Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 марта 2014 г. N 20АП-460/14

г. Тула

7 марта 2014 г.

Дело N А09-5465/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 04.03.2014.

Постановление изготовлено в полном объеме 07.03.2014.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Рыжовой Е.В., судей Волковой Ю.А. и Тучковой О.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем Корнеевой Е.В., при участии до и после объявленного перерыва представителя истца - Управления имущественных отношений Брянской области (город Брянск, ОГРН 1053244057085, ИНН 3250059309) (далее - управление) - Соловьевой О.Б. (доверенность от 31.12.2013 N 01-18800), после объявленного перерыва представителя ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Премиум проект" (город Брянск, ОГРН 1053244089447, ИНН 3250059860) - Обыденкова А.В. (доверенность от 13.01.2014), рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Премиум проект" (регистрационный номер 20АП-460/2014) на решение Арбитражного суда Брянской области от 09.12.2013 по делу N А09-5465/2013 (судья Садова К.Б.), установил следующее.

Управление обратилось в Арбитражный суд Брянской области с исковым заявлением к ООО "Премиум проект" о взыскании задолженности по договору аренды от 18.05.2011 N 2295 в размере 1 873 303 рублей 95 копеек, в том числе 1 754 424 рубля 62 копейки - основная задолженность, 118 879 рублей 33 копейки - пени (том 1, л. д. 3 - 5).

Решением Арбитражного суда Брянской области от 09.12.2013 исковые требования удовлетворены: с ответчика взыскана задолженность по договору аренды от 18.05.2011 N 2295 в размере 1 873 303 рублей 95 копеек, в том числе 1 754 424 рубля 62 копейки - основная задолженность, 118 879 рублей 33 копейки - пени (том 2, л. д. 83 - 91).

Не согласившись с указанным судебным актом, ООО "Премиум проект" обратилось в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда от 09.12.2013 отменить, в удовлетворении исковых требований отказать (том 2, л. д. 98 - 100).

Заявитель, обосновывая доводы апелляционной жалобы, указал на то, что необходимость проведения работ по подсыпке песка была установлена ответчиком в процессе освоения земельного участка. Данное обстоятельство повлекло значительное вложение денежных средств в выполнение этих работ. Без их проведения использование участка по целевому назначению было бы невозможно.

Заявитель жалобы обратил внимание на то, что ООО "Премиум проект" просило управление уменьшить арендную плату, а потому ссылка суда на непредъявление соответствующих требований в судебном порядке, по мнению заявителя, не может препятствовать в реализации арендатором прав, предусмотренных статьей 612 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Заявитель апелляционной жалобы указал на отсутствие в аукционной документации сведений о необходимости проведения работ по подсыпке.

От управления в Двадцатый арбитражный апелляционный суд поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором истец просит обжалуемое решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (том 2, л. д. 112 - 114).

Истец полагает, что пункт 2 статьи 612 ГК РФ исключает ответственность арендодателя в случае явных недостатков, для выявления которых достаточно обычной внимательной проверки (осмотра) получаемых в аренду объектов; устанавливает обязанность арендаторов проводить надлежащую приемку имущества и направлена на то, чтобы обезопасить арендодателей от притязаний недобросовестных лиц.

Ссылается на то, что расположение и все характеристики земельного участка были отражены в извещении о проведении аукциона, что, с учетом предоставления земельного участка для освоения в целях последующего строительства, не исключало у ответчика возможность определить потребность в выполнении определенных работ в отношении земельного участка.

Отметил, что осуществление вертикальной планировки было возможно лишь после заключения договора аренды, а понесенные в связи с этим расходы относятся к расходам по освоению земельного участка и не могут свидетельствовать о наличии недостатков, влекущих невозможность использования земельного участка.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель истца не согласился с доводами апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве, просил решение суда от 09.12.2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Ответчик, извещенный надлежащим образом о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание не явился, направил в суд апелляционной инстанции ходатайство об отложении судебного разбирательства, в обоснование которого указал, что юрист ООО "Премиум проект" не может явиться в судебное заседание по причине участия в другом судебном заседании, назначенном на то же время, в подтверждение чего представил копии судебной повестки на 24.02.2014 в Советский районный суд города Брянска и доверенности на представителя (том 2, л. д. 132 - 134).

Заявленное истцом ходатайство об отложении судебного заседания отклонено судом апелляционной инстанции на основании статей 9, 59, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), поскольку ответчик, являясь юридическим лицом, вправе обеспечить участие в деле другого представителя, в том числе директора предприятия, и лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.

Дело рассматривалось в отсутствие представителя ответчика, извещенного надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания, в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ.

В судебном заседании 24.02.2014 в порядке статьи 163 АПК РФ был объявлен перерыв до 04.03.2014, о чем размещена информация на сайте Двадцатого арбитражного апелляционного суда (том 2, л. д. 142).

После объявленного перерыва лица, участвующие в деле, явились в судебное заседание 04.03.2014.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда от 09.12.2013 отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.

Представитель истца не согласился с доводами апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве, просил решение суда от 09.12.2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Законность и обоснованность решения Арбитражного суда Брянской области от 09.12.2013 проверены апелляционным судом в порядке статей 266, 268 АПК РФ.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 270 АПК РФ, для отмены или изменения судебного акта в силу следующего.

Между управлением (арендодатель) и ООО "Премиум проект" (арендатор) был подписан договор аренды от 18.05.2011 N 2295 находящихся в областной собственности земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства (том 1, л. д. 19 - 26), по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору земельный участок, находящийся в собственности Брянской области с кадастровым номером 32:28:0015301:11, расположенный по адресу: город Брянск, Бежицкий район, пойма реки Десна, улица Флотская, площадью 41 064 кв. м, из земель населенных пунктов для комплексного освоения в целях жилищного строительства, сроком с 18.05.2011 по 27.03.2020, а арендатор обязуется уплачивать в размере и на условиях, установленных договором арендную плату.

Договор прошел государственную регистрацию в установленном законе порядке 22.06.2011.

Во исполнение условий договора по акту приема-передачи от 18.05.2011 арендодатель передал арендатору земельный участок, расположенный по адресу: город Брянск, Бежицкий район, пойма реки Десна, улица Флотская, кадастровый номер 32:28:015301:11, площадью 41 064 кв. м, на условиях аренды сроком 9 лет 6 месяцев, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства (том 1, л. д. 27).

11.04.2012 между сторонами договора подписано дополнительное соглашение, в соответствии с которым площадь земельного участка, предоставленного в аренду, составляет 101 808 кв. м (том 1, л. д. 11 - 13).

Дополнительное соглашение прошло государственную регистрацию в установленном законе порядке 18.05.2012.

Согласно разделу 4 договора размер арендной платы за 1 кв. м в год составляет 15 рублей 94 копейки. Порядок ее изменения определяется в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

Арендная плата вносится ежеквартально равными долями не позднее 15 числа последнего месяца квартала (пункт 4.4 договора).

В соответствии с пунктом 4.6 договора в случае неуплаты арендных платежей в установленный договором срок арендатор уплачивает арендодателю пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования Банка России, действующей на момент образования недоимки за каждый день просрочки от суммы невнесенной арендной платы.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы, управление обратилось с настоящим иском в арбитражный суд (том 1, л. д. 3 - 5).

Суд первой инстанции, рассмотрев заявленные требования, правомерно удовлетворил их в полном объеме, исходя из следующего.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно части 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В пункте 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

Статьей 42 ЗК РФ установлена обязанность арендатора своевременно и в полном размере производить платежи за землю.

Согласно статьям 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Расчет предъявленной ко взысканию задолженности ответчиком по существу ни в суде первой, ни в суде апелляционной инстанции не оспаривается. Доводов о неправильности расчета ответчиком не заявлено.

При таких обстоятельствах, поскольку доказательств внесения арендной платы в материалы дела не представлено, требование истца о взыскании задолженности по арендной плате с 15.12.2011 по 31.03.2013 в размере 1 754 424 рублей 62 копеек является обоснованным (том 1, л. д. 8).

Расчет арендной платы судом проверен и признан правильным.

В силу статьи 330 ГК РФ неустойка является способом обеспечения исполнения обязательства и мерой имущественной ответственности и представляет собой денежную сумму, которую обязан уплатить должник за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Заключая спорный договор, стороны в пункте 4.6 договора установили ответственность арендатора за нарушение сроков внесения арендной платы в виде пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России, действующей на момент образования недоимки, за каждый календарный день от суммы задолженности.

В соответствии с расчетом, представленным истцом, сумма неустойки за период с 15.12.2011 по 22.04.2013 составляет 118 879 рублей 33 копейки (том 1, л. д. 8).

Указанный расчет проверен судом и признан правильным. Возражений по расчету не заявлено, контррасчета не представлено.

О несоразмерности неустойки и ее снижении по правилам статьи 333 ГК РФ ответчиком не заявлено.

Возражая против требований управления, ООО "Премиум проект" сослалось на то, что не имело возможности использования земельного участка ввиду наличия у него недостатков. В качестве таких недостатков ответчик указывает на невозможность использования земельного участка в целях строительства без предварительного проведения работ по вертикальной планировке до соответствующих проектных отметок. Поскольку указанные работы привели к возникновению у арендатора дополнительных расходов, ответчик считает, что арендная плата подлежит уменьшению по правилам статьи 612 ГК РФ.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с данными доводами по следующим основаниям.

В силу пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно статье 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Последствия обнаружения у имущества, сданного в аренду, недостатков, полностью или частично препятствующих пользованию им, определены статьей 612 указанного Кодекса.

В этом случае арендатор вправе совершить одно из предусмотренных пунктом 1 данной статьи действий, в частности, потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (часть 2 статьи 612 ГК РФ).

Из материалов дела видно, что земельный участок предоставлялся ООО "Премиум проект" по результатам аукциона для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Согласно статье 7 ЗК РФ земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Порядок предоставления земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства урегулирован статьей 30.2 ЗК РФ.

Исходя из положений указанной статьи, комплексное освоение в целях жилищного строительства предполагает осуществление трех видов деятельности:

1) подготовку документации по планировке территории предоставленного в аренду земельного участка, к которой относится проект планировки территории, проект межевания территории и градостроительный план (статья 41 Градостроительного кодекса Российской Федерации) (далее - ГрК РФ);

2) строительство на этом участке объектов инженерной инфраструктуры - сетей инженерно-технического обеспечения (системы электроснабжения, водоснабжения, теплоснабжения, канализации, сооружения связи и т.д.);

3) строительство жилых и иных объектов.

В императивном порядке установлена единственная возможная форма торгов в случае предоставления земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства - аукцион, проведение которого подчиняется специальным правилам статьи 38.2 ЗК РФ.

В силу пункта 2 статьи 38.2 ЗК РФ аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства проводится в соответствии со статьей 38.1 данного Кодекса с учетом положений названной статьи.

В извещении о проведении аукциона должны быть указаны, помимо прочего, предмет аукциона, в том числе сведения о местоположении, о площади, о границах, об обременениях земельного участка, об ограничениях его использования, о кадастровом номере земельного участка (подпункт 1 пункта 3 статьи 38.2 ЗК РФ).

Извещение о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды двух земельных участков содержит полную и необходимую информацию о предмете аукциона, а также характеристики земельных участков, предлагаемых для комплексного освоения в целях жилищного строительства площадью. В нем, в частности, указано и на расположение участков в пойме реки Десна (том 2, л. д. 17 - 19), что при должной степени заботливости и осмотрительности, с учетом порядка предоставления и целевого назначения участка, свидетельствует о том, что ответчик не мог не знать о необходимости проведения определенных работ в процессе освоения земельных участков.

По смыслу статьи 30.2 ЗК РФ осуществление жилищного строительства возможно лишь после проведения подготовительных работ, в состав которых входят работы по освоению территории.

Подготовка документации по планировке территории предоставленного в аренду земельного участка, к которой относится проект планировки территории, проект межевания территории и градостроительный план, являются первым этапом освоения земельного участка.

Проекты планировки территории и проекты межевания территории относятся к документации по планировке территории, их подготовка и утверждение регламентированы статьями 45, 46 ГрК РФ.

Согласно пункту 5 статьи 42 ГрК РФ вертикальная планировка относится к проекту планировки территорий, то есть к подготовительному этапу при разработке проектно-строительной документации.

Подготовка документации по планировки территории является первым этапом комплексного освоения земельных участков в соответствии с пунктом 1 статьи 30.2 ЗК РФ.

В соответствии с пунктом 8.1 статьи 45 ГрК РФ в случае, если в отношении земельного участка заключен договор аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, подготовка документации по планировке территории в границах таких земельных участков осуществляется лицами, с которыми заключены соответствующие договоры.

Таким образом, из буквального толкования указанной нормы следует, что планировку территории возможно произвести только после заключения договора аренды земельного участка, а приступить к жилищному строительству лишь после комплексного освоения территории. Реализация строительства подчинена общим правилам градостроительного законодательства об архитектурно-строительном проектировании, а также требованиям земельного и градостроительного законодательства о разрешенном использовании земельного участка и иным параметрам и условиям, составляющим правовой режим земельного участка.

Поскольку освоение территории в целях осуществления жилищного строительства требует определенных затрат, которыми в данном случае являются затраты истца по подсыпке песка, довод заявителя апелляционной жалобы о наличии у арендуемого земельного участка недостатков следует отклонить.

По смыслу статьи 30.2 ЗК РФ расходы по освоению земельного участка в целях последующего осуществления жилищного строительства не могут быть отнесены к расходам по устранению недостатков арендуемого имущества, а потому не должны влечь уменьшения арендной платы.

Гражданский кодекс Российской Федерации не предусматривает компенсации затрат, связанных с использованием земельного участка в соответствии с его целевым назначением, а значит, спорные затраты не могут быть отнесены к затратам по возмещению недостатков, обнаруженных после заключения договора аренды.

С учетом изложенного, проанализировав материалы дела, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что доводы, приведенные заявителем в жалобе, являются несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого законного и обоснованного решения суда первой инстанции.

Обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исследованным судом первой инстанции, дана надлежащая правовая оценка по правилам, установленным статьей 71 АПК РФ, выводы суда первой инстанции соответствуют материалам дела и действующему законодательству.

Нарушений норм процессуального и материального права, являющихся в силу статьи 270 АПК РФ основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии с пунктом 3 статьи 271 АПК РФ в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.

В силу статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Таким образом, государственная пошлина за подачу апелляционной жалобы в сумме 2 000 рублей относится на заявителя - ООО "Премиум проект".

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271 АПК РФ, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Брянской области от 09.12.2013 по делу N А09-5465/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Премиум проект" (город Брянск, ОГРН 1053244089447, ИНН 3250059860) - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Е.В. Рыжова

Судьи

Ю.А. Волкова О.Г. Тучкова