N 308.

Министерство исходит из того, что Правила определения размера арендной платы за земли, находящиеся в федеральной собственности, утвержденные Постановлением Правительства РФ N 582 от 16.07.2009, применимы только для определения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в федеральной собственности, в связи с чем применение судом первой инстанции указанных Правил к спорным правоотношениям является неправомерным и не обоснованным.

Представитель истца в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал и просил ее удовлетворить, в удовлетворении апелляционной жалобы ответчика - отказать.

Ответчик, извещенный надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства, явку представителя в суд не обеспечил. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в его отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверяется в соответствии со статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав доказательства по делу, изучив доводы, изложенные в апелляционных жалобах, выступлении присутствующего в судебном заседании представителя истца, арбитражный апелляционный суд установил.

30 мая 2005 года Комитет по управлению имуществом г. Самары (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью "Соменс" (арендатор, переименовано в ООО "Самара-Скан") на основании постановления Главы города Самары от 30.07.2004 N 1515 заключили договор N 020067з аренды земельного участка из категории "земли поселений" с кадастровым номером 63:01:02 23 001:018, находящийся по адресу: г.Самара, Кировский район, Ракитовское шоссе, площадью 70000 кв.м. Участок предоставлен под строительство многофункционального торгового комплекса.

В силу положений пунктов 3.1, 3.2 договора срок его действия с 30.07.2004 по 29.07.2014, в силу договор вступает с момента его государственной регистрации.

Государственная регистрация договора осуществлена 23.08.2006.

Размер арендной платы определен сторонами расчетом (приложение N 3 к договору). Арендная плата перечисляется арендатором за каждый месяц не позднее 10-го числа текущего месяца.

В соответствии с пунктом 4.3 договора арендная плата может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в случае внесения изменений в правовые нормы, регулирующие размер платы за пользование землей. При этом новая величина арендной платы устанавливается с момента, определенного соответствующим нормативным актом в порядке, установленном пунктом 5.2 договора.

В силу раздела 6 договора арендатор обязан своевременно и полностью уплачивать арендодателю арендную плату в размере и в порядке, определяемом договором и дополнительными соглашениями к нему, использовать участок в соответствии с видом разрешенного использования и условиями его предоставления после получения необходимых разрешений в установленном порядке.

Арендованный земельный участок передан арендатору по акту от 30.05.2005.

С 01.07.2006 Комитет по управлению имуществом г. Самары утратил правомочие действовать от имени государства при распоряжении государственной землей.

Согласно постановлению Правительства Самарской области от 13.06.2006 N 67, постановлению Правительства Самарской области от 21.06.2006 N 74, в соответствии с Законом Самарской области "О земле" в целях обеспечения эффективного управления и распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара, Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области (ныне - Министерство строительства Самарской области) с 01.07.2006 наделено полномочиями по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена в городском округе Самара, предназначенных для целей строительства.

Истец указывает, что в нарушение условий договора N 020067з аренды земельного участка от 30.05.2005 ответчиком не выполнялись обязательства в части своевременного внесения арендной платы, в результате чего за ним образовалась задолженность за период с 01.08.2011 по 30.09.2012 в сумме 113 490 372 руб. 66 коп.

Также истцом в соответствии с пунктом 7.2. договора за период с 10.08.2011 по 30.09.2012 начислены пени в размере 75 514 270 руб. 75 коп.

Данные обстоятельства явились поводом для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Статья 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) определяет, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В пункте 1 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса).

В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Поскольку в силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды земельного участка относится к категории регулируемых цен, органы государственной власти и местного самоуправления вправе изменять ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование земельным участком.

В этой связи увеличение размера арендной платы в результате изменения таких ставок публичным собственником земельного участка в соответствии с предоставленными полномочиями не является с его стороны нарушением условий договора о согласованном размере арендной платы.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 17.04.2012 N 15837/11 отметил, что принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативно-правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы, влечет изменение условий договора арендной платы без внесения изменений в его текст.

На возможность изменения базовых ставок, без изменения методики расчетов, согласованной сторонами заключенного договора, указано и в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 N 1709/11.

Соответствующие условия арендной платы в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон к Земельному кодексу) отнесены к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации.

Во исполнение требований статей 22 и 65 Земельного кодекса Правительством Российской Федерации принято Постановление от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (действующее с 04.08.2009, далее - Постановление N 582).

В соответствии с правовой позицией, сформулированной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 17.04.2012 N 15837/11, к основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей. Учитывая единство экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, нашедшие свое отражение в Постановлении N 582 принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены. В силу того, что регулирование арендной платы за указанные земельные участки осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

Согласно принципу экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и вида разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования цен и предоставления субсидий для организаций, осуществляющих деятельность на таком земельном участке. При этом принцип экономической обоснованности исключает возможность введения для земель, расположенных в одном населенном пункте, имеющих одну категорию, один вид разрешенного использования и предоставленных лицам, занимающимся одним видом деятельности, арендной платы, дифференцированной исходя из статуса уполномоченного на распоряжение землей публичного органа, и выше ставок, установленных для земель федеральной собственности.

Основываясь на названных принципах, Правительство Российской Федерации определило соответствующие предельные ставки арендной платы для некоторых случаев сдачи в аренду земельных участков, находящихся в федеральной собственности, которые являются ориентирами для нормативно устанавливаемых ставок арендной платы при сдаче в аренду земельных участков в аналогичных случаях всеми иными публичными образованиями, за исключением случаев установления иных ставок непосредственно федеральными законами.

В настоящее время с учетом того, что жилищное строительство относится к социально значимым видам деятельности, в силу подпунктов "г" и "д" пункта 3 Постановления N 582 арендная плата за земельные участки, предоставленные в установленном порядке под жилищное строительство без проведения торгов, в том числе по процедуре предварительного согласования места размещения объекта, не превышает двух процентов от кадастровой стоимости. Вместе с тем уровень арендной платы при жилищном строительстве дифференцирован непосредственно федеральным законом исходя из сроков завершения строительства. Так, статья 65 Земельного кодекса предусматривает, что, если иное не установлено законодательством, при превышении трехлетнего срока жилищного строительства арендная плата должна составлять не менее двукратной ставки земельного налога. Кроме того, пункт 15 статьи 3 Вводного закона к Земельному кодексу, допуская при определенных им условиях предоставление до 30.12.2007 земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании заявления заинтересованного лица без проведения торгов, устанавливает минимальный уровень ставок арендной платы за такие участки в два с половиной и пять процентов от их кадастровой стоимости, если объекты недвижимости не введены в эксплуатацию по истечении двух или трех лет соответственно с момента заключения договора аренды. Данное положение является специальным по отношению к статье 65 Земельного кодекса.

Сформулированная в настоящем деле правовая позиция о том, что размер арендной платы за земельные участки, относящиеся к публичной собственности (в том числе муниципальной, собственности субъектов Российской Федерации и земель, государственная собственность на которые не разграничена), не может быть выше ставок, установленных Постановлением N 582 для земель федеральной собственности, подлежит применению судами с момента опубликования данного постановления в установленном порядке.

Кроме того, в Постановлении N 10782/13 от 17.12.2013 Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что размер регулируемой арендной платы в указанных случаях за земельные участки, относящиеся к публичной собственности, не может быть выше ставок, установленных для земельных участков из земель, находящихся в федеральной собственности. Данное правило распространяется на случаи аренды земельных участков не только для жилищного строительства, но и для любого строительства, когда договор аренды земельного участка заключен с предварительным согласованием места размещения объекта.

В апелляционной жалобе Министерство, ссылаясь на решение Самарского областного суда от 09.02.2011 и определение Верховного Суда Российской Федерации от 27.04.2011, полагает, что положения постановления Правительства Самарской области от 06.08.2008 N 308 не противоречат Постановлению Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582, учитывают его, а правила, установленные Постановлением N 582, применимы только для определения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в федеральной собственности, при этом при аренде земельных участков, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, в муниципальной собственности, а также земель, государственная собственность на которые не разграничена, данные правила применены быть не могут.

Однако, указанные доводы истца противоречат вышеуказанной правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, которая в силу пункта 61.9 Регламента арбитражных судов (утв. Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.06.1996 N 7) и пункта 5.1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.03.2007 N 17 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при пересмотре вступившего в законную силу судебных актов по вновь открывшимся обстоятельствам" установила, что со дня размещения постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в полном объеме на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации практика применения законодательства, на положениях которого основано соответствующее постановление, для судов считается определенной.

Следовательно, исчисление истцом размера арендной платы в спорный период исходя из Методики определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области, утвержденной Постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 N 308, является не правомерным.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом апелляционной инстанции, земельный участок из категории "земли поселений" с кадастровым номером 63:01:02 23 001:018, находящийся по адресу: г.Самара, Кировский район, Ракитовское шоссе, площадью 70000 кв.м., предоставлен ответчику в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта.

Таким образом, по истечении третьего года строительства, с учетом спорного периода с 01.08.2011 по 30.09.2012, размер арендной платы не может быть менее пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка.

Постановлением Правительства Самарской области от 10.12.2008 N 473 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области" утверждена кадастровая стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области. Согласно данному постановлению и кадастровому паспорту указанного земельного участка, кадастровая стоимость земельного участка, предоставленного в аренду ответчику, в спорный период составляла 744 850 400 руб.

Таким образом, размер арендной платы за использование спорного земельного участка в год составляет 37 242 520 руб. (744 850 400 руб. х 5%), а за период с 01.08.2011 по 30.09.2012 - 43 449 606 руб. 60 коп. В остальной части исковые требования Министерства о взыскании задолженности по арендной плате удовлетворению не подлежат.

Также истец просит взыскать с ответчика пени за просрочку исполнения обязательств по оплате арендной платы за период с 10.08.2011 по 30.09.2012 в сумме 75 514 270 руб. 75 коп. на основании пункта 7.2 договора аренды, в размере 0,3 % с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Согласно статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Факт ненадлежащего исполнения ответчиком условий договора аренды земельного участка подтвержден материалами дела.

Исходя из размера задолженности по арендной плате в сумме 43 449 606 руб. 60 коп., неустойка за период с 10.08.2011 по 30.09.2012 составляет 28 499 838 руб. 30 коп.

Поскольку ответчик о снижении размера неустойки на основании статьи 333 ГК РФ не заявлял, требование Министерства о взыскании с ООО "Самара-Скан" неустойки является обоснованным и подлежит удовлетворению в указанной сумме.

С учетом изложенного, арбитражный суд апелляционной инстанции полагает необходимым решение суда первой инстанции, в силу пункта 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изменить в связи с неправильным применением норм материального права, принять по делу новый судебный акт, которым исковые требования удовлетворить частично, взыскать с ООО "Самара-Скан" в пользу Министерства 43 449 606 руб. 60 коп. основного долга по договору N 020067з аренды земельного участка от 30.05.2005 за период с 01.08.2011 по 30.09.2012 и 28 499 838 руб. 30 коп. пени за просрочку платежа за период с 10.08.2011 по 30.09.2012.

Согласно пункту 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Поскольку истец от уплаты государственной пошлины нормами действующего налогового законодательства освобожден, с ответчика подлежит взысканию в доход федерального бюджета государственная пошлина за подачу иска.

Руководствуясь ст.ст.110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 27 декабря 2013 года, принятое по делу N А55-19962/2013, изменить. Принять по делу новый судебный акт.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Самара-Скан" (ОГРН 1027718007712), г Самара, в пользу Министерства строительства Самарской области (ОГРН 1056315900134), г. Самара, основной долг по договору N 020067з аренды земельного участка от 30.05.2005 в сумме 43 449 606 руб. 60 коп. за период с 01.08.2011 по 30.09.2012 и пени за просрочку платежа в сумме 28 499 838 руб. 30 коп. за период с 10.08.2011 по 30.09.2012.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Самара-Скан" (ОГРН 1027718007712), г Самара, в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в сумме 76 135 руб. 10 коп.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

Е.М. Балакирева

Судьи

С.Ю. Николаева Е.А. Терентьев