|
11 марта 2014 г.
|
Дело N А60-33755/2013
|
Резолютивная часть постановления объявлена 03 марта 2014 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 11 марта 2014 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Голубцовой Ю.А.,
судей Никольской Е.О., Паньковой Г.Л.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Андреевской Е.И.,
при участии:
от лиц, участвующие в деле - не явились,
лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца Администрации города Екатеринбурга
на решение Арбитражного суда Свердловской области
от 21 ноября 2013 года
по делу N А60-33755/2013,
вынесенное судьей Парамоновой В.В.,
по иску Администрации города Екатеринбурга
к закрытому акционерному обществу "Ростверк" (ОГРН 1069674071180, ИНН 6674187596)
о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, пени,
по встречному иску закрытого акционерного общества "Ростверк" (ОГРН 1069674071180, ИНН 6674187596)
к Администрации города Екатеринбурга
о взыскании убытков,
установил:
Администрация города Екатеринбурга (далее - истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу "Ростверк" (далее - ответчик, ЗАО "Ростверк") о взыскании 9 703 876 руб. 10 коп., в том числе 6 423 570 руб. 37 коп. задолженности по арендной плате, 3 280 305 руб. 73 коп. пени.
Определением суда от 07.10.2013 к производству арбитражного суда принято встречное исковое заявление ЗАО "Ростверк" (ответчик по первоначальному иску) к Администрации о взыскании убытков в размере 773 876 руб. 52 коп.
Решением суда от 21.11.2013 первоначальный иск удовлетворен частично. С ответчика в пользу истца взыскано 6 294 705 руб. 83 коп., в том числе 5 922 810 руб. 53 коп. долга, 371 895 руб. 30 коп. пени за период с 24.07.2012 по 25.09.2012. В удовлетворении остальной части первоначального иска отказано. Встречный иск ЗАО "Ростверк" удовлетворен. С муниципального образования город Екатеринбург в лице Администрации за счет казны муниципального образования город Екатеринбург в пользу ЗАО "Ростверк" взысканы убытки в сумме 773 876 руб. 52 коп. В результате зачета встречных требований с ЗАО "Ростверк" в пользу Администрации взыскано 5 502 351 руб. 78 коп., в том числе 5 130 456 руб. 48 коп. долга, 371 895 руб. 30 коп. неустойки за период с 24.07.2012 по 25.09.2012.
Истец с решением суда от 21.11.2013 не согласен, в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять новый судебный акт. По мнению Администрации, за период с 01.01.2011 по 02.11.2011 арендная плата не может быть рассчитана исходя из площади земельного участка с кадастровым номером 66:41:0505009:54 в размере 34 908 кв.м., поскольку указанный земельный участок поставлен на кадастровый учет 03.11.2011. Арендная плата за указанный период подлежит исчислению, исходя из площади земельного участка с кадастровым номером 66:41:0505009:009 в размере 72 409 кв.м., поскольку договор аренды указанного земельного участка от 18.12.2000 N 5-551 заключен со множественностью лиц на стороне арендатора, при этом при расчете задолженности ответчика использована приходящаяся на долю ответчика площадь земельного участка в размере 40 447,75 кв.м.
Истец считает, что решение Арбитражного суда Свердловской области от 04.10.2012 по делу N А60-32399/2012 не может иметь преюдициального значения для рассмотрения настоящего дела, поскольку суд рассматривал спор с иным предметом.
Истец не согласен с выводом суда о начислении неустойки до момента государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, поскольку в соответствии с п. 6.2. договора аренды прекращение договора не освобождает арендатора от уплаты задолженности и соответствующих санкций.
Также истец считает неверным вывод суда о наличии у ответчика убытков в сумме 773 876 руб. 52 коп., поскольку незаконное бездействие в период с 09.03.2012 по 01.04.2012, а также с 05.07.2012 по 25.09.2012 отсутствовало.
Стороны в суд апелляционной инстанции не явились.
Ответчик в отзыве на апелляционную жалобу просит решение суда оставить без изменения, поскольку Администрация не представила обоснование площади земельного участка, указанной в расчетах истца; неустойка подлежит начислению до момента государственной регистрации права собственности ЗАО "Ростверк" на земельный участок.
В соответствии со ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации 25.02.2014 в судебном заседании объявлен перерыв до 03.03.2014.
Законность и обоснованность решения суда проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в соответствии со ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Из материалов дела следует, что ЗАО "Ростверк" на основании договора от 18.12.2000 N 5-551, заключенного с Администрацией (арендодателем) на срок с 01.03.2000 по 28.02.2015, использует на праве аренды под существующие здания и сооружения земельный участок площадью 72409 кв. м, с кадастровым номером 66:41:0505009:009, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, ул. Самолетная, 55, Чкаловского административного района (л.д. 9-19).
В соответствии с п. 2.1. договора от 18.12.2000 N 5-551 арендная плата по договору, ее ежегодный размер, условия и сроки внесения определены в приложении N 1, которое является неотъемлемой частью договора.
Пунктом 2.2. договора предусмотрено, что арендатор вносит арендную плату ежеквартально равными долями, не позднее 15 числа последнего месяца квартала, если иное не установлено договором.
Согласно п. 2.3. договора годовой размер арендной платы на все последующие годы подлежит ежегодному пересмотру на основании федеральных и городских нормативных актов, арендодатель ежегодно направляет расчет размера арендной платы.
Согласно п. 6.2. договора за нарушение обязанности по уплате арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,1% от суммы долга за каждый день просрочки.
Договор аренды от 18.12.2000 N 5-551 зарегистрирован 19.01.2011.
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 04.10.2012 по делу N А60-32399/2012 с ЗАО "Ростверк" в пользу Администрации взыскано 5 343 615 руб. 14 коп., в том числе неосновательное обогащение за пользование земельным участком в сумме 4 586 915 руб. 94 коп. за период с 01.08.2009 по 31.12.2010, проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 756 699 руб. 20 коп. за период с 11.05.2010 по 23.07.2010.
В связи с тем, что плату за использование земельного участка, взысканную решением суда по делу N А60-32399/2012, ответчик уплатил 05.03.2013 истец рассчитал ответчику пени за период с 24.07.2012 по 05.03.2013 в сумме 1 032 056 руб. 09 коп. на основании п. 6.2. договора.
Также истец рассчитал задолженность ответчика по уплате арендной платы по договору от 18.12.2000 N 5-551 за период с 01.01.2011 по 30.09.2012 в сумме 6 423 570 руб. 37 коп., пени за нарушение обязанности по уплате арендной платы на основании п. 6.2. договора в сумме 2 248 249 руб. 64 коп. за период с 11.09.2012 по 26.08.2013.
Обращаясь в суд с иском, истец просит взыскать с ответчика указанную задолженность по арендной плате и пени.
В обоснование встречного иска ЗАО "Ростверк" указало, что незаконное бездействие ответчика, выразившееся в нерассмотрении в срок, предусмотренный ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, заявления общества от 17.11.2011 о предоставлении в собственность земельного участка, несвоевременное заключение договора купли-продажи земельного участка, повлекли для общества убытки в виде 773 876 руб. 52 коп. разницы между начисленной арендной платой и суммой земельного налога за период с 01.03.2012 по 24.09.2012.
Частично удовлетворяя первоначальный иск, суд первой инстанции исходил из того, что ответчик обязан уплатить арендную плату за период с 01.01.2011 по 25.09.2012 (по дату государственной регистрации права собственности ответчика на земельный участок) в сумме 5 922 810 руб. 53 коп., исходя из площади земельного участка в размере 34 908 кв.м. с кадастровым номером 66:41:0505009:54, занятого принадлежащими ответчику объектами недвижимого имущества. В связи с несвоевременной уплатой ответчиком арендной платы суд признал обоснованным требование истца о взыскании с ответчика пени за период с 24.07.2012 по 25.09.2012 (по дату государственной регистрации права собственности ответчика на земельный участок) в сумме 371 895 руб. 30 коп.
Удовлетворяя встречный иск, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что заявление ответчика от 17.11.2011 о предоставлении в собственность земельного участка площадью 34 908 кв.м. с кадастровым номером 66:41:0505009:54 рассмотрено с нарушением срока, предусмотренного ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, что повлекло несвоевременное заключение между сторонам договора купли-продажи земельного участка и возникновение у ответчика убытков в размере 773 876 руб. 52 коп. разницы между арендной платой и земельным налогом за период с 01.03.2012 по 24.09.2012.
В силу п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
На основании ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно п. 1 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на недвижимость передаются права на земельный участок.
Как разъяснено в п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
Согласно п. 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).
В силу правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.10.2009 N 8611/09, поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.
Ответчику на праве собственности принадлежат объекты недвижимого имущества, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 21.04.2008 и 01.07.2009 (л.д.58-64).
Указанные объекты недвижимого имущества расположены на земельном участке площадью 72409 кв. м, с кадастровым номером 66:41:0505009:009.
В силу п. 1 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества к ответчику перешло право пользования указанным земельным участком на тех же условиях, что и у продавца недвижимости, то есть право пользования на основании договора аренды земельного участка договора от 18.12.2000 N 5-551.
Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что расчет арендной платы следует производить, исходя из площади земельного участка равной 34 908 кв.м., необходимой для использования принадлежащих ответчику на праве собственности объектов недвижимого имущества. Данный вывод суда подтверждается кадастровым паспортом от 03.11.2011 земельного участка площадью 34908 кв. м. с кадастровым номером 66:41:0505009:54, образованного под объекты ответчика из земельного участка с кадастровым номером 66:41:0505009:009 (л.д. 108, 109), свидетельством от 25.09.2012 о государственной регистрации права собственности ответчика на земельный участок с кадастровым номером 66:41:0505009:54 (л.д. 97). Данный вывод суда соответствует указанным разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.
Довод истца о том, что при расчете задолженности ответчика следует использовать приходящуюся на долю ответчика площадь земельного участка в размере 40 447,75 кв.м. материалами дела не подтвержден, соответствующие доказательства, расчет площади истцом в нарушение ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлены.
Размер арендной платы правомерно определен судом на основании Постановлений Правительства Свердловской области от 31.01.2002 N 64-пп, от 23.12.2008 N 1365-ПП, от 20.11.2009 N 1685-ПП, от 30.03.2009 N 332-ПП, от 30.12.2011 N 1855-ПП.
Расчет арендной платы за 2011 год в сумме 3 327 079 руб. 58 коп., исходя из площади земельного участка в размере 34908 кв. м. содержится в отзыве на иск (л.д. 101, 102) и является правильным.
Расчет арендной платы за 2012 год в сумме 3 544 916 руб. 15 коп. произведен истцом, исходя из площади земельного участка в размере 34 908 кв.м.
Суд правильно указал на прекращение обязанности ответчика по уплате арендной платы за период с 25.09.2012 по 30.09.2013 после даты государственной регистрации права собственности на земельный участок (ст. 413 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Вместе с тем, при определении задолженности ответчика по арендной плате суд первой инстанции не дал надлежащую оценку доводу ответчика о наличии со стороны истца незаконного бездействия, выразившегося в нерассмотрении в срок заявления от 17.11.2011. Делая вывод о наличии у ответчика обязанности по уплате арендной платы за период с 01.01.2011 по 25.09.2012 в сумме 5 922 810 руб. 53 коп., суд не применил подлежащие применению нормы материального права.
Из материалов дела следует, что 17.11.2011 ЗАО "Ростверк" обратилось в Администрацию с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка общей площадью 34 908 кв. м. с кадастровым номером 66:41:0505009:54 (л.д. 67).
Администрация направила ЗАО "Ростверк" письмо от 02.12.2011 N 21-01/1470, в котором сообщила о том, что заявление о предоставлении в собственность указанного земельного участка принято к рассмотрению (л.д. 90).
25.07.2012 стороны заключили договор N 5-5374 купли-продажи, на основании которого 25.09.2012 в Единый государственный реестр права на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись о государственной регистрации права собственности ЗАО "Ростверк" на земельный участок площадью 34 908 кв. м. с кадастровым номером 66:41:0505009:54.
В соответствии с п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.
Для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в названной статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастрового паспорта. Перечень документов, прилагаемых к заявлению о приобретении прав на земельный участок, устанавливается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений. Исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления не вправе требовать от заявителя предоставление дополнительных документов, за исключением документов, предусмотренных указанным перечнем (п. 5 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации).
Согласно п. 6 названной статьи в месячный срок со дня поступления заявления исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления принимает решение о предоставлении земельного участка на праве собственности. В месячный срок, с даты принятия решения о предоставлении земельного участка на праве собственности, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.
Заявление от 17.11.2013 подано в соответствии с требованиями ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Довод истца о том, что в представленных ответчиком документах отсутствовали сведения о том, что ответчику принадлежат на праве собственности все расположенные на земельном участке объекты недвижимого имущества, не может быть принят во внимание, поскольку из приложения к заявлению следует, что ответчик представил все необходимые документы, в том числе свидетельства о государственной регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества, расположенные на земельном участке. Из указанных документов не следует и в материалах дела отсутствуют доказательства того, что на земельном участке испрашиваемой площадью расположены объекты недвижимости, принадлежащие иным лицам.
Заявление ответчика о предоставлении в собственность земельного участка подлежало рассмотрению в срок до 17.01.2012, предусмотренный ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
Между тем, проект договора направлен истцом ответчику лишь 25.07.2012. Иное из материалов дела не следует.
Таким образом, в период с 18.01.2012 по 24.07.2012 имело место незаконное бездействие со стороны истца, выразившееся в нерассмотрении заявления ответчика от 17.11.2011 и в ненаправлении ответчику проекта договора купли-продажи земельного участка.
Согласно п. 1 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
Исходя из толкования п. 1, 3 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации под злоупотреблением правом понимается умышленное поведение у
