Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 марта 2014 г. N 18АП-681/14

г. Челябинск

14 марта 2014 г.

Дело N А76-1827/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 13 марта 2014 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 14 марта 2014 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,

судей Карпачевой М.И., Богдановской Г.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Кочетковой Н.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Бедрина Егора Александровича на решение Арбитражного суда Челябинской области от 12.12.2013 по делу N А76-1827/2013 (судья Катульская И.К.).

Администрация города Челябинска (далее - Администрация, истец1), Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска (Комитет, истец2) обратились в Арбитражный суд Челябинской области к индивидуальным предпринимателям Бурлакову Евгению Николаевичу (далее - ИП Бурлаков, ответчик1), Бедрину Егору Александровичу (далее - ИП Бедрин, ответчик2) с иском о взыскании:

- с ИП Бурлакова задолженности по договору аренды земли УЗ N 2164-Д-98 в размере 139 756,00 руб. за период с 01.01.2003 по 13.02.2007 и 244 602,00 руб. за период с 25.12.2007 по 31.08.2012, неустойки по договору аренды земли УЗ N 2164-Д-98 в размере 250 826,60 руб. за период с 01.04.2003 по 13.02.2007 и 536 266.80 руб., всего взыскать: 1 171 451 руб. 40 коп.

- с ИП Бедрина задолженности по договору аренды земли УЗ N 2164-Д-98 в размере 891 436,00 руб. за период с 14.02.2007 по 31.08.2012, неустойки в размере 2 297 384.00 руб. за период с 14.02.2007 по 31.08.2012, всего взыскать 3 188 820 руб. 00 коп.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО "МИФ", ООО Промышленная компания "Спецуниверсал", Бедрина Ольга Егоровна, Басов Сергей Владимирович, Гунбин Алексей Николаевич, Шушарин Александр Александрович, Шушарин Александр Васильевич, Бурлакова Надежда Павловна.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 12.12.2013 от (резолютивная часть объявлена 05.12.2013) требования удовлетворены частично. В пользу Комитета с ИП Бурлакова взыскана задолженность по арендной плате в размере 141 407 руб. и неустойка в размере 32 612,30 рублей. С ИП Бедрина пользу Комитета взыскано 465 994 руб. задолженности по арендной плате и 113 535,90 руб. неустойки. В удовлетворении остальной части требований истцам отказано (т. 4, л.д. 117-137).

В апелляционной жалобе ИП Бедрин (далее также - податель жалобы) просит решение в части удовлетворенных судом требований отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска (т. 5, л.д. 6-7).

Податель жалобы считает несостоятельным вывод суда о наличии у ответчиков статуса арендаторов по договору аренды от 23.03.1999 N 2164-Д-98, а так же о том, что данный договор продолжал действовать до 2012 года. Суд не учел обращение собственников здания от 19.02.2002 в Комитет о расторжении договора аренды, а так же обстоятельство формирования новых участков и постановки их на кадастровый учет, что, соответственно, повлекло ликвидацию первоначального участка. Ликвидация земельного участка с кадастровым номером 74:36:0113002:4321, как полагает ответчик, повлекла прекращение договора аренды данного участка. Наличие в ЕГРП записи о государственной регистрации договора аренды не соответствует фактическому состоянию правоотношений и является юридически ничтожным.

Кроме того, апеллянт указывает, что спорный земельный участок предоставлялся для эксплуатации существующего здания и территории химчистки, следовательно, состоял из двух частей. Таким образом, полагает, что к новым собственникам здания, в том числе к ответчикам, перешли права не на весь участок, а лишь на часть, необходимую для эксплуатации здания.

Помимо прочего податель жалобы считает, что в материалах дела отсутствуют какие-либо доказательства того, что ответчики и третьи лица фактически использовали земельный участок площадью 3088 кв.м., а не земельный участок площадью 1119 кв.м., необходимый для эксплуатации здания.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей участвующих в деле лиц.

Законность и обоснованность судебного акта проверены Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Из материалов настоящего дела следует, что на основании постановления главы города Челябинска от 18.03.1999 N 346-р между Комитетом (арендодатель) и муниципальным предприятием "Химчистка "ПРОГРЕСС" (арендатор) подписан договор аренды земли и инфраструктуры (недвижимого имущества) города Челябинска от 23.03.1999 N УЗ N 2164-Д-98 (т. 1, л.д. 45-54).

По условиям пункта 1.1 данного договора арендодатель передал, а арендатор принял в пользование на условиях договора долгосрочной аренды следующее недвижимое имущество - земельный участок площадью 3088 кв. м, расположенный по адресу: г. Челябинск, ул. Черкасская, 2 в Металлургическом районе, из земель муниципальной собственности без права последующего выкупа, для эксплуатации существующего здания и территории. Приложением к договору является чертеж границ земельного участка, находящегося в аренде у муниципального предприятия "Химчистка "ПРОГРЕСС" (с указанием выноски геоданных).

Договор заключен на срок 10 лет (пункт 1.4 договора от 23.03.1999 N УЗ N 2164-Д-98).

27.06.2000 в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о земельном участке с кадастровым номером 74:36:0113002:4321 площадью 3088 кв.м., категории земель населенных пунктов, расположенном по адресу: г.Челябинск, Металлургический район, ул. Черкасская, 2 (т.4 л.д.15-16).

05.12.2000 произведена регистрация договора аренды от 23.03.1999 УЗ N 2164-Д-98 и внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) записи об ограничении (обременении) земельного участка 74:36:0113002:4321 правом аренды в пользу общества "Химчистка "ПРОГРЕСС".

Как следует из представленных в материалы дела выписок из ЕГРП в период с января 2003 г. по июль 2008 г., отдельные помещения в здании химчистки по ул. Черкасской, 2 в г. Челябинске были отчуждены обществом "Химчистка "ПРОГРЕСС" различным юридическим и физическим лицам, в том числе в пользу ИП Бедрина и ИП Бурлакова (т.1 л.д. 62-94).

07.06.2007 в Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись о ликвидации общества "Химчистка "ПРОГРЕСС".

Выписками из ЕГРП подтверждены обстоятельства принадлежности в период с 01.01.2003 по 31.08.2012 помещений в здании химчистки по ул. Черкасской, 2 в г. Челябинске обществу "Химчистка "ПРОГРЕСС", обществу Промышленная компания "Спецуниверсал", обществу "МИФ", индивидуальному предпринимателю Бурлакову Евгению Николаевичу, индивидуальному предпринимателю Бедрину Егору Александровичу, Бедриной Ольге Егоровне, Басову Сергею Владимировичу, Гунбину Алексею Николаевичу, Шушарину Александру Александровичу, Шушарину Александру Васильевичу, Бурлаковой Надежде Павловне.

Согласно ответу ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Челябинской области, в государственном кадастре недвижимости на 20.01.2013 содержатся сведения о земельном участке с кадастровым номером 74:36:0113002:4321, расположенном по адресу: ул. Черкасская, 2 в Металлургическом районе г. Челябинска, площадью 3088 кв. м, ранее присвоенный номер 74:36:01 13 02:03:000000:0000, статус "Ранее учтенный", обремененный арендой в пользу общества "Химчистка "ПРОГРЕСС" (т.2 л.д.56-58).

В материалы дела так же представлены: договор аренды УЗ N 003527-Д-2002 (без указания даты его заключения) о передаче в аренду земельного участка площадью 1119 кв.м. (без указания кадастрового номера участка) и договор аренды УЗ N 003527-Д-2002 от 20.03.2002 о передаче в аренду арендаторам Бурлакову Е.Н., Басову С.В., Гунбину А.Н. земельного участка 74:36:01 13 002:0011 площадью 1470 кв.м. (т. 2 л.д.62-65, 28-31).

07.04.2012 в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о земельном участке 74:36:0113002:4304, площадью 3952 кв.м., расположенном по адресу: г. Челябинск, Металлургический район, ул. Черкасская, д. 2, разрешенным использованием для совместной эксплуатации нежилого здания (химчистка, ресторан, коридор, котельная, венткамера) (т.4 л.д. 11-12).

Между Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (продавец) с одной стороны и обществом "МИФ", Бурлаковым Сергеем Николаевичем, Шушариным Александром Александровичем и Бедриным Егором Александровичем (покупатели) с другой стороны заключен договор купли-продажи от 13.09.2012, согласно которому продавец продал в общую долевую собственность покупателей земельный участок с кадастровым номером 74:36:0113002:4304.

Ссылаясь на неисполнение ответчиками обязательств по оплате арендной платы, вытекающих из договора аренды от 23.03.1999 N УЗ N 2164-Д-98 истцы обратились в суд с настоящими требованиями.

Частично удовлетворяя заявленные требования, суд указал на наличие между сторонами в спорный период обязательственных отношений, вытекающих из договора аренды N УЗ N 2164-Д-98, несостоятельности доводов ответчиков о прекращении данного договора в силу последующего разделения земельного участка, а так же пришел к выводу о необходимости уменьшения суммы подлежащей взысканию задолженности в связи с пропуском истцами срока исковой давности за период с 01.01.2003 по 09.09.2009.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из п. 1 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты.

Выводы суда о заключенности и действительности договора аренды от 23.03.1999 N УЗ N 2164-Д-98, наличии у ответчиков статуса арендаторов по данному договору, а так же отсутствии оснований для признания данного договора расторгнутым либо прекращенным по иным основаниям, следует признать верными в силу следующего.

Из материалов дела следует, что ответчиками в период с 01.01.2003 по 24.07.2008 были приобретены отдельные помещения в здании химчистки, для обслуживания и эксплуатации которого был сформирован земельный участок с кадастровым номером 74:36:0113002:4321 площадью 3088 кв.м.

В соответствии со статьей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования (пункт 1), при продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (пункт 3).

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при разрешении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, арбитражным судам следует руководствоваться пунктом 2 статьи 322 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающим, что обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, являются солидарными, если законом, другими правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное.

Поэтому в случаях, когда все соарендаторы по договору аренды земельного участка используют находящиеся на нем здания (помещения в здании) в предпринимательских целях, обязательства таких арендаторов считаются солидарными, если иное не установлено договором аренды.

При определении размера обязательства каждого из соарендаторов земельного участка судам следует исходить из размера площади здания (помещения), принадлежащего каждому из соарендаторов.

Статьёй 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Поскольку ответчиками приобретены в собственность помещения в здании химчистки и в спорный период они являлись собственниками данных помещений, суд пришел к обоснованному выводу о наличии у них статуса соарендаторов по договору аренды и наличии обязанности оплатить пользование участком в размере пропорциональном размеру площади помещений, принадлежащих ответчикам на праве собственности.

Размер арендной платы определен истцом пропорционально площади принадлежащих ответчикам помещений в здании, правильность расчета ответчиками не опровергнута.

Доводы подателя жалобы о прекращении договора аренды в силу разделения исходного земельного участка и формирования из него двух других участков, которые были предоставлены в аренду на основании договоров УЗ N 003527-Д-2002 без даты, и договора УЗ N 003527-Д-2002 от 20.03.2002 были предметом исследования и оценки суда первой инстанции. Судебная коллегия соглашается с выводами суда об отсутствии юридического значения факта подписания названных договоров.

Так договор УЗ N 003527-Д-2002 без даты не может быть признан заключенным в силу отсутствия сведений об объекте, подлежащем передаче в аренду, с учетом того, что указаний на кадастровый номер земельного участка, передаваемого в аренду, в договоре не имеется.

Так же не может быть признан заключенным договор аренды УЗ N 003527-Д-2002 от 20.03.2002, т.к. доказательств учета в государственном кадастре недвижимости земельного участка с номером 74:36:01 13 002:0011 не представлено, наличие ссылки на вышеуказанный номер в тексте договора само по себе не свидетельствует о существовании такого объекта недвижимости, поскольку единственным доказательством формирования земельного участка как объекта недвижимости, является кадастровый паспорт (выписка) о таком земельном участке.

Суд обоснованно указал на отсутствие доказательств преобразования земельного участка 74:36:0113002:4321 площадью 3088 кв. м., являвшегося предметом аренды по договору УЗ N 2164-Д-98.

Представленные ФГБУ "ФКП Росреестра" сведения свидетельствуют об отсутствии обстоятельств раздела данного участка и прекращения его существования как объекта земельных отношений на момент обращения истца в суд с настоящим иском.

Имеющиеся в материалах дела кадастровые паспорта земельных участков 74:36:0113002:60 и 74:36:0113002:63 не содержат указаний на формирование данных участков из состава земельного участка с кадастровым номером 74:36:0113002:4321, в силу чего довод апеллянта о таком формировании является несостоятельным.

Учитывая изложенное, суд пришел к верному выводу о том, что факт обращения ответчиков с заявлением о прекращении договора аренды 23.03.1999 УЗ N 2164-Д-98 и принятия главой г. Челябинска Постановления N320-п от 20.03.2002 о предоставлении Бурлакову Е.Н., Басову С.В., Гунбину А.Н. земельного участка в аренду для совместной эксплуатации территории, прилегающей к зданию химчистки по ул. Черкасской, 2 (т.2 л.д.66), а так же обстоятельства подписания договоров N 003527-Д-2002 без даты, и УЗ N003527-Д-2002 от 20.03.2002 не повлекли прекращения спорного договора аренды и соответственно обязательств ответчиков по оплате арендных платежей.

Доводы апеллянта об отсутствии в материалах дела доказательств пользования ответчиками всей площадью земельного участка в спорный период основаны на неправильном понимании норм права и существа заявленных истцом требований.

Предметом настоящего спора правоотношения по фактическому пользованию земельным участком, при которых подлежит доказыванию факт и объем такого пользования, не являются. Требования истца основаны на неисполнении ответчиком договорных обязательств, объем которых определен заключенным сторонами договором аренды.

Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, то есть определенной законом или договором денежной суммой, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки его исполнения (статьи 329, 330 Гражданского кодекса РФ).

За нарушение сроков перечисления арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 0,3 % от суммы недоимки по арендной плате за каждый день просрочки до даты фактического выполнения обязательства (пункт 6.3 договора аренды от 23.03.1999 N УЗ N 2164-Д-98).

Принимая во внимание неисполнение арендатором денежных обязательств из договора аренды, требование истцов о взыскании неустойки, также следует признать обоснованным и подлежащим удовлетворению. Расчет неустойки судом проверен, признан правильным.

Судом так же верно применены нормы статей 199-201 Гражданского кодекса Российской Федерации, касающиеся последствий пропуска срока исковой давности о применении которых заявлено стороной спора.

Суд обоснованно признал пропущенным срок давности за период с 01.01.2003 по 09.09.2009 в части требований к ИП Бурлакову и за период с 14.12.2007 по 09.09.2009 в части требований к ИП Бедрину.

Учитывая, что выводы суда о наличии оснований для применения положений ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации к требованиям истцов о взыскании неустойки сторонами спора не обжалуется, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для пересмотра решения в указанной части.

При названных обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу о том, что обжалуемое решение основано на полном и всестороннем исследовании обстоятельств дела и принято при правильном применении норм права.

Учитывая изложенное, решение арбитражного суда первой инстанции отмене не подлежит. В свою очередь, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Безусловных оснований для отмены судебного акта, предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционным судом не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 12.12.2013 по делу N А76-1827/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Бедрина Егора Александровича - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.П. Ермолаева

Судьи

М.И. Карпачева Г.Н. Богдановская