Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 11 марта 2014 г. N 01АП-771/14

г. Владимир

11 марта 2014 г.

Дело N А39-4040/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 03 марта 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 11 марта 2014 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Наумовой Е.Н., судей Максимовой М.А., Большаковой О.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Горбатовой М.Ф.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Фармос" на решение Арбитражного суда Республики Мордовия от 16.12.2013 по делу N А39-4040/2013, принятое судьей Насакиной С.Н.,

по иску открытого акционерного общества "Социальная сфера-М", г.Саранск, ОГРН 1091328000521, ИНН 1328911920, к обществу с ограниченной ответственностью "Фармос", г.Саранск, ОГРН 1111326000301, ИНН 1326217716, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, - индивидуальный предприниматель Саркисян Сирануш Шагеновна, г.Саранск,

о взыскании 755 653 руб. 33 коп.,

при участии: от заявителя (ответчика) - общества с ограниченной ответственностью "Фармос" - Устинкимой С.Ю. по доверенности от 25.02.2014;

от истца - открытого акционерного общества "Социальная сфера-М" - не явился, извещён;

от третьего лица - индивидуального предпринимателя Саркисян С.Ш. - не явился, извещён,

установил.

Открытое акционерное общество "Социальная сфера-М" обратилось в суд с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Фармос" о взыскании 755 653 руб. 33 коп. задолженности по арендной плате за период с апреля 2013 года по 10 сентября 2013 года по договору от 01.04.2013 аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Саранск, Ленинский район, пр.Ленина, д.50.

Определением от 14.11.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца, привлечен индивидуальный предприниматель Саркисян С.Ш.

Решением от 16.12.2013 Арбитражный суд Республики Мордовия удовлетворил исковые требования в полном объеме.

Не согласившись с принятым по делу решением, ООО "Фармос" обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить.

Заявитель указывает, что техническим заключением по состоянию на 12.04.2013 подтверждается наличие скрытых недостатков в сданном в аренду помещении, препятствующих использованию имущества по назначению.

Пояснил, что судом необоснованно отклонено ходатайство ответчика о назначении по делу строительно-технической экспертизы здания.

Считает недоказанным вывод суда о том, что арендатор воспользовался своим правом на соразмерное уменьшение арендной платы.

Указывает, что им в спорном здании был проведен ремонт стоимостью 464 431 руб. 80 коп., истец не возражал против проведения перепланировки, капитального ремонта и реконструкции первого этажа спорного здания, что подтверждается письмом от 04.04.2013 N 21.

Представитель заявителя в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, решение считает незаконным и необоснованным, просит его отменить и принять по делу новый судебный акт.

ОАО "Социальная сфера-М", ИП Саркисян С.Ш. отзывов на апелляционную жалобу не представили.

Истец, третье лицо, извещенные о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, явку полномочных представителей в судебное заседание не обеспечили.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей истца, третьего лица по имеющимся в нем материалам.

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между открытым акционерным обществом "Социальная сфера-М" (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Фармос" (арендатор) 01.04.2013 заключен договор аренды недвижимого имущества, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование недвижимое имущество в виде нежилого помещения, общей площадью 1062 кв.м (план здания и экспликация из технического паспорта в приложении N 2 к договору), расположенное по адресу: Республика Мордовия, г.Саранск, Ленинский район, пр.Ленина, д.50 (пункт 1.1 договора).

В пункте 3.1 договора от 01.04.2013 размер ежемесячной арендной платы за пользование помещением определен сторонами в сумме 191 160 руб. (в том числе НДС 18%) в соответствии с соглашением о договорной цене (приложение N 4).

Арендная плата не включает в себя оплату за коммунальные услуги, вывоз ТБО (пункт 3.5 договора).

Размер арендной платы индексируется в течение первых трех лет: с 01.04.2014 по 01.04.2016 включительно ежегодно в размере 10%, в последующие годы с учетом изменения коэффициента инфляции на текущий финансовый год, но не более чем на 10%.

Согласно пункту 3.2 договора от 01.04.2013 оплата по договору осуществляется арендатором путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателю не позднее 21-го числа текущего месяца.

Расчетным периодом, согласно пункту 3.3 договора, является календарный месяц.

Срок действия договора аренды сторонами установлен с 01.04.2013 до 01.04.2023 (пункт 2.1 договора).

Передача объекта аренды оформлена актом приема-передачи от 01.04.2013.

Переданное в аренду имущество является собственностью арендодателя, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 08.10.2004 сделана запись регистрации N 13-1/23-136/2004-224 и выдано свидетельство 13 - ВА 053136 о государственной регистрации права.

01.06.2013 стороны подписали дополнительное соглашение к договору от 01.04.2013, согласно которому пункт 3.1 договора изложен в следующей редакции: с 01.06.2013 по 01.12.2014 размер ежемесячной арендной платы за пользование помещением составляет 160 000 руб. (в том числе НДС 18%).

Размер ежемесячной арендной платы за использование помещения с 01.06.2013 до 01.12.2014 сторонами не изменяется и не индексируется (пункт 2 дополнительного соглашения от 01.06.2013).

10.09.2013 арендатором помещение возвращено арендодателю по акту приема-передачи.

В установленные договором от 01.04.2013 сроки ответчик арендные платежи за апрель, май, июль, август 2013 года и за период с 01.09.2013 по 10.09.2013 не произвел.

ООО "Фармос" перечислило арендодателю арендный платеж за июнь 2013 года в сумме 160 000 руб., что подтверждается платежным поручением N 118 от 19.06.2013.

Претензиями N 54 от 28.06.2013 и N 65 от 30.07.2013 ОАО "Социальная сфера-М" обратилось к ответчику с требованием погасить образовавшуюся задолженность по договору аренды от 01.04.2013.

Неоплата ответчиком задолженности по арендной плате в общей сумме 755 653 руб. 33 коп. послужила истцу основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 310 Кодекса предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В материалах дела отсутствуют документы, свидетельствующие об исполнении ответчиком обязанности по внесению арендных платежей в полном объеме.

Поскольку ответчик факт пользования арендованным имуществом не оспорил, доказательств полной уплаты истцу арендных платежей вопреки статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о наличии задолженности в сумме 755 653 руб. 33 коп.

При этом судом правомерно отклонены доводы ответчика о непригодности для использования по назначению арендуемого имущества, о зачете стоимости произведенного им ремонта помещения и стоимости инженерно-технического обследования помещения при окончательном расчете задолженности по арендной плате за спорное нежилое помещение.

В силу пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (пункт 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В материалах дела имеется акт приема-передачи помещения от 01.04.2013, согласно которому арендатором имущество осмотрено, претензий по качеству принимаемого имущества не имеется.

Указанный акт подписан арендатором без каких-либо возражений, что свидетельствует о согласии ответчика с условиями договора в отношении состояния помещения, переданного в аренду.

Пунктом 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Впоследствии арендатором было заявлено истцу о недостатках переданного в аренду недвижимого имущества, в связи с чем 01.06.2013 стороны заключили дополнительное соглашение к договору аренды недвижимого имущества от 01.04.2013, которым изменили размер арендной платы с 01.06.2013, снизив её с 191 160 рублей до 160 000 рублей в месяц (в том числе НДС 18%).

Указанное позволяет сделать вывод о том, что арендатор воспользовался своим правом, предоставленным ему пунктом 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, выбрав соразмерное уменьшение размера арендной платы.

Доказательств обратного ответчиком не представлено. Иные причины уменьшения размера арендной платы ответчиком не приведены.

Кроме того, при наличии препятствующих пользованию помещением недостатков, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора, арендатор не воспользовался своим правом на расторжение договора аренды, предоставленного ему пунктом 3 дополнительного соглашения.

Дополнительным соглашением от 24.06.2013 к договору аренды от 01.04.2013 стороны дополнили договор пунктом 4.1.4, в соответствии с которым арендодатель обязуется при одностороннем досрочном расторжении договора возместить расходы, связанные с капитальным ремонтом и реконструкцией помещений, проведением экспертиз, проектных исследований; возмещение может быть реализовано в виде возврата денежных средств, в счет оплаты аренды, уменьшения выкупной стоимости при заключении договора купли-продажи с арендатором.

Пунктом 4.2.5 договора от 01.04.2013 предусмотрено, что арендатор в случае перестройки, перепланировки, переоборудования и других работ, направленных на изменение эксплуатационных характеристик объекта согласовывает их с надзорными органами. Исходно-разрешительная и проектно-сметная документация на выполнение работ в обязательном порядке согласовывается с арендодателем.

В нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательств согласования с арендодателем исходно-разрешительной и проектно-сметной документации на выполнение работ по реконструкции, перепланировке и капитальному ремонту арендуемого помещения ответчиком не представлено.

Письмо от 04.04.2013 N 21, на которое ссылается ответчик, таким доказательством не является, из него не следует наличие исходно-разрешительной и проектно-сметной документации на выполнение работ и ее согласование с истцом.

Исследовав материалы дела, проверив доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции считает обоснованным решение суда первой инстанции об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Обстоятельства дела судом первой инстанции исследованы полно, объективно и всесторонне, им дана надлежащая правовая оценка в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Довод заявителя апелляционной жалобы о неправомерном отказе суда первой инстанции в удовлетворении ходатайства о назначении по делу экспертизы отклоняется судом апелляционной инстанции.

Результат рассмотрения заявленного в суде первой инстанции ходатайства о назначении по делу строительно-технической экспертизы отражен в протокольном определении от 05.12.2013, что не противоречит правилам статьи 184 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Назначение экспертизы не может повлиять на выводы суда при разрешении настоящего спора, поэтому ходатайство правомерно отклонено судом.

Иные доводы апелляционной жалобы проверены и отклонены как не подтвержденные материалами дела и не опровергающие законность принятого судебного акта по вышеизложенным основаниям.

Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Мордовия от 16.12.2013 по делу N А39-4040/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Фармос" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья

Е.Н. Наумова

Судьи

М.А. Максимова О.А. Большакова