Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 13 марта 2014 г. N 07АП-1076/14

г. Томск

13 марта 2014 г.

Дело N А67-6219/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 13.03.2014 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 13.03.2014 г.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Е. И. Захарчук

судей: И.И. Терехиной

О.Ю. Киреевой

при ведении протокола секретарем судебного заседания Д.С. Брагиной

при участии в судебном заседании:

от истца: не явился (извещен),

от ответчика: Земченков А.Е. по доверенности от 02.03.2011 г., паспорт,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Департамента экономического развития и управления муниципальной собственностью администрации города Томска (07АП-1076/14)

на решение Арбитражного суда Томской области от 25 декабря 2013 года по делу N А67-6219/2013

(судья С.А. Аксиньин)

по иску Департамента экономического развития и управления муниципальной собственностью администрации города Томска

к индивидуальному предпринимателю Шуруповой Л.П.

о взыскании 4 606 963,48 руб.

УСТАНОВИЛ:

Департамент экономического развития и управления муниципальной собственностью администрации города Томска (далее - департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Томской области с иском к индивидуальному предпринимателю Шуруповой Ларисе Павловне (далее - ИП Шурупова Л.П., ответчик) о взыскании 2 665 481,59 руб. задолженности по арендной плате за период с 01.01.2011 г. по 30.09.2013 г.; 1 941 481,89 руб. пени за период с 16.11.2007 г. по 02.10.2013 г. по договору аренды земельного участка от 28.01.2003 г N ТО-21-14079.

В обоснование заявленных требований истец сослался на положения статьей 309, 330, 614, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), указав, что ответчик ненадлежащим образом исполняет обязанность по внесению арендной платы по договору аренды земельного участка от 28.01.2003 г. N ТО-21-14079. В связи с просрочкой оплаты задолженности истцом начислена пеня в соответствии с условиями договора.

Представитель истца в судебном заседании заявил об уточнении периода начисления пени - с 16.11.2007 г. по 22.10.2013 г., размер пени оставил без изменения. Уточнение исковых требований в части периода начисления пени судом принято.

Решением Арбитражного суда Томской области от 25 декабря 2013 года по делу N А67-6219/2013 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым решением, Департамент экономического развития и управления муниципальной собственностью администрации города Томска обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

Заявитель апелляционной жалобы указывает на то, что согласно договору аренды земельного участка и земельно - кадастровой документации ответчик осуществляет строительство коммерческого объекта, а не жилого дома. Таким образом, применение ставки арендной платы за землю, предусмотренную для строительства жилого дома, не обосновано, оснований для изменения назначения арендной платы не имеется.

Подробнее доводы изложены в апелляционной жалобе.

Истец в судебное заседание полномочного представителя не направил, о времени его проведения надлежаще уведомлен. Апелляционный суд считает возможным на основании статьи 156 АПК РФ рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие истца.

Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьей 268 АПК РФ законность и обоснованность обжалуемого решения, суд апелляционной инстанции считает его не подлежащим отмене.

Как следует из материалов дела, Постановлением Мэра г. Томска от 28.01.2003 г. N 215-з земельный участок площадью 885,72 кв.м, расположенный по адресу: г. Томск, ул. Киевская, 57, предоставлен ответчику в аренду для строительства торгового центра, пристроенного к 9 этажному жилому дому в границах, согласно прилагаемой выкопировке сроком на два года (л.д. 8).

Согласно кадастровому паспорту от 04.10.2013 г. на земельный участок с кадастровым номером 70:21:0200010:45, площадью 885,72 кв.м., расположенный по адресу Томская область, г. Томск, ул. Киевская, 57, разрешенное использование указанного участка - для строительства торгового центра, пристроенного к 9 этажному жилому дому (л.д. 15).

Во исполнение вышеназванного постановления 28.01.2003 г. департаментом недвижимости от имени администрации г. Томска (арендодатель) и Шуруповой Л.П. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N ТО-21-14079 (далее - договор, л.д. 10-11), в соответствии с условиями которого земельный участок (учетный номер 70:21:030223:24) площадью 885,72 кв.м., зона градостроительной ценности 3, расположенный по адресу ул. Киевская, 57 (в границах, указанных на прилагаемом плане земельного участка, передан в аренду Шуруповой Л.П. сроком на два года - с 28.01.2003 г. по 28.01.2005 г. для строительства торгового центра, пристроенного к 9-этажному жилому дому (п. 1.1., 1.2., 9.1 договора).

Ставка арендной платы за землю определяется соответствующей зоной градостроительства и категорией землепользователя и за один кв.м. составляет 70,2 руб. (п. 2.1. договора); ставки платы за землю с учетом изменения законодательства, изменения градостроительной ценности территории и категории землепользователей в течение года могут меняться администрацией г. Томска в одностороннем порядке (п. 2.2. договора); официальным источником информации об изменении ставок арендной платы является газета "Томский вестник" (п. 2.2.2 договора).

Сумма платежа по договору за период до конца года устанавливается согласно расчету и вносится равными долями поквартально, не позднее 15 числа второго месяца текущего квартала (п. 2.1.1 договора).

В силу пункта 5.5. договора при неуплате платежей за пользование земли в установленные договором сроки сумма недоимки оплачивается по действующим на момент уплаты ставкам, кроме того, на сумму недоимки начисляется пеня в размере 0,1 % от установленной суммы недоимки за каждый день просрочки.

Истец передал ответчику земельный участок общей площадью 885,72 кв.м., расположенный по адресу: г. Томск, ул. Киевская, 57, с кадастровым номером 70:21:0200010:0045 с 28.01.2003 г., что подтверждается актом приема-передачи земельного участка от 10.05.2007.

Постановлением Мэра г. Томска от 04.04.2005 г. N 1268з договор аренды земельного участка для строительства торгового центра, пристроенного к 9 этажному жилому дому, продлен до 31.12.2006 (л.д. 9).

Дополнительным соглашением от 11.04.2005 г. к договору от 28.01.2003 г. срок действия договора продлен до 31.12.2006 г.; в соглашении также указано: стороны констатируют, что арендодатель передал, а арендатор принял земельный участок по адресу: г. Томск, ул. Киевская, 57, кадастровый номер 70:21:0200010:0045, площадью 885,72 кв.м. для строительства торгового центра; ставка арендной платы за 1 кв.м. утверждается ежегодно: 2005 г. - 171,2 руб., применить коэффициент 1,5 (л.д. 12).

Из дополнительного соглашения от 29.05.2006 г. к договору следует, что сторонами согласовано установить срок оплаты за аренду указанного выше земельного участка - с 10.06.2005, ставка арендной платы согласована на 2005 г. в размере 171,2 руб. (л.д. 13).

В соглашении от 10.05.2007 г. о внесении изменений в договор аренды от 28.01.2003 г. сторонами согласовано считать договор заключенным на неопределенный срок с 01.01.2007 г.; пункт 2.2. договора изложен в следующей редакции: размер арендной платы ежегодно определяется в соответствии со ставкой арендной платы за землю, установленной уполномоченным органом, для каждой зоны градостроительной ценности и вида разрешенного использования земельного участка и указывается в расчете, составленном управлением земельных отношений департамента недвижимости администрации города Томска при заключении договора, являющемся его неотъемлемой частью; арендная плата утверждается ежегодно: в 2007 года - 186,10 руб. за 1 кв.м. в год, применить коэффициент 1,5 (л.д. 14).

Согласно выписке из пояснительной записки к рабочему проекту по объекту "Жилой дом по пр. Фрунзе, улл. Киевская, 57. IV очередь строительства. Торговый центр" следует, что IV очередь - пристроенный объект обслуживания - торговый центр, располагаемый на пересечении пр. Фрунзе, ул. Киевская и являющийся пристройкой к блок-секции, входящей в III очередь строительства.

В кадастровом паспорте объекта незавершенного строительства по указанному адресу от 20.09.2009 г. указано, что объект является пристроем к жилому дому, IV очередь строительства (л.д. 79). В отношении указанного объекта Шуруповой Л.П. выдано свидетельство о государственной регистрации права от 10.02.2009 г. (л.д. 80).

Из пояснений сторон (дополнительные пояснения истца от 20.12.2013 и окончательный контр расчет ответчика) следует, что задолженность ИП Шуруповой Л.П. по договору от 28.01.2003 N 14079 по состоянию на 01.01.2009 г. составляла 92 542,62 руб. Указанная задолженность была погашена в сумме 90 000 руб. - платежным поручением от 27.02.2009 г. N 846 и в сумме 2 542,62 руб. - квитанцией от 26.11.2009 г. (на сумму 196 460 руб.).

Решением Думы города Томска от 19.08.2008 г. N 965 (л.д. 29-35) предусмотрены следующие ставки арендной платы за земельные участки, расположенные на территории муниципального образования "Город Томск" для зоны градостроительной ценности 3: строительство отдельно стоящих административных, коммерческих и офисных объектов - 401,6 руб. за 1 кв.м. в год; строительство жилых домов (в том числе со встроенными и встроенно-пристроенными помещениями коммерческого и некоммерческого характера) - 218,90 руб. за 1 кв.м. в год.

Истец, обращаясь с настоящим иском в суд, исходил из того, что в договоре аренды, заключенном сторонами указано на осуществление ответчиком строительства коммерческого объекта, а не жилого дома, соответственно, при начислении арендной платы применению подлежит ставка 401,6 руб. за 1 кв.м. с применением соответствующих коэффициентов. Исходя из указанной ставки размер задолженности ответчика, по расчету истца, за период с 01.10.2007 г. по 30.09.2013 г. составил 2 665 481,59 руб. Сумма задолженности по состоянию на 01.01.2009 г. сторонами подтверждена - 92 542,62 руб.

Рассмотрев спор, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что исковые требования не подлежат удовлетворению.

Принимая решение об удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции, принял по существу правильное решение, при этом выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм действующего законодательства.

Суд апелляционной инстанции поддерживает выводы суда первой инстанции, отклоняя доводы апелляционной жалобы, при этом исходит из следующего.

Согласно части 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 310 ГК РФ установлено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений

Между тем, как верно установлено судом первой инстанции, истцом не доказана обоснованность применения ставки арендной платы 401,60 руб. применительно к периоду пользования имуществом с 01.01.2011 г. по 30.09.2013 г.

Из буквального толкования Постановления Мэра г. Томска от 04.04.2005 г. N 1268з, положений договора аренды, заключенного во исполнение указанного постановления, земельный участок предоставлен ответчику для строительства торгового центра, пристроенного к 9-этажному жилому дому, то есть относится к категории - строительство жилых домов (со встроенно-пристроенными помещениями коммерческого характера). Как следует из положений договора, дополнительных соглашений к нему, ставка арендной платы утверждается ежегодно; доказательств согласования сторонами применительно к периоду с 01.01.2009 г. по 30.09.2013 г. размера арендной платы, в том числе с применением каких-либо коэффициентов, в материалы дела не представлено. Кроме того, согласно рабочему проекту в отношении объекта, возводимого на земельном участке, переданном в аренду, ИП. Шуруповой Л.П. осуществляется строительство пристроенного объекта обслуживания - торговый центр.

Исходя из применения ставки арендной платы 218,90 руб. за 1 кв.м. задолженность за период с 01.01.2011 г. по 30.09.2013 г. оплачена ответчиком в полном объеме, что подтверждается представленными в материалы дела платежными документами, квитанцией: от 26.11.2009 г. на сумму 196 460 руб., от 25.05.2010 г. N 292 на сумму 120 000 руб., от 13.05.2011 г. N 2 на сумму 200 000 руб., от 20.12.2012 г. N 287 на сумму 99 900 руб., от 24.12.2012 г. N 734 на сумму 99 900 руб., от 22.10.2013 г. N 735 на сумму 255 000 руб. (л.д. 22, 23, 24, 25).

Таким образом, исходя из применения ставки арендной платы 218,90 за 1 кв.м., и установления судом факта оплаты ответчиком основного долга в полном объеме, оснований для удовлетворения требования о взыскании 2 665 481,59 руб. задолженности по арендной плате за период с 01.01.2011 г. по 30.09.2013 г. по договору аренды земельного участка от 28.01.2003 г. N ТО-21-14079 не имеется.

За просрочку оплаты истец начислил ответчику неустойку в виде пени в соответствии с п. 5.5. договора в размере 1 941 481,89 руб. за период с 16.11.2007 г. по 02.10.2013 г.

Расчет пени судом проверен, признан необоснованным ввиду того, что при расчете неустойки истец исходил из неверной ставки арендной платы и неверно определял суммы, на которые следует производить начисление.

В ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности для обращения с соответствующими требованиями.

Суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении требований, заявленных за пределами установленного статьей 196 ГК РФ трех летнего срока исковой давности за период с 16.11.2007 г. по 13.10.2010 г.

В остальной части, суд первой инстанции снизил начисленную судом неустойку до 55 643,32 руб., принимая во внимание установленный договором высокий размер неустойки (36,5% годовых), отсутствие аргументов истца, указывающих на существенные негативные последствия, вызванные нарушением ответчиком обязательств, исходя из необходимости соблюдения реального баланса интересов сторон при занятии предпринимательской деятельностью, длительностью неисполнения обязательства.

Поскольку ответчиком в материалы дела представлены доказательства оплаты задолженности по пене в сумме 27 533,37 руб., что подтверждается платежным поручением от 28.11.2013 г. N 783 и в сумме 28 109,95 руб., что подтверждается платежным поручением от 22.12.2013 г. N 824.

Таким образом, требование истца о взыскании с ответчика неустойки, начисленной в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по внесению арендной платы за период с 01.07.2010 по 30.09.2013 по договору от аренды земельного участка от 28.01.2003 N ТО-21-14079, начисленной за период с 14.10.2010 по 22.10.2013, с учетом снижения судом размера неустойки также удовлетворению не подлежит.

Доводы апеллянта были предметом исследования суда первой инстанции и обоснованно им отклонены, апелляционный суд не усматривает оснований не согласиться с указанными выводом суда первой инстанции.

Правовых оснований для удовлетворения апелляционной жалобы по приведенным в ней доводам апелляционная инстанция не находит.

Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, изложенные в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьями 110, 112 АПК РФ расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Томской области от 25 декабря 2013 года по делу N А67-6219/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.

Председательствующий

Е. И. Захарчук

Судьи:

И.И. Терехина О.Ю. Киреева