Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 марта 2014 г. N 19АП-1320/13

г. Воронеж

07 марта 2014 г.

Дело N А48-4257/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 28 февраля 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 07 марта 2014 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Мокроусовой Л.М.,

судей Суховой И.Б.,

Ушаковой И.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Лямзиной К.А.,

при участии:

от индивидуального предпринимателя Листопадовой Натальи Николаевны: Листопадовой Н.Н., Тимошевской Е.А., представителя по доверенности N 1 от 03.10.2012,

от Управления муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла: Супонева А.А., представителя по доверенности N 7/5776 от 26.12.2013,

от индивидуального предпринимателя Медведева Сергея Леонидовича: представитель не явился, извещен надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Листопадовой Натальи Николаевны на решение Арбитражного суда Орловской области от 10.12.2013 по делу N А64-4257/2012 (судья Карасев В.В.), по иску индивидуального предпринимателя Листопадовой Натальи Николаевны (ОГРН 304575116900027) к Управлению муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла (ОГРН 1025700826502), индивидуальному предпринимателю Медведеву Сергею Леонидовичу (ОГРНИП 309574116000035) о признании недостоверным отчета об оценке от 02.07.2012 N 340/2012, понуждении заключить договор аренды нежилого помещения от 03.09.2012 N 01228 на условиях протокола разногласий по цене, определенной заключением эксперта ФБУ "Орловская лаборатория судебной экспертизы" от 29.10.2013 N 1136/1-3,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Листопадова Наталья Николаевна (ИП Листопадова Н.Н., истец) обратилась в Арбитражный суд Орловской области с иском к Управлению муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла (УМИЗ администрации г.Орла, ответчик) и индивидуальному предпринимателю Медведеву Сергею Леонидовичу (ИП Медведев С.Л., ответчик) о признании недостоверным отчета об оценке от 02.07.2012 N 340/2012, выполненного ИП Медведевым С.Л. и о понуждении заключить договор аренды нежилого помещения N 01228 на условиях протокола разногласий по цене, определенной заключением эксперта ФБУ "Орловская лаборатория судебной экспертизы" от 29.10.2013 N 1136/1-3 в размере 374 руб. (без учета НДС) за 1 кв.м. в месяц, по величине годовой арендной платы в размере 828 934 руб. (без учета НДС).

Решением Арбитражного суда Орловской области от 10.12.2013 в удовлетворении исковых требований было отказано.

ИП Листопадова Н.Н. обратилась с апелляционной жалобой, в которой просила отменить решение суда, полагая его незаконным и необоснованным.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции ИП Медведев С.Л. не явился.

Учитывая, что в материалах дела имеются сведения о надлежащем извещении вышеуказанного лица о месте и времени судебного заседания, на основании статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба была рассмотрена в его отсутствие.

В судебном заседании ИП Листопадова Н.Н и ее представитель поддержали доводы апелляционной жалобы, просили решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

Представитель УМИЗ администрации г.Орла возражал против доводов апелляционной жалобы, просил обжалуемое решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Выслушав участвующих в судебном заседании лиц, исследовав материалы дела с учетом доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения решения суда.

Как следует из материалов дела, 01.08.2001 между УМИЗ г. Орла и ИП Листопадовой Н.Н. был составлен договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: ул. Гагарина д. 51, общей полезной площадью 178, 2 кв. м, литер "А", из них: по первому этажу - 157 кв. м номер помещения 136 (номера комнат по плану строения: 30, 6, 5, 5а, 5б, 5в), места общего пользования - 20, 7 кв. м.

Принятие спорного помещения в пользование ИП Листопадовой Н.Н. 01.08.2001 подтверждается актами приема-передачи в аренду нежилых помещений, подписанных сторонами без дополнений и замечаний.

01.08.2004 между УМИЗ г. Орла и ИП Листопадовой Н.Н. подписан договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: ул. Гагарина д. 51, общей полезной площадью 178,2 кв. м, литер "А", из них: по первому этажу - 157 кв. м номер помещения 136 (номера комнат по плану строения: 30, 6, 5, 5а, 5б, 5в), места общего пользования - 20,7 кв. м. Срок действия договора установлен с 01.08.2004 по 31.07.2007.

Принятие спорного помещения в пользование ИП Листопадовой Н.Н. 01.08.2004 подтверждается актом приема-передачи в аренду нежилого помещения, подписанного сторонами без дополнений и замечаний.

Сторонами не оспаривалось, что договоры аренды нежилого помещения между УМИЗ г. Орла и ИП Листопадовой Н.Н. от 01.08.2001 и от 01.08.2004 в установленном порядке зарегистрированы не были. Данный факт также подтвержден судебными актами, вступившими в законную силу по делу N А48-3641/2012.

03.09.2007 между УМИЗ г. Орла и ИП Листопадовой Н.Н. заключен договор аренды спорного нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Орел ул. Гагарина д. 51, общей полезной площадью 178, 2 кв. м, литер "А", из них: по первому этажу - 157 кв. м номер помещения 136, состоящее из комнат: N 30 площадью - 36, 5 кв. м, N 6 площадью - 59, 3 кв. м, N 5 площадью - 36, 1 кв. м, N 5а площадью - 10, 8 кв. м, N 5б площадью - 10 кв. м, N 5в площадью - 44, 8 кв. м; места общего пользования - 20, 7 кв. м.

Принятие спорного помещения в пользование ИП Листопадовой Н.Н. 03.09.2007 подтверждается актом приема-передачи в аренду нежилого помещения, подписанного сторонами без дополнений и замечаний.

В соответствии с пунктом 1.2 договора, срок аренды устанавливался с 01.08.2007 по 31.07.2012.

23.10.2009 сторонами заключено дополнительное соглашение к договору N 01199 от 03.09.2007, которым изменен его предмет.

Пункт 1.1. договора аренды N 01199 от 03.09.2007 изложен в следующей редакции:

"На основании Постановления Мэра N 2048 от 03.09.2007 арендодатель сдает во временное пользование Арендатору часть нежилого помещения, расположенного по адресу: Орловская область, г. Орел, ул. Гагарина, д. 51, лит.А, А1, А2, А3, пом. 136, 139, 141, 142, 143, 144.

Общая полезная площадь по первому этажу - 184, 7 кв.м. (номера комнат по плану строения: 1 площадью 6, 7 кв.м., 2 площадью 5, 2 кв.м., 2а площадью 1,8 кв.м., 6 площадью 120, 8 кв.м., 30 площадью 43,2 кв.м.) в соответствии с поэтажным планом, прилагаемым к настоящему дополнительному соглашению.

Характеристика помещения дана на основании кадастрового паспорта, изготовленного ОГУП ОЦ "Недвижимость" инвентарный номер 57:52:0020321:0007:54:401:001:010145640:0001:20500 по состоянию на 26.03.2009".

02.02.2010 по заявлению ИП Листопадовой Н.Н. договор аренды N 01199 от 03.09.2007 с дополнительным соглашением был зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем свидетельствует отметка Управления Росреестра по Орловской области на указанных документах.

12.05.2012 ИП Листопадова Н.Н. обратилась в УМИЗ администрации г. Орла с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а именно: нежилого встроенного помещения N 147, площадью 184,7 по адресу: г. Орел, ул. Гагарина, д. 51, в соответствии с Федеральным законом N 159-ФЗ от 22.07.2008 "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", который предусматривает возможность отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства по цене, равной его рыночной стоимости.

Поскольку ответчик отказал истцу в выкупе спорного помещения и спор в указанной части был передан на разрешение суда (дело N А48-3641/2012), ИП Листопадова Н.Н. обратилась к УМИЗ администрации г.Орла с заявлением от 25.06.2012 N 5, в котором просила продлить аренду спорного помещения N 147.

УМИЗ администрации г.Орла в письме от 06.07.2012 N 4057 сообщил истцу, что заказал отчет независимого оценщика по определению рыночной стоимости арендной платы на спорное помещение.

Истец с целью проверки рыночной стоимости арендной платы на спорное помещение самостоятельно заказал отчет в ГУП ОО "Межрегиональное бюро технической инвентаризации", где отчетом от 16.07.2012 N 329/2012 была определена месячная и годовая арендная плата за спорное помещение N 147.

Администрация г.Орла приняла постановление от 10.08.2012 N 2632 о заключении с ИП Листопадовой Н.Н. сроком на пять лет с 01.08.2012 по 31.07.2017 договора аренды спорного помещения и 28.09.2012, во исполнение указанного выше постановления, истцу был передан проект договора аренды на спорное помещение, где годовая арендная плата определена в размере 1 194 639,60 руб. без учета НДС и в размере 1 409 674,72 руб. с учетом НДС.

Истец в письме от 03.09.2012 уведомил УМИЗ администрации г.Орла о том, что договор подписан с протоколом разногласий.

УМИЗ администрации г.Орла в письме от 28.09.2012 N 5742 отказалось от подписания протокола разногласий к договору и предложил урегулировать разногласия в судебном порядке, сославшись на то, что размер годовой арендной платы определен независимым оценщиком ИП Медведевым С.Л. на основании отчета от 02.07.2012 N 340/2012.

Отказ УМИЗ г.Орла от подписания протокола согласования разногласий послужил основанием для обращения ИП Листопадовой Н.Н. в арбитражный суд с настоящим иском.

Возражая против исковых требований, УМИЗ администрации г.Орла указало, что поскольку предыдущий договор аренды между УМИЗ и ИП Листопадовой Н.Н. от 03.09.2007 N 01199 зарегистрирован только 02.02.2010 года, то есть после 01.07.2008, то права на заключение договора аренды на новый срок, минуя соблюдение публичных процедур, у истца не имеется. В связи с чем, имущество (нежилое помещение) может быть предоставлено истице только по результатам аукциона.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим кодексом.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В связи с изложенным суд первой инстанции правомерно указал на необходимость доказывания истцом наличия правовых оснований для применения к возникшим правоотношениям пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пункту статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В соответствии с частью 4 статьи 53 Закона "О защите конкуренции" (в редакции Федерального закона от 17.07.2009 N 173-ФЗ, действующей до 01.07.2013) до 01.07.2015 разрешается заключение на новый срок без проведения конкурсов или аукционов договоров аренды, указанных в части 1 статьи 17.1 настоящего Федерального закона и заключенных до 01.07.2008 с субъектами малого или среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при условии отсутствия на момент заключения такого договора аренды на новый срок оснований для его досрочного расторжения, предусмотренных гражданским законодательством.

Названная правовая норма (части 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции) предусматривает возможность, но не содержит обязанности органа публичной власти заключить с указанными субъектами предпринимательства на новый срок (до 01.07.2015) те договоры аренды, которые были оформлены до 01.07.2008. Соответствующий правовой подход выработан в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.03.2012 N 16253/11, содержащем оговорку об обязательности приведенного в нем толкования правовых норм.

Не может быть принято во внимание и то обстоятельство, что ответчик (УМИЗ) принял постановление о предоставлении помещения в аренду и направил подписанный им проект договора даже не в силу того, что они были отменены в последующем, а в связи с тем, что они не соответствовали вышеприведенной норме закона.

Как следует из материалов дела, договор аренды от 30.09.2007 N 01199 был зарегистрирован 02.02.2010, т.е не относится к долгосрочным договорам аренды, заключенным до 01.07.2008.

Постановлением Девятнадцатого апелляционного суда от 06.03.2013 по делу N А48-3641/2012 (оставленным без изменения постановлением ФАС ЦО от 19.07.2013) решение Арбитражного суда Орловской области от 10.12.2012 отменено, принят новый судебный акт. Постановлением было отказано в удовлетворении заявления ИП Листопадовой Н.Н. о признании незаконным отказа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (спорное помещение N147), выраженного в письме от 07.06.2012 N3068. Суд указал, что договоры аренды недвижимого имущества от 01.08.2001 и от 01.08.2004 не были зарегистрированы, хотя ИП Листопадова Н.Н. не была лишена возможности воспользоваться правом, предусмотренным пунктом 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, что в данном случае, применимо и в отношении исполнения истицей обязанности по регистрации договора от 30.09.2007 N01199, предусмотренной пунктом 2.2.22.

В пункте 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" разъяснено, что судам необходимо иметь в виду, что договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, может являться основанием для возникновения права на приобретение этого имущества только в том случае, если он в установленном порядке зарегистрирован, либо имеется вступившее в законную силу решение суда о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что после обращения истца с настоящим иском, администрация г.Орла на основании постановления от 26.11.2012 N 3943 отменила постановление администрации г.Орла от 10.08.2012 N 2632 "О заключении с ИП Листопадовой Н.Н. на новый срок договора аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Орел, ул. Гагарина, 51, лит 1, пом. 147".

Учитывая, что договор аренды от 03.09.2007 N 01199 между сторонами заключен только 02.02.2010, УМИЗ администрации г.Орла не имело права заключать на новый срок договор аренды с ИП Листопадовой Н.Н. без проведения конкурса или аукциона.

Доводы заявителя апелляционной жалобы не могут повлиять на правильность выводов суда первой инстанции.

Согласно пункту 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Поскольку положения, предусматривающие обязательность проведения торгов, не лишают арендатора государственного или муниципального имущества принадлежащего ему в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, такой арендатор вне зависимости от того, являлся ли он участником указанных торгов, вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному на торгах договору.

Довод о заключении договора аренды от 30.09.2007 по результатам несостоявшихся торгов из-за подачи одной заявки также не могут быть приняты во внимание, так как не подтверждаются материалами дела. Факта наличия одного заявления для такого вывода недостаточно.

При изложенных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что в данном случае иск о рассмотрении разногласий при заключении договора вне процедуры торгов не подлежит удовлетворению, в связи с чем, правомерно отказал и в части понуждения к заключению договора и в части оценки правомерности его условий.

Таким образом, суд первой инстанции правильно применил нормы материального права и не допустил нарушений норм процессуального права, являющихся, в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, безусловным основанием для отмены принятого судебного акта.

При таких обстоятельствах обжалуемое решение следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина за подачу апелляционной жалобы относится на ее заявителя и возврату либо возмещению не подлежит.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Орловской области от 10.12.2013 по делу N А64-4257/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Листопадовой Натальи Николаевны - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.М. Мокроусова

Судьи

И.Б. Сухова И.В. Ушакова