Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 марта 2014 г. N 14АП-992/14

г. Вологда

13 марта 2014 г.

Дело N А66-11330/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 06 марта 2014 года.

В полном объёме постановление изготовлено 13 марта 2014 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Романовой А.В., судей Зайцевой А.Я. и Шадриной А.Н.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Мельничук И.Л.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "РИМ" Савченко Ю.М. по доверенности от 10.02.2014,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "РИМ" на решение Арбитражного суда Тверской области от 16 декабря 2013 года по делу N А66-11330/2013 (судья Голубева Л.Ю.),

установил:

общество с ограниченной ответственностью "РИМ" (ОГРН 1116952077406; далее - ООО "РИМ") обратилось в Арбитражный суд Тверской области с исковым заявлением к Администрации города Твери (ОГРН 1066950062717: далее - Администрация) и Департаменту управления имуществом и земельными ресурсами города Твери (ОГРН 1036900087806; далее - Департамент) о признании недействительным пункта 3 дополнительного соглашения от 21.05.2013 N 86-1 к договору аренды земельного участка от 13.09.2007 N 0384-з/07, приложения 1 к дополнительному соглашению от 21.05.2013 N 86-1 к договору аренды земельного участка от 13.09.2007 N 0384-з/07Д, а также обязании Департамента произвести расчет арендной платы за земельный участок в отношении ООО "РИМ" в соответствии с Положением о порядке определения размера арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в собственности городского округа города Тверь, на основе кадастровой стоимости земельных участков, утвержденным решением Тверской городской Думы от 15.04.2009 N 36(76) в редакции решений Тверской городской Думы от 23.10.2009 N 221(261), от 27.05.2010 N 58, а именно: из расчета площади доли арендуемого земельного участка 1656,7 кв.м с применением коэффициента социально-экономических особенностей (Ксэо) по ставке 1,4.

К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Кутузова Валентина Викторовна, Крешун Владимир Павлович, общество с ограниченной ответственностью "Тверской продукт", (далее - ООО "Тверской продукт").

Истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) уточнил заявленные требования в части обязания применения коэффициента социально-экономических особенностей (Ксэо) по ставке 1,0.

Уточнение иска принято судом.

Суд протокольным определением от 04.12.2013 заменил процессуальное положение Департамента на третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований на предмет спора.

Требования к Администрации истец сформулировал следующим образом: признать недействительным пункт 3 дополнительного соглашения от 21.05.2013 N 86-1 к договору аренды земельного участка от 13.09.2007 N 0384-з/07, приложения 1 к дополнительному соглашению от 21.05.2013 N 86-1 к договору аренды земельного участка от 13.09.2007 N 0384-з/07Д и установить размер арендной платы за земельный участок в отношении Общества в соответствии с Положением о порядке определения размера арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в собственности городского округа города Тверь, на основе кадастровой стоимости земельных участков, утвержденным решением Тверской городской Думы от 15.04.2009 N 36(76) в редакции решений Тверской городской Думы от 23.10.2009 N 221(261), от 27.05.2010 N 58, из расчета площади доли арендуемого земельного участка 1656,7 кв.м с применением коэффициента социально-экономических особенностей (Ксэо) по ставке 1,0.

Уточнение заявленных требований принято судом.

Решением Арбитражного суда Тверской области от 16.12.2013 исковые требования удовлетворены частично. Суд признал недействительным пункт 3 дополнительного соглашения от 21.05.2013 N 86-1 к договору аренды земельного участка от 13.09.2007 N 0384-з/07 в части указания площади доли земельного участка в размере 1729 кв.м. Установил размер арендной платы за земельный участок в отношении ООО "РИМ" из расчета площади доли арендуемого земельного участка 1656,7 кв.м. В удовлетворении остальной части заявленных требований отказано. Кроме того, с Администрации в пользу ООО "РИМ" взыскано 4000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

ООО "РИМ" с решением не согласилось в части отказа в удовлетворении исковых требований и обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение в данной части отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Доводы подателя жалобы сводятся к следующему:

- является ошибочным вывод суда первой инстанции о том, что заблуждение имеет место только относительно площади земельного участка, за которую Общество обязано вносить арендную плату, поскольку данный пункт спорного дополнительного соглашения не содержит ее расчета. Но данный пункт соглашения не содержит в том числе и информации о том, какой коэффициент Ксэо подлежит применению при расчете арендной платы за земельный участок. Положения данного пункта дополнительного соглашения носят общий характер и устанавливают права и обязанности сторон в отношении порядка внесения арендной платы, уведомления арендатора о ее размере на год, процедуре исправления ошибок и т.д. Все данные о расчете арендной платы содержатся в приложении 1 к спорному дополнительному соглашению, которое, как указано это исключительно в тексте пункта 3, является его неотъемлемой частью. Таким образом, признание недействительным пукта 3 дополнительного соглашения от 21.05.2013 N 86-1 к договору аренды земельного участка от 13.09.2007 N 0384-з/07 по установленным судом основаниям автоматически влечет недействительность и приложения 1 к дополнительному соглашению от 21.05.2013 N 86-1 к договору аренды земельного участка от 13.09.2007 N 0384-з/07;

- судом первой инстанции не дана оценка тому, что Обществу приобрело права и обязанности арендодателя по договору аренды нежилого помещения от 01.03.2007 N 3723, в отношении нежилых помещений в здании по адресу: город Тверь, улица Левитана, дом 28, в порядке приватизации муниципального имущества путем аукциона посредством заключения договора купли-продажи от 27.12.2012 N 74. Объектом данного договора являются исключительно нежилые помещения первого этажа здания (пункты 1.1, 1.3 договора аренды). Согласно пункту 2.1 вышеуказанного договора арендная плата определяется прилагаемым к договору расчетом (приложение 2). Каких-либо отдельных выплат за землепользование договором аренды и приложением N 2 к нему не предусмотрено, и соответственно никогда за период аренды помещений ООО "Тверской продукт" не производилось. Ответчик подтвердил, что часть помещений в здании по вышеуказанному адресу является муниципальной собственностью. Как следует из материалов дела право муниципальной собственности на спорный земельный участок зарегистрировано в ЕГРП еще 10.04.2012. Однако до декабря 2012 года (момент принятия решения о приватизации помещений в здании) Администрация не выступила с предложением об оформлении арендных отношений в части земельного участка с ООО "Тверской продукт". Доказательств того, что ООО "Тверской продукт" вносило арендные платежи за использование земельного участка, Администрацией не представлено;

- для заключения договора субаренды в отношении части спорного земельного участка с ООО "Тверской продукт" необходимо волеизъявление всех собственников нежилых помещений в здании, то есть на стороне субарендодателя также должна иметь место множественность лиц. Таким образом, вывод суда о том, что из содержания пункта 8 Положения следует, что для определения коэффициента Ксэо, подлежащего применению при расчете арендной платы за пользование земельным участком следует учитывать фактически осуществляемый на нем вид деятельности, не соответствует действующему законодательству, поскольку указывает в качестве основания применения коэффициента Ксэо исключительно субарендные отношения;

- расчет арендной платы определен приложением 1 к дополнительному соглашению от 21.05.2013 N 86-1 к договору аренды земельного участка от 13.09.2007. При этом расчет арендной платы произведен в одностороннем порядке в соответствии решением Тверской городской Думы от 15.04.2009 N 36(76) (ред. от 27.05.2010) "Об утверждении Положения "О порядке определения размера арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в собственности городского округа город Тверь", на основе кадастровой стоимости земельных участков;

- из договора аренды земельного участка от 13.09.2007 N 0384-з/07 с множественностью лиц на стороне арендатора видно, что земельный участок в момент заключения данного договора находился в государственной собственности. Из расчета арендной платы за земельный участок в отношении арендаторов Кутузова В.В. и Крешуна В.П. видно, что размер арендной платы определен на основании кадастровой стоимости земельного участка с применением различных коэффициентов социально-экономических особенностей (Ксэо). Однако, согласно пункту 3 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582, при таком расчете повышающий коэффициент социально-экономических особенностей (Ксэо) не применяется, а максимальный размер арендной платы должен составлять не более 2 % от кадастровой стоимости. Следовательно, порядок произведенных расчетов арендной платы в приложениях к договору аренды не соответствует законодательству и является ничтожным.

Представитель ООО "РИМ" в судебном заседании апелляционной инстанции поддержал доводы, изложенные в жалобе.

Другие лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили. Администрация в отзыве на жалобу возражала относительно ее удовлетворения. Дело рассмотрено в отсутствие представителей неявившихся лиц в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Согласно части 5 статьи 268 АПК РФ в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Заслушав объяснения представителя истца, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность решения суда в обжалуемой части, апелляционная инстанция находит жалобу не подлежащей удовлетворению ввиду следующего.

Как следует из материалов дела, ООО "РИМ" в порядке приватизации муниципального имущества путем аукциона приобрело в собственность нежилое помещение 1-го этажа III (N 1-3, 7-15, 15а, 16-18, 20-26, 28-47, 52-70,72,76,79-83) с кадастровым номером 69:40:02:00:102:0016:1/018579/37:10003/А по адресу: г. Тверь, ул. Левитана, д. 28, общей площадью 1506,7 кв.м (договор купли-продажи недвижимого имущества от 27.02.2012 N 74).

В соответствии с пунктом 4.1 указанного договора он обременен договором аренды нежилого помещения 1-го этажа III (N 1-3, 7-15, 15а, 16-18, 20-26, 28-47, 52-70, 72, 76, 79-83) с кадастровым номером 69:40:02:00:102:0016:1/018579/37:10003/А, общей площадью 1506,7 кв.м от 01.03.2007 N 3723, заключенным с ООО "Тверской продукт".

Согласно дополнительному соглашению от 05.02.2013 к договору аренды от 01.03.2007 в соответствии со статьей 617 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) к ООО "РИМ" перешли права арендодателя по указанному договору.

Здание, в котором расположены приобретенные ООО "РИМ" нежилые помещения, находится на земельном участке с кадастровым номером 69:40:02 00 102:0016, находящемся в муниципальной собственности.

Заключив дополнительное соглашение от 21.05.2013 N 86-1 к договору аренды земельного участка от 13.09.2007 N 0384-з/07, ООО "РИМ" наряду с гражданами Крешун В.П. и Кутузовой В.В., вступило в арендные правоотношения вышеназванного земельного участка под зданием со множественностью лиц на стороне арендатора.

В соответствии с пунктом 3 спорного дополнительного соглашения для ООО "РИМ" установлены размер и условия внесения арендной платы за земельный участок.

Так, согласно пункту 3.2 договора аренды земельного участка размер арендной платы за участок определяется в соответствии с расчетом арендной платы, являющимся неотъемлемой частью настоящего договора.

К спорному дополнительному соглашению прилагалось приложение 1 "Расчет размера арендной платы за пользование земельным участком, находящимся в собственности городского округа г. Тверь, в соответствии с Положением "О порядке определения размера арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в собственности городского округа город Тверь на основе кадастровой стоимости земельных участков". В соответствии с этим расчетом годовой размер арендной платы за занимаемый Обществом земельный участок составляет 596 руб. 08 коп. за квадратный метр, с учетом коэффициента социально-экономических особенностей 4,0.

Спорным дополнительным соглашением приложение N 2 к договору аренды земельного участка от 13.09.2007 N 0384-з/07 дополнено словами: "ООО "РИМ" вносит арендную плату за земельный участок площадью 1729 кв.м под магазин (под торговлю и общественное питание) с 08.12.2012".

ООО "РИМ", не согласившись с площадью арендуемого земельного участка, а также размером арендной платы, рассчитанной с применением коэффициента Ксэо, равного 4,0, обратилось в Арбитражный суд Тверской области с настоящим исковым заявлением.

Суд первой инстанции удовлетворил исковые требования частично.

Апелляционный суд не находит оснований не согласиться с судебным актом в обжалуемой части.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным законодательством, а также специальными федеральными законами.

Статья 606 ГК РФ устанавливает, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статей 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Пункт 3 приведенной статьи предусматривает, что за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В силу статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии со статьей 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе (пункт 2).

Согласно статье 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно абзацу 2 пункта 3 статьи 65 ЗК РФ размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Решением Тверской городской Думы от 15.04.2009 N 36(76) в редакции решений Тверской городской Думы от 23.10.2009 N 221 (261), от 27.05.2010 N 158) утверждено Положение о порядке определения размера арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в собственности городского округа город Тверь, на основе кадастровой стоимости земельных участков (далее - Положение).

В соответствии с пунктом 1 раздела 2 Положения годовой размер арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в собственности городского округа город Тверь, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 2 и 3 настоящего раздела, определяется по формуле: Агод = Скадастр x Сап x Кинф x Ксэо x S.

Согласно пункту 1.2. Положения значения коэффициента социально-экономических особенностей Ксэо устанавливаются с учетом социального значения вида деятельности, осуществляемой арендатором, целевого назначения земельного участка, указанного в договоре аренды, и размещения объекта на землях многоквартирных жилых домов (МЖД) или иных землях.

В частности, для земельных участков, предназначенных для размещения объектов розничной торговли, осуществляемой через объекты стационарной торговой сети, имеющие торговые залы (магазины, павильоны и пр.) торгующие алкогольной продукцией установлен коэффициент Ксэо, равный 4,0. В случае, если земельный участок предназначен для размещения объектов розничной торговли, осуществляемой через объекты стационарной торговой сети, имеющие торговые залы (магазины, павильоны и пр.) не торгующие алкогольной продукцией, коэффициент Ксэо будет равен 1,4.

Для земельных участков, предназначенных для прочих видов деятельности, не поименованных в данной таблице, Коэффициент Ксэо составляет 1,0.

Согласно пункту 1.3 Положения документы, подтверждающие соответствующий вид деятельности, категорию арендатора, представляются арендатором в Департамент управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери.

Для подтверждения факта, что объект розничной торговли или предприятие общественного питания не занимается реализацией спиртных напитков, или для расчета арендной платы за земельный участок под социальные ряды арендатор представляет в департамент управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери соответствующий документ из уполномоченного органа.

В соответствии с пунктом 8 Положения юридическим лицам и гражданам при передаче ими земельных участков в субаренду арендная плата с площади, переданной в субаренду, рассчитывается исходя из величины коэффициента социально-экономических особенностей Ксэо, относящейся к соответствующему виду деятельности субарендатора, согласно пункту 1.2 настоящего раздела данного Положения.

Анализируя содержание названных пунктов Положения, суд пришел к выводу, что для определения подлежащего применению коэффициента Ксэо, требуется учитывать не только вид деятельности арендатора (субарендатора) земельного участка, но фактически осуществляемый на нем вид деятельности.

Судом установлено и не оспаривается ответчиком, что принадлежащую ему на праве собственности часть нежилого помещения он сдает в аренду ООО "Тверской продукт", который использует указанное нежилое помещение под магазин, осуществляющий розничную торговлю алкогольной продукцией. При указанных обстоятельствах часть земельного участка, на котором находятся принадлежащие истцу помещения, сдаваемые в аренду ООО "Тверской продукт", фактически используется для осуществления на ней торговли алкогольной продукцией. В указанной ситуации суд счел правомерным применение истцом при расчете арендной платы за земельный участок, подлежащей внесению Обществом, коэффициента Ксэо равного 4,0.

С учетом изложенного суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении требования о признании недействительным приложения N 1 к дополнительному соглашению от 21.05.2013 N 86-1 к договору аренды земельного участка от 13.09.2007 N 0384-з/07 в части использования при расчете размера арендной платы коэффициента Ксэо 4,0.

Поскольку судом первой инстанции полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения решения суда в обжалуемой части.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Тверской области от 16 декабря 2013 года по делу N А66-11330/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "РИМ" - без удовлетворения.

Председательствующий

А.В. Романова

Судьи

А.Я. Зайцева А.Н. Шадрина