Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 6 марта 2014 г. N 06АП-760/14

г. Хабаровск

06 марта 2014 г.

Дело N А73-11336/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 06 марта 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 06 марта 2014 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ротаря С.Б.,

судей Головниной Е.Н., Козловой Т.Д.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Албузовой Э.С.,

при участии в заседании:

от ООО "Арум": Скупченко Н.А., представителя по доверенности от 26.02.2014, Боброва С.В., представителя по доверенности от 06.02.2014;

от ООО "Крайзооветснаб": Пикалова М.В., представителя по доверенности от 17.10.2013;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Арум"

на решение от 30.12.2013

по делу N А73-11336/2013

Арбитражного суда Хабаровского края

принятое судьей Паниной А.А.,

по иску общества с ограниченной ответственностью "Арум"

к обществу с ограниченной ответственностью "Крайзооветснаб"

о расторжении договора аренды, взыскании 290 400 рублей,

и встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Крайзооветснаб"

к обществу с ограниченной ответственностью "Арум"

о взыскании 463 644 рублей,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Арум" (ОГРН 1112721003790, ИНН 2721183682 (далее - ООО "Арум")) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Крайзооветснаб" (ОГРН 1092724007100, ИНН 2724008583(далее - ООО "Крайзооветснаб")) о расторжении договора аренды N 1/2013 от 20.06.2013 и взыскании 290 400 рублей убытков.

Определением суда от 23.10.2013 для совместного рассмотрения принят встречный иск ООО "Крайзооветснаб" к ООО "Арум" о взыскании 463 644 рублей задолженности по договору аренды недвижимого имущества N 1/2013 от 20.06.2013 за период с июля по октябрь 2013 года.

Решением суда от 30.12.2013 иск ООО "Арум" оставлен без удовлетворения. Встречный иск удовлетворен частично, с ООО "Арум" в пользу ООО "Крайзооветснаб" взыскано 400800 рублей, в удовлетворении остальной части требований отказано.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом по существу спора, ООО "Арум" в апелляционной жалобе просит отменить решение от 30.12.2013 в полном объеме.

Обосновывая требования жалобы, заявитель указывает, что при заключении договора арендатор не знал о недостатках арендуемого помещения и необходимости капитального ремонта кровли и водоотвода, поскольку визуально определить данное обстоятельство не представляется возможным, при этом считает подтвержденной осведомленность арендодателя о недостатках своего имущества, ввиду проведения за год до заключения договора осмотра и оценки спорного помещения. В качестве доказанности неосведомленности арендатора о недостатках помещения ссылается на заключение специалиста ООО "ДВЭО" от 12.09.2013, указав на проведение осмотра 04.09.2013. Также полагает, что нарушение арендодателем обязанности по проведению капитального ремонта помещения дает арендатору право потребовать расторжения договора и возмещения понесенных убытков.

Требования арендодателя о возмещении ООО "Арум" арендной платы считает не подлежащими удовлетворению, ввиду уклонения арендодателя от передачи ему арендатором спорного помещения.

В заседании апелляционной инстанции представители ООО "Арум" заявили ходатайство об отложении судебного заседания с целью мирного урегулирования спора.

Определением от 26.02.2014 апелляционный суд ходатайство заявителя удовлетворил, отложив судебное заседание по рассмотрению апелляционной жалобы для заключения сторонами мирового соглашения.

В судебном заседании 06.03.2014 представители сторон пояснили, что мировое соглашение не достигнуто.

Представители заявителя на доводах, изложенных в жалобе, настаивали, дав по ним пояснения.

В письменном отзыве на жалобу, а также через своего представителя в судебном заседании ООО "Крайзооветснаб" посчитало оспариваемый судебный акт законным, а доводы заявителя несостоятельными. Указывает, что при отсутствии в передаточном акте указаний на состояние помещения, его неудовлетворительное состояние было очевидно из визуального осмотра. В качестве необоснованности требований арендатора ссылается на отказ расторжения договора по соглашению сторон.

Из материалов дела следует, что между ООО "Крайзооветснаб" (арендодатель) и ООО "Арум" (арендатор) 20.06.2013 заключен договор аренды N 1/2013 (далее - договор).

В силу пункта 1.1 арендодателем в пользование арендатора передано нежилое помещение N I(45) общей площадью 43,2 кв. м. и часть нежилого помещения N I (2-25) общей площадью 468,5 кв. м. в виде комнат N 2, 3, 4, 5, 21, 22, 23, 24, 25 общей площадью 357,6 кв. м, расположенные по адресу: г. Хабаровск, ул. Краснодарская, 19, для использования под супермаркет продуктов питания под торговым знаком "Семейный".

За пользование арендованным имуществом арендатор уплачивает арендодателю ежемесячно в срок до 18 числа текущего месяца за текущий месяц арендную плату за пользование объектом аренды (пункт 2.1).

Согласно пунктам 2.4, 2.5 размер арендной платы в период с 01.07.2013 по 31.08.2013 составляет 250 рубля за 1 кв. м. в месяц без НДС, а с 01.09.2013 - 500 рубля за 1 кв. м. в месяц без НДС.

Кроме того сторонами в договоре оговорено условие о ежемесячном возмещении арендодателю стоимости потребленных коммунальных услуг, включая отопление, снабжение горячей и холодной водой, водоотведение, канализацию, электроэнергию (пункт 2.1.2).

В соответствии с пунктом 1.3, договор заключен на период с 01.07.2013 по 30.06.2020, который в установленном порядке 19.08.2013 прошел государственную регистрацию.

Передаточным актом от 01.07.2013 арендованное помещением передано арендатору, без претензий и возражений.

Арендатор, сославшись на обнаружение неудовлетворительного состояния кровли арендуемого помещения и вследствие этого невозможности

ремонта помещений, а также его эксплуатации, 05.09.2013 направил арендодателю соглашение о расторжении договора аренды, с предложением в трехдневный срок подписать соглашение о расторжении договора аренды.

Поскольку ответа от арендатора в указанный срок не получено, соглашение о расторжении договора повторно направлено в его адрес 18.09.2013.

Не согласившись с такими основаниями расторжения договора, арендодатель в ответном письме от 25.09.2013 предложил заключить соглашение о расторжении договора, с указанием в качестве причины обоюдное соглашение сторон.

Поскольку предложение о добровольном расторжении договора аренды на условиях арендатора не принято арендодателем, ООО "Арум" обратилось в суд с настоящим иском.

В свою очередь, ООО "Крайзооветснаб" посчитав, что арендатор не намерен вносить арендную плату за период с июля по октябрь 2013 года, обратилось в суд со встречным иском о взыскании 463 644 рублей.

Изучив материалы дела, заслушав в заседании суда присутствующих представителей, Шестой арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.

Отношения сторон по вышеуказанному договору регулируются положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

На основании статьи 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Статья 611 ГК РФ устанавливает, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора

Из содержания указанной правовой нормы следует, что под недостатками в данном случае понимается ненадлежащее качество имущества, которое препятствует его дальнейшему использованию по целевому назначению в течение всего срока аренды.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Из анализа статьи 612 ГК РФ следует, что арендодатель не несет такой ответственности, если поставил арендатора в известность о недостатках имущества и последний согласился принять его с недостатками. Также арендодатель не несет ответственности за недостатки, которые были заранее известны арендатору при заключении договора или должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при передаче. В первом случае речь идет как о скрытых, так и о явных недостатках, во втором - только о явных.

То есть арендодатель отвечает только за те недостатки, о которых арендатор не знал во время заключения договора и передачи имущества.

В силу статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, определенных законом.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации или другими законами.

Иные случаи прописаны законодателем в статье 620 ГК РФ, в которой, частности, указано, что по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки (пункт 2).

Основанием для расторжения спорного договора аренды ООО "Арум" считает передачу в аренду помещений, не пригодных для эксплуатации без проведения капитального ремонта кровли.

В передаточном акте от 01.07.2012, составленном в двустороннем порядке, стороны отразили краткую характеристику передаваемого в аренду объекта, без отражения существенных недостатков помещения и площади (объемы) таких недостатков.

В обоснование невозможности использования спорного помещения без проведения капитального ремонта ссылается на заключении специалиста ООО "Дальневосточная экспертиза и оценка" N 287/13 от 12.09.2013 по результатам осмотра проведенного 04.09.2013, согласно которому техническое состояние кровли арендуемого помещения требует капитального ремонта.

Участниками спора не оспаривается факт длительного не проведения ремонта кровли и наличия в помещении потеков и пятен на потолке в момент заключения договора.

Арендодатель в подтверждение аналогичного технического состояния спорного помещения за год до заключения договора аренды предоставил отчет об определении рыночной стоимости объекта N 175-ОН, выполненный ООО "Хабаровское агентство юридической экспертизы и оценки имущества". Из данного отчета судом определено, что спорное помещение задолго до заключения договора имело аналогичное состояние, которое описано в заключении специалиста от 12.09.2013. При этом довод заявителя о неотносимости данного доказательства к настоящему спору не может быть признан обоснованным, поскольку его фотоматериалами представилось возможным сравнить техническое состояние помещений в разные периоды времени, основания для признания отраженных в нем сведений недостоверными отсутствуют.

Таким образом, суд пришел к обоснованному выводу о наличии недостатков арендованных помещений на момент заключения спорного договора.

Следует отметить, что положения 612 ГК РФ направлены на побуждение арендатора осмотреть имущество и участвовать в его проверке в момент передачи, поскольку он несет риск не обнаружения явных недостатков. Следовательно, применительно к отношениям, возникшим между сторонами по договору, арендатор должен был указать при приемке нежилого помещения его недостатки.

При изложенных обстоятельствах, апелляционная коллегия приходит к выводу, что арендатор на момент передачи имущества по заключенному договору аренды под согласованные сторонами условия был осведомлен о техническом состоянии передаваемого ему помещения, однако в момент его приема претензий в адрес арендодателя в отношении передаваемого имущества не высказал. Доказательств того, что указанные им недостатки не были ему известны при заключении договора и не должны были быть обнаружены при осмотре помещений, принимаемых в аренду, не представлено.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что при приеме имущества в аренду ответчику были известны его недостатки, что исключает ответственность арендодателя по основаниям, предусмотренным пункта 2 статьи 612 ГК РФ.

В этой связи отсутствуют основания для взыскания заявленных истцом убытков в размере 290 400 рублей, составляющих стоимость арендной платы, оплаты услуг по разработке эскиза оформления фасада помещения и оплаты экспертизы.

Относительно встречных исковых требований апелляционной коллегией установлено следующее.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Односторонний досрочный отказ арендатора от использования имущества, чье состояние не ухудшалось, не является основанием для освобождения его от обязанности вносить арендную плату (пункт 13 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда РФ N 66).

Факт передачи спорного помещения подтвержден материалами дела.

Также платежными документами (N 754 от 14.06.2013, N 496 от 18.07.2014, N 734 от 16.08.2014) подтверждается факт внесения арендной платы за июль-август 2013 года. Вместе с тем в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие ежемесячную оплату ответчиком арендных платежей за сентябрь - октябрь 2013 года.

Ответчик подтверждает факт невнесениям им арендных платежей за сентябрь - октябрь 2013 года, однако считает, что эти действия были обусловлены расторжением договора аренды 05.09.2013 - с момента направления ответчику соглашения о его расторжении.

Доказательств расторжения договора аренды по соглашению сторон материалы дела не содержат, напротив, свидетельствуют о том, что в течение двух месяцев арендатор пользовался спорным помещением без возражений, погашая арендную плату. Как установлено выше оснований для расторжения договора по инициативе арендатора, в связи с наличием существенных недостатков помещения судом не установлено.

Таким образом, требования ООО "Крайзооветснаб" к ООО "Арум" о взыскании 400 800 рублей арендной платы обоснованы и правомерно удовлетворены судом первой инстанции.

Помимо взыскания задолженности по арендной плате ООО "Крайзооветснаб" предъявлена к взысканию сумма расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме в размере 62 844 рубля.

Согласно пункту 3.2.4. договора, в случае нанесения арендодателю ущерба, вызванного неоплатой коммунальных услуг и расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме пропорционально занимаемой площади, причиненный ущерб взыскивается с арендатора.

Вместе с тем апелляционный суд отмечает, что на арендатора нежилого помещения в многоквартирном доме в силу правил статей 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс) обязанности по заключению от своего имени договора с управляющей компанией на управление многоквартирным домом и оплате понесенных ею расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме возложены быть не могут.

Согласно части 1 статьи 39 Жилищного кодекса собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Таким образом, именно собственник нежилого помещения, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества. Указанное положение договора аренды (3.2.4), не позволяет сделать вывод, что в договоре содержится условие об исполнении арендатором обязательств собственника по несению названных расходов.

В этой связи требования о взыскании 62 844 рубля расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме обоснованно отклонены судом.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции не усматривает правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

Нарушений, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ основанием для безусловной отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

Судебные расходы, связанные с рассмотрением апелляционной жалобы, подлежат отнесению на ее заявителя в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение от 30.12.2013 по делу N А73-11336/2013 Арбитражного суда Хабаровского края оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.

Председательствующий

С.Б. Ротарь

Судьи

Е.Н. Головнина Т.Д. Козлова