Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 марта 2014 г. N 18АП-12270/13

г. Челябинск

11 марта 2014 г.

Дело N А76-9884/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 05 марта 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 марта 2014 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Суспициной Л.А.,

судей Богдановской Г.Н., Ермолаевой Л.П.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Кочетковой Н.В., рассмотрел в открытом судебном заседании по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, дело по иску Прокурора Челябинской области к Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска, закрытому акционерному обществу "ЭНЕРГОАРСЕНАЛ" и обществу с ограниченной ответственностью "Стройхолдинг" о признании недействительным договора от 19.07.2011 N 4542/зем. купли-продажи земельного участка и применении последствий его недействительности.

В судебном заседании приняли участие: от Прокурора Челябинской области - Смолина Е.В. (служебное удостоверение); от общества с ограниченной ответственностью "Стройхолдинг" - Иванов А.Г. (доверенность от 17.05.2013); от федерального государственного унитарного предприятия по техническому обслуживанию защитных средств и сооружений гражданской обороны "ЭКРАН" - Еремина А.А. (доверенность от 11.10.2013); от открытого акционерного общества "Сбербанк России" - Журавлева И.В. (доверенность от 31.10.2013), Левинская И.В. (доверенность от 31.10.2013); от Администрации города Челябинска - Овчинников А.Н. (доверенность от 04.07.2012), Кутепов А.С. (доверенность от 12.03.2012).

Прокурор Челябинской области (далее - Прокурор, истец) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее - Комитет, ответчик 1), закрытому акционерному обществу "ЭНЕРГОАРСЕНАЛ" (далее - общество "ЭНЕРГОАРСЕНАЛ", ответчик 2), обществу с ограниченной ответственностью "Стройхолдинг" (далее - общество "Стройхолдинг", ответчик 3) о признании недействительным договора от 19.07.2011 N 4542/зем. купли-продажи земельного участка из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: г. Челябинск, Калининский район, ул. Каслинская, 5, площадью 16979 кв. м с кадастровым номером 74:36:0607001:74, заключенного между Комитетом, обществом "ЭНЕРГОАРСЕНАЛ" и обществом "Стройхолдинг"; применении последствий недействительности сделки путем возложения обязанности на общество "Стройхолдинг" возвратить Комитету земельный участок из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Челябинск, Калининский район, ул. Каслинская, 5, площадью 16979 кв. м с кадастровым номером 74:36:0607001:74, взыскания с Комитета в пользу общества "Стройхолдинг" 2 661 918 руб., взыскания с Комитета в пользу общества "ЭНЕРГОАРСЕНАЛ" 200 359 руб. (с учетом уточнения истцом предмета исковых требований, принятого судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) (т. 1, л.д. 7-11; т. 2, л.д. 117-121; т. 3, л.д. 31-32).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, суд первой инстанции привлек Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее - Управление Росреестра), федеральное государственное унитарное предприятие по техническому обслуживанию защитных средств и сооружений гражданской обороны "ЭКРАН" (далее - предприятие "ЭКРАН"), открытое акционерное общество "Сбербанк России" (далее - Сбербанк России), Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской области (далее - Управление Росимущества), Администрацию города Челябинска (далее - Администрация) (т. 1, л.д. 1-6; т. 2, л.д. 65-69; т. 3, л.д. 88-91).

Решением от 02.10.2013 (резолютивная часть объявлена 25.09.2013) суд первой инстанции заявленные Прокурором исковые требования удовлетворил частично. Суд признал недействительным договор купли-продажи земельного участка от 19.07.2011 N 4542/зем., заключенный между Комитетом, обществом "ЭНЕРГОАРСЕНАЛ" и обществом "Стройхолдинг", применил последствия недействительности сделки в виде взыскания с Комитета в пользу общества "Стройхолдинг" 2 661 918 руб., взыскания с Комитета в пользу общества "ЭНЕРГОАРСЕНАЛ" 200 359 руб. В применении последствий недействительности сделки в виде возложения обязанности на общество "Стройхолдинг" возвратить Комитету земельный участок площадью 16979 кв. м с кадастровым номером 74:36:0607001:74 суд первой инстанции отказал (т. 3, л.д. 143-154).

С принятым решением не согласились Комитет (т. 4, л.д. 18-20), общество "Стройхолдинг" (т. 4, л.д. 3-7), Сбербанк России (т. 4, л.д. 32-35) и предприятие "ЭКРАН" (т. 4, л.д. 42-44) и обжаловали его в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Определением от 12.12.2013 (т. 4, л.д. 120-125) суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению настоящего дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции в связи со следующим.

В соответствии с частью 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вне зависимости от доводов, содержащихся в апелляционной жалобе, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет, не нарушены ли судом первой инстанции нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с частью 4 статьи 270 настоящего Кодекса основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что при рассмотрении настоящего спора судом первой инстанции названные нормы процессуального права нарушены.

Предметом заявленного иска является требование о признании недействительным (ничтожным) договора от 19.07.2011 N 4542/зем. купли-продажи земельного участка площадью 16979 кв. м с кадастровым номером 74:36:0607001:74, на основании которого 93/100 доли в праве общей долевой собственности принадлежат обществу "Стройхолдинг", и применении последствий недействительности данного договора.

Между тем 28.02.2013 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) в отношении 93/100 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 16979 кв. м с кадастровым номером 74:36:0607001:74, принадлежащих обществу "Стройхолдинг", зарегистрировано обременение в виде ипотеки в пользу Акционерного коммерческого банка "Челиндбанк" (открытое акционерное общество) (далее - Челиндбанк) на основании договора ипотеки (залога недвижимого имущества) от 15.02.2013 N О-7251340191/43 на срок по 14.02.2016 (по кредитному договору от 15.02.2013 N С-7251340183/43) и по 05.03.2016 (по кредитному договору от 06.03.2013 N С-7251340526/43).

Данное обстоятельство подтверждается выпиской из ЕГРП от 08.08.2013 N 01/129/2013-491(т. 2, л.д. 125, 127).

Суд первой инстанции, рассматривая настоящий спор и признавая договор купли-продажи от 19.07.2011 N 4542/зем. недействительным, применяя положения пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации о последствиях недействительности сделки, не принял во внимание, что спорный земельный участок на момент обращения Прокурора в арбитражный суд с требованиями о признании сделки недействительной и применении реституции, а также в настоящее время обременен действующей ипотекой залогодержателя - Челиндбанка.

Таким образом, суд первой инстанции, не привлекая к участию в деле Челиндбанк, тем самым лишил это лицо возможности защищать свои права и законные интересы как залогодержателя спорного имущества, выражать свою позицию и приводить доводы в ее обоснование.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что обжалуемое решение непосредственно затрагивает права и обязанности Челиндбанка, не привлеченного к участию в деле.

Согласно пункту 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле, является безусловным основанием для отмены судебного акта.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции от 02.10.2013, принятое по настоящему делу, подлежит отмене, в связи с чем настоящее дело рассмотрено судом апелляционной инстанции по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.

Определением от 12.12.2013 суд апелляционной инстанции привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Челиндбанк, назначил дело к рассмотрению на 27.01.2014.

Определением от 27.01.2013 суд апелляционной инстанции отложил судебное разбирательство на 26.02.2014 на основании части 5 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с необходимостью представления дополнительных доказательств (т. 4, л.д. 167-170).

25 февраля 2014 г. на основании пункта 2 части 3 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации распоряжением заместителя председателя Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда по настоящему делу произведена замена судей в составе суда: судья Соколова И.Ю. заменена судьей Богдановской Г.Н. ввиду нахождения судьи Соколовой И.Ю. в отпуске. После замены судьи судебное разбирательство начато сначала.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции явку своих представителей обеспечили истец - Прокурор, ответчик - общество "Стройхолдинг", третьи лица - предприятие "ЭКРАН", Администрация, Сбербанк России.

Ответчик - общество "ЭНЕРГОАРСЕНАЛ", третьи лица - Управление Росреестра, Управление Росимущества, Челиндбанк явку своих представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом по правилам статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в сети "Интернет".

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 26.02.2014 объявлялся перерыв до 03.03.2014 до 17 час. 30 мин., в судебном заседании 03.03.2014 объявлялся перерыв до 05.03.2014 до 12 час. 30 мин. О перерывах лица, участвующие в деле, представители которых не явились в судебное заседание до объявления перерыва, извещены путем размещения публичного объявления на официальном сайте суда в сети "Интернет" (информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 19.09.2006 N 113 "О применении статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации"). Публикация сообщений о перерывах на официальном сайте суда в сети "Интернет" произведена в режиме "он-лайн" 26.02.2014 и 03.03.2014 соответственно.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся представителей лиц, участвующих в деле.

Заслушав доводы лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

Из материалов дела следует, что спорный земельный участок площадью 16979 кв. м, расположенный по адресу: г. Челябинск, Калининский район, ул. Каслинская, 5, поставлен на государственный кадастровый учет 23.04.2009 с присвоением кадастрового номера 74:36:0607001:74, имеет разрешенное использование - для эксплуатации производственной базы (кадастровый паспорт земельного участка от 16.03.2011 N 7436/205/11-653 - т. 1, л.д. 21-28).

30 июня 2011 г. распоряжением N 4061-к Администрация города Челябинска приняла решение о продаже данного земельного участка в общую долевую собственность обществу "Стройхолдинг" (93/100 доли в праве собственности) и обществу "ЭНЕРГОАРСЕНАЛ" (7/100 доли в праве собственности) для совместной эксплуатации нежилых зданий производственной базы в соответствии со статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации (т. 1, л.д. 48).

19 июля 2011 г. между Комитетом (продавец) и обществом "ЭНЕРГОАРСЕНАЛ", обществом "Стройхолдинг" (покупатели) заключен договор купли-продажи N 4542/зем., по условиям которого продавец продал в общую долевую собственность (93/100 доли в праве собственности - обществу "Стройхолдинг", 7/100 доли в праве собственности - обществу "ЭНЕРГОАРСЕНАЛ"), а покупатели купили указанный земельный участок, осмотрев его в натуре и ознакомившись с его количественными и качественными характеристиками, подземными и надземными сооружениями и объектами, правовым режимом земель, в границах кадастрового паспорта земельного участка и уплатили за него установленную пунктом 2.1 настоящего договора стоимость земельного участка (т. 1, л.д. 12-19, 48).

Согласно пункту 3.1 договора N 4542/зем. разрешенное использование земельного участка - совместная эксплуатация нежилых зданий производственной базы.

Согласно пункту 2.1 договора N 4542/зем. стоимость земельного участка составила 2 862 277 руб., в том числе 2 661 918 руб. (93/100 от общей суммы) - для общества "Стройхолдинг" и 200 359 руб. (7/100 от общей суммы) - для общества "ЭНЕРГОАРСЕНАЛ".

Оплата приобретенного по договору N 4542/зем земельного участка произведена обществом "Стройходинг" и обществом "ЭНЕРГОАРСЕНАЛ" по платежным поручениям от 03.08.2011 N 635, от 03.08.2011 N 636, от 19.08.2011 N 660 и от 28.07.2011 N 228 соответственно (т. 3, л.д. 5-8).

Земельный участок площадью 16979 кв. м с кадастровым номером 74:36:0607001:74 передан обществу "Стройходинг" и обществу "ЭНЕРГОАРСЕНАЛ" по акту приема-передачи от 05.09.2011 (т. 1, л.д. 20).

Право общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 74:36:0607001:74 на основании договора купли-продажи от 19.07.2011 N 4542/зем. зарегистрировано в ЕГРП 04.10.2011 за обществом "Стройхолдинг" и обществом "ЭНЕРГОАРСЕНАЛ" в соответствующих долях, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 04.10.2011 серии 74-АГ N 608915, 608916 (т. 1, л.д. 29, 30), а также выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 15.05.2013 N 01/117/2013-187 (т. 2, л.д. 2).

30 апреля 2013 г. общество "ЭНЕРГОАРСЕНАЛ" по договору купли-продажи от 30.04.2013 N СХ/8 (с учетом дополнительного соглашения от 29.05.2013 к договору) продало 7/100 долей в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 74:36:0607001:74 обществу "Стройходинг" (т. 2, л.д. 110-114).

Переход права собственности на указанные 7/100 долей к обществу "Стройходинг" зарегистрирован в ЕГРП 17.05 2013, что подтверждается штампом регистрационной записи на договоре (т. 2, л.д. 112) и выпиской из ЕГРП от 28.02.2013 N 01/129/2013-491(т. 2, л.д. 125, 127).

Таким образом, в настоящее время собственником всего земельного участка с кадастровым номером 74:36:0607001:74 является общество "Стройходинг".

Российская Федерация является собственником объекта недвижимого имущества - нежилого здания (склад стоянки электрокар (объект гражданской обороны - убежище II класса) площадью 406,9 кв. м, инвентарный номер 38399, литер: И, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Каслинская, д. 5, - что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 28.10.2011 серии 74-АГ N 647587 (т. 2, л.д. 51, т. 3, л.д. 16).

Указанное нежилое здание убежища передано Управлением Росимущества третьему лицу - предприятию "ЭКРАН" в хозяйственное ведение; государственная регистрация права хозяйственного ведения на данный объект за предприятием "ЭРАН" произведена в ЕГРП 28.10.2011, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 28.10.2011 серии 74-АГ N 647928 (т. 2, л.д. 52, т. 3, л.д. 17).

В материалы дела представлены паспорт убежища N 1 (т. 3, л.д. 11), кадастровый паспорт здания убежища от 19.09.2011 (т. 3, л.д. 12, 13), технический паспорт на здание убежища от 30.08.2011 (т. 3, л.д. 22-30).

Из акта осмотра от 19.08.2013 следует, что защитное сооружение гражданской обороны имеет два входа, расположенные с двух противоположных сторон, каждая входная группа возвышается над уровнем земли примерно на 1,8 м, само помещение возвышается на уровне 1,6 м, сверху смонтированы вентиляционные шахты высотой около 2 м каждая, всего 6 штук (т. 3, л.д. 111).

Ссылаясь на нахождение нежилого здания убежища, находящегося в федеральной собственности, на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0607001:74, переданном в общую долевую собственность общества "Стройхолдинг" и общества "ЭНЕРГОАРСЕНАЛ" по договору купли-продажи от 19.07.2011 N 4542/зем., Прокурор в интересах Российской Федерации в порядке статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обратился в арбитражный суд с настоящим иском о признании указанного договора купли-продажи недействительным и применении последствий его недействительности.

Ответчики - Комитет, общество "Стройхолдинг" и общество "ЭНЕРГОАРСЕНАЛ" с исковыми требованиями не согласились, просили в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

Комитет в отзыве на исковое заявление указал, что нежилое здание убежища, находящееся в федеральной собственности и расположенное на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0607001:74, в действительности является подземным сооружением, факт нахождения под поверхностным слоем земель подземного сооружения не является основанием для определения правовой судьбы расположенного над ним земельного участка, в связи с чем основание для возникновения права собственности на земельный участок в порядке разграничения государственной собственности на землю, предусмотренное в пункте 1 статьи 3.1 Федерального закона от 25.10.2011 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", у Российской Федерации отсутствует (т. 2, л.д. 123-125).

Общество "Стройхолдинг" в отзыве (с учетом дополнений) на исковое заявление заявило о пропуске Прокурором срока исковой давности по заявленным исковым требованиям; указало, что на момент заключения оспариваемого договора купли-продажи от 19.07.2011 N 4542/зем. спорный земельный участок был свободен от прав иных лиц, поскольку право собственности Российской Федерации и право хозяйственного ведения предприятия "ЭКРАН" на нежилое здание убежища зарегистрировано в ЕГРП лишь 28.10.2011; указало, что нежилое здание убежища в действительности является подземным сооружением, факт нахождения под поверхностным слоем земель подземного сооружения не является основанием для определения правовой судьбы расположенного над ним земельного участка (т. 2, л.д. 5-9, т. 3, л.д. 35-37).

Общество "ЭНЕРГОАРСЕНАЛ" в отзыве на исковое заявление настаивало на действительности оспариваемого договора купли-продажи от 19.07.2011 N 4542/зем. (т. 2, л.д. 86).

Третьи лица - предприятие "ЭКРАН", Управление Росреестра поддержали исковое требования Прокурора (мнение предприятия "ЭКРАН" - т. 2, л.д. 10, 11, т. 4, л.д. 129, 130; мнение Управления Росреестра - т. 2, л.д. 81-83).

Третье лицо - Сбербанк поддержал возражения ответчиков на исковые требования (мнение Сбербанка - т. 3, л.д. 121-123, отзыв Сбербанка на иск - т. 4, 141-143).

Третьи лица - Управление Росимущества и Челиндбанк отзывы на исковое заявление, пояснения по делу в порядке статей 131, 81 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представили.

В судебном заседании 26.02.2014, 03.03.2014 и 05.03.2014 представитель Прокурора поддержала исковые требования в полном объеме; представитель ответчика - общества "Стройхолдинг" возражал по существу исковых требований по основаниям, приведенным в отзыве на исковое заявление; представитель предприятия "ЭКРАН" поддержала позицию Прокурора по делу, а представители Администрации и Сбербанка - позицию ответчиков по делу.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Из материалов дела следует, что Прокурор оспаривает договор купли-продажи от 19.07.2011 N 4542/зем., ссылаясь на его недействительность (ничтожность) как совершенного с нарушением требований действующего законодательства (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации) в связи с тем, что при приватизации спорного земельного участка с кадастровым номером 74:36:0607001:74 не были учтены интересы собственника объекта недвижимости, расположенного на данном участке, - Российской Федерации, земельным участком распорядилось ненадлежащее лицо, а также на отсутствие у Администрации и её функционального органа - Комитета права распоряжения спорным земельным участком.

Спорный земельный участок с кадастровым номером 74:36:0607001:74 был выкуплен в общую долевую собственность ответчиками - обществом "ЭНЕРГОАРСЕНАЛ" и обществом "Стройхолдинг" для совместной эксплуатации принадлежащих им на праве собственности нежилых зданий производственной базы в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Подпунктом 5 пункта 1 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельного участка или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства (абзац второй пункта 7 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации).

Данное право является исключительным, то есть никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого таким зданием, строением, сооружением, либо на приобретение этого участка в аренду.

Судом апелляционной инстанции установлено, что на дату заключения оспариваемого договора купли-продажи на спорном земельном участке помимо объектов недвижимого имущества, принадлежащих обществу "ЭНЕРГОАРСЕНАЛ" и обществу "Стройхолдинг", находился и находится в настоящее время также объект недвижимости - нежилое здание (склад стоянки электрокар (объект гражданской обороны - убежище II класса), принадлежащий Российской Федерации и переданный на праве хозяйственного ведения предприятию "ЭКРАН".

Право собственности Российской Федерации и право хозяйственного ведения предприятия "ЭКРАН" на объект гражданской оборона (убежище) зарегистрировано в ЕГРП в установленном законом порядке.

Ранее общество "ЭНЕРГОАРСЕНАЛ" и общество "Стройхолдинг" обращались в арбитражный суд с иском к предприятию "ЭКРАН" и Управлению Росимущества, в котором просили понудить предприятие "ЭКРАН" осуществить процедуру снятия с учета принадлежащего ему на праве хозяйственного ведения указанного объекта гражданского обороны в установленном законом порядке и обязать Управление Росимущества внести соответствующие изменения в реестр федерального имущества об указанном объекте (дело N А76-9472/2012).

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Челябинской области от 28.11.2012 по делу N А76-9472/2012 в удовлетворении указанных исковых требований было отказано.

При рассмотрении данного дела арбитражным судом также был установлен факт того, что названный объект гражданской обороны расположен на земельном участке площадью 16 979 кв. м с кадастровым номером 74:36:0607001:74.

В силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 4275/11 и от 06.09.2011 N 3771/11, статья 36 Земельного кодекса Российской Федерации не допускает возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, не собственнику этого объекта. Земельный участок, на котором расположены здания, строения, сооружения, принадлежащие нескольким собственникам, не может быть предоставлен в единоличную собственность только одному из собственников этих объектов недвижимости и в случае, когда именно с ним ранее был оформлен договор аренды участка.

Указанное толкование норм материального права направлено на реализацию необходимых правовых гарантий, обеспечивающих условия для приобретения собственниками объектов недвижимости земельных участков, занятых этими объектами и необходимых для их нормального использования.

Поскольку на спорном земельном участке на дату заключения оспариваемого договора находились объекты недвижимости нескольких собственников - общества "ЭНЕРГОАРСЕНАЛ" и общества "Стройхолдинг" (нежилые здания производственной базы) и Российской Федерации (объект гражданской обороны (убежище)), то при приобретении в общую долевую собственность названых выше обществ всего земельного участка Российская Федерация фактически лишилась права на использование земельного участка, необходимого для эксплуатации принадлежащего ей на праве собственности объекта недвижимости.

Доводы ответчиков о том, что государственная регистрация права собственности Российской Федерации на объект гражданской обороны (убежище) осуществлена 28.10.2011, то есть после регистрации права общей долевой собственности общества "ЭНЕРГОАРСЕНАЛ" и общества "Стройхолдинг" на спорный земельный участок на основании оспариваемой сделки (04.10.2011), а также о том, что указанный объект является самовольной постройкой, суд апелляционной инстанции отклоняет.

Согласно сведениям паспорта убежища N I (т. 3, л.д. 10, 11, 14, 15) объект гражданской обороны был сдан в эксплуатацию 28.12.1977. Право собственности Российской Федерации на убежище зарегистрировано как ранее возникшее право в силу статьи 6 Федерального закона 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" на основании постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" (т. 3, л.д. 17).

Зарегистрированное право собственности Российской Федерации и право хозяйственного ведения предприятия "ЭКРАН" на объект гражданской обороны (убежище) недействительным или отсутствующим в установленном законом порядке не признано. Доказательств, свидетельствующих о самовольных реконструкциях данного объекта, ответчиками в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суду не представлено.

Доводы ответчиков о том, что объект гражданской обороны (убежище) является исключительно подземным сооружением, для эксплуатации которого не требуется земельный участок, со ссылками на представленные в материалы дела технические описания спорного объекта как подземного сооружения (т. 3, л.д. 12, 13, 22-30), суд апелляционной инстанции также отклоняет.

Из представленных в материалы дела паспорта убежища N I (т. 3, л.д. 10, 11, 14, 15), актов осмотра от 19.08.2013 и от 14.12.2012 (т. 3, л.д. 111-120) следует, что защитное сооружение гражданской обороны имеет два входа, расположенные с двух противоположных сторон, каждая входная группа возвышается над уровнем земли примерно на 1,8 м, само помещение возвышается на уровне 1,6 м, сверху смонтированы вентиляционные шахты высотой около 2 м каждая, всего 6 штук.

Приложенные к актам осмотра от 19.08.2013 и от 14.12.2012 фотоматериалы также свидетельствуют о том, что верхняя часть подземного сооружения возвышается над поверхностью земельного участка.

Суд апелляционной инстанции принимает во внимание также пояснения представителя общества "Стройхолдниг", данные им в судебных заседаниях, о том, что на имеющихся в деле фотоматериалах действительно изображен спорный объект гражданской обороны (убежище).

Доказательств того, что в убежище возможно попасть не через спорный земельный участок, в материалах дела не имеется.

При таких обстоятельствах, утверждение ответчиков о том, что для эксплуатации объекта гражданской обороны (убежище) не требуется земельный участок, противоречит материалам дела.

Вопрос о проведении работ по преобразованию (разделу) спорного земельного участка между его собственником в настоящее время - обществом "Стройхолдинг" и правообладателями объекта гражданской обороны (убежище) - Российской Федерацией (собственником), предприятием "ЭКРАН" (обладателем права хозяйственного ведения) в настоящее время не решен.

От проведения по делу землеустроительной экспертизы с целью определить земельный участок, необходимый для эксплуатации объекта гражданской обороны (убежище), участвующие в деле лица, в том числе ответчики, отказались.

При названных обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает, что оспариваемый договор заключен с нарушением требований статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, не допускающей возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, не собственнику этого объекта.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 3.1 Федерального закона от 25.10.200 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в целях разграничения государственной собственности на землю к федеральной собственности относятся земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности Российской Федерации.

В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на дату заключения оспариваемого договора) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Доводы ответчиков о возможности для правообладателей объекта гражданской обороны (убежище) установить сервитут в отношении спорного земельного участка для обеспечения прохода к объекту, не влияет на оценку судом законности оспариваемой сделки.

Таким образом, требования Прокурора о признании недействительным договора от 19.07.2011 N 4542/зем. купли-продажи земельного участка площадью 16979 кв. м по адресу: г. Челябинск, Калининский район, ул. Каслинская, 5, с кадастровым номером 74:36:0607001:74, заключенного между Комитетом, обществом "ЭНЕРГОАРСЕНАЛ" и обществом "Стройхолдинг", являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

В силу пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на дату заключения оспариваемого договора) при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Вместе с тем применить последствия недействительности оспариваемого договора купли-продажи в виде двусторонней реституции, как этого просит Прокурор в иске, по мнению суда апелляционной инстанции, в рассматриваемом случае не представляется возможным.

Так, на основании договора от 19.07.2011 N 4542/зем. спорный земельный участок был приобретен обществом "ЭНЕРГОАРСЕНАЛ" и обществом "Стройхолдинг" в общую долевую собственность. При этом в настоящее время общество "Стройхолдинг" по договору купли-продажи от 30.04.2013 N СХ/8 (с учетом дополнительного соглашения от 29.05.2013 к договору) выкупило у общества "ЭНЕРГОАРСЕНАЛ" 7/10 долей в праве собственности на земельный участок и стало единоличным собственником последнего. Таким образом, объект недвижимости в целом, который Прокурор просит возвратить Комитету в порядке реституции, общество "Стройхолдинг" по оспариваемому договору от Комитета не получало.

Договор купли-продажи от 30.04.2013 N СХ/8, заключенный между обществом "ЭНЕРГОАРСЕНАЛ" и обществом "Стройхолдинг", истец в рамках настоящего дела не оспаривал, требований о применении последствий недействительности данного договора не заявлял.

Кроме того, на спорном земельном участке находятся объекты недвижимого имущества, принадлежащие обществу "Стройхолдинг" на праве собственности, а как указано выше, земельный участок, необходимый для эксплуатации объекта гражданской обороны (убежище), не определен.

Таким образом, в удовлетворении требований Прокурора о применении последствий недействительности договора от 19.07.2011 N 4542/зем. следует отказать.

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции отмечает, что Российская Федерации не лишена возможности защитить свои права на земельный участок, расположенный под объектом гражданской обороны (убежищем), иными предусмотренными законом способами.

В ходе судебного разбирательства ответчик - общество "Стройхолдинг" в отзыве (с учетом дополнений) на исковое заявление заявил о пропуске Прокурором срока исковой давности по заявленным исковым требованиям.

Согласно статье 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на дату совершения оспариваемого договора) устанавливает, что срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

В пункте 32 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом (пункт 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации). Вследствие того, что названный Кодекс не исключает возможности предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица.

При этом следует учитывать, что такие требования могут быть предъявлены в суд в срок, установленный пунктом 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации, течение которого начинается со дня, когда началось исполнение.

На основании части 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами местного самоуправления, и применении последствий недействительности таких ничтожных сделок.

В соответствии со статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на дату совершения договора) общий срок исковой давности устанавливается в три года.

Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения (пункт 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Срок исковой давности по иску о признании сделки ничтожной начинает течь с начала ее исполнения, субъективный фактор по таким требованиям правового значения не имеет.

Суд первой инстанции установил, что на дату обращения с иском (иск был направлен по почте 21.05.2013 - т. 1, л.д. 141) срок исковой давности для признания недействительным договора купли-продажи от 19.07.2011 N 4542/зем. не истек.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи удовлетворением требований Прокурора в части относятся на ответчиков.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации размер государственной пошлины по настоящему иску составляет 4 000 руб.

С учетом того, что на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Комитет освобожден от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, а также положений пункта 2 статьи 333.18 Налогового кодекса Российской Федерации, с ответчиков - общества "ЭНЕРГОАРСЕНАЛ" и общества "Стройхолдинг" в доход федерального бюджета следует взыскать 1 333 руб. 33 коп. государственной пошлины по иску с каждого.

Расходы по уплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы, произведенные обществом "Стройхолдинг" (т. 4, л.д. 16) и Сбербанком (т. 4, л.д. 36), следует отнести на указанные лица, принимая во внимание, что в рассматриваемом случае общество "Стройхолдинг" является ответчиком, а Сбербанк выступал третьим лицом на стороне ответчиков.

Предприятие "ЭКРАН", выступающее в рассматриваемом случае третьим лицом на стороне истца, в нарушение требований части 8 статьи 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в доказательство уплаты государственной пошлины по апелляционной жалобе представило не заверенную копию платежного поручения от 06.11.2013 N 89 (т. 4, л.д. 50), определение суда апелляционной инстанции от 13.11.2013 (т. 4, л.д. 40, 41) в части представления оригинала указанного платежного поручения не исполнило. Не заверенную копию платежного поручения от 06.11.2013 N 89 суд апелляционной инстанции не может принять в качестве надлежащего доказательства уплаты государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Руководствуясь статьями 176, 268-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 02.10.2013 по делу N А76-9884/2013 отменить.

Исковые требования Прокурора Челябинской области удовлетворить частично.

Признать недействительным договор от 19.07.2011 N 4542/зем. купли-продажи земельного участка площадью 16979 кв. м по адресу: г. Челябинск, Калининский район, ул. Каслинская, 5, с кадастровым номером 74:36:0607001:74, заключенный между Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска, закрытым акционерным обществом "ЭНЕРГОАРСЕНАЛ" и обществом с ограниченной ответственностью "Стройхолдинг".

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с закрытого акционерного общества "ЭНЕРГОАРСЕНАЛ" в доход федерального бюджета 1 333 руб. 33 коп. государственной пошлины по иску.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Стройхолдинг" в доход федерального бюджета 1 333 руб. 33 коп. государственной пошлины по иску.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.А. Суспицина

Судьи

Г.Н. Богдановская Л.П. Ермолаева