Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 марта 2014 г. N 13АП-26708/13

г. Санкт-Петербург

12 марта 2014 г.

Дело N А56-27787/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 04 марта 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 12 марта 2014 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Старовойтовой О.Р.

судей Горбик В.М., Сериковой И.А.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Пономаревым П.Н.

при участии:

от истца: Гарнев А.С. доверенность от 31.12.2013 г.

от ответчика: Тарасюк В.А. доверенность от 16.12.2013 г.

от 3-го лица: не явился, извещен

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер 13АП-26708/2013, 13АП-27241/2013) 1) Общества с ограниченной ответственностью "Евросеть-Ритейл", 2) Закрытого акционерного общества "СТРЕМБЕРГ" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 31.10.2013 г. по делу N А56-27787/2013 (судья Ракчеева М.А.), принятое

по иску Общества с ограниченной ответственностью "Евросеть-Ритейл"

к Закрытому акционерному обществу "СТРЕМБЕРГ"

3-е лицо: Общество с ограниченной ответственностью "Стройсвязьурал 1"

о расторжении предварительного договора, взыскании неосновательного обогащения,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Евросеть-Ритейл" (далее - ООО "Евросеть-Ритейл") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Закрытому акционерному обществу "СТРЕМБЕРГ" (далее - ЗАО "СТРЕМБЕРГ") о расторжении предварительного договора от 08.02.2012 г. N 50, возврате ООО "Евросеть-Ритейл" денежной суммы в размере 1 142 318 руб. 66 коп. как неосновательно уплаченной в связи с отсутствием со стороны ответчика действий, направленных на исполнение вышеуказанного договора.

Определением от 27.05.2013 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено ООО "Стройсвязьурал 1".

Ответчиком предъявлен встречный иск о взыскании задолженности в сумме, эквивалентной 94 368, 72 долларов США и пеней в сумме, эквивалентной 141 000 долларов США по претензии от 26.03.2013 г. за прекращение в помещении коммерческой деятельности, который был принят судом к совместному рассмотрению с первоначальным иском.

Определением суда от 03.10.2013 г. настоящее дело объединено с делом N А56-54321/2013 по иску ООО "Евросеть-Ритейл" к ЗАО "СТРЕМБЕРГ" о взыскании 2 848 661 руб. 28 коп. неосновательного обогащения в связи с ошибочным перечислением денежных средств на оплату аренды за июнь-октябрь 2012 г.

Решением суда от 31.10.2013 г. в удовлетворении первоначального и встречного иска отказано.

На решение суда истцом и ответчиком поданы апелляционные жалобы. Истец в апелляционной жалобе просит решение от 31.10.2013 г. отменить в части отказа в удовлетворении иска ООО "Евросеть-Ритейл", удовлетворить первоначальный иск в полном объеме, не соглашаясь с выводом суда об исполнении договора сторонами.

Ответчик в апелляционной жалобе просит решение от 31.10.2013 г. отменить в части отказа в удовлетворении встречного иска ЗАО "СТРЕМБЕРГ", ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств дела; просит встречный иск удовлетворить в полном объеме.

В судебном заседании стороны поддержали доводы своих апелляционных жалоб, возражая против удовлетворения апелляционной жалобы другой стороны.

Извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства третье лицо своего представителя в судебное заседание не направило, поэтому апелляционные жалобы рассмотрены в его отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, 08.02.2012 г. между ЗАО "СТРЕМБЕР" (арендодатель) и ООО "Евросеть-Ритейл" (арендатор) заключен предварительный договор N 50, по которому стороны обязались заключить в будущем договоры аренды относительно помещения (части здания, отмеченной красным цветом на поэтажном плане, содержащемся в приложении N 1 к договору, ориентировочной проектной площадью 48,15 кв. м, N 1.18, согласно проектной нумерации, расположенном на 1 этаже здания многофункционального торгово-развлекательного комплекса "ПитерЛэнд", общей площадью 180 000 кв. м, по адресу: Санкт-Петербург, Приморский пр., д. 72, литера А) в порядке и на условиях, предусмотренных настоящим предварительным договором. По договорам аренды помещение передаются арендатору для организации магазина под наименованием "Евросеть" по продаже мобильных телефонов, услуг связи и связанных с этими целями.

Пунктом 3.2 договора стороны предусмотрели, что арендодатель обязуется осуществить и завершить строительство здания таким образом, чтобы общестроительные работы в помещении были завершены во всех существенных отношениях (за исключением мелких недоделок) не позднее предполагаемой даты доступа (дата доступа означает подписание сторонами акта доступа).

Согласно пункту 4.1 договора не позднее предполагаемой даты доступа арендодатель обязан предоставить арендатору доступ в помещение для выполнения отделочных работ, о чем стороны обязаны подписать акт доступа, фиксирующий дату доступа, площадь помещения, рассчитанную сторонами в соответствии с данным пунктом, содержащий перечень мелких недоделок, сроки их устранения. В силу пункта 4.2 договора не позднее чем за 2 месяца до даты официального открытия здания арендодатель направляет арендатору уведомление с уточнением предполагаемой даты доступа.

Пунктом 5.1 договора предусмотрено, что проекты договоров аренды (краткосрочного и долгосрочного) в составе приложений N 2 и N 3 являются неотъемлемой частью настоящего договора. Арендодатель и арендатор обязуются надлежащим образом подписать долгосрочный договор аренды в течение 60 рабочих дней с даты получения арендодателем свидетельства о собственности, но не ранее перечисления арендатором обеспечительного платежа -1 и обеспечительного платежа-2. Стороны обязуются заключить краткосрочный договор аренды на срок 11 месяцев на условиях, согласованных сторонами в приложении N 2 к договору, и заключить договор аренды сроком на 5 лет на условиях, согласованных сторонами в приложении N 3 к договору (пункт 5.3).

Согласно пункту 5.8 договора в случае, если Дата официального открытия здания наступит до государственной регистрации права собственности арендодателя на здание, или в случае, если стороны по иным причинам не подпишут договоры аренды на дату официального открытия здания, арендодатель обязуется предоставить арендатору возможность начать использовать помещение в соответствии с разрешенным использованием и целевым назначением с Даты официального открытия здания, при условии, что к этой дате арендатором будут завершены отделочные работы в помещении в полном объеме. В предусмотренном настоящем пунктом случае стороны подпишут акт приема-передачи помещения от арендодателя к арендатору в дату официального открытия здания. Использование арендатором помещения в период с даты подписания акта приема-передачи помещения от арендодателя к арендатору до даты подписания сторонами краткосрочного договора аренды будет осуществляться на условиях, согласованных сторонами в приложении N 2 и по ставке платы за пользование, равной ставке арендной платы и иных платежей по краткосрочному договору аренды в порядке, предусмотренном для выплаты арендной платы и иных платежей по краткосрочному договору.

Согласно пункту 6.1 договора в течение 5 рабочих дней с момента подписания сторонами настоящего акта доступа арендатор обязуется осуществить обеспечительный платеж -1, средства которого будут зачтены арендодателем в качестве оплаты базовой ставки арендной платы за первый и второй месяцы аренды по краткосрочному договору. В силу пункта 6.2 договора арендатор обязуется в течение 10 дней с даты подписания настоящего договора уплатить арендодателю обеспечительный платеж-2, средства которого будут являться обеспечением надлежащего исполнения арендатором своих обязательств по настоящему договору и договорам аренды. Пунктами 6.7, 6.8 договора предусмотрены основания для осуществления арендодателем вычетов и удержаний обеспечительного платежа. Согласно пункту 6.6 договора в случае, если договоры аренды не подписаны, а настоящий договор расторгнут по вине арендодателя, арендодатель обязуется в течение 10 рабочих дней возвратить полученную от арендатору сумму обеспечения.

Пунктом 8.1 договора предусмотрено право арендатора расторгнуть настоящий договор и отказаться от заключения договоров аренды в одностороннем внесудебном порядке путем направления письменного уведомления арендодателю за 14 календарных дней до даты предполагаемого расторжения в случае, если арендодатель нарушил свои обязательства по статье 5.2 договора более чем на 30 календарных дней либо в случае переноса даты официального открытия здания на срок более 3 календарных месяцев.

20.02.2012 г. сторонами подписан акт доступа в помещение, согласно которому помещение передавалось после выполнения ответчиком Общестроительных работ истцу для производства отделочных работ.

Платежными поручениями от 05.04.2012 г. N 6402, от 19.04.2012 г. N 7365, от 19.04.2013 г. N 7366 истец перечислил ответчику 1 142 318 руб. 66 коп., составляющие обеспечительный платеж-1, обеспечительный платеж-2, плату за открытие объекта.

Претензией от 08.02.2013 г. истец просил ответчика возвратить ошибочно перечисленные арендные платежи, письмом от 11.02.2013 г., уведомил о расторжении предварительного договора с просьбой возвратить обеспечительные платежи.

Ввиду неисполнения ответчиком требований истца в добровольном порядке, ООО "Евросеть-Ритейл" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав обстоятельства дела применительно к условиям договора, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для расторжения договора арендатором в соответствии с условиями пункта 8.1. договора, поскольку право собственности ЗАО "СТРЕМБЕРГ" на завершенный строительством объект не зарегистрировано, так как согласно Выписке из ЕГРП за ответчиком 21.01.2008 г. было зарегистрировано право общей долевой собственности (1/2 доля в праве) на не завершенный строительством объект - 65% готовности.

Кроме того, судом первой инстанции на основании материалов дела (переписки сторон и распечаток с сайта) правильно установлено обстоятельство открытия торгового центра для посетителей в июне 2012 г., передачи спорного помещения арендатору 20.02.2012 г. по акту доступа в помещение, предоставление арендатором ответчику ежемесячных отчетов о товарообороте за июнь, июль 2012 г. Осуществление истцом коммерческой деятельности в помещении подтверждается также его письмами от 14.08.2012 г. N 121, от 27.08.2012 г. N 123 в адрес ответчика с предложением об изменении коммерческих условий и размера арендной платы в связи с отрицательными финансовыми результатами от деятельности салона истца в ТРЦ "Питерленд" (л.д. 206, 216-219 том 1).

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для возврата истцу внесенных им арендных платежей по договору а период июнь-октябрь 2012 г. и обеспечительных платежей.

Доводы истца относительно незаключенности и недействительности договора также правомерно отклонены судом первой инстанции.

Возражения истца относительно использования арендатором помещения для торговли со ссылкой на отсутствие регистрации контрольно-кассовой техники (ККТ) апелляционным судом не принимаются как не подтвержденные допустимыми и относимыми доказательствами. Кроме того, несоблюдение арендатором законодательства о применении ККТ само по себе не доказывает факт неиспользования в указанных целях арендованного помещения, факт использования которого подтвержден другими доказательствами, которым судом первой инстанции в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дана надлежащая оценка в их совокупности и взаимосвязи.

Отказывая в удовлетворении встречного иска о взыскании с ЗАО "СТРЕМБЕРГ" задолженности по арендным платежам, плате за маркетинг и эксплуатационные расходы за период с марта по август 2013 г. на общую сумму 94 368,72 долларов США, а также пеней по пункту 6.3. Приложения N 2 к договору (форма краткосрочного договора аренды) за период с 07.02.2013 г. до 23.03.2013 г. в сумме 141 000 долларов США, суд первой инстанции исходил из принятой им позиции истца о незаключенности краткосрочного договора аренды, в том числе ввиду неподписания сторонами акта приема-передачи помещения.

Апелляционный суд не соглашается с данным выводом суда первой инстанции, поскольку в силу условий пункта 5.8. договора стороны договорились, что использование арендатором помещения в период с даты подписания акта приема-передачи от арендодателя к арендатору до даты подписания сторонами краткосрочного договора аренды будет осуществляться на условиях, согласованных сторонами в Приложении N 2 к настоящему договору. При этом арендатор (истец) не оспаривает само условие пункта 6.3. Приложения N 2, согласно которому в случае приостановления ведения в помещении коммерческой деятельности (временного закрытия помещения для посетителей) арендатор по письменному требованию арендодателя уплачивает арендодателю неустойку в размере 3 000 долларов США за каждый день до устранения нарушения.

ЗАО "СТРЕМБЕРГ" ссылается на выставление ООО "Евросеть-Ритейл" соответствующего требования после прекращения арендатором коммерческой деятельности в помещении, о чем был составлен акт от 07.02.2013 г., письмом от 26.03.2013 г. (л.д. 154 том 1).

Арендатором оспаривается только акт о прекращении деятельности от 07.02.2013 г., составленный без его участия, и факт получения письма от 26.03.2013 г.

Данные возражения ООО "Евросеть-Ритейл" апелляционным судом не принимаются, поскольку истец одновременно занимает позицию о неиспользовании помещения, кроме того, в акте от 07.02.2013 г. имеется запись об отказе арендатора от получения акта, засвидетельствованная подписями двух лиц; кроме того, данный акт направлялся арендатору вместе с претензией от 26.03.2013 г., доказательства направления которой почтовым оправлением 28.03.2013 г. по квитанции N 12560, которое согласно сайту Почты России было вручено адресату 30.04.2013 г., представлены ответчиком в суд апелляционной инстанции.

Апелляционный суд принимает также во внимание установленные судом первой инстанции обстоятельства передачи помещения арендатору по акту доступа 20.02.2012 г. для выполнения арендатором отделочных работ и факт начала использования переданного помещения в коммерческих целях арендатором с июня 2012 г, несмотря на неподписание сторонами акта приема-передачи помещения, которые с учетом разъяснений в пункте 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. N 73 позволяют квалифицировать заключенный между сторонами договор как договор аренды будущей недвижимой вещи (на условиях в том числе Приложения N 2 к договору).

Таким образом, условия краткосрочного договора, согласованные сторонами в Приложении N 2 к договору N 50 от 08.02.2012 г., подлежат применению к правоотношениям сторон.

Вместе с тем, проверив довод истца о несоблюдении ответчиком претензионного порядка урегулирования спора, установленного пунктом 12.2. договора, апелляционный суд пришел к выводу об оставлении встречного иска без рассмотрения в части требования о взыскании задолженности в сумме 94 368 руб. 72 коп. долларов США (что составляет применительно к расчету ответчика 3 128 323 руб.) ввиду ненаправления истцу претензии относительно указанного требования (пункт 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Апелляционный суд находит подлежащим удовлетворению в соответствии со статьями 309, 330, 606 Гражданского кодекса Российской Федерации требование ответчика о взыскании пеней в сумме 141 000 долларов США, что применительно к расчету ответчика в рублевом эквиваленте составляет 4 674 150 руб.

При этом апелляционный суд учитывает, что в случае квалификации заключенного сторонами договора как договора аренды будущей недвижимой вещи расторжение договора арендатором в одностороннем порядке (в порядке статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации) письмом от 11.02.2013 г. в любом случае произошло после истечения периода взыскания пеней арендодателем (до 26.03.2013 г.).

С учетом изложенного решение суда подлежит изменению, апелляционная жалоба ответчика - частичному удовлетворению, апелляционная жалоба истца - удовлетворению не подлежит.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 31 октября 2013 года по делу N А56-27787/2013 отменить в части отказа в удовлетворении встречного иска.

По встречному иску требование о взыскании 3 128 323 руб. задолженности оставить без рассмотрения.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Евросеть-Ритейл" (место нахождения: 125284, Москва Город, Беговая Улица, 3, стр.1, этаж 36, ОГРН: 1057748288850) в пользу Закрытого акционерного общества "СТРЁМБЕРГ" (место нахождения: 197374, Санкт-Петербург Город, Приморский Проспект, 72, литер А, ОГРН: 1027810289748) 4 674 150 руб. пеней и 37 149 руб. 13 коп. расходов по государственной пошлине по иску, 1 200 руб. расходов по государственной пошлине по апелляционной жалобе.

Возвратить Закрытому акционерному обществу "СТРЁМБЕРГ" (место нахождения: 197374, Санкт-Петербург Город, Приморский Проспект, 72, литер А, ОГРН: 1027810289748) из бюджета Российской Федерации 24 863 руб. 24 коп. государственной пошлины по иску.

В остальной части решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 31 октября 2013 года по делу N А56-27787/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу ЗАО "Евросеть-Ритейл" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

О.Р. Старовойтова

Судьи

В.М. Горбик И.А. Серикова