Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 14 марта 2014 г. N 03АП-751/14

г. Красноярск

14 марта 2014 г.

Дело N А33-19081/2013

Резолютивная часть постановления объявлена "05" марта 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен "14" марта 2014 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Юдина Д.В.,

судей: Бабенко А.Н., Споткай Л.Е.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Грищенко Ю.А.,

при участии: от общества с ограниченной ответственностью "Калита-Инвест": Столець А.В., представителя по доверенности от 01.08.2013,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу истца - общества с ограниченной ответственностью "Калита-Инвест" (ИНН 2460049947, ОГРН 1022401789915),

на решение Арбитражного суда Красноярского края

от "26" декабря 2013 года по делу N А33-19081/2013, принятое судьей Курбатовой Е.В.,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Калита-Инвест" (ИНН 2460049947, ОГРН 1022401789915, далее - истец, ООО "Калита-Инвест") обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к Департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (ИНН 2466010657, ОГРН 1032402940800, далее - ответчик, Департамент) о признании пункта 1 и пункта 2 дополнительного соглашения от 11.01.2013 N 18 недействительными, о взыскании 30 000 рублей судебных издержек на оплату услуг представителя.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от "26" декабря 2013 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, истец обратился в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить.

В апелляционной жалобе заявитель указал, что основанием повышения арендной платы за 2013 год послужило решение Красноярского Городского совета депутатов от 11.10.2012 N В-323, согласно которому изменилась методика расчета арендной платы и изменилась формула расчета по сравнению с формулой согласованной сторонами при заключении договора. По мнению истца, пункты 3.4 и 6.2 договора аренды от 26.04.2002 N 6675 не предусматривают изменение арендной платы в силу изменения формулы расчета, а упомянутые иные условия касаются условий, не относящихся напрямую к тексту договора, например изменение федерального закона.

Ответчик отзыв на апелляционную жалобу суду не представил.

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 10 февраля 2014 года апелляционная жалоба принята к производству, рассмотрение жалобы назначено на 05 марта 2014 года.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Ответчик в судебное заседание не явился, уведомлен о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы в соответствии с требованиями статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (путем направления копии определения о принятии апелляционной жалобы, а также путем размещения публичного извещения о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы на портале сайта Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации www.kad.arbitr.ru), в судебное заседание своих представителей не направил.

Дело рассматривается в отсутствие ответчика на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства дела.

Между ответчиком (арендодатель) и истцом (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения от 26.04.2002 N 6675 (л.д.13-17), по условиям которого (пункт 1.1.) арендодатель передает, а арендатор принимает в пользование нежилое помещение N 4 (комнаты N 1-N 4, N 70, N 71), реестровый N СТР02866, общей площадью 208 кв. м, в том числе подвальное помещение площадью 0 кв. м, расположенное в г. Красноярске по адресу: ул. Железнодорожников, 9.

За аренду нежилого помещения арендатор уплачивает арендную плату согласно расчету, являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора (пункт 1.2. договора).

Срок действия договора установлен с 01.02.2002 по 01.02.2018 (пункт 2.1. договора).

В пункте 3.1. определено, что за использование нежилого помещения арендатор обязан вносить арендную плату в соответствии с прилагаемым расчетом (приложение N 2) или письменным дополнением о перерасчете арендной платы.

Арендная плата подлежит изменению по решению органов местного самоуправления. Новая ставка арендной платы вводится в действие с даты, указанной в соответствующем решении органа местного самоуправления, вне зависимости от срока поступления письменного извещения арендодателя (пункт 3.4. договора).

Условия договора изменяются в одностороннем порядке, если это изменение обусловлено нормативным актом органа местного самоуправления, как в части изменения ставки арендной платы, так и в иных случаях, независимо от уведомления об этом арендатора (пункт 6.2. договора).

В расчете арендной платы к договору (в соответствии с действовавшим решением городского Совета от 18.12.2001 N 5-65) стороны согласовали размер месячной арендной платы в сумме 5 616 рублей, годовой размер арендной платы в сумме 67 392 рубля, определили, что арендная плата начисляется с 01.02.2002.

Государственная регистрация договора произведена 06.12.2002.

Указанное в договоре нежилое помещение арендодателем передано, а арендатором принято по акту приема-передачи нежилого помещения от 01.02.2002 (л.д.18).

Дополнением от 30.09.2002 N 1 (л.д.31) с 11.09.2002 арендная плата назначена в размере 5 599 рублей 80 копеек в месяц, 67 197 рублей 60 копеек в год; дополнением от 12.04.2004 (л.д.32) с 17.01.2004 - в размере 9 333 рубля в месяц, 111 996 рублей в год; дополнением от 22.01.2009 N 13 (л.д.33) с 22.01.2009 - в размере 31 948 рублей 80 копеек в месяц, 383 385 рублей в год; дополнением от 22.08.2009 N 14 (л.д.30) с 22.01.2009 - в размере 25 964 рубля 54 копейки в месяц, 311 574 рубля 48 копеек в год; дополнением от 18.10.2011 N 17 (л.д.28) с 16.03.2011 - в размере 31 856 рублей 64 копейки в месяц, 382 279 рублей 68 копеек в год.

Поскольку Красноярским городским советом депутатов 11.10.2012 за N В-323 принято решение "Об аренде муниципального имущества города Красноярска и методиках определения размера арендной платы", которым утверждена новая методика определения арендной платы за пользование объектами нежилого фонда г. Красноярска с 01.01.2013, 25.03.2013 арендатору вручено дополнение от 11.01.2013 N 18 (л.д.26), предусматривающее начисление ответчику за пользование помещением с 01.01.2013 арендной платы в размере 149 059 рублей 21 копейку в месяц (1 788 710 рублей 52 копейки в год).

Дополнение от 11.01.2013 N 18 истцом и ответчиком не подписано.

Письмами от 12.04.2013 N 15133 (л.д.34-35), от 08.03.2013 N 9443 (л.д.36) Департамент обращался к ООО "Калита-Инвест" с требованиями о погашении задолженности.

Письмом от 08.04.2013 N 027 ООО "Калита-Инвест" просило пересмотреть размер арендной платы.

Ссылаясь на то, что договором аренды не предусмотрено право арендодателя на одностороннее изменение формулы в методике расчета арендной платы, истец обратился в суд с иском к ответчику о признании пункта 1 и пункта 2 дополнительного соглашения от 11.01.2013 N 18 недействительными.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от "26" декабря 2013 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Истец, не согласившись с указанным судебным актом арбитражного суда первой инстанции, обратился в Третий арбитражный апелляционный суд с рассматриваемой жалобой.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статьям 309, 310 и 408 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается и только надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Согласно пункту 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Из материалов дела следует, что между истцом и ответчиком сложились отношения, возникающие из договора аренды, которые регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации об аренде.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Факт передачи истцом имущества по договору аренды от 26.04.2002 N 6675 ответчику во временное владение и пользование не оспаривается ответчиком.

Пунктом 2 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов могут быть установлены законом.

Согласно пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

Пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Истец обратился с требованием о признании недействительными пунктов 1 и 2 дополнительного соглашения от 11.01.2013 N 18, предусматривающих иной порядок расчета арендной платы с 01.01.2013.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, исходил из того, что указанное соглашение, не подписано сторонами, следовательно, не может быть признано недействительным, в связи с отсутствием самой сделки, как юридического факта.

Суд первой инстанции также указал, что право арендодателя на одностороннее изменение порядка расчета арендной платы предусмотрено договором аренды, заключенным между сторонами.

Апелляционной суд полагает указанные выводы суда первой инстанции соответствующими обстоятельствам дела и применяемым нормам материального права.

Как следует из материалов дела, между сторонами заключен договор аренды нежилого помещения от 26.04.2002 N 6675. Арендная плата согласована сторонами в приложении N 2 к указанному договору. Порядок расчета утвержден решением городского Совета от 18.12.2001 N 5-65.

Согласно данному приложению размер арендной платы определяется по следующей формуле: Ап=Са x S x Kп х Кт х Кд = 67 392 рубля в год, где

Назначение - офис

Площадь - 208

Ст - 450

Кт - 0,8

Кп - 1

Кд - 0,9

Арендная плата руб/год - 67 392

Са - базовая ставка арендной платы за м2 в год

S - арендуемая площадь

Кп - коэффициент помещения

Кт - территориальный коэффициент

Кд - коэффициент деятельности арендатора

Арендная плата в месяц - 5 616 рублей (без учета НДС).

В соответствии с пунктом 3.4 и пунктом 6.2 договора, арендная плата может быть изменена арендодателем в одностороннем в связи с утверждением органом местного самоуправления новых ставок арендной платы, а также в иных случаях в не зависимости от письменного извещения арендодателя.

Согласно решению Красноярского городского Совета депутатов от 11.10.2012 N В-323 расчет арендной платы осуществляется следующим способом:

АП= Ca - базовая ставка арендной платы (рублей в месяц)

S - арендуемая площадь

КB - коэффициент, учитывающий вид объекта нежилого фонда

Кто - коэффициент, учитывающий техническое обустройство объекта нежилого фонда

Ки- коэффициент, учитывающий степень износа объекта нежилого фонда

Кт- коэффициент территориальности

К функ - коэффициент, функционального использования объекта нежилого фонда

Кс- коэффициент, учитывающий социально значимые виды деятельности арендатора.

Арендная плата в год - 1 788 710 рублей 52 копейки.

Таким образом, порядок определения арендной платы за пользование объектами нежилого фонда города Красноярска, установленный решением Красноярского городского Совета депутатов от 11.10.2012 N В-323, предусматривает применение дополнительных коэффициентов, не используемых ранее в расчете.

Имеющееся в материалах дела дополнительное соглашение от 11.01.2013 N 18, которое изменяет плату за пользование помещением до 1 788 710 рублей 52 копейки за год, исчисленной исходя из базовой ставки арендной платы на 01.01.2013 в соответствии с решением Красноярского городского Совета депутатов от 11.10.2012 N В-323 не подписано сторонами.

Тем не менее, как указывалось выше, условия договора, заключенного между сторонами, допускают изменение арендной платы в одностороннем порядке, как в части изменения ставок арендной платы, так и в иных случаях, обусловленных принятием нормативного акта органа местного самоуправления.

Расчет арендной платы в дополнительном соглашении от 11.01.2013 N 18 осуществлялся по формуле, утвержденной решением Красноярского городского Совета от 11.10.2012 N В-323. Указанное обстоятельство истцом не оспаривается, арендная плата по спорному договору является регулируемой.

Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 17.04.2012 N 15837/11 сформулирована правовая позиция, согласно которой, учитывая единство экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, основные принципы определения арендной платы, установленные Постановлением Правительства Российской Федерации N 582, являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены. В силу того, что регулирование арендной платы за указанные земельные участки осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

Из пунктов 16, 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13) также следует, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В пункте 20 названного постановления указано, если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать следующее.

Акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.

Если стороны распространили действие упомянутого акта на свои отношения из договора аренды, но договор содержит какое-либо условие, изначально противоречащее действовавшему в момент его заключения положению названного акта, предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали приоритет данному условию договора (статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Между тем если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды (пункт Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13).

Решение Красноярского городского Совета от 11.10.2012 N В-323 решением Красноярского городского Совета от 11.10.2012 N В-323 опубликовано в газете "Городские новости" 24.10.2012 за N 160.

Таким образом, доведение до сведения арендатора, в том числе путем публикации в средствах массовой информации, информации о применении коэффициентов в расчете арендной платы за пользование нежилым помещением является достаточным основанием для возникновения у арендатора обязанности по исчислению арендной платы с учетом указанных коэффициента.

При этом основной причиной увеличения размера арендной платы в данном случае явилось не включение в ее расчет нового коэффициента, а изменение базовой ставки арендной платы в связи с изменением нормативным правовым актом органа местного самоуправления, в том числе этой составляющей формулы расчета платы за пользование помещением, согласованной в договоре.

Кроме того, как установлено судом первой инстанции, дополнительное соглашение от 11.01.2013 N 18 не подписано сторонами, является несостоявшейся сделкой, следовательно, не может быть признано недействительным в силу отсутствия самого юридического факта, в смысле статьи 153 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, оснований для удовлетворения заявленного иска не имеется.

По результатам рассмотрения апелляционной жалобы установлено, что суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал материалы дела и дал им правильную оценку и не допустил нарушения норм материального и процессуального права. Оснований для отмены решения, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от "26" декабря 2013 года по делу N А33-19081/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через суд, принявший решение.

Председательствующий

Д.В. Юдин

Судьи

А.Н. Бабенко Л.Е. Споткай