Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 12 марта 2014 г. N 03АП-7477/13

г. Красноярск

12 марта 2014 г.

Дело N А33-3415/2013

Резолютивная часть постановления объявлена "07" марта 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен "12"марта 2014 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего - Бабенко А.Н.,

судей: Споткай Л.Е., Юдина Д.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бахтеевой Э.Б.

при участии:

от ООО "Аренда": Голованова С.И., представитель по доверенности от 10.09.2013

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска

на решение Арбитражного суда Красноярского края

от "25 " ноября 2013 года по делу N А33-3415/2013, принятое судьей Калашниковой К.Г.

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Аренда" (далее - Общество, Истец) (ИНН 2464245540, ОГРН 1122468040727) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (далее - Департамент, Ответчик) (ИНН 2466010657, ОГРН 1032402940800) об обязании привести нежилое помещение N 6 по адресу: г. Красноярск, ул. Брянская, д.11, в состояние, соответствующее условиям договора аренды нежилого помещения N 12326 от 26.11.2012, а именно: восстановить подачу отопления, электроснабжения, водоснабжения, а также восстановить канализацию.

Исковое заявление принято к производству суда. Определением от 22.03.2013 возбуждено производство по делу. Истец просит также суд взыскать с ответчика судебные расходы в размере 42 000 рублей.

Решением суда от 25.11.2013 исковые требования удовлетворены. Суд обязал департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска привести нежилое помещение N 6, находящееся по адресу: г. Красноярск, ул. Брянская, 11, в состояние, соответствующее условиям договора аренды нежилого помещения N 12326 от 26.11.2012, а именно восстановить подачу отопления, электроснабжения, водоотведения, а также восстановить канализацию. С департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска в пользу общества с ограниченной ответственностью "Аренда" взыскано 42 000 рублей судебных расходов на оплату экспертизы, услуг представителя, государственной пошлины.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой в Третий арбитражный апелляционный суд, просил отменить обжалуемое решение, в обоснование доводов, изложенных в апелляционной жалобе, указал следующее:

- наличие всех коммуникаций в спорном помещении подтверждается аукционной документацией, отчетом оценщика и техническим паспортом помещения;

- акт приема передачи ответчик подписал с оговоркой "претензий по техническому состоянию имущества не имеется",

- у истца отсутствуют основания предусмотренные статьей 612 Гражданского кодекса Российской Федерации для применения к арендодателю ответственности за недостатки сданного в аренду имущества.

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда апелляционная жалоба принята к производству, рассмотрение апелляционной жалобы назначено на 07.03.2014.

От истца в материалы дела отзыв не поступал

Надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы иные лица, участвующие в деле, своих представителей в судебное заседание не направили, в связи с чем, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, на основании статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель истца отклонил доводы апелляционной жалобы, просил оставить обжалуемое решение без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

При повторном рассмотрении настоящего дела арбитражным апелляционным судом установлены следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, на сайте www.torgi.gov.ru, www.adm.krsk.ru была размещена аукционная документация, в соответствии с которой Департамент сообщал о проведении 26.11.2012 в 15.00 аукциона на право заключения договора аренды на нежилое помещение N 6, общей площадью 31,1 кв.м, нежилого здания по адресу: Россия, Красноярский край, ул. Брянская, 11 (Лот 1). В помещении имеется инженерное обеспечение: местное отопление, водопровод, канализация, электроснабжение.

07.11.2012 Общество обратилось в Департамент с заявкой на участие в аукционе на право заключения договора аренды указанного выше объекта. В заявке Истец письменно подтвердил своё согласие на заключение договора аренды объекта в соответствии с проектом договора аренды и на условиях документации об аукционе.

26.11.2012 стороны на основании протокола аукциона от 16.11.2011 N б/н на условиях, определенных документацией на право заключения договора аренды объектов недвижимости, являющихся муниципальной собственностью, заключили договор аренды нежилого помещения N 12326 в соответствии с которым арендодатель (Департамент) передает по акту приема - передачи, а арендатор (Общество) обязуется принять во временное пользование нежилое помещение N 6 площадью 31,1 кв.м, реестровый N СТР11311, расположенное по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Брянская, 11, для использования под деятельность, не запрещенную и не противоречащую законодательству в Российской Федерации.

В приложении N 3 к договору указаны подробные характеристики передаваемого в аренду объекта недвижимости. В пункте 13 приложения указано, что в помещении имеется местное отопление, имеются канализация, водопровод, электроснабжение.

Как следует из содержания акта приема - передачи от 26.11.2012, фактическое состояние Объекта не соответствует характеристикам, указанным в приложении N 3 к договору. При осмотре помещения сторонами установлено, что в помещении отсутствует отопление, канализация, водопровод, электроснабжение.

В письме от 27.12.2012 (поступило в Департамент 10.01.2013) Общество потребовало от арендодателя безвозмездного устранения недостатков имущества, переданного в аренду по договору N 12326 от 26.11.2012.

В письменном ответе от 08.02.2013 N 4755 Департамент указал, что по условиям договора аренды арендатор обязан за счет собственных средств производить работы по капитальному ремонту.

В материалы дела ответчиком представлены: 1) отчет N 01-302 об определении рыночной стоимости объекта (нежилое помещение N 6 в здании, расположенного по ул. Брянская, 11 в г. Красноярске, Красноярский край, Россия) в котором по данным технического паспорта отражены сведения о наличии в исследуемом помещении отопления, водопровода, канализации, электроосвещения; 2) технический паспорт, составленный по состоянию на 04.12.2009, нежилого помещения N 6 расположенного по ул. Брянская, 11 в г. Красноярске; 3) технический паспорт, составленный по состоянию на 22.05.2001, здания расположенного по ул. Брянская, 11 в г. Красноярске.

Определением от 30.07.2013 судом назначена экспертиза по делу, проведение которой поручено автономной некоммерческой организации "Краевая палата экспертиз" эксперту Зизюлькину Андрею Евгеньевичу. Перед экспертом поставлен следующий вопрос: имеются ли в помещении N 6 по адресу: г. Красноярск, ул. Брянская, д. 11 местное отопление, водопровод, канализация, электроснабжение?

11.09.2013 заключение эксперта N 64/09/13 поступило в материалы дела. В заключении N 64/09/13 экспертом сделан вывод об отсутствие в помещении N 6 по адресу: г. Красноярск, ул. Брянская, д. 11 местного отопления, водопровода, канализации, электроснабжения.

По ходатайству Департамента определением от 04.10.2013 судом назначена дополнительная экспертиза по делу, проведение которой поручено автономной некоммерческой организации "Краевая палата экспертиз" эксперту Зизюлькину Андрею Евгеньевичу. Перед экспертом поставлен следующий вопрос: возможно ли восстановление в помещении N 6 по адресу: г. Красноярск, ул. Брянская, д. 11 местного отопления, водопровода, канализации (септика), электроснабжения?

31.10.2013 заключение эксперта N 77/10/13 поступило в материалы дела. В заключении N 77/10/13 экспертом сделан вывод о возможности восстановления в помещении N 6 по адресу: г. Красноярск, ул. Брянская, д. 11 местного отопления, водопровода, канализации (септика), электроснабжения.

Обращаясь в суд с настоящим иском, Общество просит обязать Департамент устранить недостатки имущества переданного ему в аренду за счет последнего.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии с частью 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Согласно части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит основания для его отмены или изменения, исходя из следующего.

На основании части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Как следует из материалов дела, исковые требования обоснованы положениями части 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы уклонением ответчика от безвозмездного устранения недостатков сданного в аренду имущества.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Из материалов дела следует, что стороны заключили договор аренды от 16.11.2011 б/н, правовое регулирование отношений по которому осуществляется нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с частью 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Факт передачи арендованного имущества в пользование истцу подтвержден материалами дела.

В соответствии с частью 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

Таким образом, законом установлены способы защиты прав арендатора в случае обнаружения им недостатков арендованного имущества.

Как следует из материалов дела и обоснованно установлено судом первой инстанции, помещение N 6 выставлено на торги на право заключения договора аренды как помещение, имеющие все коммуникации (отопление, водоснабжение, канализация и электроснабжение). В техническом паспорте на помещение также содержатся сведения о наличии всех коммуникаций в помещении.

Договор аренды содержит ссылку на приложение N 3, в котором указаны подробные характеристики передаваемого в аренду объекта недвижимости, в том числе наличие местного отопления, канализации, водопровода, электроснабжения.

Вместе с тем, как следует из содержания акта приема - передачи от 26.11.2012, фактическое состояние Объекта не соответствует характеристикам, указанным в приложении N 3 к договору. При осмотре помещения сторонами установлено, что в помещении отсутствует отопление, канализация, водопровод, электроснабжение.

Указанные обстоятельства подтверждаются заключением эксперта N 64/09/13, в котором экспертом сделан вывод об отсутствие в помещении N 6 по адресу: г. Красноярск, ул. Брянская, д. 11 местного отопления, водопровода, канализации, электроснабжения.

Техническая возможность восстановления коммуникаций подтверждена экспертным заключением N 77/10/13.

Оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в материалах дела доказательства с учетом установленных по делу обстоятельств и вышеизложенных норм права, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что истец вправе требовать от ответчика безвозмездного устранения недостатков имущества, переданного в аренду по договору.

При таких обстоятельствах, требование истца об обязании ответчика привести нежилое помещение N 6 по адресу: г. Красноярск, ул. Брянская, д.11, в состояние, соответствующее условиям договора аренды нежилого помещения N 12326 от 26.11.2012 правомерно признано судом первой инстанции подлежащим удовлетворению.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что наличие всех коммуникаций в спорном помещении подтверждается аукционной документацией, отчетом оценщика и техническим паспортом помещения, является несостоятельным, поскольку фактически в помещении N 6 по адресу: г. Красноярск, ул. Брянская, д. 11 отсутствует местное отопление, водопровод, канализация, электроснабжение. Данное обстоятельство подтверждается заключением эксперта N 64/09/13.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что у истца отсутствуют основания предусмотренные статьей 612 Гражданского кодекса Российской Федерации для применения к арендодателю ответственности за недостатки сданного в аренду имущества, не основан на нормах права, поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства, позволяющие установить, что Обществу заранее было известно об отсутствии в интересующем его помещении коммуникаций. Кроме того, Департамент (арендодатель) не оговорил указанные недостатки (отсутствие коммуникаций) при заключении договора аренды. Напротив, аукционная документация и договор аренды, заключенные между сторонами, содержат информацию о наличии всех коммуникаций в спорном помещении.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что акт приема передачи ответчик подписал с оговоркой "претензий по техническому состоянию имущества не имеется" само по себе значения не имеет, поскольку при осмотре помещения сторонами установлено, что в помещении отсутствует отопление, канализация, водопровод, электроснабжение.

Впоследствии истцом были высказаны претензии ответчику. В письме от 27.12.2012 Общество потребовало от арендодателя безвозмездного устранения недостатков имущества, переданного в аренду по договора N 12326 от 26.11.2012.

Как следует из материалов дела, истцом также заявлено о взыскании с Ответчика судебных расходов на оплату услуг представителя в размере 30 000 рублей, судебной экспертизы в размере 4 000 рублей и оплату государственной пошлины в размере 4 000 рублей.

В доказательство несения расходов на оплату услуг представителя в материалы дела представлены: 1) соглашение от 25.02.2013 на оказание юридической помощи, заключенное между Обществом и Зиновьевой С.И., в соответствии с которым поверенный (Зиновьева С.И.) принимает на себя обязательства оказать юридическую помощь доверителю (Обществу) в деле о приведении нежилого помещения N 6 по адресу: г. Красноярск, ул. Брянская 11, в соответствии с условиями договора аренды, а доверитель обязуется принять и оплатить юридическую помощь; стоимость юридической помощи составляет 30 000 рублей (пункт 4.2. соглашения); 2) расписка от 28.02.2013 о получении Зиновьевой С.И. 30 000 рублей от Общества.

Как следует из материалов дела, Ответчик документально не оспорил чрезмерность судебных расходов на оплату услуг представителя.

Учитывая представленные в материалы дела доказательства, подтверждающие несение истцом судебных расходов в заявленной сумме и положения части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд первой инстанции правомерно взыскал с ответчика судебные расходы в заявленной сумме.

Таким образом, доводы заявителя апелляционной жалобы признаются несостоятельными, поскольку не опровергают законности принятого по делу судебного акта и не подтверждаются материалами дела.

Оспариваемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на ее подателя.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от 25 ноября 2013 года по делу N А33-3415/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий

А.Н. Бабенко

Судьи

Л.Е. Споткай Д.В. Юдин