Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 марта 2014 г. N 15АП-2085/14

город Ростов-на-Дону

14 марта 2014 г.

дело N А32-36091/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 13 марта 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 14 марта 2014 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Сурмаляна Г.А.,

судей Соловьевой М.В., Филимоновой С.С.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Саркисяном Д.С.,

при участии в судебном заседании:

от заявителя: представитель по доверенности от15.08.2013 г. Кычкина Л.С.;

от заинтересованного лица: представитель не явился, извещен,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Зодиак" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.01.2014 по делу N А32-36091/2013 по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Зодиак",

заинтересованное лицо: Управление по надзору в области долевого строительства Краснодарского края

принятое в составе судьи Колдкиной В.Г.,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Зодиак" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о признании незаконным и отмене постановления Управления по надзору в области долевого строительства Краснодарского края (далее - управление) от 16.05.2013 г. N 27-п/379 о привлечении к административной ответственности по части 1 статьи 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.

Заявленные требования мотивированы тем, что объект строительства "Гостиница по адресу ул. Пирогова, 10, в Центральном районе г.Сочи", на строительство которого были привлечены денежные средства граждан, не имеет жилых помещений (квартиры), то обстоятельство, что в предварительном договоре и рекламе о продаже указаны квартиры, является технической ошибкой, которая была исправлена путем подписания дополнительного соглашения N 1 от 18.01.2013 г.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 20.01.2014 года в удовлетворении заявленных требований отказано.

Решение мотивировано доказанностью наличия в действиях общества состава и события вменяемого правонарушения, соблюдением порядка привлечения к административной ответственности, отсутствием оснований для признания правонарушения малозначительным.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, общество с ограниченной ответственностью "Зодиак" обжаловало его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В апелляционной жалобе общество указывает, что гостиница не относится к разряду жилых помещений в многоквартирном жилом доме. Привлечение обществом денежных средств граждан связано с возникновением у них права собственности на нежилое помещение в гостинице, что не охватывается диспозицией части 1 статьи 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях. Общество также пояснило, что в материалы дела представлено решение Центрального районного суда от 31 октября 2013 года в соответствии с которым подтвержден правовой статус объекта как нежилого здания объекта недвижимости: гостиница, литер А, литер Б, литер В, литер Д, литер З, литер Е, расположенных по адресу: г. Сочи, ул. Пирогова, 10.

Заинтересованное лицо, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного разбирательства, явку представителя в судебное заседание не обеспечило.

Дело рассмотрено в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель заявителя в судебном заседании заявил ходатайство о приобщении к материалам дела договора купли-продажи нежилого помещения N 5Н от 15 января 2014 года.

Протокольным определением суда отказано в удовлетворении данного ходатайства, поскольку договор от 15 января 2014 года заключен после составления оспариваемого постановления и обжалуемого решения суда и не может повлиять на их законность и обоснованность.

Представитель заявителя в судебном заседании пояснил доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить, требования апелляционной жалобы удовлетворить.

Как следует из материалов дела, на основании приказа Управления по надзору в области долевого строительства Краснодарского края от 11.04.2013 г.

N 27-п управлением в присутствие генерального директора общества Пономарева Г.В. проведена внеплановая проверка ООО "Зодиак" по вопросам исполнения требований законодательства об участии в долевом строительстве.

В ходе проверки установлено, что ООО "Зодиак" осуществляет строительство объекта недвижимости на земельном участке общей площадью 7881кв.м., с кадастровым номером 23:49:0203012:19, расположенным по адресу: город Сочи, Центральный район, ул.Пирогова, 10, принадлежащем обществу на праве аренды согласно договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды от 07.06.2010 г. N 4900005839 (зарегистрирован в Росреестре 06.08.2010 г. N 23-23-50/083/2010-311), заключенному между МО город-курорт Сочи и ООО "Санаторий "Заполярье" и договору о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 06.09.2010 г. N 526 (зарегистрирован в Росреестре 05.10.2010 г. N 23-23-50/102/2010-015).

Согласно договору аренды от 07.06.2010 г. N 4900005839 вид разрешенного использования земельного участка - санаторно-агростроительный комплекс "Заполярье".

Дополнительным соглашением N 1 от 28.04.2012 г. к договору аренды от 07.06.2010 г. N 4900005839 изменен вид разрешенного использования земельного участка площадью 7881 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0203012:19, расположенного по адресу г. Сочи, Центральный район, ул. Пирогово,10, на - "гостиница".

Административным органом установлено, что между ООО "Зодиак" и гражданином Редько Г.В. заключен предварительный договор участия в долевом строительстве от 18.01.2013 г. N 5Нап, согласно условиям которого стороны обязуются в срок не позднее 28.02.2013 г. заключить основной договор участия в долевом строительстве гостиницы с количеством жилых блоков 12 по строительному адресу Краснодарский край г. Сочи, Центральный район, ул.Пирогова, 10, в отношении помещения N 5Н, расположенного в блоке N 3 на 0 этаже. Согласно приложению N 1 к указанному предварительному договору общая площадь квартиры составляет 44,85 кв.м.

В соответствии с пунктом 2.1. договора в обеспечение своих обязательств по предварительному договору участник вносит застройщику сумму обеспечения обязательств в размере 6 727 500 руб. в срок до 01.02.2013 г.

ООО "Зодиак" в счет оплаты по предварительному договору участия в долевом строительстве в период с 30.01.2013 г. по 05.02.2013 г. привлечены денежные средства гражданина Редько Г.В. в сумме 6 727 500 руб., что подтверждается выпиской по расчетному счету ООО "Зодиак" 40702810530060004149 в Юго-Западном Банке Сбербанка, реестром предварительных договоров долевого строительства ООО "Зодиак" по состоянию на 22.04.2013 г. и по существу заявителем не оспаривается.

Разрешение на строительство объекта не представлено, договор участия в долевом строительстве объекта в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю не зарегистрирован, что является нарушением части 2 статьи 1, пункта 2 статьи 2, частей 1,2 статьи 3 и части 3 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 г.

N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

По результатам проверки в присутствии законного представителя общества генерального директора Пономарева Г.В. составлен акт проверки от 26.04.2013 г. и протокол об административном правонарушении N 27п/379 от 26.04.2013 г. Дело об административном правонарушении рассмотрено и постановление от 16.05.2013 г. N 27п/379 вынесено в присутствие законного представителя ООО "Зодиак" - генерального директора Пономарева Г.В.

Не согласившись с вынесенным постановлением от 16.05.2013 г. N 27п/379 ООО "Зодиак" обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с соответствующим заявлением.

Повторно исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя заявителя, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Отношения в сфере строительства многоквартирных жилых домов с привлечением денежных средств граждан урегулированы Федеральным законом от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (Закон N 214-ФЗ).

Согласно части 1 статьи 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях привлечение денежных средств гражданина, связанное с возникающим у гражданина правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения таких денежных средств гражданина не введен в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, лицом, не имеющим в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан в нарушение требований, установленных указанным законодательством, влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц - от пятисот тысяч до одного миллиона рублей.

Объективная сторона административного правонарушения, предусмотренного частью 1 статьи 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях состоит в несоблюдении запрета на привлечение денежных средств граждан в оплату права собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, не введенных в эксплуатацию в установленном градостроительным законодательством порядке, если способы такого привлечения денежных средств не соответствуют требованиям части 2 статьи 1 Закона N 214-ФЗ.

При этом статья 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях дополнена также примечанием, в соответствии с которым в случае нарушения лицом требований к привлечению денежных средств гражданина, связанному с возникающим у гражданина правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения таких денежных средств гражданина не введен в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, административная ответственность, установленная частью 1 названной статьи, наступает в отношении каждого случая неправомерного привлечения денежных средств гражданина в отдельности.

Частью 1 статьи 1 Закон N 214-ФЗ предусмотрено, что названный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Полномочия по контролю в области долевого строительства предоставлены управлению пунктами 4, 7 части 5 статьи 23 Закона N 214-ФЗ).

Согласно пунктам 4, 6 части 5 статьи 23 Закон N 214-ФЗ об участии в долевом строительстве контролирующий орган вправе осуществлять контроль за деятельностью застройщиков, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости; направлять лицам, осуществляющим привлечение денежных средств граждан для строительства, предписания об устранении нарушений настоящего Федерального закона, нормативных правовых актов Президента Российской Федерации, нормативных правовых актов Правительства Российской Федерации, нормативных правовых актов уполномоченного органа и устанавливать сроки устранения таких нарушений.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2004 г.

N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

В соответствии с частью 2.1 статьи 1 Закона N 214-ФЗ привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", запрещается.

Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям Закона N 214-ФЗ застройщики на основании договора участия в долевом строительстве (часть 2 статьи 3 Закона N 214-ФЗ в ред. Федерального закона от 18.07.2006 г. N 111-ФЗ).

В соответствии с частью 3 статьи 4 Закона N 214-ФЗ договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации.

Из приведённых нормативных предписаний следует, что, обязательным условием для получения застройщиком права на привлечение денежных средств граждан является соблюдение им не только требований, указанных в части 1 статьи 3 Закона N 214-ФЗ (получение разрешения на строительство, опубликование проектной декларации, государственная регистрация права на земельный участок), но и требований части 2 статьи 3 и части 3 статьи 4 этого Закона N 214-ФЗ (наличие договора участия в долевом строительстве, заключенного в письменной форме и прошедшего государственную регистрацию).

Именно выполнение этих требований и предоставляет застройщику право привлекать денежные средства граждан. Данная правовая позиция содержится в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2010 г. N 13863/09.

В соответствии с пунктом 2 статьи 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства).

В пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 г. N 54 разъяснено, что привлечение средств граждан для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости возможно только способами, указанными в пункте 2 статьи 1 Закона N 214-ФЗ.

Согласно части 1 статьи 18 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, подлежат использованию застройщиком только для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в следующих целях:

1) строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в соответствии с проектной документацией или возмещение затрат на их строительство (создание);

2) возмещение затрат на приобретение, в том числе оформление, права собственности или права аренды, права субаренды на земельные участки, на которых осуществляется строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;

3) возмещение затрат на подготовку проектной документации и выполнение инженерных изысканий для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а также на проведение государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий в случае, если проведение такой экспертизы является обязательным;

4) строительство систем инженерно-технического обеспечения, необходимых для подключения (присоединения) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости к сетям инженерно-технического обеспечения, если это предусмотрено соответствующей проектной документацией;

5) возмещение затрат в связи с внесением платы за подключение (присоединение) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости к сетям инженерно-технического обеспечения;

6) возмещение затрат в связи с заключением в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности договора о развитии застроенной территории и исполнением обязательств по этому договору (за исключением затрат на строительство и (или) реконструкцию объектов социальной инфраструктуры), если строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется на земельных участках, предоставленных застройщику на основании этого договора и находящихся в границах такой застроенной территории;

7) возмещение затрат на подготовку документации по планировке территории и выполнение работ по обустройству застроенной территории посредством строительства объектов инженерно-технической инфраструктуры, если строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется на земельном участке, предоставленном застройщику для комплексного освоения в целях жилищного строительства, или земельных участках, образованных в границах земельного участка, предоставленного застройщику для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Из материалов дела следует, и обществом не оспаривается, что ООО "Зодиак" является застройщиком объекта капитального строительства "Гостиница по адресу ул. Пирогова, 10, в Центральном районе г. Сочи". Обществом привлечены для строительства денежные средства гражданина Редько Г.В. в размере 6 727 500 руб. путем заключения предварительного договора участия в долевом строительстве от 18.01.2013 г. N 5Нап.

В ходе проведения проверки расходования привлеченных денежных средств для строительства объекта на цели, не связанные с созданием объекта не установлено.

Таким образом, судом первой инстанции сделан верный вывод, что материалами дела подтверждается, что действия общества нарушают требования части 2 статьи 3 и части 3 статьи 4 Закона N 214-ФЗ, поскольку до заключения и регистрации договора долевого участия в строительстве спорного объекта, до получения разрешения на строительство и опубликования проектной декларации общество привлекало денежные средства гражданина Редько Г.В.

В качестве основания для отмены решения суда первой инстанции заявитель указывает на тот факт, что привлечение ООО "Зодиак" денежных средств граждан не охватывается диспозицией части 1 статьи 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, так как предметом договора является нежилое помещение.

Указанный довод является необоснованным и противоречит имеющимся в деле доказательствам в связи со следующим.

В соответствии с частью 1 статьи 3 Закона N 214-ФЗ застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с названным Законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства", договора безвозмездного срочного пользования таким земельным участком.

Согласно приложению N 2 к предварительному договору помещение, которое является предметом договора, является квартирой, т.е жилым помещением.

Кроме того, в материалах дела имеется письмо управления государственного строительного надзора Краснодарского края от 16.05.2013 г. N 69.14-4192/13-05, согласно которому при проверке установлено, что ООО "Зодиак" в г. Сочи по ул.Пирогова, 10, осуществляет строительство 12-ти 3-7 этажных зданий, имеющих признаки многоквартирных жилых домов.

Факт реализации ООО "Зодиак" квартир также подтверждается имеющимися в материалах дела распечатками с сайта www.santorini-club.ru в которых реализуемые помещения именуются "квартира", в планировках также указано "Планировка квартиры" и "Общая площадь квартиры", в том числе и объект, на строительство которого привлечены денежные средства гражданина по настоящему делу. Также на сайте размещена, от имени коллектива ООО "Зодиак", информация о разрешительной документации, о проектной декларации, о правоустанавливающих документах на земельный участок, о ходе строительства.

Аналогичная правовая позиция судом апелляционной инстанции изложена также в постановлении от 19.02.2014 года по делу N А32-20114/2013.

В связи с изложенным судом первой инстанции обоснованно отказано обществу в удовлетворении заявленных требований.

Если даже исходить из позиции общества, то изменение после совершенного правонарушения целевое назначение объекта недвижимости не может повлиять на законность оспариваемого постановления управления. Фактически на момент привлечения денежных средств разрешение на строительства отсутствовало, объект возведен в отсутствие данного разрешения, договор долевого участия в строительстве не был зарегистрирован. То есть, имеет место быть оконченный состав правонарушения, ответственность за которое предусмотрена частью 1 статьи 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.

Доводы апелляционной жалобы, сводящиеся к иной, чем у суда первой инстанции трактовке тех же обстоятельств дела и норм права, не опровергают правомерность и обоснованность выводов суда первой инстанции, не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Нарушения и неправильного применения норм процессуального права, влекущих отмену судебного акта в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

Таким образом, суд первой инстанции вынес законное и обоснованное определение, доводов, которые не были предметом исследования в суде первой инстанции, не приведено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.01.2014 по делу N А32-36091/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Г.А. Сурмалян

Судьи

М.В. Соловьева С.С. Филимонова