Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 марта 2014 г. N 14АП-222/14

г. Вологда

13 марта 2014 г.

Дело N А05-10979/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 12 марта 2014 года.

В полном объёме постановление изготовлено 13 марта 2014 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Виноградовой Т.В., судей Докшиной А.Ю. и Ралько О.Б. при ведении протокола секретарём судебного заседания Комаровым О.С.,

при участии от Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Архангельской области Луцева Р.В. по доверенности о т 14.10.2011 N 8642, от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу Бокановой М.Ю. по доверенности от 23.12.2013 N 125, от Куйкина А.Ю. Деркача А.А. по доверенности от 04.03.2013 серии 29АА N 0301268,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу на решение Арбитражного суда Архангельской области от 25 ноября 2013 года по делу N А05-10979/2013 (судья Калашникова В.А.),

установил:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Архангельской области (далее - Управление Росимущества) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу (далее - Управление Росреестра) от 28.06.2013 N 06/19/2013-261 в государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества - здание, расположенное по адресу: Архангельская область, г. Северодвинск, ул. Мира, д. 5, а также о возложении на Управление Росреестра обязанности осуществить государственную регистрацию перехода к гражданину Куйкину А.Ю. права собственности на указанный объект недвижимого имущества.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельного требования относительно предмета спора, на стороне заявителя привлечены гражданин Куйкин А.Ю. и федеральное государственное унитарное предприятие "Главное управление специального строительства по территории Северо-Западного федерального округа при Федеральном агентстве специального строительства" (далее - Предприятие).

Решением суда требования удовлетворены.

Управление Росреестра в апелляционной жалобе и его представитель в судебном заседании просят решение суда отменить и в удовлетворении требований отказать. Указывают, что здание и земельный участок находились в собственности Российской Федерации, поэтому необоснован вывод суда о том, что Управление Росимущества не обладало полномочиями в отношении находящегося в федеральной собственности земельного участка; договор купли-продажи является ничтожной сделкой, поскольку противоречит пункту 1 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации), согласно которому приватизация зданий должна проводиться одновременно с отчуждением земельных участков, необходимых для их использования; статьёй 25.5 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о госрегистрации) предусмотрено, что при государственной регистрации перехода права собственности на здание одновременно проводится государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок, занятый таким недвижимым имуществом и принадлежащий предшествующему собственнику такого имущества на праве собственности; в нарушение пункта 5 статьи 28 Закона о приватизации земельный участок, занятый зданием, на момент совершения сделки не был сформирован в размере, соответствующем размеру здания, и в таком размере (515 кв.м) сформирован и поставлен на кадастровый учёт после заключения договора купли-продажи здания; не соответствует закону довод Управления Росимущества о том, что земельный участок является ограниченным в обороте, как предоставленный в аренду Предприятию, поскольку участок предоставлен в аренду в связи с предоставлением в хозяйственное ведение Предприятию зданий, а право хозяйственного ведения в отношении здания прекращено на основании распоряжения Росимущества от 13.12.2011.

Предприятие о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещено надлежащим образом, представители в суд не явились, в связи с чем дело рассмотрено в его отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав доказательства по делу, апелляционная инстанция не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения решения суда.

Как видно из материалов дела, 10.04.2013 по результатам аукциона по продаже высвобождаемого недвижимого военного имущества, закрепленного за ФГУП "Главное управление специального строительства по территории Северо-Западного федерального округа при Федеральном агентстве специального строительства", между управлением Росимущества (продавец) и Куйкиным А.Ю. (покупатель) заключен договор купли-продажи N 1, по условиям которого продавец передает в собственность покупателя нежилое отдельно стоящее здание, литер Б, кадастровый (или условный) N 29-29-06/005/2007-126, площадью 268,8кв.м, расположенное по адресу: Архангельская область, г.Северодвинск, ул.Мира, д.5.

В пункте 1.1 договора отражено, что продаваемое имущество находится в государственной собственности Российской Федерации и закреплено на праве хозяйственного ведения за ФГУП "Главное управление специального строительства по территории Северо-Западного федерального округа при Федеральном агентстве специального строительства" (Балансодержатель), что подтверждается представленной в материалы дела выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Здание расположено на земельном участке (кадастровый номер 29:28:112207:0037) общей площадью 16 700 кв.м., находящемся в государственной собственности Российской Федерации, о чем Управлением Росреестра выдано свидетельство о государственной регистрации права от 30.11.2009 серии 29-АК N 418235.

Управление Росимущества и Куйкин А.Ю. 08.05.2013 обратились в Управление Росреестра с совместным заявлением о государственной регистрации перехода к Куйкину А.Ю. права собственности на вышеуказанное здание.

Управление Росреестра письмом от 27.05.2013 N 18-16/2184 сообщило заявителям о приостановлении государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества по основанию невыполнения заявителями требований Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" ввиду непредставления заявления правообладателя о переходе права собственности в отношении земельного участка, занятого вышеуказанным зданием и документов о переходе права собственности на земельный участок к Куйкину А.Ю.

В обоснование приостановления государственной регистрации Управление Росреестра сослалось на статью 25.5 Закона о госрегистрации.

Сообщением от 28.06.2013 N 06/19/2013-261 Управление Росреестра отказало в проведении регистрационных действий со ссылкой на абзац 10 пункта 1 статьи 20 Закона о госрегистрации (не представлены документы, необходимые для государственной регистрации прав в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя).

В соответствии со статьей 25.5 Закона о госрегистрации при государственной регистрации перехода права собственности на здание (строение), сооружение или другое недвижимое имущество одновременно проводится государственная регистрация перехода права собственности либо, если договор аренды подлежал государственной регистрации, государственная регистрация изменения арендатора в договоре аренды в отношении земельного участка, занятого таким недвижимым имуществом и принадлежавшего предшествующему собственнику указанных объектов недвижимости на праве собственности или аренды.

Статья 273 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусматривает, что при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

Вопросы перехода права на земельный участок урегулированы также статьей 552 ГК РФ, согласно которой по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Согласно статье 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные пунктом 1 статьи 36 ГК РФ.

На основании правового анализа вышеприведенных норм права, суд первой инстанции пришёл к выводу о том, что одновременная государственная регистрация перехода права на земельный участок и на расположенное на нём здание (строение), сооружение или другое недвижимое имущество производится, если и здание (строение) и земельный участок принадлежат одному собственнику, либо когда собственник здания является арендатором земельного участка, занятого зданием.

В иных случаях для приобретения прав на земельный участок юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания (строения), расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, с заявлением о приобретении прав на земельный участок.

На основании заявления указанными органами принимается решение о предоставлении земельного участка на праве собственности, в аренду или на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Установив, что земельный участок, на котором расположено спорное здание, находится в государственной собственности Российской Федерации, суд пришёл к выводу, что продавец здания - Управление Росимущества не является ни собственником, ни арендатором указанного земельного участка.

Суд указал, что собственник земельного участка - Российская Федерация стороной в договоре купли-продажи спорного здания не являлась.

Согласно абзацу 10 пункта 1 статьи 20 Закона о госрегистрации в государственной регистрации прав может быть отказано, если не представлены документы, необходимые в соответствии с данным Федеральным законом для государственной регистрации прав.

Требования к составу, содержанию и форме документов, необходимых для государственной регистрации прав, установлены статьями 17, 18 Закона о госрегистрации.

Из материалов дела усматривается и лицами, участвующими в деле, не оспаривается, что на государственную регистрацию прав были представлены документы, подтверждающие передачу здания Куйкину А.Ю. по договору купли-продажи от 10.04.2013 N 1, заключённому по результатам аукциона по продаже высвобождаемого недвижимого военного имущества, закрепленного за ФГУП "Главное управление специального строительства по территории Северо-Западного федерального округа при Федеральном агентстве специального строительства".

В силу статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", пункта 7 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" со дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации не допускается приватизация зданий, строений, сооружений без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте.

В силу подпункта 2 пункта 4 статьи 27 ЗК РФ к изъятым из оборота отнесены, в частности, земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности следующими объектами: зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооружённые Силы Российской Федерации, другие войска, воинские формирования и органы.

В соответствии с подпунктом 5 пункта 5 статьи 27 ЗК РФ ограничены в обороте земельные участки, предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, не указанные в пункте 4 названной статьи.

Согласно статье 93 ЗК РФ землями обороны и безопасности признаются земли, которые используются или предназначены для обеспечения деятельности Вооруженных Сил Российской Федерации, других войск, воинских формирований и органов, организаций, предприятий, учреждений, осуществляющих функции по вооруженной защите целостности и неприкосновенности территории Российской Федерации, защите и охране Государственной границы Российской Федерации, информационной безопасности, другим видам безопасности в закрытых административно-территориальных образованиях, и права на которые возникли у участников земельных отношений по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, федеральными законами. В целях обеспечения обороны могут предоставляться земельные участки для строительства, подготовки и поддержания в необходимой готовности Вооруженных Сил Российской Федерации, других войск, воинских формирований и органов (размещение военных организаций, учреждений и других объектов, дислокация войск и сил флота, проведение учений и иных мероприятий).

Согласно Положению об инженерно-технических воинских формированиях и дорожно-строительных воинских формированиях при Федеральном агентстве специального строительства, утверждённому Указом Президента Российской Федерации от 16.08.2004 N 1084, Федеральное агентство специального строительства (Спрецстрой России) является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим в интересах обороны и безопасности государства организацию работ в области специального строительства, дорожного строительства и связи силами инженерно-технических воинских формирований и дорожно-строительных воинских формирований при Федеральном агентстве специального строительства. Инженерно-технические воинские формирования и дорожно-строительные воинские формирования при Спрецстрое России являются составной частью сил, привлекаемых к обороне.

Из материалов дела видно, что Предприятие входит в состав Спецстроя России.

Управлением Росреестра не оспаривается, что земельный участок под зданием, право на которое было заявлено к регистрации, не сформирован.

При таких обстоятельствах сделку приватизации здания без земельного участка в том виде, как он был сформирован на момент приватизации, нельзя считать противоречащей требованиям закона, а, напротив, в связи с приватизацией здания не имелось оснований для передачи Куйкину А.Ю. в собственность земельного участка, значительно превышающего по площади земельный участок, необходимый для использования приобретаемого объекта.

Регистрация за Куйкиным А.Ю. права собственности на здание не препятствует в дальнейшем после образования из существующего участка нового земельного участка, сформированного под объектом недвижимости, оформлению прав на вновь сформированный участок за собственником недвижимости.

В связи с изложенным не может быть принят довод Управления Росреестра о необходимости до обращения за государственной регистрацией перехода права на здание сформировать земельный участок, занятый этим зданием и необходимый для его эксплуатации, поскольку сформированный на момент приватизации здания земельный участок как объект прав не мог быть передан в собственность покупателя здания.

Апелляционный суд считает обоснованным вывод суда об отсутствии у Управления Росимущества права на заключение договора купли-продажи земельного участка.

Согласно пунктам 4, 5.4, 5.6 Положения о Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 05.06.2008 N 432, Росимущество осуществляет свою деятельность непосредственно и через свои территориальные органы и подведомственные организации; организует в установленном порядке продажу, в том числе выступает продавцом, приватизируемого федерального имущества, а также иного имущества, принадлежащего Российской Федерации, включая обеспечение сохранности указанного имущества и подготовку его к продаже; заключает в установленном порядке договоры купли-продажи федерального и иного имущества, а также обеспечивает передачу прав собственности на это имущество.

Аукцион по продаже здания проведён Управлением Росимущества на основании распоряжения Федерального агентства по управлению государственным имуществом от 13.12.2011 N 3148-р, в пункте 2 которого указано на предоставление Управлению Росимущества полномочий по оформлению и утверждению документов на реализацию высвобождаемого недвижимого военного имущества, указанного в прилагаемом перечне, на аукционе, проводимом в установленном порядке. В данном перечне обозначено нежилое отдельно стоящее здание общей площадью 268,8 кв.м, расположенное по адресу: Архангельская область, г. Северодвинск, ул. Мира, д.5; земельный участок в данном перечне не значится.

Согласно пункту 2 статьи 17 Федерального закона 21.07.1997 N 122-ФЗ не допускается истребование регистрирующим органом у заявителя дополнительных документов, за исключением тех, представление которых предусмотренных законом, и при соответствии предоставленных документов требованиям закона.

В данном случае требование Управления Росреестра предоставить в дополнение к представленным документам заявление правообладателя о переходе права собственности в отношении земельного участка, занятого спорным объектом недвижимого имущества, а также документов на него, не основано на законе, в том числе на положениях статьи 25.5 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ и нарушает права заявителя и Куйкина А.Ю. в отношении переданного по сделке недвижимого имущества.

При таких обстоятельствах оснований для отмены решения суда не имеется. Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Архангельской области от 25 ноября 2013 года по делу N А05-10979/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу - без удовлетворения.

Председательствующий

Т.В. Виноградова

Судьи

А.Ю. Докшина О.Б. Ралько